Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки и величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок, указанной в отчете оценщика и признании недействительным дополнительного соглашения № 1к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки и величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок, указанной в отчете оценщика и признании недействительным дополнительного соглашения № 1к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года.

В обоснование исковых требований указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3082 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности № № от 30.06.2009 года и договора аренды земельного участка от 01.01.2015 года.

На земельном участке расположены принадлежащие истцу по праву собственности нежилые здания литер К, Ж, Н, Б, О, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Истец указывает, что он арендует земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3082 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположены принадлежащие ему строения у ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ». Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3082 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» на основании Распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.06.2009 года № 692-р, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № № от 30.06.2009 года. В последующей земельный участок был переведен в муниципальную собственность и договор аренды был перезаключен с администрацией города Сочи.

В настоящее время администрация города Сочи предоставила ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» дополнительное соглашение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года, где указано, что размер годовой арендной платы установленный п. 3.1 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 года № № и составляет 1061778 (один миллион шестьдесят одну тысячу семьсот семьдесят восемь) рублей. Размер арендной платы был установлен на основании отчета от 09.12.2014 года № № об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 3082 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, выполненного ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ».

Считая, что размер арендной платы, установленный на основании отчета выполненного ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ», является несоразмерной платой за использование земельного участка, ФИО просил суд, признать недостоверным отчет от 09.12.2014 года № № об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 3082 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, выполненного ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ». Признать недействительным дополнительное соглашение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года.

В судебном заседании истец ФИО и его представитель адвокат ФИО на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить их в полном объеме, по основаниям в нем указанным. В обоснование своей правовой позиции суду пояснили, что при проведении оценки был допущен ряд ошибок, а так же стоимость сравниваемых земельных участков основана только на объявлениях, взятых из газет и ничем другим не подкреплена. Просили установить размер годовой арендной платы в соответствии с экспертным заключением № 530/07-О от 02.07.2015 года.

Представители ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» в судебное заседание не явились, предоставив в суд заявление в котором указано, что ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» не может являться ответчиком по данному делу, так как оно действовало на основании муниципального контракта № № от 12.11.2014 года, в связи с чем считают, что ответчиком должна быть администрация города Сочи, так же просили рассмотреть данное гражданское дело без их участия.

Представитель администрации города Сочи ФИО, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Представители Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в судебное заседание не явились, о дне, месте, времени судебного заседания надлежаще извещены, причины не явки суду не сообщены, ходатайств об отложении слушания дела не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке сторон, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Материалами дела установлено, что ФИО, арендует у ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3082 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 01.01.2015 года.

Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» на основании Распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.06.2009 года № 692-р, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № № от 30.06.2009 года.

На основании Распоряжения Федерального агентства по управлению Государственным имуществом № 502-р от 21.09.2011 года; информационной (выписке) из реестра муниципальной собственности № № от 09.02.2012 года; акта приема передачи земельных участков передаваемых из федеральной собственности в собственность муниципального образования города-курорта Сочи от 21.09.2011 года, право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации существующих зданий и торговых павильонов по продаже запасных частей автомобилям и благоустройства прилегающей территории, площадью 3082 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Муниципальным образованием город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.04.2012 года серии №.

В судебном заседании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположены объекты недвижимости принадлежащие истцу по праву собственности: нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 163,9 кв.м., литер О, этажность: 1; нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 241,5 кв.м., литер Б, этажность: 2; нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 52,7 кв.м., литер Н, этажнсоть:1; нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 179,5 кв.м., литер Ж, этажность: 2; нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 399 кв.м., литер К, этажность: 2. Нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат по праву собственности ФИО на основании определения Адлерского районного суда города Сочи от 16.04.2014 года № № и решения Адлерского районного суда города Сочи от 27.12.2013 года № №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Суд считает обоснованным требование истца о признании недостоверным отчетаот09.12.2014 № № об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок, так как согласно дополнительного соглашения № 1, предоставленного администрацией города Сочи ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года, указано, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.1. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 № № и составляет 1061 778 (один миллион шестьдесят одну тысячу семьсот семьдесят восемь) рублей, что не подтверждается доказательствами и является несоразмерной платой за использование земельного участка, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что в описательной части отчета, определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех фактов, существенно влияющих как на рынок земли в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта оценки с учетом его местоположения, категории, параметров и свойств. На основании стандартов оценки обязательных к применению субъектами оценочной деятельности утверждены следующие подходы к оценке: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта оценки получается в результате согласования скорректированных результатов, полученных разными подходами к оценке.

Оценка земли проводилась методом сравнения. Сравнительный подход к оценке земельных участков основан на определении их рыночной стоимости путем сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены с учетом поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

Суд считает, что при проведении оценки были допущены следующие ошибки: так среди трех участков, с которыми сравнивали земельный участок с кадастровым номером № у всех разное разрешенное использование и разное месторасположение сравниваемых земельных участков.

Цена земельных участков взята с газетных источников и не проверена никакими иными способами. При описании указано, что к земельному участку подведены коммуникации, в то время как в судебном заседании установлено, что на спорном земельном участке коммуникации отсутствуют.

Для определения рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок, площадью 3082 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по гражданскому делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. В экспертном заключении № № выполненном ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» указано, что согласно Федеральному стандарту оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Анализ рынка недвижимости, проведенный экспертом, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Эксперту доступны только цены предложения. В результате проведенного исследования рынка недвижимости города Сочи было установлено, что рынок продажи земельных участков в городе хорошо развит, имеется значительное количество предложений к продаже земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки, которые и стали основой для применения сравнительного подхода к оценке свободного земельного участка. Экспертом указано, что на основании проведенного анализа, выполненных расчетов, итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка площадью 3082 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующих зданий и торговых павильонов по продаже запасных частей к автомобилям и благоустройства прилегающей территории. Расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02.07.2015 года, составляет 43570983 (сорок три миллиона пятьсот семьдесят тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля. Согласно п. 4.1. Правил расчета арендной платы на основании рыночной стоимости, постановления № 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП=Р*С*Ки, где АП-размер арендной платы за земельный участок, Р – рыночная стоимость земельного участка, С-ставка арендной платы %, Ки – коофициент инфляции. АП = 43570983*1,5%*1= (округлено) 653565 рублей. Согласно проведенных исследований с учетом необходимых подходов, экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость годовой арендной платы, за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3082 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 653565 рублей.

В судебном заседании результаты судебной оценочной экспертизы опровергнуты не были.

По результатам экспертного заключения, суд установил, что при проведении отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> не были применены правила определения размера арендной платы отраженные в постановлении администрации города Сочи от 03.06.2011 года № 1061 «О Правилах определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи».

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и обзора судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 2004 года (утв. Постановлением Президиума Верховного суда РФ от 23 и 30 июня 2004 года), необходимо учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

Суд приходит к убеждению, что недостоверность оценки величины (размера) годовой арендной платы, привело к тому, что в дополнительном соглашении № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года, указан размер арендной платы в размере 1061 778 рублей.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании исследования и оценки в совокупности представленных доказательств, с учетом заключения судебной оценочной экспертизы, суд приходит к убеждению, что отчет об оценки является необоснованным, в связи с чем дополнительное соглашение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года, в котором определен размер годовой арендной платы за участок в размере 1061 778 рублей является недействительным.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО к ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки и величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок, указанной в отчете оценщика и признании недействительным дополнительного соглашения № 1к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года – удовлетворить.

Признать недостоверным отчетот09.12.2014 № № об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 3082 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, выполненного ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ».

Признать недействительным дополнительное соглашение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.06.2009 года № № от 24.02.2015 года.

Определить величину (размер) годовой арендной платы на земельный участок общей площадью 3082 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> - 653565 рублей (шестьсот пятьдесят три тысячи пятьсот шестьдесят пять) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение одного месяца.

Судья-подпись А.С. Якименко