Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дёминой ФИО17 в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка Дёминой ФИО18 к администрации городского округа «Город Калининград», третье лицо – Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на него,

У С Т А Н О В И Л :

Дёмина Е.В. обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением о сохранении и признании права собственности на квартиру в реконструированном виде. В обоснование заявленных исковых требований указала, что ей принадлежит на праве собственности 2-х комнатная квартира, общей площадью 52,9 кв.м, расположенная по адресу: < адрес > на основании договора купли-продажи квартиры от 31.03.2010 г., расположенная на принадлежащем участникам общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме земельном участке. Вход в квартиру изначально осуществлялся индивидуально с торца здания, как было запроектировано застройщиком и указано в плане дома. Этим входом никто пользоваться не может, так как это вход в её квартиру. Для входа в квартиру застройщиком была обустроена бетонная плита с лестницей общей площадью около 12-14 кв.м. С целью улучшения жилищных условий и увеличения общей площади квартиры ею в 2015 году была произведена реконструкция жилого помещения и на сегодняшний день общая площадь вышеуказанной квартиры составляет 69,2 кв.м., изменения произошли за счет следующего : на существующей бетонной плите было произведено остекление существующего крыльца, в результате чего оборудована не отапливаемая веранда для входа в квартиру площадью 17.6 кв.м Указанные произведенные работы не изменили внешних границ здания. До начала работ по остеклению крыльца и обустройства веранды 17 мая 2015 года было проведено общее собрание жильцов ТСЖ «Три башни», с целью получения разрешения на работы, было получено 50,12 % подписей- согласий, оставшиеся собственники на собра6ние не явились. Иных разрешений она не получала, поскольку бетонная плита уже была возведена застройщиком, согласована со всеми необходимыми службами при реконструкции дома и сдачи дома в эксплуатацию в 2008 году. В настоящее время веранда не отапливается, водоснабжение и канализация в ней отсутствует. В результате реконструкции получилось устройство комфортного помещения для входа в квартиру, защищенного от атмосферных осадков и падения наледей с кровли многоквартирного дома..

С целью получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры истец обратилась в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, где ей было отказано (письмо от 29.08.2018 г.) со ссылкой на то, что работы завершены, и сохранение объекта в реконструированном состоянии и признание права собственности возможно в рамках судебного производства. На обращение в комитет архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград», ей (письмо от 19.12.2018 г. ) указали на необходимость обращения с поставленным вопросом в Агентство.

Иным путем, кроме обращения в суд, она лишена возможности признать право собственности на квартиру в реконструированном виде. Ссылаясь на то, что по заключениям специалистов, обустройство крыльца для входа в квартиру соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативам, не воздействует на техническое состояние элементов общего имущества многоквартирного жилого дома, не влияет на несущую способность и устойчивость основных конструкции дома, соответствует нормативным требованиям и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и интересы других лиц, на собрании собственников в июне 2018 года 100% присутствующих собственников выразили согласие на предмет сохранения реконструированной квартиры №< адрес >. Просила суд сохранить квартиру по адресу: < адрес >, в реконструированном виде; признать право собственности за Деминой Е.В.. на измененную в процессе реконструкции вышеуказанную квартиру, общей площадью 69,2 кв. м.

В судебном заседании Дёмина Е.В. заявленные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» по доверенности Орлов В.Е. в судебном заседании существенных возражений по заявленным требованиям не имел, указав, что требований о сносе самовольной постройки ли приведения здания в первоначальное состояние администрация заявлять не намерена, при условии, что жилое помещение не будет использоваться в коммерческих целях..

Представитель третьего лица – Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в суд не явился, ранее представитель по доверенности Жданова И.Ю. возражала против иска по доводам, изложенным в письменном отзыве, в связи с тем, что в агентство полный пакет необходимых документов истица не представляла, в отсутствие документов дать оценку не представлялось возможным. Полагала поставленный вопрос в компетенции администрации города.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы настоящего дела и дела №2-41/2008 года, оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Деминой Е.В. принадлежит на праве собственности квартира №< адрес >, с кадастровым номером №, расположенная на 1 этаже в многоквартирном жилом доме, расположенного по адресу: < адрес >, общей площадью 52,9 кв.м, на основании договора купли-продажи квартиры от 31.03.2010 года.

Судом установлено, что продавцом и первым собственником квартиры являлся Ключерев Г.Е., право собственности которого, как инвестора строительства двухкомнатной квартиры, возникло на основании решения суда по делу №2-41/2008, принятому Центральным районным судом г. Калининграда 17 марта 2008 года.

Из материалов указанного гражданского дела следует, что многоквартирный жилой дом №< адрес > явился результатом реконструкции бывшей казармы в период с 2003 по 2005 год. По технической документации Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» на 14.10.2006 года, планировка первого этажа многоквартирного дома предусматривала пять входов в дом, в том числе, отдельный вход с торца здания в квартиру №< адрес > с одного торца здания, и отдельный вход в спорную квартиру №< адрес >, каждый с существующего крыльца.

Согласно ГПЗУ от 24.12.2018 г., земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный жилой дом, имеет площадь 7904 кв. м, с кадастровым номером №, расположен в землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж-3 –«зона застройки малоэтажными жилыми домами» с видом разрешенного использования - для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома, находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Из документации на дом следует, что дом до 1945 года постройки, год капитального ремонта -2006, этажность 3 и мансарда.

В период с 2015 по 2018 года Дёмина Е.В. осуществила реконструкцию квартиры №№ многоквартирного жилого дома №< адрес > путем устройства закрытой неотапливаемой веранды в габаритах конструкций крыльца изначального обособленного входа в квартиру.

Из Технических паспортов на квартиру от 14.10.2006 года (по состоянию на 04.06.2008 г.) и от 04.07.2018 года видно, что в расположенной на первом этаже квартире №< адрес > произведена реконструкция с возведением закрытой неотапливаемой веранды в габаритах существующего крыльца, изначально предназначенного для входа в квартиру, и расположенного с торца многоквартирного жилого дома. В результате чего увеличилась площадь квартиры до 69,2 кв.м. Разрешение на реконструкцию не предоставлено.

В силу требований ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку реконструкция спорного строения Дёминой Е.В. произведена без соответствующего разрешения на строительство, спорное строение является самовольным.

Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 Кодекса и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных ч.ч. 7 и 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Судом установлено, что Дёмина Е.В. до начала робот за разрешением на строительство в администрацию не обращалась, доказательств такого обращения в материалы дела не представила.

При этом, как свидетельствуют материалы дела, до начала работ по остеклению крыльца и обустройства веранды 17 мая 2015 года было проведено общее собрание жильцов ТСЖ «Три башни», с целью получения разрешения на работы и согласования внешнего вида фасада крыльца, было получено 95,44 % подписей-согласий, оставшиеся собственники на собрание не явились.

На собрании собственников в июне 2018 года 100% присутствующих собственников выразили согласие на предмет сохранения реконструированной квартиры №№.

Из письменных пояснений председателя ТСЖ «Три Башни» Гопп П.В., согласующихся с вышеуказанным решением суда от 2008 года, представленных им же вышеназванных протоколов общих собраний собственников с приложениями их письменных согласий, следует, что названное ТСЖ управляло домом №№ с момента его ввода в эксплуатацию, крыльцо – вход в квартиру истца было построено застройщиком. Собственники других квартир не могут пользоваться этим входом и попадают в свои квартиры через общий подъезд. Дёминой Е.В. произведено остекление существующего крыльца, находящегося перед индивидуальным входом в её квартиру. Перед началом работ по заявлению Беминой Е.В. от 06.03.2015 года, внешний вид остекления был согласован с собственниками на общей собрании 17 мая 2015 года. По окончании работ Демина Е.В. представила в ТСЖ Экспертное заключение о соответствии квартиры требованиям СНиП. Остекленное крыльцо не портит внешний вид дома По решению общего собрания от 28.06.2018 года, также инициированного истицей, возражений против сохранения пристройки (веранды) в реконструированном виде, присоединении её к квартире и оформление в собственность высказалось «за» 100% присутствующих собственников. С 2015 г. по состоянию на 26.11.2018 года жалоб и заявлений со стороны соседей или других собственников жилья по поводу произведенной реконструкции квартиры не поступали.

Согласно справке от 09.11.2018 года от генерального директора ООО «Жилкомфорт» К.А. Ануфриева за период с 01.07.2018 г. (начало работы новой управляющей компании) по текущую дату жалобы и заявления по поводу произведенной реконструкции квартиры №< адрес > от соседей и других собственников жилья не поступали.

Доказательств обратному в материалы дела не представлено.

Согласно экспертным заключениям ООО «Архитектоника» № от 08.2018 года и № от января 2019 года, «О соответствии реконструкции квартиры №№ многоквартирного жилого дома №< адрес > действующим СНиП», при анализе исходных данных, характерных признаков состояния строительных конструкций и обмеров веранды выявлено: Категория технического состояния фундамента -1 - НОРМАЛЬНОЕ (Таблица П. 1 Приложения II Пособия по обследованию строительных конструкций зданий, разработанного АО«ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», Москва 2004г.); Категория технического состояния кладки стен цокольной части -1 – НОРМАЛЬНОЕ (Таблица П.2 Приложения II Пособия по обследованию строительных конструкций зданий, разработанного АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», Москва 2004г.); Категория технического состояния металлического каркаса -1 - НОРМАЛЬНОЕ (Таблица П.З Приложения II Пособия по обследованию строительных конструкций зданий, разработанного АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ», Москва 2004г.); Согласно СП 13-102-2003 строительные конструкции веранды находятся в исправном состоянии; Реконструкция квартиры №№ по адресу: < адрес > соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; Реконструкция квартиры №< адрес > соответствует требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» и, как следствие, соответствует требованиям Федерального закона «О техническом регулировании» от 27.12.2002 N 184-ФЗ; Реконструкция квартиры №< адрес > соответствует требованиям Градостроительного плана земельного участка №№ от 24 декабря 2018 года и, как следствие, не нарушает градостроительные нормы и Правила землепользования города Калининграда; Реконструкция квартиры №№ по адресу: город < адрес > не воздействует на техническое состояния элементов общего имущества многоквартирного жилого дома, не повлияла на несущую способность и устойчивость основных конструкций жилого дома, соответствует нормативным требованиям и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. В виду чего, состояние обследованной квартиры № < адрес >, позволяет ее дальнейшую эксплуатацию, с технико-экономическими показателями: общей площадью -69,2 кв.м., жилая площадь-25,8 кв.м.

Принимая во внимание, что работы по созданию квартиры с использованием крыльца в пределах существующей с момента возведения дома бетонной плиты, учитывая, что выполненная реконструкция соответствует предъявляемым требованиям по соблюдению градостроительных, строительных и иных норм и правил, сохранение объекта в новых параметрах не нарушает права и интересы собственника и иных граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, кроме того, улучшает условия проживания, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о сохранении квартиры < адрес > в реконструированном состоянии.

Кроме того, суд исходит из следующего: спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, в силу положений жилищного кодекса РФ, заключениями специалистов установлено, что при производстве работ использовались материалы и изделия в соответствии с государственными стандартами, не повлекли ухудшения внешнего облика здания, соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; само по себе отсутствие в данном случае разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; Истец предпринимал меры к легализации спорной постройки; спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем в материалы дела представлены письменные согласия собственников помещений в доме 30 по ул. Каштановая аллея в Калининграде, согласно которым они не возражают против сохранения пристройки (веранды) в реконструированном виде, присоединения её к квартире истца и оформление в её собственность.

Совокупность представленных истцом доказательств свидетельствует о том, что самовольная реконструкция квартиры выполнена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с письмами управляющей компании ТСЖ «ТриБашни» и ООО «ЖИЛКОМФОРТ», возражений против проведенной реконструкции квартиры не имеется.

При указанном положении, учитывая наличие совокупности предусмотренных п.3 ст. 222 ГК РФ обязательных условий, определяющих возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом от контролирующих органов требований о приведении объекта в первоначальное состояние не заявлено, суд находит возможным удовлетворить заявленные требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Дёминой ФИО19 удовлетворить.

Сохранить жилое помещение – квартиру №< адрес >, в реконструированном виде по состоянию на 04.07.2018 года общей площадью – 69,2 кв., из которых : кухня – 9,3 кв.м, жилая комната – 10,7 кв.м, жилая комната – 15,1 кв. м, коридоры 4,0 кв.м, 3,2 кв.м, 4,9 кв.м, сан.узел - 4,4 кв. м, веранда – 17,6 кв. м..

Признать за Дёминой ФИО20 право собственности на реконструированное жилое помещение – квартиру общей площадью 69,2 кв.м, расположенную по адресу : < адрес >

Внести данные изменения в техническую документацию здания №, в сведения ЕГРН об объекте недвижимости (помещения) с кадастровым номером № и его правообладателе.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2019 года.

Судья: