Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прытков М.Ю. к закрытому акционерному обществу «ФИТА МАРКЕТ» о расторжении договора аренды нежилого здания и об обязании осуществить возврат арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Прытков М.Ю. обратился в суд с иском к ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» о расторжении договора аренды нежилого здания и об обязании осуществить возврат арендованного имущества, сославшись в обоснование заявленных требований на то, что истец приобрел в собственность путем участия в открытых аукционных торгах здание №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., после чего зарегистрировал право собственности в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГг. Часть указанного здания (<данные изъяты> на момент покупки была обременена правом аренды ответчика, возникшим на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенным между <данные изъяты> (арендодателем) и ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» (арендатором). Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГг. к указанному договору аренды была произведена замена арендодателя с <данные изъяты> на Прытков М.Ю., данное соглашение было передано на государственную регистрацию. По условиям заключенного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., срок пользования арендатором арендуемым имуществом установлен в <данные изъяты> лет. Арендная плата была установлена сторонами в размере 10 процентов от полученного арендатором в результате использования имущества дохода, внесение арендной платы должно осуществляться ежеквартально, в течение месяца после завершения квартала. Кроме того, пунктом 3.4. договора аренды устанавливалось, что арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду, передавать в залог или вносить в уставный капитал хозяйственных обществ только с письменного согласия арендодателя. Согласно акта приемки-передачи блока «В» здания № от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> передало ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» помещения в нормальном техническом состоянии в соответствии с техническим паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ. Актом осмотра блока № здания № по адресу: <адрес>, произведенного Прытков М.Ю. ДД.ММ.ГГГГг., были установлены следующие нарушения со стороны арендатора: на третьем этаже блока № разрушены входные проемы между помещениями, частично срезана вентиляционная система, окна частично разбиты, в кровле имеется течь, деятельность ответчиком не ведется, имущество отсутствует; на втором этаже блока «В» частично срезана вентиляционная система, в перекрытии первого и второго этажей (несущая конструкция) произведено самовольное отверстие размером 1х1м, что является недопустимым и может привести к непоправимым последствиям. Таким образом, ответчик существенно ухудшает состояние блока «В», проделав самовольное отверстие в полу второго этажа, не получив на это ни согласие собственника, ни разрешения соответствующего органа. Кроме того было установлено, что на первом этаже блока «В» деятельность осуществляется иными лицами (субарендаторами) - ООО «Метасинтез», <данные изъяты> на основании неких договоров аренды, где арендодателем указывается ООО «ХимЭкоТех», следовательно, ответчик передал ООО «ХимЭкоТех» объект аренды без согласия собственника. При этом прежний собственник - <данные изъяты> не давал согласия на передачу ООО «ХимЭкоТех» в аренду имущество или его часть. Арендатор обязался осуществлять свою деятельность в арендованном объекте недвижимости, нести обязанность по содержанию арендованного имущества и проведению текущего ремонта. Свои обязательства по договору ответчик не выполняет, имуществом не пользуется с момента заключения договора аренды, т.е. с ДД.ММ.ГГГГг., что также является существенным нарушением договора аренды. Таким образом, ответчик существенно нарушает условия договора аренды: ухудшает состояние помещения, сдает имущество в субаренду без согласия собственника, не вносит арендную плату, не пользуется помещением. По указанным основаниям Прытков М.Ю. просил суд расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Прытков М.Ю. и ЗАО «ФИТА МАРКЕТ», обязать последнего вернуть арендованное имущество в трехдневный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

В ходе судебного разбирательства представитель истца – <данные изъяты> поддержала заявленные требования и доводы в их обоснование, дополнительно указав, что ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено требование о приведении арендуемых помещений в первоначальное состояние и о досрочном расторжении договора, однако указанное требование осталось без удовлетворения. Кроме того, со дня регистрации права собственности Прытков М.Ю. на здание № ДД.ММ.ГГГГ по день предъявления иска, ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» ни разу не внесло арендную плату за <данные изъяты>. Нарушение сроков внесения арендных платежей является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Представители ответчика ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» <данные изъяты> и <данные изъяты> с иском не согласились, представив суду письменный отзыв, в котором сослался на те обстоятельства, что между собственником здания <данные изъяты> и прежним арендатором – <данные изъяты>, а также <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор, по условиям которого последнему было передано право сдавать помещения здания № в аренду иным лицам по своему усмотрению на срок не более 1 года. ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> передало свои права ООО «ХимЭкоТех», которое с ДД.ММ.ГГГГ сдает помещения в субаренду. В настоящее время между ответчиком ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» и ООО «ХимЭкоТех» заключен договор простого товарищества, по которому ответчик передал право аренды спорного имущества, а ООО «ХимЭкоТех» приобрел право на сдачу указанного имущества в субаренду иным лицам.

Представители привлеченных судом участию в деле третьих лиц – ООО «ХимЭкоТех», ООО «Роллтех», ООО «Саламат-К», ООО «Метасинтез» в суд не своих представителей не направили, просили рассомтреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы не содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ч.3 статьи 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения ил обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» был заключен договор аренды №, по условиям которого ответчику было передано во владение здание № (<данные изъяты>), расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в соответствии с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте БТИ ДД.ММ.ГГГГ. В состав объекта вошли все коммуникации и устройства, необходимые для эксплуатации, в том числе системы вентиляции, водоснабжения и канализации, сеть электропроводки, система пожаротушения. Срок аренды был установлен продолжительностью <данные изъяты> лет. Имущество было передано арендатору по акту от ДД.ММ.ГГГГ и принято им в нормальном техническом состоянии. Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между победителем публичных торгов Прытков М.Ю. и собственником <данные изъяты> истец приобрел пятиэтажное здание №, расположенное по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты>, зарегистрировав право собственности в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

На момент рассмотрения судом возникшего между сторонами спора, Прытков М.Ю. статуса индивидуального предпринимателя не имел.

Приобретенное Прытков М.Ю. имущество было реализовано с обременением в виде аренды, в том числе блок № здания №, где арендатором значилось ЗАО «ФИТА МАРКЕТ», в связи с чем между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого была замена арендодателя <данные изъяты> его правопреемником – Прытков М.Ю.

В ходе натурального осмотра блока № приобретенного здания №, расположенного по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ Прытков М.Ю. было обнаружено, что третий этаж блока <данные изъяты> здания № состоит из трех основных частей (№) и меньших по размеру помещений (№). Входные проемы между помещениями частично разобраны и не соответствуют техническому паспорту; в помещении имеется технологическая вентиляция для сушки воздуха, состоящая из вентиляционных коробов (металл - нержавеющая сталь), которая частично срезана; окна частично разбиты, крыша имеет значительные протечки, помещение третьего этажа не отапливаются, арендатором ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» деятельность не осуществляется, личное имущество и работники арендатора отсутствуют. Второй этаж блока № здания № состоит из трех основных частей (№) трех дополнительных помещений (№) и меньших помещений (№), проемы не разрушены, окна не разбиты, в помещении имеется технологическая вентиляция для сушки воздуха, состоящая из вентиляционных коробов (металл - нержавеющая сталь), которая частично срезана; помещение № закрыто, доступ отсутствует, в перекрытии первого и второго этажа произведено самовольное отверстие размером 1х1м, не относящиеся к технологическому отверстию, помещения второго этажа не отапливаются, арендатором ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» деятельность не осуществляется. Помещение первого этажа № передано в аренду <данные изъяты>, в помещении № разобран пол ЗАО «ФИТА МАРКЕТ», помещения № переданы в аренду ООО «Роллтех», помещение № передано в аренду ООО «Саламат-К», помещение № передано в аренду ООО «Метасинтез». Указанный акт от ДД.ММ.ГГГГ был составлен в присутсвии представителя ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» <данные изъяты>

Поскольку Прытков М.Ю. были выявлены нарушения содержания принадлежащего ему здания, истец затребовал от ответчика объяснения по поводу уклонения от содержания арендованного имущества и самовольного переустройства инженерных сетей, коммуникаций, помещений здания. В ответ на данное обращение, ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что ответчиком было принято решение демонтировать систему технологической вентиляции в блоке № здания №, включавшую в себя систему воздуховодов и фильтр-камер.

ДД.ММ.ГГГГ Прытков М.Ю. направил в адрес ответчика претензию, в которой потребовал устранения допущенных нарушений в блоке № здания №, восстановления остекления оконных проемов, течи крыши, вентиляционной системы, расторжения договоров с субарендаторами, которые были заключены без согласия арендодателя и о расторжении договора аренды (л.д.25), которое было получено ЗАО «ФИТА МАРКЕТ».

В обоснование доводов о существенном нарушении арендатором условий договора, об ухудшении арендуемого здания ответчиком, истец представил суду заключение специалиста – <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся выводы о том, что в помещениях блока № здания № в железобетонных плитах перекрытий пола и потолка были обнаружены многочисленные отверстия (проемы), не предусмотренные проектом, которые могут повлиять на несущую способность здания. Обнаружены следы коррозии металлических балок вертикальных связей здания, повреждена прожигом несущая металлическая балка вертикальной связи, повреждения внутренней отделки здания, разрушение отделочных слоев конструкций, покрытия пола. Отсутствует герметичность кровельного покрытия, частично отсутствует остекление помещений, что способствует проникновению атмосферных осадков внутрь здания, вследствие чего разрушается отделка, происходит замачивание плит перекрытий, вызывая коррозию рабочей арматуры. В помещениях демонтированы кирпичные перегородки, указанные в плане технического паспорта БТИ, устроены новые перегородки, расширены дверные проемы в перегородках, которые не усилены должным образом, что может повлечь обрушение кирпичной кладки. Все указанные нарушения возникли в результате ненадлежащей эксплуатации здания и не согласованной перепланировки. такие существенные дефекты в будущем, при данных условиях эксплуатации, могут привести (или уже привели) здание в ограниченно работоспособное или аварийное техническое состояние.

Представитель ответчика ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» <данные изъяты> не согласился с представленным заключением специалиста, сославшись на предвзятое отношение к ответчику, а потому, с целью объективной оценки состоянии объекта недвижимости, ходатайствовал о назначении судом по делу строительно-технической экспертизы, которая была назначена определением суда.

Согласно представленного суду заключения эксперта <данные изъяты> №, по данным натурального осмотра ДД.ММ.ГГГГ были выявлены повреждения во внутренних частях блока № и наружных частях здания № расположенного по адресу: <адрес>, которые являются устранимыми, возникли по причине физического износа, бездействия в проведении капитального и текущего ремонта в процессе эксплуатации здания и его перепланировки. Система электроснабжения требует ремонта, система механической приточно-вытяжной вентиляции на 2 и 3 этажах не функционирует, так как часть системы срезана и отсутствует оборудование в вентиляционных камерах. Эксперт сделал вывод о том, что все помещения блока <адрес> производственного здания № не пригодны к эксплуатации в соответствии с их первоначальным назначением. Отсутствие системы отопления, повреждения в системе электроснабжения, системы вентиляции не создают нормальных условий для здоровья, жизни, работы лиц, находящихся внутри здания.

ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» приняло арендованное имущество по акту приемки в ДД.ММ.ГГГГ в нормальном техническом состоянии, пригодном для эксплуатации здания по его прямому назначению.

В ходе судебного разбирательства ответчиком не отрицался тот факт, что система механической вентиляции блока № производственного здания № была им демонтирована (срезана) в период пользования арендованным имуществом, также были внесены конструктивные изменения в планировку помещений здания. Учитывая, что экспертное заключение подтвердило доводы истца об уклонении ответчика от проведения текущего ремонта помещений здания и об отсутствии в нем коммуникаций, суд приходит к выводу о существенном нарушении ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., поскольку отсутствие системы отопления, повреждения в системе электроснабжения, системы вентиляции не создают нормальных условий для здоровья, жизни, работы лиц, находящихся внутри здания, что делает имущество не пригодным к эксплуатации в соответствии с его первоначальным назначением.

Кроме того, ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» была допущена передача части помещений в арендованном блоке № здания № расположенного по адресу: <адрес> иным лицам, без письменного на то согласия арендодателя.

Как пояснил суду представитель ответчика <данные изъяты>, значительная часть помещений, арендованных у Прытков М.Ю. ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» не используется, ответчик не получил дохода от переданного ему имущества в ДД.ММ.ГГГГ. То обстоятельство, что в блоке «В» здания № ведут свою деятельность ООО «Роллтех», ООО «Метасинтез», № и ООО «Саламат-К» не оспаривалось сторонами. При этом ответчик ссылается на заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ХимЭкоТех» договор простого товарищества №, по условиям которого члены простого товарищества приобретают право на предоставление во временное пользование помещений в блоке «В» здания № третьим лицам по отдельным договорам. Согласно пункта 3.1 указанного договора, ЗАО «ФИТА МАРКЕТ» передало ООО «ХимЭкоТех» в распоряжение все имеющиеся площади для ведения дел простого товарищества. Между ООО «ХимЭкоТех» и ООО «Роллтех» был заключен договор аренды на пользование производственными помещениями первого этажа блока № здания №.

Согласно части 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей. Таким образом, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком пункта 3.4 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающим обязанность арендатора получить от арендодателя письменное согласие на сдачу помещений в субаренду, внесение его в складочный капитал, поскольку доказательств получения ответчиком такого согласия от прежнего собственника ЗАО «ФИТА» либо Прытков М.Ю. суду не было представлено.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора. При этом согласно данной норме права, передача имущества в субаренду возможна только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Помимо этого, обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Поскольку договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок возвращения арендованного имущества не определен, обязательство по возврату арендованного имущества должно быть исполнено в семидневный срок со дня расторжения договора аренды, следовательно, требование истца в указанной части подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Прытков М.Ю. и закрытым акционерным обществом «ФИТА МАРКЕТ» в отношении трехэтажной части производственного здания № (блок №»), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного <адрес>.

Обязать закрытое акционерное общество «ФИТА МАРКЕТ» возвратить Прытков М.Ю. трехэтажную часть производственного здания № (блок «№»), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного <адрес> по акту приема-передачи.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ФИТА МАРКЕТ» в пользу Прытков М.Ю. уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через Московский районный суд г. Казани со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.Р. Шарифуллин