Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1 – Фон Калманович о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, выселении и восстановлении планировки и встречное исковое заявление ФИО1-Фон ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о взыскании неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1- Фон ФИО2 занимает и пользует нежилое помещение 52-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рубинштейна д. 15-17 лит. А с 03.11.2009 года без правоустанавливающих документов. Данный объект относится к государственной собственности Санкт-Петербурга.

Ранее между КУГИ и Фон ФИО3 был заключен Договор аренды помещения от 31.05.2006 года № 10-А190370 для использования под творческую мастерскую. Фон ФИО3 умер 02.11.2009 года в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие.

В связи с изложенными обстоятельствами ранее ответчик обращался в Кубышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Комитету о признании преимущественного права аренды помещения и обязании заключить договор аренды. Решением Куйбышевсокго районного суда Санкт-Петербурга от 14.10.2019 года по делу №2-2235/2019 в удовлетворении требований ФИО1 Фон ФИО2 отказано

Истец указывает на то, что объект (помещение) включен в Фонд социально-значимых объектов (строка 4180 приложения к распоряжению Комитета от 27.10.2006 №344-р «О составе Фонда находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления значимых видов деятельности»). Также объект включен в Фонд творческих мастерских. При этом информация о фактическом освобождении помещения ответчиком в Комитет не поступала.

Таким образом, ответчик пользуется помещением с 03.11.2009 года без правоустанавливающих документов, следовательно, с нее подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения, которая определена размером арендной платы за нежилые помещения, относящиеся к собственности Санкт-Петербурга, установленной Закон Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 1958 «О Порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

В связи с вышеизложенным, истец просит суд:

- взыскать с ФИО1 –Фон ФИО2 неосновательное обогащение за период с 03.11.2009 по 30.03.2020 в размере 2 172 852,26 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами – 877 759,72 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности по неосновательному обогащению с 02.04.2020 до даты исполнения обязательства по оплате задолженности по неосновательному обогащению;

- выселить Архипову-Фон ФИО2 из нежилого помещения 52-Н по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рубинштейна д.15-17, лит. А;

- обязать ответчика устранить изменение границ помещения 52-Н по вышеуказанному адресу путем устранения наличия самовольно обустроенного прохода в квартиру №669 и восстановления самостоятельного выхода на лестничную клетку.

В ходе рассмотрения дела принято к производству суда встречное исковое заявление ФИО1-Фон ФИО2 к КИО Санкт-Петербурга, в соответствии с которым истец по встречному иску просит суд взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости восстановительного капитального ремонта мансарды нежилого помещения 52-Н по вышеуказанному адресу в размере 3 177 209,24 руб.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что в помещении (нежилой мансарде) они и ее муж – Фон ФИО3 произвели качественный капитальный ремонт на совместные денежные средства. Ремонт произведен с учетом положений Охранного свидетельства, подписанного мужем истца.

ФИО1-Фон ФИО2 указывает на то, что в случае удовлетворения первоначального иска и выселении, она теряет право пользования отремонтированным за свой счет нежилым помещением, а право пользования неотделимых улучшений спорного нежилого помещения фактически перейдет к ответчику и новому арендатору. Следовательно, она имеет право на взыскание с ответчика по встречному иску неосновательное обогащение - стоимость неотделимых улучшений в вышеуказанном размере, который определен строительно–техническим заключением ООО «ЦПНЭ «ПетроЭксперт» (л.д. 130-133).

Представитель истца – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям. Против встречных требований возражал. Полагал факт неосновательного обогащения ФИО1-Фон ФИО2 недоказанным, а требования необоснованными по основаниям, изложенным в письменном отзыве на встречный иск. Кроме того, просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности (л.д. 206-209).

Представитель ответчика – ФИО5. действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, не оспаривала того факта, что ФИО1-Фон ФИО2 в настоящее время занимает спорное нежилое помещение. Против исковых требований о выселении не возражала, равно как и против восстановления перепланировки в части устранения наличия самовольно обустроенного прохода в <адрес>. Просила применить к требованиям о взыскании неосновательного обогащения срок исковой давности.

Считает, что заявленные истцом проценты за пользование денежными средствами взысканию не подлежат, поскольку Комитет злоупотребляет своими права и не был лишен возможности обратиться в суд соответствующими требованиями ранее (л.д. 101-102).

Суд, выслушав доводы и возражения представителей сторон, показания свидетеля, исследовав материалы, полагает, что исковые требования КИО Санкт-Петербурга подлежат удовлетворению частично, а встречные исковые требования отказу в удовлетворении по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 31.05.2006 года между КУГИ Санкт-Петербурга и фон ФИО3 (супругом ответчика) был заключен договор аренды № 10-А190370 нежилого помещения 52 Н пл. 62,8 кв.м., кадастровый №78:1137:4:1:16 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рубинштейна д. 15-17 лит. А (л.д. 78-93).

Помещение предоставлено арендатору для использования под творческую мастерскую. 02.11.2009 года Фон ФИО3 умер, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 14.10.219 года по гражданскому делу №2-2235/19 ФИО1 – Фон ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований к КИО Санкт-Петербурга и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о признании преимущественного права на заключение договора аренды и обязании заключить договор аренды спорного помещения (л.д. 73-75).

Истец указывает на то, что после смерти супруга ответчик продолжала пользоваться нежилым помещением, данное обстоятельство подтверждается представленным в дело доказательствами: актом от 28.02.2019 года, сведениями, содержащимися в исковых заявлениях ФИО1 –Фон ФИО2, вышеуказанным решением суда, а также не оспаривается ответчиком (л.д. 53-71).

Согласно ст.1102 ГК РФ - лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как следует из разъяснений, содержащихся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) -

по смыслу ст. 1102 ГК РФ в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ, если цена не может быть определена из договора, исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Установлено, что истец пользовалась нежилым помещением с 03.11.2009 года, следовательно, сумма неосновательного обогащения, определяется размером арендной платы за нежилые помещения, относящиеся к собственности Санкт-Петербурга, установленной Закон Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 1958 «О Порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Истец просит суд взыскать размер неосновательного обогащения за период с 03.11.2009 года по 30.03.2020 года в размере 2 172 852,26 руб. Ответчиком заявлено о применении исковой давности.

Согласно ст. 199 ГПК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

В данном случае срок исковой давности подлежит применению, поскольку истцу о нарушении его права стало известно, когда скончался арендатор нежилого помещения и действия договора аренды прекратилось. Доказательств обратного – не представлено.

При таких обстоятельствах, суд взыскивает с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение за период с 13.08.2017 года по 30.03.2020 года в размере 622 027,86 руб., согласно расчета истца, который ответчиком не оспорен и является правильным (л.д. 125).

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Таким образом, в пользу истца с ответчика суд взыскивает проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 62 963,47 руб. – за период с 13.08.2017 года по 01.04.2020 года согласно расчету истца (л.д. 126). Проценты за пользование в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения – 622 027,86 руб. также подлежат взысканию с ответчика с 02.04.2020 года до даты полного исполнения обязательства.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

ФИО1 - Фон ФИО2 занимает спорное нежилое помещение без законных оснований. Факт занятия помещения не оспаривает, следовательно, требования о выселении подлежат удовлетворению.

Кроме того, ответчик обязан провести границы объекта (помещения) в состояние, предшествующее передаче объекта аренды путем устранения самовольно обустроенного прохода из помещения 52-Н в <адрес>. Факт обустройства данного прохода ответчиком не осопрен и подтвержден актом обследования объекта нежилого фонда от 12.02.2021 года, составленного представителями КИО Санкт-Петербурга.

При этом, в ходе данного обследования не нашел своего подтверждения факт заделки самостоятельного выхода из помещения 52-Н на лестницу. Из представленного ответчиком фотоснимка такой выход, оборудованный металлической дверью, имеется (л.д. 210). При таких обстоятельствах, требования истца в данной части удовлетворяются судом частично в отношении оборудованного прохода из помещения в квартиру.

ФИО1 – Фон Калманович заявлено встречное исковое заявление к КИО Санкт-Петербурга о взыскании неосновательного обогащения в виде затрат на улучшение объекта аренды в размере 3 177 209,24 руб. (л.д. 130-134). Данная стоимость определена на основании заключения специалиста ООО «ПетроЭксперт» № АП 20/20-СТЭ от 23.11.2020 года (л.д. 135-169).

Как следует из положений ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Установлено, что между КУГИ и Фон ФИО3 был заключен договор аренды объекта (спорного нежилого помещения) от 31.05.2006 года № 10-А190370 для использования объекта под творческую мастерскую (л.д. 78-87). Арендатор умер 02.11.2009 года, в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие и с ответчиком в дальнейшем не заключался.

При этом, в материалы дела не представлено документов, подтверждающих, что право требования возмещения расходов перешло от умершего Фон ФИО6 к ответчику.

Согласно акта приема –передачи объекта, являющегося приложением к договору аренды, объект при заключении договора был передан арендатору в нормальном состоянии и был принят арендатором без каких-либо замечаний (л.д. 88).

Документов, подтверждающих, что после передачи помещения арендатору, оно пришло в состояние, требующее капитального ремонта и подтверждающих наступление обстоятельств, которые этому предшествовали ответчиком не представлено.

Доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю по вопросу проведения неотложного капитального ремонта и документы, подтверждающие уклонение арендодателя от проведения капитального ремонта также не представлены. Таким образом, не доказано наличие оснований, предусмотренных п. 1 ст. 616 ГК РФ для взыскания стоимости проведенного ремонта.

Кроме того, из представленного истцом экспертного заключения не представляется возможным установить, относятся ли выполненные работы к работам капитального характера или к текущему ремонту. При этом, как указывалось выше, п. 2 ст. 616 ГК РФ и условиями договора прямо установлено, что ремонт арендованного объекта является обязанностью арендатора без возмещения затрат на исполнение такой обязанности (п. 2.2.4 договора аренды).

Согласно п. 7.1 Договора неотделимые улучшения, в том числе, капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договор при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшении не возмещается.

Следует отметить, что п. 3 ст. 623 ГК РФ прямо предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Ответчиком не представлено доказательств того, что выполненные работы (улучшения объекта аренды) произведены с согласия Комитета, кроме того, отсутствуют доказательств того, что именно ответчик лично и за счет своих средств выполнила какие-либо работы на объекте после смерти арендатора, которые могут быть отнесены неотделимым улучшениям. Показания свидетеля Е.Е.Г. не могут быть приняты судом как доказательство проведения таких работ, свидетель показала, что ремонт производился в 2006 году, однако кем он производился, какие работы были выполнены не пояснила (л.д.213).

Заключение экмперта, представленное ответчиком, суд также оценивает критически, поскольку стоимость улучшений, состав и виды работ, а также время производства работ приняты исключительно на основании устных пояснений представителя ответчика и основаны на утверждении ответчика о том, что на дату передачи объекта в аренду существующие в настоящее время элементы отделки объекта отсутствовали.

Истец заявил о пропуске ответчиком срока давности.

ФИО1 – Фон ФИО2 указывает на то, что ремонтные работы были выполнены на средства супругов, доказательств того, что они были выполнены после его смерти - не представлено.

Следовательно, течение срока исковой давности, началось с момента прекращения договора, а именно с 02.11.2009 года в связи со смертью арендатора, поскольку стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору в сроки, согласованные с арендодателем и при наличии согласия последнего на производство таких работ, в течение срока действия договора или после е прекращения договора аренды, если такой вопрос не был урегулирован в течении срока действия договора.

В силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срок исковой давности и порядка его исчисления, исходя из изложенного выше срок давности истец 02.11.2021 года.

Суд также принимает во внимание, что согласно ст. 383 ГК РФ установлен запрет на переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Пунктом 6.2. Договора аренды предусмотрено, что права и обязанности по договору к наследникам арендатора не переходят, таким образом, права арендатора Фон ФИО3 на возмещение понесенным им расходов к наследникам не перешли. Факт отсутствия перехода прав и обязанностей по договору аренды к наследникам умершего арендатора установлен также решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 14.10.2019 года по делу № 2-2235/19.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного иска.

В порядке ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета суд взыскивает расходы по госпошлине в размере 10 649,90 руб., от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1-Фон ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1-Фон ФИО2 неосновательное обогащение за период с 13.08.2017 года по 30.03.2020 года в размере 622 027,86 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 62 963,47 руб.

Всего взыскать 684 991,33 руб.

Взыскивать с ФИО1-Фон ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения 622 027,86 руб. с 02.04.2020 года до даты полного исполнения обязательства.

Выселить Архипову-Фон ФИО2 из нежилого помещения 52-Н (площадью 62,8 кв.м. кадастровый хххх), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А.

Обязать Архипову-Фон ФИО2 устранить изменение границ помещения 52-Н (площадью 62,8 кв.м. кадастровый хххх), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А путем устранения наличия самовольно обустроенного прохода в <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО1-Фон ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга отказать.

Взыскать с ФИО1-Фон ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 10 649,90 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья: