Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО – ФИО1, представителя ответчика Министерства имущественных отношений Иркутской области – ФИО2, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО к Министерству имущественных отношений <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в Кировский районный суд г. Иркутска с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Министерству имущественных отношений Иркутской области об обязании заключить с ним договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, входящих в состав объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба» сер. XIX века – 1860 гг», расположенных по адресу: <адрес> кадастровые номера № и №, а также земельного участка, на котором находятся указанные объекты, кадастровый №, по адресу: : <адрес>, во исполнение решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу №, указав, что он является собственником объектов недвижимого имущества (далее - Объекты), входящих в состав объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба» сер. Х1Х века- 1860 гг.» и расположенных по адресу: <адрес> (кадастровый №), <адрес> (кадастровый №).

В 2019 году Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области (далее - Служба) обратилась в Кировский районный суд г. Иркутска с исковым заявлением об изъятии Объектов у истца. В обоснование своих требований Служба указала на нарушение им требований пункта 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия), которое выразилось в невыполнении им мероприятий, предписанных охранными обязательствами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с указанными обстоятельствами, приведшими, по мнению Службы, к значительному ухудшению состояния Объектов, Служба заявила требования об изъятии у него Объектов на основании положений пункта 1 статьи 54 Закона об объектах культурного наследия.

Кировский районный суд г. Иркутска, рассмотрев исковое заявление Службы в рамках гражданского дела № и оценив доводы Службы с учетом положений Закона об объектах культурного наследия, признал требования Службы обоснованными и подлежащими удовлетворению. Согласно соответствующему решению Кировского районного суда г. Иркутска от 22 октября 2019 года (далее - Решение от 22.10.2019) Объекты должны быть изъяты у него путем их выкупа Министерством имущественных отношений Иркутской области (далее — Министерство).

Таким образом, Законом об объектах культурного наследия и Решением суда от 22.10.2019 обязанность по изъятию Объектов у него путем выкупа напрямую возложена на Министерство.

Истец также указывает, что исходя из положений действующего законодательства РФ и Решения суда от 22.10.2019, с учетом применяемых в аналогичных случаях договорных конструкций следует, что выкуп Объектов должен быть осуществлен Министерством путем заключения с ним договора купли-продажи. Тем не менее, в течение длительного периода (более 1,5 лет) обязательства по выкупу Объектов Министерством не исполняются, хотя Решение суда от 22.10.2019 вступило в законную силу, ни Службой, ни Министерством не обжаловалось.

Также Истец указал, что он неоднократно обращался к Министерству с требованием об исполнении Решения от 22.10.2019.

В частности, он направил Министерству письмо, в котором предлагал во исполнение Решения от 22.10.2019 определить условия выкупа Объектов и заключить договор купли-продажи, проект которого был приложен к письму. Условия купли-продажи Объектов, предусмотренные в проекте договора купли-продажи, были определены с учетом сложившейся практики совершения подобного рода сделок. Стоимость Объектов и земельного участка, на котором они расположены, была установлена независимым оценщиком ООО «Десоф-Консалтинг» и составила 16 533 443 руб. В подтверждение проведения оценки стоимости Объектов Министерству был также представлен отчет об оценке № от 02.03.2020.

На его обращение Ответчик направил ответ за исх. № от 19.06.2020, из которого следует, что у Министерства отсутствуют необходимые денежные средства для выкупа Объектов, в связи с чем, Министерством ведется работа, направленная на обоснование выделения бюджетных ассигнований в очередном финансовом году на выкуп Объектов. При этом Министерством в указанном письме не были приведены какие-либо замечания и/или возражения по существу предложенного проекта договора купли-продажи Объектов.

29.03.2021 он повторно обратился в Министерство с требованием о выкупе Объектов, на которое Министерство в письме за исх. № от 23.04.2021, вновь указало на невозможность заключения соответствующего договора в связи с отсутствием решения вопроса о выделении денежных средств для выкупа.

Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания для отказа от заключения договора такое обстоятельство, как отсутствие финансирования для оплаты выкупаемого имущества. При этом инициатором выкупа Объектов выступал уполномоченный региональный орган, который и обратился первоначально в суд с требованиями об изъятии Объектов путем их выкупа у собственника.

Истец также указал, что поскольку до настоящего времени выкуп Объектов не произведен, условия их содержания фактически не установлены и необходимые для их сохранения мероприятия уполномоченными региональными органами не реализуются, соответственно, затягивание Министерством исполнения Решения суда от 22.10.2019 приводит к ухудшению состояния Объектов. При этом, он в связи с принятием Решения от 22.10.2019 лишен возможности каким-либо образом распорядиться Объектами, но в силу положений статьи 210 ГК РФ несет бремя их содержания. В частности, вынужден нести значительные финансовые затраты в связи с неисполнением Министерством его обязанностей, а именно оплачивать налог на имущество и земельный налог, нести расходы для принятия экстренных мер по предотвращению разрушения Объектов (ограждение и пр.), и по содержанию Объектов. Также он несет ответственность за Объекты, поскольку формально является их собственником. В то же время он не вправе продать Объекты третьим лицам, сдать их в аренду либо провести их реконструкцию в целях дальнейшего использования.

Истец полагает, что неисполнение Министерством обязанности по выкупу у него Объектов, возложенной на Министерство Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 и действующим законодательством РФ, нарушает его права на продажу Объектов на установленных Решением условиях, а также приводит к ухудшению состояния Объектов.

С учетом уточнения иска по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, просит суд обязать Министерство имущественных отношений Иркутской области во исполнение решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22 октября 2019 года по гражданскому делу № заключить с ФИО договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, входящих в состав объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба» сер. ХГХвека - 1860 гг.», расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера № и №, а также земельного участка, на котором находятся перечисленные объекты недвижимого имущества, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по стоимости и на следующих условиях:

1. Стороны договора купли-продажи:

- Продавец - ФИО, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт <данные изъяты>

- Покупатель - Министерство имущественных отношений Иркутской области, адрес: <...>.

2. Предмет договора купли-продажи:

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество (далее - Имущество):

- нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общая площадь 213,8 кв.м., инв. № №, <адрес>, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общая площадь 112,6 кв.м., инв. № №, <адрес>, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации двух административных зданий, общая площадь 973 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, свободно от залога, не арестовано.

Существенное условие купли-продажи: так как Имущество является объектом культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия, новый собственник Имущества обязан выполнять требования охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона (пункт 3 статьи 29 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Купля-продажа Имущества осуществляется во исполнение решения Кировского районного суда Иркутской области от 22.10.2019 по делу №.

3. Права и обязанности сторон: Продавец обязан в течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего Договора передать имущество по Акту приема-передачи Покупателю, а Покупатель обязан в течение 5 рабочих дней после подписания Акта приема-передачи имущества совместно с Продавцом осуществить все необходимые и достаточные действия для государственной регистрации перехода прав собственности на имущество к Иркутской области в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, и осуществить оплату за имущество в пользу Продавца в установленном пунктом 5 настоящего Договора порядке.

Датой передачи имущества считается дата подписания Продавцом и Покупателем Акта приема-передачи имущества. Принятое Покупателем имущество возврату не подлежит, после принятия имущества Покупателем претензии по его составу и/или состоянию не принимаются.

4. Стоимость Имущества:

Общая стоимость Имущества составляет 16 331 002 руб., НДС не облагается, в том числе:

- стоимость нежилого здания, кадастровый №, - 1 (один) руб.;

- стоимость земельного участка, кадастровый №,- 16 331 000 руб.

Стоимость Имущества определена согласно заключению эксперта ООО «Оценка» от 26.11.2021.

5. Оплата: Оплата стоимости Имущества должна быть осуществлена Покупателем в течение 30 дней с момента подписания Сторонами акта приема-передачи имущества при условии перехода права собственности на имущество от Продавца к Покупателю.

Оплата осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам:

Наименование Банка получателя: <данные изъяты>

<данные изъяты>

Получатель: ФИО

Счет получателя в банке получателя: №

В судебном заседании истец ФИО, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, отсутствует, реализовал свое право на участие в судебном заседании через представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО – ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточненного иска, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ответчика Министерства имущественных отношений Иркутской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, полагала исковые требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Пояснила, что Министерство не уклоняется от заключения договора купли-продажи, договор купли-продажи на приобретение объектов культурного наследия регионального значения, расположенных по адресу: <адрес>, и <адрес> в государственную собственность <адрес>, не может быть заключен до решения вопроса о выделении денежных средств на указанные цели. Просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В судебном заседании третье лицо Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области, извещенное о дате, времени и месте судебного заседания, отсутствует, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 54 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ), в случае, если собственник объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, не выполняет требований к сохранению такого объекта или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержимого объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, обращаются:

- федеральный орган охраны объектов культурного наследия - в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, включенные в указанный перечень;

- региональный орган охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия федерального значения, земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, включенные в реестр (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, включенные в указанный перечень), объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия.

В случае принятия судом решения об изъятии объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия либо земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, у собственника, содержащего данный объект либо данный земельный участок ненадлежащим образом, по представлению федерального органа охраны объектов культурного наследия либо регионального органа охраны объектов культурного наследия соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом выкупает указанный объект либо указанный земельный участок или организует их продажу с публичных торгов.

Собственнику объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия либо земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, возмещается стоимость выкупленного имущества в размере, установленном соглашением между соответствующим органом по управлению государственным или муниципальным имуществом и собственником выкупаемого имущества, а в случае спора судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 420 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ФИО является собственником объектов недвижимого имущества, входящих в состав объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба» сер. Х1Хвека- 1860 гг.» и расположенных по адресу: <адрес>кадастровый №), <адрес> (кадастровый №), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, серии № от ДД.ММ.ГГГГ, а также выписками из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации двух административных зданий, общая площадь 973 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу № по исковому заявлению Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области к ФИО об изъятии объекта культурного наследия, исковые требования Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области к ФИО – удовлетворены. Постановлено изъять у ФИО объекты, расположенные по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, а также по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, входящие в состав объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба» сер. XIX века – 1860 г.г.» путем выкупа.

Как следует из письма Министерства имущественных отношений Иркутской области от 19.06.2020 за №, в ответ на обращение ФИО о выкупе Объектов во исполнение решения суда сообщается, что выкуп объекта культурного наследия в государственную собственность Иркутской области во исполнение решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу № должен осуществляться за счет средств областного бюджета. Вместе с тем, бюджетные ассигнования на указанные цели до Министерства не доведены. С учетом направленного отчета об оценке № от 02.03.2020, Министерством проводится работа, направленная на обоснование выделения бюджетных ассигнований в очередном финансовом году (очередном финансовом году и плановом периоде) на выполнение мероприятий по приобретению объектов культурного наследия регионального значения, расположенных по адресу: <адрес>, и <адрес> в государственную собственность Иркутской области.

Как следует из служебной записки и.о. министра имущественных отношений Иркутской области от 30.06.2020 за № №, адресованной и.о. министра финансов Иркутской области, в целях выкупа в государственную собственность Иркутской области объектов культурного наследия во исполнение вступившего в законную силу решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу №, Министерство имущественных отношений Иркутской области просит рассмотреть вопрос о выделении дополнительных денежных средств на указанные цели.

29.03.2021 Истец повторно обратился в Министерство имущественных отношений Иркутской области с заявлением о выкупе Объектов во исполнение решения суда.

Согласно ответу Министерства от 23.04.2021 №, выкуп объекта культурного наследия в государственную собственность Иркутской области во исполнение решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу № должен осуществляться за счет средств областного бюджета. Министерство в целях исполнения решения суда неоднократно обращалось в Министерство финансов Иркутской области о выделении дополнительных денежных средств на указанные цели с приложением в качестве обоснования бюджетных ассигнований копии судебного акта и представленного отчета об оценке № от 02.03.2020. Учитывая трудности с наполняемостью областного бюджета доходами, вопрос о выделении средств на указанные цели не решен, в связи с чем, договор купли-продажи на приобретение объектов культурного наследия регионального значения, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес> в государственную собственность Иркутской области, заключен быть не может.

Таким образом, решение Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу № до настоящего времени Министерством не исполнено, выкуп объекта культурного наследия в государственную собственность Иркутской области во исполнение решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу № не произведен.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, для устранения всех противоречий, возникших в процессе рассмотрения данного гражданского дела, необходимости установления актуальной рыночной стоимости объектов недвижимости на дату 01.10.2021: здание, назначение: нежилое, общей площадью 213,8 кв.м., кадастровый №, <адрес> расположенного по адресу: <адрес>; здание, назначение: нежилое, общей площадью 112,6 кв.м., кадастровый №, лит. Б, расположенного по адресу: <адрес>; земельный участок, общей площадью 973 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, определением Кировского районного суда г. Иркутска от 04.10.2021 по гражданскому делу № была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка» ФИО3

Из Заключения эксперта от 26.11.2021 следует, что:

- (Ответ на вопрос №1) Рыночная стоимость объекта недвижимости на дату 01.10.2021: здания, назначение: нежилое, общей площадью 213,8 кв.м., кадастровый №, <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 руб.;

- (Ответ на вопрос №2) Рыночная стоимость объекта недвижимости на дату 01.10.2021: здания, назначение: нежилое, общей площадью 112,6 кв.м., кадастровый №, <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 руб.;

- (Ответ на вопрос №3) Рыночная стоимость объекта недвижимости на дату 01.10.2021: земельного участка, общей площадью 973 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 16 331 000 руб.

Исследовав представленное Заключение эксперта, суд приходит к выводу, что указанное заключение эксперта подготовлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства, не доверять указанному заключению эксперта у суда оснований не имеется, поскольку заключение в полном объеме отвечает требованиям законодательства, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы, эксперт имеет продолжительный стаж работы и необходимую квалификацию, выводы, изложенные в заключении, не допускают возможности их неоднозначного толкования. Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной строительно-технической экспертизы не усматривается.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Довод Ответчика о том, что выкуп Объекта культурного наследия во исполнение решения суда от 22.10.2019 по гражданскому делу № путем заключения договора купли-продажи не может быть произведен до решения вопроса о выделении денежных средств на указанные цели из областного бюджета, не принимается судом, поскольку отсутствие денежных средств в бюджете не является основанием для неисполнения решения суда и не свидетельствуют о совершении Министерством всех зависящих от него мер по исполнению судебного акта.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенные нормы закона, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО к Министерству имущественных отношений Иркутской области об обязании заключить с ним договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, входящих в состав объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба» сер. XIX века – 1860 гг», расположенных по адресу: <адрес> кадастровые номера № и №, а также земельного участка, на котором находятся указанные объекты, кадастровый №, по адресу: : <адрес>, во исполнение решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22.10.2019 по гражданскому делу №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО – удовлетворить.

Обязать Министерство имущественных отношений Иркутской области во исполнение решения Кировского районного суда г. Иркутска от 22 октября 2019 года по гражданскому делу № заключить с ФИО (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт <данные изъяты>) договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, входящих в состав объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба» сер. ХГХвека - 1860 гг.», расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровые номера № и №, а также земельного участка, на котором находятся перечисленные объекты недвижимого имущества, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по стоимости и на следующих условиях:

1. Стороны договора купли-продажи:

- Продавец - ФИО, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт <данные изъяты>

- Покупатель - Министерство имущественных отношений Иркутской области, адрес: <...>.

2. Предмет договора купли-продажи:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общая площадь 112,6 кв.м., инв. № №, <адрес> кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации двух административных здания, общая площадь 973 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, свободно от залога, не арестовано.

4. Стоимость Имущества:

Общая стоимость Имущества составляет 16 331 002 руб., НДС не облагается, в том числе:

- стоимость нежилого здания, кадастровый №, - 1 (один) руб.;

- стоимость земельного участка, кадастровый №, -16 331 000 руб.

Стоимость Имущества определена согласно заключению эксперта ООО «Оценка» от 26.11.2021.

Наименование Банка получателя: <данные изъяты>

<данные изъяты>

Получатель: ФИО

Счет получателя в банке получателя: №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Кировский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья A.M.Тимофеева

Мотивированный текст решения изготовлен 24.12.2021. Судья.