Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о признании недействительными пунктов договора 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, взыскании неустойки в размере 685 500 руб., убытков в сумме 314500 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, расходов на оплату юридических услуг в размере 50000 руб., и компенсации морального вреда в размере 100000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Кивеннапа» о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 договора № *** от ****, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи блок-секции в жилом доме в размере 685 500 руб., убытков за наем жилого помещения в сумме 314500 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, расходов на оплату юридических услуг в размере 50000 руб., и компенсации морального вреда в размере 100000 руб..

В обоснование иска с учетом принятых судом дополнений ( л.д.54-56) указал, что **** между продавцом ООО «Кивеннапа» и покупателем ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса). Пунктами 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 договора № **** от **** предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения споров. Истец полагает, что указанные условия являются недействительными, как противоречащими п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», где указано, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, внеся на счет продавца стоимость приобретаемого жилья в размере 1606 220 руб.. Срок исполнения обязательств продавца заключить основной договор купли-продажи истек ****. До настоящего времени ответчик своих обязательств не выполнил, жилое помещение истцу не передал. Своего согласия на дальнейшее продление срока договора истец не давал. В связи с нарушением срока передачи товара покупателю истец просил взыскать неустойку на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с **** по ****, с учетом ее снижения в размере 685 500 руб.. За неудовлетворение требований потребителя просил взыскать штраф, судебные расходы и компенсировать причиненный моральный вред в размере 100000 руб.. Кроме того, истец, указывая на необходимость проживания на территории Санкт-Петербурга, отсутствие у него иного жилья в этом субъекте, пояснил, что вынужден арендовать жилое помещение на территории Санкт-Петербурга за плату, чем ему причиняются убытки. Просил взыскать в его пользу убытки за аренду жилья в Санкт-Петербурге в период с **** в размере 314500 рублей, при этом ссылался за заключенный с его супругой договор найма квартиры. Учитывая изложенное, просил иск удовлетворить.

ФИО1 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом (л.д.73,74), в связи с чем дело рассмотрено в ее отсутствие.

Представители истца Т и З настаивали на удовлетворении иска, по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ООО «Кивеннапа», извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается судебными извещениями (л.д.71,72), в суд не явился, представил письменные возражения, в которых не согласился с заявленными требованиями, правовыми основаниями, регулирующими спорные правоотношения, просил применить ст. 333 ГК РФ (л.д.75-79).

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, **** между истцом, с одной стороны, и ООО «Кивеннапа», с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи в отношении приобретения блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусе) со строительным адресом *** с земельным участком, расположенным по адресу: ***.

Истец в соответствии с утвержденным графиком внес на счет продавца стоимость жилого помещения с прилегающим земельным участком в сумме 1606 220 руб..

Согласно п. 2.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 30 рабочих дней с момента регистрации на продавца права собственности на объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

Все даты, указанные в предварительном договоре являются плановыми, их просрочка допускается, если это обусловлено временными задержками сроков исполнения своих функций и обязательств иными организациями, сроков согласования и выдачи документации государственными, муниципальными и иными органами и службами, в том числе регистрирующими органами, а также задержками в исполнении своих обязанностей электро, газо, водосетевыми организациями и поставщиками данных ресурсов. Причем все даты привязаны к наступлению событий, которые зависят от воли продавца (ввод объекта в эксплуатацию, регистрация за ним права собственности и т.д.).

Буквальное содержание спорного договора свидетельствует о том, что стороны в условиях предварительного договора не определили срок заключения основного договора.

Также судом достоверно установлено, что до настоящего момента основной договор между сторонами заключен не был, в оговоренный ориентировочный срок жилое помещение истцу не передано.

Положениями ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается возможность определения срока указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон.

Между тем, в силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в спорный период времени, ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть в данном случае зависят от воли и действий только ответчика.

Таким образом, такое событие как государственная регистрация права собственности ответчика на жилое помещение не является неизбежным и зависит от воли и действий последнего.

Доводы ответчика на необходимость применения к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в данном случае несостоятельны.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в законную силу с 01 января 2017 года, предусмотрено, что действие положений ч. 2.3 ст. 1, п. п. 2 - 8 ч. 2 и ч. 2.2 - 2.6 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01 января 2017 года.

Таким образом, на дату возникновения спорных правоотношений положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не применялись.

Исходя из конструктивных особенностей, передаваемая блок-секция не будет являться квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме, а станет отдельным жилым помещением, расположенным на отдельном земельном участке, в связи с чем, к данным правоотношениям Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ в прежней редакции не применим (в общедолевую собственность участников долевого строительства не поступает какой-либо объект).

По смыслу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

В данном случае истец внес денежные средства на указанный представителем продавца расчетный счет, а продавец обязался создать и передать покупателю индивидуально-определенное недвижимое имущество, расположенное на отдельном земельном участке.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ

от 11.07.2011г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в

соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе, положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В связи с этим суд приходит к выводу, что заключенный между истцом и ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора от ****. объект недвижимости ответчиком построен не был.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Истец с подобными требованиями не обращался, договор до настоящего времени не расторгал, а требует лишь взыскания неустойки за просрочку передачи объекта.

Кроме того, поскольку истец, заключая спорный договор, желал приобрести жилое помещение для личных нужд, в связи с чем правоотношения между сторонами подпадают под регулирование Закона «О защите прав потребителей».

Согласно п. 2 и п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Согласно п.3.1.2 договора № **** от **** в целях заключения основного договора купли-продажи продавец должен завершить строительство объекта не позднее ****.

Таким образом, при установленном периоде просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика истец имел право взыскать неустойку в размере от общей внесенной суммы 1606 220 руб., исходя из неустойки 0,5 % за каждый день просрочки, что за период с **** по **** значительно превышающую сумму предварительной оплаты товара (4409073 руб.), в связи с чем, неустойка в любом случае не может превышать 1606 220 руб.. Истец с учетом добровольного уменьшения просит взыскать неустойку в размере 685500 рублей.

Оценивая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки и штрафа, суд учитывает, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Поскольку истец является гражданином-потребителем, то подлежат учету также разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд принимает во внимание при снижении размера неустойки степень завершенности строительства жилого дома к настоящему моменту, период просрочки, минимальный предел, ниже которого снижение процентов недопустимо в силу п. 6 ст. 395 ГК РФ, в этом случае составит 175 155 руб. (1606220 х 549 х 7,25 : 100 : 365).

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, степень выполнения ответчиком своих обязательств, период просрочки исполнения обязательства, а также заявление ответчика о снижении определенного истцом к взысканию размера неустойки, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 250000 руб..

Определенный размер неустойки суд находит обоснованным, отвечающим принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, соизмеримым с нарушенным интересом.

Истцом заявлены требования о взыскании убытков в размере 314500 рублей, понесенных им за коммерческий наем жилого помещения, расположенного по адресу: ***, за период с ****, т.к. иных объектов недвижимого имущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в собственности он не имеет, и в связи с несвоевременной передачей жилого дома ответчиком истец был вынужден арендовать указанное жилое помещение.

В подтверждение указанных доводов истец представил договор найма указанного жилого помещения от **** ( л.д. 21-27), заключенный между В и Л, как пояснил представитель истца, супругой истца. Представитель истца пояснил, что истец зарегистрирован в ***, доказательств наличия в собственности или найме истца и членов его семьи иного жилья, а также документов, подтверждающих факт родственных отношений между супругами и сведений о составе семьи истца, представить не может.

В силу статьи 393 ГК Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Оценив представленные доказательства, суд не находит оснований для взыскания с ответчика убытков в виде оплаты за наем жилого помещения в Санкт-Петербурге, поскольку, истцом не представлено доказательств необходимости несения таких затрат. Необеспеченность истца иным жильем может быть подтверждена доказательствами, подтверждающими отсутствие в собственности истца и членов его семьи иного жилья на праве собственности, или социального найма. Таких доказательств истцовой стороной в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено, а потому требования о взыскании убытков являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 договора № **** от ****, которыми предусмотрен обязательный для сторон досудебный порядок разрешения споров.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

С учетом приведенных норм права условия пунктов 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 предварительного договора, предусматривающие обязательный досудебный порядок разрешения споров, при том, что покупатель в любое время может отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы, являются незаконными.

Таким образом, данные пункты договора не соответствуют требованиям ст. 16, 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", в связи с чем, являются недействительными, а потому в этой части требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», ст. 1101 ГК РФ, суд, учитывая губительный характер практики ответчика, и длительный срок нарушения прав потребителя на оказание качественных услуг, полагает требования о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению, но с учетом характера причиненных страданий и сложившихся правоотношений, лишь частично в размере 10000 руб.

В оставшейся части размер заявленной компенсации морального вреда несоразмерен понятиям справедливости и разумности, последствиям и обстоятельствам нарушения, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 ФЗ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

С ответчика в пользу истца и общественной организации подлежит взысканию штраф в размере 130 000 руб. за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке (неустойка 250 000 руб. + компенсация морального вреда 10000 : 2). Оснований для его снижения суд не усматривает, поскольку ответчик не удовлетворил требования истца даже в неоспариваемом объеме.

Истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из толкования статьи 100 ГПК РФ следует, что разумность пределов, являясь оценочной категорией, определяется судом с учетом особенностей конкретного дела.

Согласно представленных ФИО1 документов, им были понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, что подтверждается договором об оказании юридических услуг от **** ( л.д.47-48) и квитанциями к приходному ордеру о принятии от истца 50000 рублей ( л.д. 48,49).

Принимая во внимание изложенное, в том числе частичное удовлетворение иска, количество судебных заседаний, их продолжительность по времени, проанализировав материалы данного гражданского дела, свидетельствующие об объеме выполненной работы представителем истца при разрешении данного спора, а также качестве предоставленных услуг, исходя из принципа разумности и соразмерности, учитывая сложность дела, характер спорных правоотношений, конкретные обстоятельства дела, суд полагает возможным взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.

По правилам ст. 103 ГПК РФ и ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, т.к. истец освобожден от оплаты госпошлины, то с ответчика в доход бюджета Гатчинского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям имущественного и неимущественного характера в размере 6000 руб..

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о признании недействительными пунктов 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 договора № **** от ****, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи блок-секции в жилом доме в размере 685 500 рублей, убытков за наем жилого помещения в сумме 314500 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей, и компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 договора № **** от ****.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи блок-секции в жилом доме за период с **** по **** в размере 250 000 рублей, компенсацию морального вреда 10000 рублей, штраф в размере 130 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в доход Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинского городского суда.

Судья:

В окончательной форме решение суда принято ****