Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Инпром Эстейт» к ФИО4 об обязании заключить договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском, в обоснование указав, что 03.06.2011 продал ответчику нежилое помещение площадью 61,5 кв.м., расположенное в блоке магазинов промышленных товаров по адресу: <адрес>, одновременно, ответчик принял обязательства по несению расходов, связанных с содержанием объекта и заключению с истцом договора на оказание услуг, связанных с эксплуатацией объекта. В этой связи между сторонами 03.06.2011 года был заключен договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом, постоянной составляющей платой <данные изъяты> в расчете <данные изъяты> за 1 кв.м., и в том числе НДС, сроком действия до 02.06.2021. По окончании срока договора ответчику был направлен проект нового договора на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом, от подписания которого ответчик отказался. В период с окончания действия договора от 03.06.2011 истец продолжает оказывать ответчику услуги, а ответчик их принимает без оплаты. Ссылаясь на изложенное, положения ст.ст.210,290, 1102 ГК РФ, ст.ст.161,162 ЖК РФ, истец, с учетом уточнения, просил суд обязать ответчика заключить с истцом договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом в редакции Приложения №1, взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>

Представитель истца в судебном заседании просил уточенный иск удовлетворить, указав, что истцу было продано нежилое помещение на территории Торгового Комплекса «СтройМаркет» ( далее Торговый комплекс), территория которого огорожена, имеет единый пропускной пункт, с условием заключения с истцом договора по оказанию услуг и управлению указанным Торговым Комплексом, однако, по окончании срока действия договора управления от 03.06.2011 ответчик необоснованно отказался от заключения нового договора. Несмотря на отказ в заключении договора, услуги в целях содержания мест общего пользования, общего имущества, развития и продвижения Торгового комплекса, подлежат возмещению истцу, их понесшему.

Ответчик и его представитель просили в иске отказать по доводам возражения на иск, указав, что в силу действующего законодательства у ответчика отсутствует обязанность заключить с истцом договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом, в указанной части ссылка истца на положения ст.ст.161,162 ЖК РФ необоснованна, к данным правоотношениям данные нормы не применимы, общего собрания собственников по вопросу управления общим имуществом не проводилось и соответствующих решений собственниками не принималось. Отсутствует общее имущество, подлежащее обслуживанию, в т.ч. за счет ответчика, доказательств необходимости в получении ответчиком оказываемых истцом услуг не представлено, правовые обоснования расчета заявленных ко взысканию денежных средств отсутствуют.

Третье лицо полагала требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ответчик является собственником нежилого помещения площадью 61,5 кв.м. ( кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года

Указанное нежилое помещение приобретено ответчиком у истца по договору купли- продажи от 03.06.2011 № –ТЦ3, по которому ответчику продан объект – нежилое помещение площадью 61,5 кв.м., на 1 этаже, в блоке магазинов промышленных товаров Литера «Х», по адресу: <адрес>. Одновременно, указанным договором ответчик принял обязательства с момента приемки объекта по несению расходов, связанных с содержанием объекта ( коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, аренда земли), по заключению с истцом ( продавцом) договора на оказание услуг, связанных с эксплуатацией объекта ( п.п. 2.2.3, 2.2.4 Договора).

03.06.2011 между сторонами заключен договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом №-ТЦ3-У сроком действия – 10 лет, по которому исполнитель ( истец) обязуется оказать лично или с привлечением третьих лиц заказчику ( ответчику) комплекс услуг по управлению и эксплуатации торгового комплекса, а заказчик обязуется принять услуги и оплатить исполнителю абонентскую плату в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Абонентская плата включает в себя постоянную и переменную составляющую, постоянная составляющая – <данные изъяты>, в том числе, НДС <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты>, в т.ч. НДС 18% за один квадратный метр в месяц.

Перечень услуг согласован сторонами в Приложении №2 к договору:

- услуги по обслуживанию инженерных сетей, систем, оборудования Торгового комплекса: проведение текущих и аварийных ремонтных работ, организация и контроль технического обслуживания систем противопожарной защиты сигнализаций ТК; контроль технического обслуживания приборов учета отопления, воды, электричества и газа; организация и проведение технического обслуживания газовой котельной; инженерных систем ( водопроводы, газопроводы, канализационные сети, электрические и телефонные кабели); контроль и организация работ по очистке канализаионно – насосной станции, очитке водосточных желобов и труб, очистки крыш зданий, в которых находятся помещения от снега; организация и проведение капитального ремонта внешних конструктивных элементов стен, инженерных систем помещения и территории ТК;

- реклама и продвижение Торгового комплекса: информирование и привлечение потенциальных посетителей ТК; организация и контроль проведения промо- мероприятий, направленных на увеличение количества посетителей ТК; содействие в поддержании ассортиментной направленности ТК;

- содержание Торгового комплекса в надлежащем состоянии за исключением помещений собственников и арендаторов: уборка общественного туалета на территории ТК; уборка территории ТК, прилегающей к помещениям; уборка помещений администрации ТК; сбор и вынос ТБО с территории ТК, и из мест общего пользования в отведенные места сбора ТБО; уборка и вывоз снега; дизенфекция, дезинсекция и дератизация; покос травы, поддержание в исправном состоянии вывесок, информационных стендов на территории ТК, контроль за содержанием наружных фасадов ТК;

- обеспечение утилизации отходов: вывоз ТБО с территории ТК; вывоз и утилизация люминесцентных ламп;

- услуги по охране, обеспечению общественного порядка и безопасности на территории ТК: охрана периметра ТК; обеспечение контрольно – пропускного режима ТК в нерабочее время; организация поста охраны; принятие экстренных мер при несанкционированном проникновении в помещение; поддержание в надлежаще состоянии автомобильной парковки;

- услуги по администрированию: ведение учета собственников и арендаторов ТК; ведение переговоров по всем вопросам касательно функционирования ТК; взаимодействие с соответствующими организациями, ответственными за подачу электроэнергии, газа, тепла, водоснабжения, канализации; составление дефектных актов, смет, заключение договоров на проведение ремонтных работ;

- обеспечение подачи коммунальных услуг.

После окончания срока указанного договора, 25.09.2021 истец направил ответчику для подписания проект договора на оказание услуг по управлению и эксплуатации ТК от 03.06.2021 с перечнем услуг, указанных в Приложении, который ответчиком не подписан.

В ходе рассмотрения дела, истец просил суд обязать ответчика заключить договор в редакции Приложения №1 (Т.1 л.д. 177-182), согласно которому исполнитель ( истец) обязуется оказать лично или с привлечением третьих лиц заказчику ( ответчику) комплекс услуг по управлению и эксплуатации торгового комплекса, а заказчик обязуется принять услуги и оплатить исполнителю абонентскую плату в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Абонентская плата включает в себя постоянную и переменную составляющую, постоянная составляющая – <данные изъяты>, без НДС, из расчета <данные изъяты>, без НДС, за один квадратный метр в месяц, с перечнем услуг, указанных в Приложении №2: услуги по обслуживанию инженерных сетей, систем, оборудования Торгового комплекса; реклама и продвижение Торгового комплекса; содержание Торгового комплекса в надлежащем состоянии за исключением помещений собственников и арендаторов; обеспечение утилизации отходов; услуги по охране, обеспечению общественного порядка и безопасности на территории ТК; услуги по администрированию; обеспечение подачи коммунальных услуг.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в качестве единого недвижимого комплекса, выступающего в гражданском обороте как один объект (недвижимая вещь), может признаваться совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически.

По смыслу ст.133.1 ГК РФ совокупность объектов является единым недвижимым комплексом только в том случае если право на нее зарегистрировано в реестре прав в целом как на одну недвижимую вещь (часть 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение ответчика площадью 61,5 кв.м. ( кадастровый №) расположено по адресу: <адрес>, наименование помещение- торговое, отсутствуют сведения о разрешенных видах использования. В свою очередь, земельный участок, на котором расположено нежилое здание ответчика, предоставлен в аренду сроком на 46 лет по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне арендатора, в целях использования блока магазинов промышленных товаров.

Нежилое помещение ответчиком передано в аренду ФИО3, где ведется торговля строительными материалами. Согласно договорам аренды от 01.01.2022, от 01.07.2022 арендодатель ( ФИО4) передала в аренду арендатору ( ФИО3) нежилое помещение площадью 61,5 кв.м. по адресу: <адрес>, территория торгового комплекса «Строймаркет», обозначенного как павильоны 117,118.

Как установлено, нежилое помещение ответчика входит в состав нежилого помещения - ТЦ № ( павильон №,118), в свою очередь, огороженная территория с пропускной системой, и парковочной зоной, состоит из участков с кадастровыми номерами: № ( в собственности истца), № ( в аренде), 32№ ( в аренде), № в аренде), № ( в аренде), на которых расположены ТЦ №, ТЦ №, ТЦ №, ТЦ №, ТЦ №, ТЦ №, КПП, котельная, ангар.

В выписке из ЕГРН здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (ТЦ №) значиться как административно- складское здание ( торговый комплекс «СтройМаркет»); здание по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (котельная) значиться как котельная для теплоснабжения зданий на территории ТК «СтройМаркет», находиться в собственности у истца; здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № значиться как складское здание; здание по адресу: <адрес> пом.9, с кадастровым номером № значиться как нежилое (КПП), находиться в собственности у истца; здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (ТЦ №) значиться как нежилое, находиться в собственности у истца, здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (ангар) значиться как нежилое; здание по адресу: <адрес> с кадастровым номером № значиться как нежилое (туалет), находиться в собственности у истца.

Целевое назначение участка с кадастровым номером № – для использования производственной базы; № - - административные здания, склады и сооружения складского хозяйства, объекты инженерной инфраструктуры; № – для использования типа модуль; № – для использования блоков магазинов промышленных товаров; №- для использования комплекса объектов торгового центра промышленных товаров.

С учетом характеристик и целевого назначения, объединение нежилых зданий, расположенных на единой, огороженной территории, можно отнести фактически к Торговому Комплексу.

Суд полагает об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика заключить с истцом договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом, в связи с чем, отказывает в указанной части иска ввиду следующего.

Основным видом деятельности АО «Инпром Эстейт» является – аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Так, пункт 1 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ) закрепляют принцип свободы договора.

В силу абз. 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Так, понуждение применимо, если одновременно соблюдаются следующие условия: заключение договора обязательно для этой стороны; имеют место факты, свидетельствующие о ее уклонении от заключения договора.

Спорный договор публичным не является.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги ( п.1 ст.779 ГК РФ).

Обязательность заключения предусмотрена для исполнителя публичного договора, где под публичностью понимается оказание услуг (работ) в отношении каждого, кто обратится за оказанием такой услуги ( работ), исходя из характера деятельности лица, оказывающего услугу ( выполнение работ), одновременно, означая при наличии возможности предоставить соответствующие услуги и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения договора.

При этом, от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, заказчик вправе отказаться в любое время ( п.1 ст.782 ГК РФ).

Нормами действующего законодательства обязанность заказчика по заключению договора возмездного оказания ему услуг отсутствует, в связи с чем, суд отказывает в части требований о понуждении ответчика к заключению договора на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом.

При этом, суд считает необоснованной ссылку истца в обоснование на положения ст.ст.161,162 Жилищного Кодекса Российской Федерации ( далее ЖК РФ), поскольку указанными нормами данные правоотношения не регулируются.

Статьями 161,162 ЖК РФ регулируются вопросы способа управления многоквартирным домом, и ведения в связи с указанным лицензированным видом деятельности - деятельности по управлению многоквартирными домами; вопросы заключения договора управления между собственниками МКД и управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса.

Между тем, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика денежных средств за услуги ( работы) за период с 03.06.2021 по август 2021 ( включительно), исходя из представленного истцом расчета, с которым суд соглашается, в сумме <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> ежемесячно, ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Исходя из положений статей 210,249 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В Жилищном Кодексе РФ для собственников помещений в многоквартирном доме также предусмотрена обязанность несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в общем имуществе ( ст.39 ЖК РФ).

С учетом характера спора, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению, являются установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры, факт пользования ответчиком объектами инфраструктуры, наличие общего имущества для несения расходов по его содержанию.

Наличие общей границы, а также нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных как для обслуживания собственников (арендаторов) нежилых зданий, так и посетителей Торгового комплекса установлено материалами дела.

Расположение Торгового Комплекса на пяти земельных вышеупомянутых земельных участках, не влияет на обязанность всех собственников ( арендаторов) по содержанию данного имущества в целом, с учетом единства территории комплекса, его назначения, при котором пользование территорией в целом происходит как любым собственником ( арендатором), так и покупателем любого собственника ( арендатора), в том числе пользование участками в целях парковки транспортных средств. В свою очередь, такое же общее пользование собственников и их покупателей происходит и объектом с кадастровым номером 32:28:0013103:265 (туалет), с кадастровым номером 32:28:0013103:205 – контрольно- пропускной пункт. Общим имуществом собственников ТЦ -3 ( в т.ч. ответчика) является крыша здания ТЦ, также требуемая содержания и ухода.

Как установлено материалами дела, истцом самостоятельно и с привлечением третьих лиц осуществляется содержание мест общего пользования и общего имущества - проезды, проходы, туалет, крыши зданий, содержание в надлежащем состоянии сетей инженерно-технического обеспечения, единой системы противопожарной сигнализации, выполнение охранных мероприятий.

В указанных целях истцом с привлечением штатных сотрудников производиться уборка территории ( очистка от мусора территории, уборка туалета, очитка крыш), её охрана, заключены соответствующие договоры с ООО «Андромеда» на техническое обслуживание системы пожарной сигнализации и системы оповещения в зданиях ТЦ-1, ТЦ-2, ТЦ-3,ТЦ-4,ТЦ-5,ТЦ-6; с ФГУП «Охрана» МВД РФ на контроль за техническими средствами система тревожной сигнализации; с ООО «Чистый Город» на техническое обслуживание системы канализации; с ЗАО «БППЖЗ» на использование автотехники в целях уборки снега, вывоза ТБО; с ООО «Фирма Гарант» на техническое обслуживание блочной котельной, техническое обслуживание оборудования ( счетчик воды, насос системы отопления и вентиляции, шкаф и оборудование КИП и А и т.д.), на выполнение теплотехнических испытаний и наладки КИПиА газового оборудования для обеспечения тепловой энергии Торгового комплекса; с ОАО «Чистой планетой» по транспортировке, обработке, обезвреживанию, захоронению твердых коммунальных отходов; с АО «Газпром газораспределение Брянск» на техническое и аварийное обслуживание сети газопотребления и газоиспользующего оборудования и технических устройств; с ООО «Центр Спасателей» на поддержание в постоянной готовности сил и средств реагирования на чрезвычайные ситуации на опасных производственных объектах; с ООО «Мэйл.Ру» на размещение рекламных материалов ТЦ в сети Интернет»; с ООО «Вариант» на изготовление информационных конструкций.

Оказание услуг истцом, сторонними организациями и их оплаты истцом подтверждаются счетами- фактурами, актами выполненных работ, платежными поручениями.

Претензии ответчика по поводу оказанных услуг имеют отношение к 2018 году.

Договор теплоснабжения №№ между сторонами заключен 01.11.2021 на услуги отопления нежилого помещения ответчика, т.е. рассматриваемого периода не касается, согласно ранее заключенному договору от 03.06.2011 теплоснабжение входило в перечень как коммунальная услуга.

Ввиду изложенного выше необоснованна ссылка стороны ответчика об отсутствии мест общего пользования и общего имущества, требующего совместно с ответчиком несения расходов, а также навязываемых, не требуемых ответчику услуг, поскольку такие услуги связаны с местами общего пользования, общим имуществом и деятельностью, осуществляемой в составе Торгового комплекса.

Как установлено, практически со всеми собственниками ( арендаторами) помещений в Торговом Комплексе заключены соответствующие договоры на оказание вышеприведенных услуг.

Расходы на содержание общего имущества, имущества общего пользования обязательны, отсутствие договора с истцом, при условии несения им данных расходов, не может служить основанием для освобождения от возмещения указанных расходов и свидетельствует о неосновательном обогащении ответчика в виде сбереженных денежных средств.

Ввиду изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца в виде неосновательного обогащения денежные средства в сумме <данные изъяты>

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <данные изъяты>

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного общества «Инпром Эстейт» к ФИО4 об обязании заключить договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торговым комплексом, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу Акционерного общества «Инпром Эстейт» денежные средства в сумме <данные изъяты>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Морозова Е.В.

Дата принятия решения суда в окончательной форме - ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий судья Морозова Е.В.