Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес>, ООО «Артемида-Юг» о признании недействительными торгов по реализации залогового имущества истца,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.39 ГК РФ, к МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес>, ООО «Артемида-Юг» о признании недействительными торгов по реализации залогового имущества ФИО1, входящее в состав лота №, а именно: квартиры, площадью 45,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером 23:43:0137010:430, проведенных ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что торгующей организацией ООО «Артемида-Юг» допущены существенные нарушения проведения торгов, повлиявшие на их результат. Так, торгующей организацией не допущено к участию в аукционе максимальное число участников, изъявивших желание принять участие в торгах и подавших соответствующие заявки, что подтверждается копией жалобы ФИО2 в Управление ФАС по <адрес>. Указанный участник аукциона по формальным основаниям (при подаче заявки на торги не была приложена последняя страница паспорта) не допущен к участию в торгах, что существенно повлияло на определение победителя аукциона, а также на итоговую цену предмета торгов. Необоснованное сужение круга участников подтверждает незаконность проведенных торгов, так как имущество могло быть реализовано по более высокой цене, соответственно были бы учтены интересы, как истца, так и взыскателя – кредитной организации в полном погашении задолженности по кредитному обязательству. Кроме того, истец, являющийся лицом, заинтересованным в продаже спорной квартиры по более высокой цене, предпринимал действия по поиску покупателей, размещал объявления о продаже в печатных изданиях, на сайтах в интернете. Так, с одним из потенциальных покупателей вышеуказанной квартиры – ФИО3, готовым приобрести квартиру по цене в 2 000 000,00 руб., то есть по цене, превышающей начальную продажную цену на первичных торгах, заключен предварительный договор купли-продажи. ФИО3 был предупрежден истцом о том, что квартира обременена ипотекой и будет реализовываться торгующей организацией, при этом, ФИО3 был введен в заблуждение сотрудниками ООО «Артемида-Юг». В результате неправомерных действий торгующей организации ООО «Артемида-Юг» не был допущен к участию в торгах, что не позволило ему принять участие в торгах по реализации вышеуказанной квартиры. Таким образом, торгующей организацией допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, которые повлекли иные результаты торгов в нарушение законных интересов как истца, так и взыскателя по исполнительному производству. Отсутствие конкуренции привело к заключению договора купли-продажи спорной квартиры по явно заниженной цене. Приведенные обстоятельства, подтверждающие незаконность проведенных торгов, в совокупности с допущенными нарушениями судебного пристава-исполнителя: 1) Постановление о возбуждении исполнительного производства в нарушение п. 17 ст. 30 ФЗ «Об исполнительном производстве» не направлялось в адрес истца; 2) В нарушение ч. 1 ст. 24, ст.ст. 25, 27, п. 1 ч. 1 ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель не направил в адрес истца уведомление о наложении ареста на принадлежащее истцу имущество, чем нарушил права, предусмотренные ст. 50 ФЗ «Об исполнительном производстве»; 3) Незаконность постановления от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги и действий по передаче арестованного имущества на торги, дают основания признать торги по реализации залогового имущества ФИО1, проведенные ДД.ММ.ГГГГ, недействительными. При этом сложилась ситуация, при которой из-за неправомерных действий торгующей организации по необоснованному сужению круга участников аукциона, ответчик лишился квартиры, при этом задолженность перед кредитором осталась непогашенной в значительном размере. В судебном заседании представитель истца пояснил, что при соблюдении торгующей организацией норм действующего закона при организации и проведении торгов, и, допустив к аукциону максимальное число желающих приобрести указанное имущество участников, было бы обеспечено более полное и правильное исполнение решения суда, при котором интересы взыскателя и должника по исполнительному производству были бы учтены в полном объеме.

Представитель ответчика МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Артемида-Юг» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. На вопрос суда пояснить причины, по которым один из участников, не допущенный к участию в торгах по формальным основаниям, заранее не был предупрежден и уведомлен о возможности устранения допущенных нарушений на стадии приема заявки на участие в торгах, а также необходимого пакета документов, так как такое решение было принято за два дня до даты проведения торгов, представитель ответчика указал на отсутствие такой обязанности у торгующей организации. При этом на предложение суда о предоставлении и вскрытии конверта с предложением цены не допущенного к участию в торгах ФИО2 представитель торгующей организации ООО «Артемида-Юг» ответил отказом. Кроме того, представители торгующей организации подтвердили, что ФИО2 не была допущена к торгам по формальным основаниям, так же подтвердили, что не предлагали ФИО2 осуществить ксерокопирование паспорта в полном объеме, что и послужило основанием для не допуска ее к участию в аукционе.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по <адрес> УФССП России по <адрес>, ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Пояснил суду об отсутствии в его действиях и процессуальных документах нарушений ФЗ «Об исполнительном производстве».

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании возражал в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО3 пояснил суду, что действительно заинтересован в приобретении залоговой квартиры по цене не менее 2 000 000 рублей, которые готов внести на депозит суда или торгующей организации в любой момент. Свидетель предпринимал все возможные меры, чтобы принять участие в торгах, однако к участию допущен не был, готов перечислить вышеуказанную сумму на депозит суда, либо торгующей организации для приобретения вышеуказанного имущества.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд считает, что исковое заявление ФИО1 обоснованно и подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворено исковое заявление ООО МКК «Грейс» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Судом установлена начальная продажная стоимость квартиры в размере 1 800 000 руб. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. На основании указанного решения взыскателю выдан исполнительный лист от ДД.ММ.ГГГГ № ФС №, который предъявлен на исполнение в отдел судебных приставов по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства №-ИП.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем на заложенную квартиру наложен арест и постановлением о передаче арестованного имущества на торги от 21.03.2018 спорная квартира передана на реализацию в специализированную торгующую организацию ООО «Артемида-Юг».

Первичные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

10.07.2018 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%, которая составила 1 530 000 руб.

Согласно извещению, опубликованному торгующей организацией ООО «Артемида-Юг» на сайте torgi.gov.ru и в газете «Кубанские новости» № 109 (6482) от 24 июля 2018 г., повторные торги в отношении спорной квартиры были назначены на 14.08.2018.

14.08.2018 торгующей организацией проведены повторные торги по реализации принадлежащей истцу квартиры, в результате которых победителем признан ФИО5, предложивший за квартиру наибольшую сумму в размере 1.532.000 руб.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, к участию в торгах, назначенных на 14.08.2018, допущено два участника, которые в силу правил проведения аукциона, имели возможность сделать надбавку к начальной продажной стоимости (шаг торгов), которая не может составлять менее 1000 руб. Следовательно, учитывая, что участников аукциона, состоявшегося 14.08.2018, было двое, проигравший участник торгов должен был предложить сумму в размере не менее 1 531 000 руб. Из указанного следует, что имущество было реализовано по минимально возможной цене для создания видимости проведения торгов.

При этом судом усматривается факт согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции. Учитывая данные обстоятельства, торги должны быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должника и взыскателя на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что к участию в торгах незаконно и необоснованно не были допущены все лица, желающие приобрести спорную квартиру по цене значительно выше начальной продажной стоимости, установленной на повторных торгах.

К указанному выводу суд пришел исходя из того, что ФИО2 желающая участвовать в торгах и предлагать более высокую стоимость не была допущена к участию по формальному основанию, так как не представила копию последней страницы паспорта, тогда как организатор торгов мог устранить допущенное нарушение, путем ксерокопирования документа в любой момент после обнаружения поставив в известность ФИО2 о чем подтвердил представитель торгующей организации в судебном заседании.

Поскольку одной из целей торгов (аукциона) является продажа имущества по наиболее высокой и выгодной для должника цене, то участие в торгах только указанных лиц, объективно не заинтересованных в состязательности при покупке, не соответствует самой природе торгов.

Действия организатора торгов по необоснованному сужению круга участников аукциона и потенциальных покупателей, в том числе по формальным основаниям, также противоречит целям торгов, и не направлены на обеспечение полного и правильного исполнения вступившего в законную силу решения суда.

Доводы истца в обоснование искового заявления о незаконности действий, постановлений судебного пристава-исполнителя не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Поскольку нарушения, на которые ссылается истец, не касаются правил проведения торгов, указанные доводы судом отклоняются.

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Реализация на торгах имущества должника, являющегося предметом залога (ипотеки), и оспаривание их результатов урегулирована положениями главы 9 ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 448-449 ГК РФ, ст.ст. 57, 58 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) (далее – Закон об ипотеке).

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем, все процедуры по проведению торгов должны быть направлены на ее достижение.

В соответствии со ст.93 ФЗ «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, который предусмотрен ГК РФ.

Статьями 447-449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одно года со дня проведения торгов, перечень оснований для признания торгов недействительными является открытым.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов (ООО «Артемида-Юг», действующее от имени и по поручению МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес>).

Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№).

В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени – МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес>.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из принципа процессуального равноправия сторон, и учитывая обязанность истца и ответчика подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются, в ходе судебного разбирательства необходимо исследовать каждое доказательство, представленное сторонами в подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям относимости и допустимости (ст.ст. 59, 60 ГПК РФ).

Безусловным основанием для признания торгов недействительными является факт не допуска к участию в торгах по незаконным и необоснованным основаниям заявившегося участника ФИО2, и нарушение таким образом прав истца, который после продажи квартиры намного ниже рыночной цены остался должником перед микро финансовой организацией у которой занимал мизерную денежную сумму.

Удовлетворяя требования истца, суд полагает, что торги должны быть проведены в соответствии с действующим законодательством РФ с созданием необходимой конкуренции для реализации имущества должника по наиболее высокой стоимости, согласно рыночной стоимости квартиры и привлечением максимального количества участников торгов, предлагающих в судебном заседании более высокую цену спорной квартиры.

Кроме того, суд приходит к выводу, что права и законные интересы торгующей организации и победителя торгов ФИО5 не будут нарушены в ходе проведения повторных торгов, так как Пирогов вправе повторно принять участие и предложить наибольшую стоимость по сравнению с другими участниками, а в случае отказа в участии в торгах или проигрыша может получить уже оплаченные денежные средства за счет денежных средств внесенных победителем торгов.

Допущенные многочисленные нарушения торгующей организацией при проведении торгов, а так же победитель торгов Пирогов предложивший стоимость выше стартовой на 1 тысячу рублей при наличии всего двух участников создавших видимость конкуренции, подтверждают вывод суда о необходимости признания торгов недействительными.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными торги проведенные 14.08.2018г. Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в <адрес> и <адрес> в лице организатора торгов ООО «Артемида-Юг» по реализации залогового имущества ФИО1, входящее в состав лота №, а именно: квартиры, площадью 45,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером 23:43:0137010:430, стороны проведенных 14.08.2018г. торгов привести в первоначальное положение.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Председательствующий –