Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО «<адрес>», Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>» и Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности на объект капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Истица Готова Л.А. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании права объект капитального строительства - здание – кафе, расположенное по адресу: <адрес>, литера 60А.

В своем исковом заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Готова Л.А. купила у Морозова В.А., по договору купли-продажи, торговый павильон-закусочную, общей площадью 90,2 кв. м. с торговым и технологическим оборудованием в нем, расположенный по адресу: <адрес>, мини-рынок «Восход», торговое место №, квартал 407 «Г».

По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанный торговый павильон-закусочная принадлежит на праве собственности продавцу на основании квитанции к приходно-кассовому ордеру № б/н, выданного ИП Саркисовым А. С. от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор нотариально удостоверен нотариусом Майкопского нотариального округа Самоговой Л. М.

Одновременно, при продаже торгового павильона-закусочной, продавцом - Морозовым В.А., ей были переданы следующие документы: копия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому арендодатель - Администрация <адрес> сдал, а арендатор - предприниматель Саркисов А. С. принял в пользование на условиях аренды, сроком на 49 лет (до ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок площадью 11775 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, квартал 407-Г, <адрес>, для размещения торгового центра «Восход». Данный договор зарегистрирован в Адыгейском республиканском учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем произведена государственная регистрация права аренды ДД.ММ.ГГГГ за №;

рабочий проект на размещение торгового павильона размером 6 х 3,5 м. на территории мини-рынка «Восход» по <адрес> в квартале 407 «Г» <адрес> между улицами 5-ый Переулок и 7-ой Переулок, составленный в 2002 году МУП «Горпроект» по заказу предпринимателя Саркисова А. С., где имеется отметка от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении ИП Морозову В. А. увеличить площадь торгового места № на территории рынка до 110 кв. м.

После покупки торгового павильона-закусочной, она в 2007 году стала проводить ремонтные работы по его облагораживанию, в ходе которых выяснилось, что купленный объект является объектом капитального строительства и имеет неразрывную связь с земельным участком, на котором расположен. В связи с чем, она решила привести документацию на соответствие существующему объекту недвижимости.

В договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что в п. 5.1.2 договора, в графе «Права и обязанности арендатора» закреплено, что арендатор имеет право, в том числе, собственности на результаты своей деятельности при использовании земельного участка.

Независимый оценщик недвижимости установил, что её кафе по техническим характеристикам является объектом недвижимого имущества.

Таким образом, при наличии правовых оснований на земельный участок по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, прежним правообладателем торгового павильона был возведен объект капитального строительства - недвижимости, который до настоящего времени как таковой в соответствующем порядке не оформлен.

При обращении в Управление архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - павильона-закусочной, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 407 «Г», место №, - ей был дан ответ об отказе по тому основанию, что порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию в случае строительства без разрешения ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не предусматривает, в связи с чем заявление не может быть удовлетворено.

Истица Готова Л.А. в судебное заседание не явилась. Представитель истицы в судебном заседании поддержала поданное исковое заявление и уточнила заявленные требования и просила признать за истицей право собственности на нежилое здание-кафе, общей площадью 103,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, литера 60А.

Представитель ответчика Управления архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» просила отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что возражает против удовлетворения заявленных требований в полном объеме на основании следующего.

Истцом, в нарушение вышеуказанных норм Градостроительного кодекса РФ, разработка проектной документации на строительство спорного объекта не осуществлялась, истец за получением разрешения на строительство объекта не обращалась, причин невозможности выполнения указанных действий истцом суду не представлено.

Так как данный объект строительства является самовольным, то лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Между тем, истец прав в отношении земельного участка, на котором возведено спорное здание не имеет. В качестве доказательства наличия прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка истцом, представлен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, который судебным актом Арбитражного суда Республики Адыгея был признан недействительным (копия судебного акта представлена в материалы дела).

Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», утвержденных Решением Совета народных депутатов муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№-рс (далее - Правила землепользования и застройки), территория на которой расположен земельный участок по адресу: <адрес>, квартал 407Г находится в территориальной зоне Ж-ОЖ, которая выделена для формирования местных (локальных) центров городских районов и полосных центров вдоль улиц с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения и в которой допустимо размещение объектов капитального строительства, предназначены для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

[4.6] - Общественное питание

Объекты капитального строительства, предназначены для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)

минимальная/максимальна я площадь земельных участков - 100 кв. м/5000 кв. м; минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) - 10 м;минимальные отступы от границ земельных участков - 3 м;максимальное количество надземных этажей зданий - 4 этажа (включая мансардный этаж); максимальный процент застройки в границах земельного участка - 80%;

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007г. №-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства..., либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является... законным владельцем.»

Спорным объектом, согласно основаниям искового заявления является здание- кафе, расположенное по адресу: <адрес>, квартал 407-Г общей площадью 110,0 кв.м.

Согласно заключению эксперта судебной строительно-технической экспертизы, подготовленному экспертом ДД.ММ.ГГГГ Шоровым Ю.С. эксперту для проведения указанной экспертизы истцом, а также в материалы представлен технический паспорт объекта нежилого здания по адресу <адрес> (литер 60а) в котором площадь объекта указана 103,9 кв.м., из которого также усматривается, что право собственности истцы на данный объект зарегистрировано, согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№. Также в материалы дела истцом представлены сведения об основных характеристиках объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№, в котором усматривается, что площадь объекта составляет 103,9 кв.м. Из заключения экспертизы эксперта усматривается, что исследованию подлежало это же здание.

Истец просит суд, признать право собственности на спорный объект капитального строительства площадью 110,0 кв.м., соответственно на объект, которого не существует.

Также из представленного экспертом указанного выше заключения усматривается, что экспертом при исследовании нежилого здания применялись нормы СП 30-102-99, регулирующие малоэтажную жилую застройку.

Также при проведении экспертизы применялись Правила землепользования и застройки, с изменениями и дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ В свою очередь, согласно статьи 222 Гражданского кодекса РФ исследование должно проводиться на соответствие параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах на день обращения в суд. С ДД.ММ.ГГГГ Правила землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» действуют в новой редакции, территориальная зона земельного участка на котором расположен спорный объект отличная от указанной в заключении эксперта. Параметры застройки иные. Однако спорный объект не исследовался на соответствие действующим параметрам застройки.

Кроме того, согласно ответу эксперта на первый вопрос, спорный объект соответствует градостроительным и иным нормам.

Вместе с тем, возведенный объект не может соответствовать градостроительным нормам, поскольку разрешение на строительство данного объекта не выдавалось, что является нарушением Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Правила землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>».

Таким образом, у истца отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен спорный объект, условия статьи 222 Гражданского кодекса РФ не соблюдаются. Также в материалы дела истцом представлены доказательства, имеющие внутренние противоречия между собой.

Аналогичные пояснения дала представитель Администрации МО «<адрес>» и Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>», которые также возражали против удовлетворения заявленных требований. Полагая, что земельный участок не принадлежит истице, строительство велось без разрешения и с нарушением строительных норм, также отсутствует адрес у данного объекта недвижимости. Также, экспертиза проведена с нарушением норм закона, эксперт не известил стороны о дате проведения экспертизы и не дал им возможность участия.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон истица ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Готова Л.А. купила у Морозова В.А., по договору купли-продажи, торговый павильон-закусочную, общей площадью 90,2 кв. м. с торговым и технологическим оборудованием в нем, расположенный по адресу: <адрес>, мини-рынок «Восход», торговое место №, квартал 407 «Г».

Данный договор нотариально удостоверен нотариусом Майкопского нотариального округа Самоговой Л. М.

Одновременно, при продаже торгового павильона-закусочной, продавцом - Морозовым В.А., истице были переданы следующие документы: копия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому арендодатель - Администрация <адрес> сдал, а арендатор - предприниматель Саркисов А. С. принял в пользование на условиях аренды, сроком на 49 лет (до ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок площадью 11775 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, квартал 407-Г, <адрес>, для размещения торгового центра «Восход». Данный договор зарегистрирован в Адыгейском республиканском учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем произведена государственная регистрация права аренды ДД.ММ.ГГГГ за №;

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Руководствуясь п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

В силу п. 1 и п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании п.п. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Руководствуясь ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснений, данных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, из системного толкования норм п. 1 и 3 ст. 222, п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации, пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывают на то, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 постановления).

Определением Майкопского городского суда от 07.09.2017г. по делу была назначена судебная строительно - техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ ( с дополнением от ДД.ММ.ГГГГ), возведенный строительный объект недвижимости здание торгового павильона-закусочной, расположенное по адресу: <адрес>, строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям и требованиям пожарной безопасности, экологическим, градостроительным нормам и правилам предъявляемым к указанным объектам недвижимости, соответствует, минимальные расстояния до подземных газопроводов высокого и низкого давления, установленных Сводом правил СП 62.133330.2011 «СНиП» 42-01-2002 Газораспределительные системы, соблюдены.

Возведенное здание торгового павильона-закусочной, расположенного по адресу: <адрес>, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Также, указанный объект торгового павильона-закусочной, расположенное по адресу: <адрес>, требованиям предъявляем капитальному строительству, соответствует.

Суд считает заключение эксперта, проведенное экспертом Шоровым Ю.С., имеющего соответствующее образование и квалификацию, а также большой стаж работы (более 10 лет) наиболее правильным и допустимым доказательствам т.к. эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Доводы представителя ответчика о том, что ему не направлялось извещение о времени и месте проведения, такой экспертизы суд считает, несостоятельными. Так, ДД.ММ.ГГГГ, суд провел выездное заседание с целью осмотра и дальнейшего назначения экспертизы. Находясь на месте нахождения спорного объекта, представитель ответчика Администрации МО «<адрес>», достоверно знавшего о назначаемой экспертизе и при формировании вопросов сторонами для эксперта, не заявлял каких-либо ходатайств о желании принять участие в такой экспертизе.

Кроме того, по мнению суду, проведение экспертизы состоит из многих этапов, осмотра, подготовка технической и методической документации, проведение исследований и подготовка и изготовление заключения.

Однако, ответчик, заявляя о том, что данная экспертиза не соответствует закону в виду его не уведомления о времени и месте проведения такой экспертизы, не указал, в какой именно стадии он желал принять участие. Более того, достоверно зная о назначении экспертизы, не заявлял такое ходатайство в выездном судебном заседании и тем самым, по мнению суда, злоупотребляет своим правом.

Доводы ответчиков, свидетельствовавших о том, что земельный участок не принадлежит истице и поэтому, она не может получить право собственности на данный объект, суд, считает также несостоятельными. Как установлено из материалов дела и предоставленными сторонами документами, данный земельный участок ранее предоставлялся на праве аренды гр. Саркисову А.С., который в свою очередь предоставил часть данного земельного участка собственнику спорного объекта недвижимости (кафе) Морозову В.А.

Решением Арбитражного суда РА от ДД.ММ.ГГГГ распоряжение Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Саркисову А.С. был передан по договору аренды земельный участок в кварталах 407-Г и 407-Е по <адрес> в <адрес>, и сам договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, были признаны недействительными.

Доказательств того, что Готова Л.А. покупая данный объект недвижимости у Морозова В.А. знала или могла знать о существовании судебного спора между Министерством обороны РФ и Администрацией <адрес> и Саркисовым А.С. суду не предоставлено.

В настоящее время с мая 2017 года, данный участок передан Министерством обороны РФ в собственность Администрации МО «<адрес>».

Администрация МО «<адрес>» получая данный земельный участок в собственность, было достоверно известно о существовании на данном земельном участке с 90-х годов, капитальных объектов недвижимости и функционировании на данном участке рынка «Восход».

Указанное свидетельствует суду о том, что в течение длительного времени права на земельные участки (в том числе и земельный участок на котором расположен объект недвижимости, являющийся предметом спора) и многоквартирные дома, находившиеся в распоряжении и управлении КЭЧ <адрес> (структура Министерства обороны РФ), не переоформлялись и не передавались в управление Администрации МО «<адрес>», не смотря на многочисленные распоряжения и постановления Правительства РФ.

Готова Л.А., на протяжении длительного периода более 11 лет владела данным строением, открыто и добросовестно.

Как установлено из заключения экспертизы, на день обращения в суд возведенная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки. Также возведенный объект капитального строительства не нарушает права и законные интересы граждан и является объектом капитального строительства.

Как установлено судом, в период возведения торгового павильона №, как объекта недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, квартал 407 «Г», имелось право, допускающее строительство на нем объекта капитального строительства - здания по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (срок действия договора 49 лет), что свидетельствует об отсутствии нарушений условий договора аренды земельного участка в назначении использования земельного участка.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что за Готовой Л.А. возможно признание права собственности на нежилое здание-кафе, общей площадью 103,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, литера 60А.

Суд, на основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации МО «<адрес>», Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>» и Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности на объект капитального строительства, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание-кафе, общей площадью 103,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, литера 60А

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14.11.2017 г.

Председательствующий Э.В. Удычак