Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Осипенко А.В. к ответчику ООО «Нива» о расторжении договора аренды земельного участка, суд,

установил:

Осипенко А.В. обратился в Татарский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ответчику ООО «Нива» о расторжении договора аренды земельного участка в обоснование требований указал следующее, ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных участков и ответчиком ООО «Нива» был заключен договор аренды земельного участка (с приложениями 1,2) №. Категория земель - земли сельхозназначения. Данный договор аренды земельного участка подписан сторонами и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Данному земельному участку присвоен кадастровый №. Срок действия договора аренды 25 лет. В течение срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № были приобретены земельные участки (доли) и истец стал собственником земельных участков (долей), что подтверждается соответствующими документами.

Согласно ч.5 ст. 12 ФЗ-101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется. Истец считает, что условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № стали распространятся и на принадлежащие ему земельные участки (доли). Согласно п.3. договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан «оплачивать арендодателю в срок арендную плату». Ответчик в течение трех лет ДД.ММ.ГГГГ не исполняет условия договора по выплате арендной платы, за земельные участки принадлежащие ему на праве общей долевой собственности. В связи с невыплатой арендной платы по договору аренды было поданы документы в суд для принудительного взыскания арендной платы и ДД.ММ.ГГГГ Мировым судьёй судебного участка N 3 Татарского судебного района было вынесено решение о взыскании арендной платы с ответчика за периоды ДД.ММ.ГГГГ годов. Стороной ответчика данное решение суда не оспаривалось. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ арендуемые земли не использовал по назначению и посев арендуемых земель не производил, ДД.ММ.ГГГГ арендатором было использовано только часть земель. Истца не устраивает как ответчик выполняет условия договора по использованию и обработке сельхозземель. Арендатор привлекался к административной ответственности за не использование арендуемых сельхозземель по назначению, однако в настоящее время часть арендуемых земель не используется по назначению. Арендная плата ответчиком не выплачена и на момент обращения в суд. Арбитражным судом Новосибирской области по делу № отношении ООО «Нива» введена процедура банкротства-наблюдения. Полагает, что банкротство ответчика является существенным изменением обстоятельств, которое препятствует дальнейшему продолжению между нами арендных отношений. Поскольку в заключенном договоре аренды интересом является получение от ответчика арендной платы и надлежащая обработка земельного участка, то банкротство арендатора является для нас существенным изменением обстоятельств, при наличии которого истец никогда бы не заключил договор аренды с ООО «Нива». Существенным признается нарушении договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора. Арендатор ООО «Нива» не соглашается расторгнуть договор по соглашению сторон для чего ответчику направлялись соответствующие уведомления с данным предложением для урегулирования спора о расторжении договора аренды в досудебном порядке, но ответчик отказался, в связи, с чем истец как «арендодатель» вынужден обратится в суд. Осипенко А.В. просит суд: расторгнуть договор аренды земельного участка (с приложениями 1,2) № от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчика ООО «Нива» денежные средства в сумме 300 рублей возврат госпошлины.

Истец Осипенко А.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца Осипенко А.В. по доверенности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Прасолов С.Н., в судебном заседании поддержал требования, просил удовлетворить их в полном объеме. Пояснил, что Осипенко А.В. в течение срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № приобрел земельные участки (доли) и стал собственником земельных участков (долей). Арендная плата в настоящее время выплачена. Собрание дольщиков по вопросу расторжения договора аренды с ООО «Нива» не проводилось. Осипенко А.В. один самостоятельно желает расторгнуть договор аренды, доказательств о проведении собрания дольщиков по вопросу расторжения договора аренды представить не может. В 2017году Осипенко А.В. выделил земельный участок в счет земельный долей в границах земельного участка с кадастровым номером 54:26:020901:706, осталось не выделенных у него 3 доли.

Представитель ответчика ООО «Нива» Плесовских А.А. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований истцу в полном объеме. Плесовских А.А. пояснил, что оснований для расторжения договора аренды нет, поскольку арендная плата выплачена в полном объеме, при чем, истец уклонялся от получения арендной платы и получил её в рамках исполнительного производства, которое в настоящее время прекращено. Производство по делу о банкротстве общества прекращено ДД.ММ.ГГГГ. Земля используется по целевому назначению. Собрания дольщиков в период действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время по вопросу расторжения договора аренды не проводилось. Плесовских А.А. просит суд применить последствия не соблюдения предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, которое должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области по доверенности Кравль Г.А. представила отзыв в письменной форме, в котором указала, основания для регистрации вещных прав, сообщила, что в ЕГРП зарегистрирован договор аренды (с приложениями 1,2) № от ДД.ММ.ГГГГ дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ за номером № на земельный участок с кадастровым номером 54:26:020901:706 площадью 4663213,0 кв.м. местоположение объекта Новосибирская область, Усть-Таркский район с/с Еланский сельсовет, сведения являются актуальными. Представила копии договоров купли- продажи долей земельных участков, приобретенных Осипенко А.В. Просила рассмотреть дело в её отсутствие, направить в адрес управления копию решение суда.

Суд, выслушав объяснения ответчика, исследовал письменные материалы дела, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности приходит к следующему.

В силу п. п. 2, 4 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Основания для расторжения договора аренды предусмотрены в ст. 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Положения статьи 246 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Кроме того, как следует из п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела усмотрено, что в Едином государственном реестре прав зарегистрирован договор аренды (с приложениями 1,2) № от ДД.ММ.ГГГГ дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ за номером № на земельный участок с кадастровым номером 54:26:020901:706 площадью 4663213,0 кв.м. местоположение объекта Новосибирская область, Усть-Таркский район с/с Еланский сельсовет.

Договор аренды земельного участка (с приложениями 1,2) № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между 48 дольщиками с ООО «Нива», последний принял земельный участок с кадастровым номером 54:26:020901:706 площадью 4663213,0 кв.м. в аренду, сроком на 25 лет. Арендная плата согласно пункту 3 договора вносится арендатором один раз в год и выплачивается в виде: четырех центнеров зерна за текущий год за каждую земельную долю, компенсации денежной суммы равной сумме земельного налога после его оплаты арендодателями. Арендная плата в натуральном выражении не подлежит изменению, срок расчетов: до окончания каждого текущего года. Место расчетов: <адрес>.

Судом из материалов дела установлено, что в период срока действия договора аренды истец Осипенко А.В. приобрел 34 земельные доли на земельный участок с кадастровым номером 54:26:020901:706, подтверждается договорами купли-продажи, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (том №, л.д. 154- 207).

В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется ч. 5 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В 2017году Осипенко А.В. выдел 31 земельную долю из земельного участок с кадастровым номером 54:26:020901:706, осталось у него 3 не выделенные доли в границах данного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (том №, л.д. 68-96).

Судом установлено, что порядок, предусмотренный законодателем для возможности досудебного урегулирования спора истцом Осипенко А.В., у которого, по его мнению, возникло право на расторжение договора аренды в части своих земельных долей соблюден, что подтверждается заявлением, направленным в адрес ответчика (том №, л.д.8).

Суд согласно позиции изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 57-КГ16-19 обязан устанавливать разрешен ли истцом вопрос о необходимости получения согласия участников долевой собственности на расторжение договора аренды на стадии рассмотрения дела по существу.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". приведенного Закона (пункты 1, 5) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Поскольку истец Осипенко А.В. имеет 3 не выделенные доли, является сособственником по отношению к другим участникам Договора аренды земельного участка (с приложениями 1,2) № от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (том №, л.д. 68-96), следовательно вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Поскольку предметом договора является земельный участок, понятие которого раскрыто в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок представляет собой земную поверхность, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, судебная коллегия, в силу правовой специфики такого объекта, полагает невозможным расторжение договора аренды в части (с указанием только идеальных долей, без описания соответствующих границ участка), поскольку прекращение договора аренды земельного участка в части возможно при выделе земельной доли с соблюдением процедуры, установленной специальным законом.

В пункте 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки П.Л.Г." обращено внимание на то, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Предъявляя настоящее исковые требования, истец не учёл, что, приобретая земельные доли, переданные по договору аренды земельного участка при множественности лиц, к нему перешли обязательства по ограничению его права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу режима общей долевой собственности истец имя 3 невыделенные земельные доли является одними из многих арендодателей и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, в части расторжения договора аренды.

Истцом и его представителем Прасоловым С.Н. доказательств соблюдения требований закона, предъявляемых к участникам общей долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения с количеством участников более пяти по вопросу владения, распоряжения земельным участком, то есть доказательств проведения общего собрания участников долевой собственности по вопросу расторжения договора аренды земельного участка и принятия ими решения о расторжении договора аренды с ответчиком с учетом положений ст. ст. 12, 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" суду не представлено.

Сведений о том, что другие сособственники желают расторгнуть договор аренды, материалы дела не содержат. Решение о расторжении спорного договора аренды собственники земельного участка с кадастровым номером 54:26:020901:706 большинством голосов на общем собрании не принимали, что подтвердили в судебном заседании представители истца и ответчика. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Разрешая доводы истца и его представителя о том, что ответчиком не выплачивалась арендная плата за 2014, 2015, 2016годы, банкротство ответчика, которое препятствует дальнейшему продолжению арендных отношений, а также то, что истца не устраивает, как ответчик выполняет условия договора по использованию и обработке сельхозземель, за, что арендатор привлекался к административной ответственности за не использование арендуемых сельхозземель по назначению, а также то, что часть арендуемых земель не используется по назначению в настоящее время, суд приходит к следующему.

Задолженности по арендной плате за 2014,2015,2016годы у ответчика перед истцом не имеется, что подтверждается сведениями, представленными судебным приставом-исполнителем Татарского отдела СП УФССП НСО (том №, л.д. 58,60).

Из материалов дела усмотрено, что производство по делу №А45-3115/2017 о банкротстве ответчика ООО «Нива» прекращено (том №, л.д. 64-67).

Судом установлено, что ответчик действительно привлекался к административной ответственности по ч.2 ст. 8.7 КоАП РФ ДД.ММ.ГГГГ после проверки Управления Россельхознадзора по <адрес>, ответчику было выдано предписание об устранении выявленных нарушений, нарушения были ответчиком устранены, данные обстоятельства подтверждаются исследованными письменными материалам дела (том №, л.д. 39-53).

Ответчик ООО «Нива» используется земельный участок в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается сведениями о посевных площадях, представленными управлением по вопросам развития сельскохозяйственного производства и экономики (том №, л.д. 54-62). Доказательств истец и его представитель Прасолов С.Н. того, что часть арендуемых земель не используется по назначению в настоящее время не представлено, материалы дела не содержат.

Суд разрешая заявленные требования истца приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка (с приложениями 1,2) № от ДД.ММ.ГГГГ при множественности лиц на стороне арендодателя, поскольку расторжение такого договора должно осуществляться на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении заявленных требований Осипенко Андрею Владимировичу к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Нива» о расторжении договора аренды земельного участка (с приложениями 1,2) № от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации 54-54-22/015/2010-277 от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда с подачей апелляционной жалобы через Татарский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме будет изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Полтинникова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.