Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности и ордеру адвоката Подольского И.В., представителя ответчика ООО «ЭлитСтройГруп» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-347/2018 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтройГруп» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ЭлитСтройГруп» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что 02.02.2015 между ней и ООО «ЭлитСтройГруп» заключен предварительный договор №1-6-1/Р4 купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с условиями договора стороны договорились по взаимному согласию в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему договору (основной договор), по которому продавец передаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность апартаменты ориентировочной площадью 25,0 кв.м, расположенные в многофункциональном жилом комплексе с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>.

Указано, что продавец обязуется сдать комплекс в эксплуатацию в срок не позднее 31.12.2015 включительно.

Согласно п. 7.1 предварительного договора основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен не позднее 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности ответчиком на объект, а равно не позднее 6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию.

ФИО1, как приобретатель (покупатель) недвижимого имущества, имея намерение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, исполнила в полном объеме свои обязательства по предварительному договору, в том числе относительно оплаты стоимости объекта. Полная стоимость объекта оплачена ФИО1 05.02.2015 в размере 4590000 (четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч) руб.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта получено ООО «ЭлитСтройГруп» 28.12.2015, однако спустя 6 месяцев с указанной даты основной договор купли-продажи недвижимого имущества с ФИО1 не заключен.

Истец полагает, что ответчик с 28.06.2016 осуществляет незаконное пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, при осмотре приобретенного помещения выявлен ряд нарушений и несоответствий проектной документации.

12.12.2016 ФИО1 в адрес ООО «ЭлитСтройГруп» направлена претензия с требованием произвести выплату неустойки в размере 3832650 руб., устранить несоответствия утвержденной проектной документации, осуществить заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

26.01.2017 истцом получен ответ, в котором предложено ФИО1 подписать акт приема-передачи объекта от 10.01.2016.

В связи с изложенным, со ссылкой на положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», ФИО1 просила суд взыскать с ООО «ЭлитСтройГруп» в ее пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 539611 руб. 88 коп., компенсацию морального вреда в сумме 50000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, обязать заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

В процессе рассмотрения гражданского дела истцом ФИО1 в лице ее представителя Подольского И.В., в рамках полномочий предоставленных ему истцом и зафиксированных в доверенности, исковые требования были уточнены в порядке ст. 39 ГПК РФ. Окончательно требования сформулированы следующим образом: ФИО1, ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», просила суд взыскать с ООО «ЭлитСтройГруп» в ее пользу неустойку за период с 28.06.2016 по 19.04.2018 в размере 2002110 руб., компенсацию морального вреда в сумме 50000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, обязать заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Определением Центрального районного суда г. Тулы от 24.04.2018 требование ФИО3 к ООО «ЭлитСтройГруп» об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимости выделено в отдельное производство.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени его проведения извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, в адресованном суду заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности и ордеру адвокат Подольской И.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме с учетом уточнений, по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. Просил суд удовлетворить исковое заявление.

Представитель ответчика ООО «ЭлитСтройГруп» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований, просила суд отказать в их удовлетворении.

Возражения мотивировала тем, что строительство многофункционального жилого комплекса по адресу: <адрес>, осуществлялось на основании Распоряжения Правительства Москвы от 16.10.2006 №2103-РП «О строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: <адрес> (Северо-Восточный административный округ города Москвы)» и заключенного между Правительством Москвы и ООО «ЭлитСтройГруп» инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения №1 от 16.10.2012).

02.02.2015 между ООО «ЭлитстройГруп» и ФИО1 заключен предварительный договор №1-6-1/Р4 купли-продажи недвижимого имущества (апартаментов) по указанному адресу.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем основного договора покупателем перечислен гарантийный взнос в размере 4590000 руб.

28.12.2015 многофункциональный жилой комплекс с подземной стоянкой, расположенный по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), введен в эксплуатацию.

Уведомлением о готовности передачи апартаментов по акту приема-передачи от 12.01.2017 №93-1 ответчик сообщил истцу о завершении строительства (создания) указанного многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, предложил обратиться в офис компании для подписания акта приема-передачи, которое получено истцом 02.02.2017.

Письмом от 12.01.2017 №72, направленным в адрес истца 26.01.2017, ответчик сообщил о готовности подписать основной договор купли-продажи, предложив истцу явиться в офис компании для подписания дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи для уточнения характеристик апартаментов после обмеров БТИ. К письму приложен акт приема-передачи апартаментов в 2 экземплярах, подписанный с одной стороны ООО «ЭлитСтройГруп», для подписания и получения фактического доступа в помещение путем предъявления в управляющую компанию для выдачи ключей. Письмо получено истцом 02.02.2017.

Истец для подписания дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи, основного договора купли-продажи, осмотра и подписания акта приема-передачи помещения не явилась.

Мотивированных заявлений о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора или проектной документации, о наличии в нем дефектов, препятствующих пользованию помещения по назначению, истец не заявляла.

Несмотря на получение уведомления и акта приема-передачи помещения, подписанного со стороны застройщика, имея реальную возможность осмотреть объект долевого строительства и принять помещение в фактическое владение и пользование, помещение истцом принято не было.

Требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства ответчик считает необоснованными, поскольку приведенный период не соответствует ни условиям заключенного сторонами предварительного договора, ни требованиям закона.

В настоящее время право собственности застройщика на нежилое помещение №32 общей площадью 25 кв.м не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Переход права собственности и запись в реестре на покупателя, как на титульного владельца не может состояться по причине того, что одним из документов, требующихся для государственной регистрации, является Акт о результатах реализации инвестиционного контракта, который в настоящий момент находится на оформлении в Правительстве Москвы. После оформления соответствующего Акта, произойдет оформление права на продавца, а в последствии - на покупателя.

Действующим законодательством не предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки одной из сторон предварительного договора в случае незаключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный предварительным договором срок.

Заключенный между сторонами предварительный договор также не содержит условий об уплате ответчиком неустойки в случае просрочки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Срок заключения основного договора согласован сторонами – в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на апартаменты.

В случае удовлетворения заявленных требований просил суд применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Выслушав объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности и по ордеру адвоката Подольского И.В., представителя ответчика ООО «ЭлитСтройГруп» по доверенности ФИО2, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 02.02.2015 между ООО «ЭлитСтройГруп» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор №1-6-1/Р4 купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 10-21).

В соответствии с условиями договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении №1 к настоящему договору (далее по тексту – основной договор), по которому продавец передаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность апартаменты ориентировочной общей площадью 25 кв.м, расположенные в многофункциональном жилом комплексе с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>. Характеристика апартаментов (этаж, местоположение на этаже, планировка) приведена в Приложении №2 к настоящему договору. Продавец заверяет покупателя, что будет иметь все необходимые разрешения и согласования на продажу апартаментов покупателю и совершение такой сделки с покупателем. Продавец обязуется сдать комплекс в эксплуатацию в срок не позднее 31.12.2015 включительно (раздел 1 предварительного договора).

Стоимость апартаментов составляет 4590000 руб. (п.3.1). Стоимость апартаментов, указанная в настоящем договоре, подлежит изменению при уточнении площади апартаментов по данным обмеров, полученных в результате проведения технической инвентаризации и/или кадастровых работ по Комплексу и апартаментам в частности, при заключении основного договора.

В этом случае для определения стоимости апартаментов при заключении основного договора, подлежащей оплате покупателем, стороны устанавливают стоимость одного квадратного метра апартаментов равную 183600 руб., которая умножается на площадь апартаментов, определенную на основании обмеров, полученных в результате проведения технической инвентаризации и/или кадастровых работ по Комплексу и апартаментам в частности (п. 3.2).

Согласно п. 3.3 предварительного договора в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора покупатель перечисляет продавцу гарантийный взнос в размере 4590000 руб. Сумма в размере 4590000 руб. уплачивается в срок до 06.02.2015 включительно.

Полученная продавцом сумма гарантийного взноса засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по основному договору по оплате стоимости апартаментов (п. 3.4).

Как усматривается из материалов дела и участвующими в деле лицами не оспаривалось, обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 4590000 руб. ФИО1 исполнены в полном объеме, что подтверждается заявлением физического лица на перевод денежных средств от 05.02.2015, квитанцией об оплате, актом сверки по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-24).

Согласно п. 7.1 предварительного договора, основной договор должен быть подписан сторонами не позднее 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности Продавца на апартаменты.

Пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно Распоряжению Правительства Москвы от 16.10.2006 №2103-РП «О строительстве многофункционального жилого комплекса на земельном участке по адресу: <адрес>), инвестиционного контракта, зарегистрированного Тендерным комитетом Департамента города Москвы по конкурентной политике Правительства Москвы от 28.06.2007 №13-131226-5201-0060-00001-07, дополнительного соглашения №1 от 16.10.2012 к инвестиционному контракту от 26.06.2007 (реестровый №13-131226-5201-0050-00001-07) на реализацию инвестиционного проекта по адресу: <адрес>, ООО «ЭлитСтройГруп» (инвестор) обязуется за счет собственных и привлеченных средств осуществить освобождение земельного участка от производственных функций, включая снос административно-хозяйственных зданий, вывод производственного предприятия, подготовку земельного участка для последующего строительства, проектирование и строительство на освобожденном земельном участке многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, а также размещение в инвестиционном объекте объектов социальной сферы, в том числе детского дошкольного учреждения и размещения пристройки блока начальных классов к школе №352 (п. 2.2 инвестиционного контракта).

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы распределение общей жилой площади и общей площади машиномест в завершенном строительством инвестиционном объекте, осуществляется следующим образом: 100% передается в собственность инвестора и привлеченных соинвесторов при условии перечисления в бюджет города Москвы денежной компенсации (п. 3.1.1 инвестиционного контракта).

Распределение по общей нежилой площади, за вычетом площади административно-хозяйственных зданий, осуществляется следующим образом – 40% передаются в собственность администрации в лице Департамента имущества города Москвы, в том числе объектов социальной сферы; 60% передаются в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов (п. 3.1.2 инвестиционного контракта).

Срок ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию согласно инвестиционному контракту (п. 2.3) с учетом дополнительного соглашения №1 от 16.10.2012 к нему – 31.12.2015, дата завершения контракта – до 01.02.2016 (л.д. 135-146).

Как следует из раздела 4 инвестиционного контракта (п. 4.3.3) с учетом дополнительного соглашения №1 от 16.10.2012 к нему, оформление имущественных прав сторон по контракту состоит из нескольких этапов. Начало этапа – дата принятия правового акта на эксплуатацию инвестиционного объекта, но не позднее 31.12.2015, окончание этапа (завершение инвестиционного проекта) - оформление имущественных прав сторон по контракту, но не позднее срока, указанного в п. 2.3 контракта. Продолжительность этапа – не более 1 месяца.

Разрешая спор по существу, суд руководствуется следующим.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 01.04.2005, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что ФИО3, заключая предварительный договор купли-продажи с ООО «ЭлитСтройГруп», имела намерение приобрести апартаменты для личных нужд, а ответчик (инвестор) действовал в данных правоотношениях как застройщик, то есть, обязался осуществить строительство названного объекта недвижимости.

Кроме того, в момент заключения предварительного договора купли-продажи, спорное помещение (апартаменты) как объект права не существовало, так как дом, в котором оно должно было быть расположено, находился в стадии строительства.

Таким образом, ответчиком фактически были привлечены денежные средства, в том числе ФИО1, для строительства дома.

Анализируя содержание вышеприведенных предварительного договора, инвестиционного контракта с учетом дополнительного соглашения к нему, принимая во внимание существо сложившихся между истцом и ответчиком отношений, то обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи апартаментов заключен между истцом и ответчиком 02.02.2015 (после 01.04.2005), суд приходит к выводу о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи фактически стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве, а, следовательно, на правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно требованиям действующего законодательства обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (ч. 1 ст. 314 ГК РФ).

Как указано ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4).

Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1 ст. 6).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 указанного закона).

На основании ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести ил заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статья 12 Федерального закона №214-ФЗ устанавливает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом, многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой (<адрес>) по адресу: <адрес> сдан в эксплуатацию 28.12.2015, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 25-28).

Судом установлено, что истец полностью выполнила обязательства в части оплаты за апартаменты согласно п. 3.3 предварительного договора.

Обязательства по передаче апартаментов ответчиком по состоянию на день рассмотрения гражданского дела не исполнены, апартаменты истцу не переданы.

12.01.2017 в адрес истца ООО «ЭлитСтройГруп» направлено уведомление № 93-1 о завершении строительства (создания) многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и о готовности к передаче апартаментов в соответствии с условиями договора (л.д. 189). Истцу было предложено приступить к принятию апартаментов в течение 15 рабочих дней с момента получения настоящего уведомления.

Уведомление о готовности передачи апартаментов направлено в адрес истца почтой 26.01.2017 (л.д. 190), получено адресатом 02.02.2017 (л.д. 191).

Ранее, 12.12.2016 ФИО1 в адрес ООО «ЭлитСтройГруп» представила претензию с требованием произвести выплату неустойки в размере 3832650 руб., устранить несоответствия утвержденной проектной документации, осуществить заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 29-31), которая получена ответчиком в этот же день.

На указанную претензию истцом получен ответ, в котором ООО «ЭлитСтройГруп» предложено ФИО1 подписать дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества №1-6-1/Р4 от 02.02.2015 об уточнении характеристик апартаментов после обмеров БТИ. К письму приложен акт приема-передачи апартаментов от 10.01.2016 в 2 экземплярах, подписанный со стороны ООО «ЭлитСтройГруп».

Вместе с тем, акт приема-передачи апартаментов между ООО «ЭлитСтройГруп» и истцом не подписан. Доказательств обратному суду не представлено.

Как следует из возражений представителя ответчика право собственности последнего на апартаменты не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ввиду оформления в настоящее время Правительством Москвы Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, который требуется для регистрации права собственности.

Анализируя изложенный довод, с учетом норм гражданского законодательства и положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд не может принять его во внимание, поскольку он не свидетельствует о наличии обстоятельств, освобождающих застройщика от ответственности за неисполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства в сроки, установленные договором.

Согласно ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как указано в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ).

Каких-либо данных, соответствующих названным процессуальным требованиям, указывающих на наличие достигнутого между сторонами соглашения об изменении условий договора в части сроков передачи его дольщикам, стороной ответчика суду не представлено. Обстоятельств, освобождающих застройщика (ответчика по делу) от ответственности за неисполнение своих обязательств, по делу также не установлено.

Намерения расторгнуть договор стороны не имели и не имеют.

Учитывая изложенное, довод истца о нарушении его прав в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства – апартаментов в многофункциональном жилом комплексе с подземной автостоянкой по строительному адресу: <адрес> площадью 25,0 кв.м, суд находит заслуживающим внимания.

При определении размера неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, суд исходит из следующего.

Истцом произведен расчет неустойки за период с 28.06.2016 по 19.04.2018, согласно которому размер неустойки, подлежащий взысканию, составляет 2002110 руб.

Проверяя довод представителя ответчика о том, что истец имела возможность принять объект, получив 02.02.2017 уведомление о готовности апартаментов к передаче, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Между тем, доказательств, подтверждающих неправомерное уклонение истца от подписания акта приема – передачи, в том числе одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Объект долевого строительства, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, установленных предварительным договором купли-продажи от 02.02.2015 срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, срока исполнения инвестиционного контракта от 26.06.2007 (с учетом дополнительного соглашения №1 от 16.10.2012 к инвестиционному контракту от 26.06.2007), должен был быть передан истцу не позднее 01.08.2016.

Уведомление истца о вводе объекта в эксплуатацию и необходимости его принятия не свидетельствует об исполнении обязанности по передаче объекта участнику долевого строительства.

С учетом изложенного, период просрочки передачи истцу объекта долевого строительства должен определяться с 01.08.2016 по 19.04.2018 (согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, исходя из заявленных требований), что составляет 627 дней.

Руководствуясь положениями ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004, размер неустойки согласно расчету суда составляет (4590000 x 627 x 2 х 1/300 х 7,25%) =1390999 руб. 50 коп.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ и об уменьшении размера неустойки и штрафа в связи с несоразмерностью заявленных ко взысканию сумм, отсутствием вины общества.

Из смысла положений п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения.

В силу положений ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Исходя из изложенного, принимая во внимание заявление представителя ответчика о снижении размера неустойки, фактические обстоятельства дела, в том числе, срок просрочки исполнения обязательства (с 01.08.2016 по 19.04.2018), с учетом необходимости установления баланса между мерой ответственности ответчика и причиненными убытками, приходит к выводу о том, уменьшение неустойки в рассматриваемом случае при установленных обстоятельствах, по мнению суда, является допустимым.

Доказательства соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности тому, что возможный размер убытков кредитора (участника долевого строительства), которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, равен или превышает исчисленный размер неустойки, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных правовых норм, суд полагает возможным определить размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, равным 750000 руб.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. ст. 1099, 1100, 1101 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права граждан, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от вины причинителя вреда в случаях, предусмотренных законом. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем на основании договора с ним, прав потребителя подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как указывает истец, ввиду неисполнения ООО «ЭлитСтройГруп» своего обязательства, она испытывала моральные и нравственные страдания.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, свидетельствующие о нарушении ответчиком прав потребителя, суд с учетом принципа разумности и справедливости считает возможным удовлетворить заявленное истцом требование о компенсации морального вреда частично и взыскать ООО «ЭлитСтройГруп» в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5000 руб.

Кроме того, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Разрешая ходатайство представителя ответчика о снижении размера штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд приходит к следующему.

Возложение законодателем решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств на суды общей юрисдикции вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий размер, значительное превышение суммы штрафа суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Исходя из смысла положений ст. ст. 330, 333 ГК РФ, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства.

Представитель ответчика просил о применении к возможному штрафу положений ст. 333 ГПК РФ, в связи с тем, что в настоящем случае штраф не соразмерен последствиям нарушенного обязательства и подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ.

Исходя из изложенного, с учетом приведенных выше норм, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что сумма штрафа является несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем считает необходимым снизить размер взыскиваемого штрафа до 250000 руб.

При подаче искового заявления истец была освобождена от уплаты государственной пошлины в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ, поскольку исковые требования связаны с нарушением прав потребителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного, положений подп. 1, 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ответчика полежит взысканию государственная пошлина в доход муниципального образования г. Тула в размере 13225 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтройГруп» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтройГруп» в пользу ФИО1 неустойку в размере 750000 (семьсот пятьдесят тысяч) руб., штраф 250000 (двести пятьдесят тысяч) руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 (пять тысяч) руб., всего взыскать 1005000 (один миллион пять тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО1 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтройГруп» государственную пошлину в доход муниципального образования г. Тула в размере 13225 (тринадцать тысяч двести двадцать пять) руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: