Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Русиной Татьяны Ивановны к Администрации Печенкинского сельского поселения, Администрации Еткульского муниципального района, Межрайонной инспекции ФНС России № 10 по <адрес> о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Русина Т.И. обратилась в суд с иском о признании действительным договора купли-продажи квартиры в доме усадебного типа, расположенной по адресу: <адрес>, д.Потапово, <адрес>1, заключенного между ФИО1 и Русиной Татьяной Ивановной, о признании за нею права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: : <адрес>, д.Потапово, <адрес>1.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО1 заключили договор купли-продажи дома, согласно которому ФИО1 продала, а она (Русина) купила половину жилого дома по вышеуказанному адресу. Сторонами данное имущество было оценено в 19.000 рублей, которые Русина уплатила по продавцу ФИО1 по расписке. Договор купли-продажи указанной квартиры не был составлен в надлежащей форме в связи с тем, что у продавца отсутствовали правоустанавливающие документы на квартиру и земельный участок. Стороны пришли к соглашению о том, что дальнейшее оформление сделки будет совершено за счет покупателя. Фактически ФИО1 передала Русиной Т.И. спорную квартиру в пользование. Поскольку в расписке, выданной ФИО1 истице, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (о предмете, о цене), то данная расписка является подтверждением заключения сделки купли-продажи и должна приниматься в качестве письменного доказательства о его заключении. По этому основанию договор от ДД.ММ.ГГГГ следует признать действительным и признать за истицей право собственности на приобретенную ею квартиру.

В судебное заседание истица Русина Т.И. не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена, просит рассмотреть дело без ее участия. Ее ФИО3ФИО10, действующая по доверенности, поддержала исковые требования, в обоснование иска указала те же обстоятельства. Дополнительно пояснила, что вторая половина данного дома - квартира № 2 - принадлежала матери истицы ФИО11, умершей в 1999 году. Истица оформила наследство после смерти матери и получила свидетельство о праве на наследство на квартиру № по <адрес> в <адрес>.

На стадии подготовки дела к слушанию истица Русина Т.И. пояснила суду, что на момент передачи денег продавцу за приобретаемую спорную квартиру ей было известно о том, что у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на указанное имущество. С ФИО1 они договорились о том, что все правоустанавливающие документы на квартиру и документы, связанные со сделкой купли-продажи она (Русина) оформит сама. С этой целью ФИО1 оформила на нее доверенность, которая в настоящее время утеряна. По ее просьбе ФИО1 зарегистрировала в указанной квартире ее брата ФИО2, который постоянно проживал в этой квартире до своей смерти, т.е. до 2005 года. Она периодически приезжала в <адрес>, пользовалась данным домом, в летнее время проживала в нем, обрабатывала приусадебный участок, сажала на нам овощи, картофель. Впоследствии у нее заболела мать, за которой требовался уход; заболел сын, перенес много операций. По этой причине у нее не было возможности приезжать и пользоваться спорной квартирой, осуществлять ее содержание. Затем она вышла замуж и уехала в Англию на постоянное место жительства. Последние лет 6-7 она не проживает и не пользуется спорной квартирой. Спорная квартира в настоящее время (как и вторая принадлежащая ей половина дома) и земельный участок находятся в запущенном состоянии. Участок зарос сорной травой, ограждение отсутствует, от дома остались только фундамент и стены.

ФИО3 ответчика - Администрации Печенкинского сельского поселения – ФИО12, действующая по доверенности, в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласна. Полагает, что расписка в получении денежных средств за дом не явился надлежащим документом, порождающим право собственности на недвижимое имущество. Сделка должным образом не оформлена, не зарегистрирована. Накануне судебного заседания комиссия Администрации Печенкинского сельского поселения провела обследование спорного домовладения с целью установления фактического владельца данного имущества, определения состояния домовладения, установления судьбы объекта. Установлено, что двухквартирный дом № 7 по <адрес> в <адрес> в целом находится в заброшенном состоянии, никаких коммуникаций не имеет, приусадебные земельные участки не обозначены, заросли сорной травой, по участку разрослись деревья и кустарники, ограждение отсутствует, из несущих элементов обоих квартир дома сохранены только фундамент и стены. Со слов соседей (старожилов села) известно, что в одной половине дома ранее проживала ФИО11 Ее дочь Русина Т.И. навещала ее. Во второй половине дома проживала ФИО1, у которой имелись дети, проживающие в других населенных пунктах: Николай, Юлия, Елизавета. Впоследствии сын Николай перевез свою мать в <адрес>. Данный дом много лет стоит брошенный. По учетным данным Печенкинского сельского поселения (похозяйственным книгам, алфавитным книгам на домовладения дачников – граждан, приобретших дома, но постоянно не проживающих в данном населенном пункте) Русина Т.И. владельцем какого-либо дома, квартиры в <адрес> не числится. По лицевому счету, открытому на домовладение по адресу: <адрес>1, владельцем являлась ФИО1. Сведений об изменении владельца дома похозяйственные книги закладки 1997-2011 г.г. не содержат. В указанной квартире был зарегистрирован по месту постоянного жительства ФИО2, указанный в качестве члена семьи владельца дома (как племянник). В 2005 году ФИО2 умер, о чем имеется отметка в похозяйственной книге. Владелец дома ФИО1 выбыла на другое постоянное место жительства в 1998 году. После смерти ФИО2 лицевой счет по данному домовладению закрыт.

ФИО3 муниципального района, Межрайонной инспекции ФНС России № 10 по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены, просят рассмотреть дело в отсутствие их ФИО3. Возражений по существу исковых требований не выразили.

Свидетель ФИО13 в судебном заседании показала, что квартира № 1 дома № 7 по <адрес> в <адрес> принадлежала ее бабушке ФИО1 Бабушке данная квартира досталась от прабабушки, которая в свою очередь купила ее в середине 1940-х г.<адрес> 10-14 лет назад бабушка продала свою квартиру родственникам Русиной Т.И., которые проживали во второй половине дома – в квартире № 2. Ей известно, что квартира приобреталась для братьев Русиной Т.И. Предполагалось, что один из братьев будет проживать в квартире № 1, а другой в квартире № 2. Бабушка оформила расписку в получении денег за квартиру и доверенность на оформление сделки, поскольку на тот момент никаких правоустанавливающих документов на свое жилье у нее не было. После этого бабушка переехала жить в <адрес>, а в 2008 году умерла. Оформили ли родственники Русиной Т.И. все документы, касающиеся купли-продажи дома, ей не известно. Она знает, что в спорной квартире проживал один из братьев Русиной Т.И., которой впоследствии умер, другой брат также умер.

Свидетель ФИО14 в судебном заседании показал, что с Русиной Т.И. находился в дружеских отношениях, в 1990-е г.г. приезжал с ней в <адрес> Еткульского <адрес>, где проживал ее брат ФИО18 Брат вел неблагополучный образ жизни, и Русина Т.И. оказывала ему различную помощь: закупала на зиму дрова, обеспечивала его продуктами питания, одеждой, поддерживала в порядке дом. После смерти брата Русина Т.И. выкупила вторую половину данного дома у ФИО1 Деньги за дом передавались в его присутствии, в расписке о получении денег за дом он как очевидец сделки поставил свою подпись. Никакие другие документы по данной сделке не оформлялись. Русина Т.И. часто приезжала в <адрес>, проживала в этом доме, пользовалась приусадебным земельным участком, выращивала на нем овощи. Примерно 6-7 лет назад она вышла замуж и уехала жить в Англию.

Свидетель ФИО15 в судебном заседании показала, что в 1984 году родители истицы – ФИО16 и А.Л. – купили половину дома в <адрес> и использовали его под дачу. В этой половине дома постоянно проживал брат Русиной Т.И. Истица осуществляла уход за домом и земельным участком, содержала его в хорошем состоянии, периодически проживала в нем со своей семьей. После смерти родителей и братьев Русина Т.И. купила вторую половину данного дома у ФИО1 за 19 тысяч рублей и еще 1 тысячу рублей передала на оформление всех документов. После этого Русина Т.И. стала пользоваться и второй половиной дома. Вскоре по семейным обстоятельствам истица перестала приезжать в <адрес>, а потом уехала жить в Англию. Последние лет 10 дом пустовал и со временем стал разрушаться, растаскиваться.

Свидетель ФИО17 в судебном заседании показала, что родители истицы очень давно купили в <адрес> у Озорниных половину дома и использовали его под дачу. Сама истица в конце 1990-х г.г. купила у ФИО1 вторую половину данного дома и также использовала ее под дачу, приезжала туда вместе со своей семьей. В этой половине дома постоянно проживал брат истицы ФИО2, работал в совхозе. Лет 5-6 назад брат умер, а сама Русина уехала за границу. С тех пор в доме никто не появляется. Дом постепенно растащили. В настоящее время от дома остались только стены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.8, 164 Гражданского кодекса РФ, ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Основаниями для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки,

вступившие в законную силу судебные акты.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на жилой дом и земельный участок возникает у приобретателя, а сделка считается заключенной с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.ст.218, 223, 558 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

В обоснование заявленных исковых требований Русина Т.И. ссылается на факт заключения сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества с собственником данного имуществ ФИО1 В качестве доказательства заключения сделки сторона истца представила суду расписку (л.д.4), датированную ДД.ММ.ГГГГ, из которой усматривается, что ФИО1 произвела куплю продажу дома в д.Потапово, <адрес>1 и получила с Русиной Т.И. деньги в сумме 19.000 рублей; оформление документов предполагается за счет покупателя.

Из приведенных правовых ном следует, что суд при выяснении вопроса о том, возможна ли защита гражданских прав Русиной Т.И. путем признания права собственности на спорное имущество, обязан установить соответствие указанной сделки требованиям закона и иных правовых актов.

На момент составления данной расписки в полном объеме действовали положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебном заседании бесспорно установлено, что на момент составления рассматриваемой расписки от ДД.ММ.ГГГГ у продавца ФИО1 отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество, что является нарушением требований ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, данная расписка удостоверяет только факт передачи денег за отчуждаемое недвижимое имущество. Из этой же расписки следует, что оформление документов произойдет в будущем за счет покупателя. Как установлено в суде, впоследствии договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, по которому в силу ст.549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя определенное имущество, в письменной форме не заключался; сделка и переход права собственности по сделке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, не регистрировались.

Таким образом, в силу ст.168 ГК РФ рассматриваемая сделка является ничтожной. Свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий в силу ст.162 ГК РФ судом не могут быть приняты во внимание.

По учетным данным Русина Т.И. владельцем спорной квартиры не являлась, никаких сведений о ней похозяйственные книги в отношении данного домовладения не содержат. Плательщиком налогов, коммунальных услуг по данной квартире истица также не является. По информации налогового органа плательщиком налога на имущества, расположенного по указанному адресу, являлась ФИО1 до 2008 года (т.е. до наступления смерти). Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Русина Т.И. не вступила во владение спорным имуществом.

В рассматриваемой ситуации иных оснований, предусмотренных действующим законодательством, для признания за Русиной Т.И. права собственности, не усматривается.

По этим же основаниям не подлежит удовлетворению исковое требование о признании действительным договора купли-продажи спорной квартиры.

Избранный истцом способ защиты права на недвижимое имущество путем признания договора действительным даже в случае удовлетворения иска в этой части не сможет обеспечить восстановление или защиту нарушенного права.

Договоры, как основания возникновения права собственности на недвижимость, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В рассматриваемой ситуации расписка от ДД.ММ.ГГГГ понятию договора купли-продажи недвижимости не отвечает; вторая сторона сделки умерла. По этим причинам принятие к исполнению данного договора регистрирующим органом невозможно.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Русиной Татьяны Ивановны о признании действительным договора купли-продажи квартиры. Расположенной по адресу: <адрес>, д.Потапово, <адрес>1, заключенного между ФИО1 и Русиной Татьяной Ивановной, о признании за Русиной Татьяной Ивановной права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: : <адрес>, д.Потапово, <адрес>1, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Еткульский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: