Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения, Управлению имущественных отношений Сальского района, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Коломийцевское» о признании незаконными действий по расторжению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Сальского городского поселения, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Коломийцевское» о признании незаконными действий по расторжению договора аренды.

В обосновании заявленных требований ссылался на то, что между администрацией г. Сальска и Сальского района, с одной стороны и государственной заводской конюшней «Сальская», с другой стороны, был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 23 января 1998 г. № (далее договор) на земельный участок общей площадью 156,77 га, по адресу: <адрес>, сроком на 15 лет с 23 января 1998 г. по 23 января 2013 г..

05 октября 2012 г. между ФГУ ГЗК «Сальская» с ипподромом и ФИО1 с письменного согласия Управления имущественных отношений Сальского района от 03 октября 2012 г. № заключен договор перенайма к договору аренды земельного участка от 23 января 1998 г. №, в связи с чем, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем стал новый арендатор – ФИО1 (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

11 декабря 2015 г. он обратился в Администрацию Сальского городского поселения с заявлением о выкупе арендованного им с 05 октября 2012 г. земельного участка в соответствии с пп.9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, который гласит «… без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка».

Однако, получил отказ по основанию, что договор перенайма должен быть зарегистрирован в соответствии с гражданским законодательством (письмо от 14.01.2016 №).

Выполняя данные указания, он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области и получил зарегистрированный 03 марта 2016 г. договор перенайма.

Администрация Сальского городского поселения направила ему письмо № от 18 мая 2016 г., в котором содержалось основание для отказа в предоставлении ему в собственность земельного участка в соответствии с пп.9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: в связи с тем, что договор перенайма от 05 октября 2012 г. к договору аренда земельного участка № от 23 января 1998 г. зарегистрирован 03 марта 2016 г., в связи с чем, не истек трехлетний срок с момента его заключения, следовательно, в соответствии с пунктом 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации у него не возникло право на его приобретение в собственность без торгов. Указанное выше письмо являлось одновременно предложением и уведомление о расторжении договора аренды.

Таким образом, направив заявление о выкупе арендованного земельного участка, выполняя все указания арендодателя – Администрации Сальского городского поселения, истцу, надлежащим образом использовавшему земельный участок, регулярно платившему арендные платежи не только было отказано в выкупе земельного участка в собственность, но и через три месяца после данного уведомления, а именно в октябре 2016 г. договор аренды от 23 января 1998 г. был прекращен в одностороннем порядке Администрацией Сальского городского поселения.

Однако указанные действия Администрации Сальского городского поселения по одностороннему прекращению указанного договора аренды земельного участка являются незаконными по следующим основаниям:

Изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон противоречит основополагающему принципу недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Считает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, и при отсутствии со стороны арендатора нарушений условий договора арендодатель не вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора аренды земельного участка.

С даты заключения договора аренды спорного земельного участка и в последующем договора перенайма арендная плата уплачивалась и принималась арендодателем в полном объеме за всю площадь земельного участка, то есть за 1 567 000 кв.м.. Таким образом, как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлениях ВАС РФ от 18.05.2010 № и от 08.02.2011 №, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению договора, а другая сторона – принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренности сторон отсутствует.

Согласно заключению кадастрового инженера ТРВ местоположение спорного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 567 000 кв.м., соответствует фактическому местоположению на местности, координаты поворотных точек границ земельного участка определены с достаточной точностью и не имеют пересечений со смежными земельными участками, используется для сельскохозяйственного производства.

Согласно акту обследования от 27 июня 2016 г. спорного земельного участка, в котором указано, что земельный участок общей площадью 156,7 га используется в соответствии с его целевым назначением, то есть для сельскохозяйственного производства.

Согласно ответу Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханским областям и Республики Калмыкия №-ж от 12 декабря 2016 г. гражданин ФИО1 за нарушение земельного законодательства по использованию земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010933:191, площадью 156,7 га к административной ответственности в соответствии с Кодексом РФ об административных правоотношениях не привлекался.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области № от 16 декабря 2016 г. за период с 05 октября 2010 г. по 01 октября 2016 г. проверки соблюдения земельного законодательства на земельном участке с кадастровым номером 61:34:0010933:191 в отношении ФИО1 не проводились.

Согласно п. 3.1. Договора арендатор имеет право на возобновление договора аренды по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

03 октября 2012 г. Администрация Сальского района в лице Управления имущественных отношений представила согласие на передачу прав и обязанностей по договору ФИО1, при этом заключение нового договора аренда земельного участка не требуется (п. 3 договор перенайма), так договор был возобновлен на новый срок до 2028 года.

Довод администрации о том, что согласно п. 1.1 дополнительного соглашения от 07 августа 2012 г. к договору аренды указанный договор был продлен на неопределенный срок и в связи с этим администрация в силу ГК РФ по истечении предусмотренного законом трехмесячного срока с момента направления уведомления о намерении расторгнуть договор отказывается от договора № от 23 января 1998 г., считает несостоятельным и не основанным на нормах действующего законодательства, а действия по прекращению договора в одностороннем порядке незаконными.

Федеральный закон №122-ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим после введения ФЗ в действие, о чем указано в п. 6 ст. 33 данного Закона. Касательно правоотношений, возникших до введения закона в силу, Закон действует по отношению к правам и обязанностям, возникшим после введения в действие ФЗ. Считает, что дополнительные соглашения, которые подписывались в период действия ФЗ №122-ФЗ, касающиеся прав и обязанностей сторон договора аренды, необходимо регистрировать в установленном порядке.

Соглашения к договору аренды, не прошедшие государственную регистрацию не могут быть использованы для решения споров. Это вызвано тем, что незарегистрированное соглашение ни для одной из сторон не порождает прав и обязанностей.

Федеральный закон №122-ФЗ и Приказ Минюста России № устанавливают, что для государственной регистрации участники сделки должны предоставить пакет документов. В этот пакет входят документы, устанавливающие возникновение, переход, прекращение, наличие или ограничение права.

Проведение государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды по правилам ФЗ №122-ФЗ говорит о том, что договор аренды и все дополнительные соглашения прошли регистрацию в соответствии с действующим Федеральным законом.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Считает, что если договор подлежит государственной регистрации, то и все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежит государственной регистрации.

Доказательств того, что администрацией как арендодателем до истечения первоначально согласованного срока аренды заявлялись возражения относительно продолжения использования земельного участка ФГУ ГЗК «Сальская» как арендатором, либо ФИО1 как новым арендатором, не представлено. Следовательно, на момент получения письма администрации от 18 мая 2016 г.. Договор аренды имел определенный срок действия до 2028 года.

Таким образом, действия администрации муниципального образования «Сальское городского поселения» по расторжению договора аренды № от 23 января 1998 г., в одностороннем порядке в соответствии с уведомлением от 18 мая 2016 г., не основаны на нормах действующего законодательства, поскольку соглашения сторон о прекращении или расторжении договора между сторонами не заключалось, с требованиями о расторжении договора и о его прекращении ответчик в суд не обращался. Истец использовал и использует участок по целевому назначению, он своевременно вносил арендные платежи, которые ответчиком принимались. В суд с истребованием земельного участка ответчик не обращался.

Объективных причин для расторжения договора и возврата земельного участка у Администрации не было.

В соответствии с п. 5 договора аренды, последний может быть расторгнут по соглашению сторон в случае нарушения другой стороной условий договора, определенных пунктами 3 и 4, в соответствии с п. 6 договора споры, возникающие в ходе реализации настоящего договора разрешаются в судебном порядке.

Дополнительное соглашение от 07 августа 2012 г., которым по мнению ответчика был установлен неопределенный срок аренды земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010933:191 не прошло государственную регистрацию в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем юридической силы не имеет в силу ст. 131 ГК РФ.

Ссылался на ст. 310 ГК РФ, п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 452 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», просил признать незаконными действия Администрации Сальского городского поселения о прекращении договора аренды № от 23 января 1998 г. земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, общей площадью 1567000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и возобновить договор аренды № от 23 января 1998 г. на тот же срок и на тех же условиях.

Определением суда от 02 февраля 2017 г., к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющегответчикам и представителю третьего лица.лсь на то, что онного учета, вской области о при самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление имущественных отношений Сальского района.

Определением суда от 16 февраля 2017 г., к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Коломийцевское» и в качестве соответчика Управление имущественных отношений Сальского района.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д. л.д. 145,163).

Представитель истца ФИО1 по доверенности от 09.10.2015 (л.д. 33), ФИО2, в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, ссылалась на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Сальского городского поселения по доверенности от 07.12.2016 (л.д. 36), ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 о признании незаконными действий по расторжению договора аренды, не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном возражении от 24.01.2017 (л.д. 37-38), дополнительном возражении от 16.02.2017 и от 27.03.2017 (л.д. 52-53, л.д. 140). Объяснила, что предъявляя исковые требования истец ссылается на то, что договором аренды № от 23.01.1998 предусмотрено право арендатора на возобновление договора аренды земли по истечении срока его действия (при согласии арендодателя) (абз. 10 п. 3.1 договора).

07.08.2012 дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № от 23.01.1998 в договор аренды были внесены изменения и абзац 10 п. 3.1 договора аренды от 23.01.1998 был изложен в новой редакции: «Если не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора арендатор письменно уведомит арендодателя о своём намерении продлить действие договора, договор аренды считается продленным на тот же срок на тех же условиях». Однако уведомления в адрес арендодателя не поступало.

В соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным, на неопределенный срок на тех же условиях. Это следует из п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При таких обстоятельствах трехмесячный срок сохранения положения, существовавшего до принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от договора, гарантированный законом лицу, использующему чужое недвижимое имущество на условиях аренды, срок которой не определен, Администрацией Сальского городского поселения по отношению к ФИО1 не нарушен.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № «О свободе договора и её пределах», гласит о том, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные данной норме сроки.

Администрация Сальского городского поселения, направив письмо ФИО1 исх. № от 18.05.2016 выразила намерение на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок. Факт подтверждения ФИО1 названного письма подтвержден материалами дела и истцом не оспаривается.

По истечении трехмесячного срока договор аренды № от 23.01.1998 был расторгнут.

Администрация Сальского городского поселения не препятствовала арендатору производить уборку урожая в необходимые для него сроки, тем самым не нарушив его права.

Просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании незаконными действий Администрации Сальского городского поселения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка и возобновлении договора, отказать в полном объеме.

Представитель соответчика Управления имущественных отношений Сальского района по доверенности от 25.01.2017 (л.д. 51) ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном возражении (л.д. 77-78) и в дополнении к возражению от 27.03.2017 (л.д. 139), просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ООО «Коломийцевское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил (л.д. 143).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил (л.д. 170).

С учетом мнения представителя истца, представителя ответчика, представителя соответчика и применительно положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся: истца и представителей третьих лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, представителя соответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом.

Согласно ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Предъявляя исковые требования, истец полагал, что действия Администрации Сальского городского поселения по одностороннему прекращению договора аренды земельного участка являются незаконными.

Администрация Сальского городского поселения с требованиями, заявленными ФИО1 не согласилась.

Из письменных возражений Администрации Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области следует, что 27 сентября 2013 г. в рамках Международного инвестиционного форума «Сочи-2013» подписан Меморандум о сотрудничестве между Губернатором Ростовской области ГВЮ. и директором ООО «Хевел» о строительстве солнечных электростанций Сальского городского поселения и о резервировании земельного участка, расположенного в 1,2 кв. от ПС 110/35/10 кВ «АРЗ» (площадью 156,7 га).

Спорный земельный участок расположен в границах Сальского городского поселения, в зоне жилой застройки первого типа и производственно-коммерческой зоне, согласно Правил землепользования и застройки Сальского городского поселения, утвержденных решением Собрания депутатов Сальского городского поселения № от 24 сентября 2014 г.. Часть участка выделена для предоставления под инвестиционную площадку для размещения солнечных батарей. В целях резервирования вышеуказанного земельного участка были выполнены следующие мероприятия: внесение изменений в Градостроительный план Сальского городского поселения, внесение изменений в Правила землепользования и застройки планировочного района «Ново-Сальск», подготовка проекта планировки территории к резервированию.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах площадью 11677000 кв.м., с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, образованный земельный участок площадью 400 000 кв.м., с видом разрешенного использования для строительства и эксплуатации солнечной электроэнергии в производственно-коммерческой зоне ПК-1 (л.д. 37-38, л.д. 62-64, л.д. 147-153, л.д. 154-162).

В дополнениях к возражениям представитель ответчика Администрации Сальского городского поселения указала на то, что договор аренды земельного участка носит срочный характер, в связи с чем типичным основанием его прекращения будет являться истечение срока аренда, указанного в договоре.

Администрация Сальского городского поселения надлежаще исполнила обязанность по уведомлению ФИО1, направив ему 18 мая 2016 г. уведомление о намерении расторгнуть договор. В силу закона, по истечении трехмесячного срока, договор аренды № от 21 января 1998 г. был расторгнут.

А также 05 октября 2012 г. с ФГУ ГЗК «Сальская» и ФИО1 заключен договор перенайма указанного земельного участка. Данный договор 03 марта 2016 г. зарегистрирован в отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области. Согласно выписке из ЕГРЮЛ на момент регистрации договора перенайма ФГУ ГЗК «Сальская» было ликвидировано 04 декабря 2012 г..

Полагает, что применительно ФЗ от 13 июля 2015 г. №218 «О государственной регистрации недвижимости» регистрация договора о перенайме прав и обязанностей к договору аренды земельного участка № от 23 января 1998 г. при отсутствии одной из сторон является недействительной. Таким образом, регистрация договора перенайма является недействительной (л.д. 52-53).

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 объяснила, что истцом в судебное заседание представлены соглашения от 30 ноября 2013 г., от 01 ноября 2014 г. и от 15 октября 2015 г. о передаче во временное пользование ООО «Коломицевское» земельного участка, общей площадью 1567000 кв.м., из земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №. Администрация Сальского городского поселения не была уведомлена ФИО1 о том, что он передал спорный земельный участок в субаренду ООО «Коломийцевское», данные обстоятельства стали им известны только при рассмотрении данного гражданского дела. Истец не представил документов, подтверждающих надлежащим образом уведомление арендодателя.

Направив письмо ФИО1 18 мая 2016 г. Администрация Сальского городского поселения выразила свое намерение на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок.

Трехмесячный срок сохранения положения, существовавшего до принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от договора, гарантированный законом лицу, использующему чужое недвижимое имущество на условиях аренды, срок которой нее определен, Администрацией Сальского городского поселения по отношению к ФИО1 не нарушен (л.д. 140).

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании объяснила, что ФИО1 извещал Администрацию Сальского городского поселения о том, что между ним и ООО «Коломийцевское» заключены соглашения, однако доказательств в подтверждение своих доводов она представить не может.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 23 января 1998 г. между Администрацией г. Сальска и Сальского района Ростовской области и государственной заводской конюшней «Сальская» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 156,7 га, для ведения сельскохозяйственного производства, по адресу: <адрес> сроком на 15 лет, с 23 января 1998 г. по 23 января 2013 г. (л.д. 11-13).

Согласно пп. 1.1 п. 1 Договора аренды, арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочную аренду, земельные участки площадью 156,7 гектаров, для ведения сельскохозяйственного производства.Договор заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Сальска и Сальского района (пп. 1.2. п. 1 Договора аренды).

Согласно абз. 10, пп. 3.1. п. 3 вышеуказанного договора аренды, арендатор имеет право на возобновление договора аренды по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

Между ФГУ ГЗК «Сальская с ипподромом» и ФИО1 05 апреля 2012 г. заключен договор перенайма к договору аренды земельного участка от 23 января 1998 г., согласно которому права и обязанности арендатора перешли к ФИО1. Согласно пункту 4 Договора, наймодатель и наниматель обязуются подписать и представить в уполномоченные органы самоуправления Сальского района органы государственной власти необходимые уведомления, заявления соглашения и иные документы, необходимые для дальнейшего оформления передачи наймодателем своих прав и обязанностей нанимателю.

Из письма Управления имущественных отношений Сальского района от 03 октября 2012 г., направленного в адрес директора ФГУ ГЗК «Сальская с ипподромом» следует, что Управление имущественных отношений не возражает против передачи прав и обязанностей по договору № от 23 января 1998 г. аренды земельного участка, общей площадью 1567000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1 (л.д. 17).

Выше указанный договор перенайма от 05 октября 2012 г., зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 03 марта 2016 г. (л.д. 16).

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, по состоянию на 02 февраля 2017 г. следует, что Федеральное государственное учреждение государственная заводская конюшня «Сальская» с ипподромом ликвидировано 04 декабря 2012 г. (л.д. 65-76).

Администрацией Сальского городского поселения Ростовской области от 18 мая 2016 г. в адрес ФИО1 было направлено письмо, из которого следует, в том числе и то, что Администрация Сальского городского поселения предложила ФИО1 расторгнуть договор аренды № от 23 января 1998 г. на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, для чего после получения письма необходимо было явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды. В случае отказа от добровольного расторжения договора Администрация Сальского городского поселения, по истечении предусмотренного законом трехмесячного срока с момента направления уведомления о намерении расторгнуть договор аренды, отказывается от договора № от 23 января 1998 г. (л.д. 54).

Вышеуказанное письмо получено 24 июня 2016 г., ФИО1, что подтверждается уведомлением о вручении (л.д. 55).

Из материалов регистрационного дела за земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, следует, что 07 августа 2012 г. между Муниципальным образованием «Сальский район» в лице Управления имущественных отношений Сальского района и Федеральным бюджетным государственным учреждением государственная заводская конюшня «Сальская» с ипподромом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 23 января 1998 г. (л.д. 113). Согласно содержанию которого: стороны решили внести изменения в договор аренды земельного участка от 23 января 1998 г., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1567000 кв.м. (п. 1). Внести изменения в абзац 10 п. 3.1 договора аренды от 23 января 1998 г. земельного участка, изложив его в следующей редакции: «если не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора арендатор письменно уведомит арендодателя о своем намерении продлить действие договора, договор аренды считается продленным на тот же срок на тех же условиях» (п. 1.1). Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 24 февраля 2016 г. (л.д. 95-133).

Согласно акту обследования земель сельскохозяйственного назначения от 27 июня 2016 г., земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 156,7 га с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, используется в соответствии с целевым назначением (л.д. 19).

Из заключения кадастрового инженера ООО «Недвижимость» ТРВ исх. № от 07 декабря 2016 г., следует, что местоположение исследуемого земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 567 000 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, соответствует фактическому местоположению на местности, координаты поворотных точек границ земельного участка определены с достаточной точностью и не имеют пересечений со смежными земельными участками (л.д. 18).

Согласно сообщению Управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханской областям и Республике Калмыкия, от 12.12.2016, №-ж, ФИО1 за нарушение земельного законодательства по использованию земельного участка с кадастровым номером: № площадью 156,7 га к административной ответственности в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях не привлекался (л.д. 20).

Из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 16 декабря 2016 г. № следует, что за период с 05 октября 2010 г. по 01 октября 2016 г. проверки соблюдения земельного законодательства на земельном участке с кадастровым номером № отношении ФИО1 не проводились (л.д. 21).

Из представленных квитанций следует, что истец ФИО1 оплачивал арендную плату (л.д. л.д. 22,23,24,25,26,27).

Согласно письму Управления сельскохозяйственного хозяйства и охраны окружающей среды Администрации Сальского района от 09.12.2016 № информации о производстве сельскохозяйственной продукции гражданином ФИО1 не имеется (л.д. 79).

Согласно письму от 09.12.2016 №, сведений в отделе государственной статистики в г. Сальске о произведенной сельскохозяйственной продукции гр. ФИО1 не имеется (л.д. 80).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела то, что между ФИО1 и ООО «Коломийцевское» были заключены соглашения:

30 ноября 2013 г., на период 11 месяцев, с 30 ноября 2013 г. по 31 октября 2014 г. (л.д. 81);

01 ноября 2014 г., на период 11 месяцев, с 01 ноября 2014 г. по 01 октября 2014 г. (л.д. 84);

15 октября 2015 г., на период 11 месяцев, с 15 октября 2015 г. по 15.09.2016 г. (л.д. 87).

Согласно вышеуказанным соглашениям ФИО1 передал во временное возмездное пользование земельный участок, общей площадью 1 567 000 кв.м., из земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ему на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения № от 23 января 1998 г. и дополнительного соглашения от 07 августа 2012 г. (п. 1).

ООО «Коломийцевское» обязалось произвести плату за пользование земельным участком, ФИО1 в размере: 35 тонн пшеницы и 35 тонн ячменя (по соглашениям от 30 ноября 2013 г. и от 01 ноября 2014 г.); 752 160 рублей, из расчета 4 800 рублей за 1 га используемой площади, из данной суммы оплатить НДФЛ 97 781 рубль, окончательный расчет 654 379 рублей (по соглашению от 15 октября 2015 г.). То обстоятельство, что ФИО1 получал арендную плату от ООО «Коломийцевское» также подтверждается товарными накладными (№ от 14.08.2014, № от 14.08.2014, от 05.09.2015, от 05.09.2015) (л.д. л.д. 82,83, 85,86) и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25 октября 2016 г. (л.д. 88).

Согласно Постановлению Администрации Сальского городского поселения от 30 сентября 2014 г. № спорный земельный участок площадью 1567000 кв.м. с кадастровым номером № был разделен на два самостоятельных: один из которых выделен для предоставления под размещение солнечных батарей площадью 40 000 кв.м., а второй под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 165-166).

В силу ст. 27 ч.1,2 ЗК РФ, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Часть 6 данной статьи указывает на то, что Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с подпунктом 1 п. 3 ст. 1 ФЗ от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном названным федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами (п. 4 ст. 1 указанного закона).

Согласно п. 1 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту. В том числе, приводить к деградации, загрязнению земель, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Согласно части 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока действия договора аренды. При этом заключение нового договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 ГК РФ с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что срок действия договора аренды от 23 января 1998 г. № истек 23 января 2013 г.. ФИО1 согласно соглашениям от 30 ноября 2013 г., от 01 ноября 2014 г. и от 15 октября 2015 г., на период 11 месяцев, с 15 октября 2015 г. по 15.09.2016 г., передал во временное возмездное пользование земельный участок, общей площадью 1 567 000 кв.м., из земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Несмотря на то, что срок действия аренды земель сельскохозяйственного назначения от 23 января 1998 г. №, истек 23 января 2013 г., а ФИО1 земельным участком продолжает пользоваться, следует признать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть договора также подлежат государственной регистрации.

Применительно к рассматриваемой ситуации, когда договор аренды заключен до введения, в действие Закона о государственной регистрации на недвижимое имущество, а договор перенайма от 05 октября 2012 г. и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 23 января 1998 г. заключен 07 августа 2012 г., то есть после введения его в действие и подлежали государственной регистрации. Однако в данном случае, суд не может принять во внимание представленные сторонами: договор перенайма от 05 октября 2012 г. заключенный между Федеральным государственным учреждением государственная заводская конюшня «Сальская» с ипподромом и ФИО1, и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 23 января 1998 г., от 07 августа 2012 г., между Муниципальным образованием «Сальский район в лице Управления имущественных отношений Сальского района и федеральным бюджетным государственным учреждением государственная заводская конюшня «Сальская» и ипподромом, поскольку они были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 03 марта 2016 г. и 24 февраля 2016 г., то есть после, ликвидации юридического лица (04 декабря 2012 г.).

На основании ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с п. 8 ст. 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

При несоблюдении требований о регистрации договора перенайма от 05 октября 2012 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07 августа 2012 г. они считаются незаключенными.

Суд также считает необходимым отметить то, что доказательств тому, что истец известил ответчика о том, что между ним и ООО «Коломийцевкое» были заключены соглашения 30 ноября 2013 г., 01 ноября 2014 г. и 15 октября 2015 г., на основании которых он передал во временное возмездное пользование земельный участок, общей площадью 1 567 000 кв.м., из земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, не представил.

Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно п.1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора…

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Руководствуясь статьями 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом приняв во внимание, что право арендодателя отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, прямо предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской и не поставлено в зависимость от нарушения какой-либо из сторон условий договора.

Согласно пп.1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ, прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

Администрация Сальского городского поселения 18 мая 2016 г. выразила свое намерение на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок. Факт получения ФИО1 письма подтверждается почтовым уведомлением.

Судом установлено, что трехмесячный срок до принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от договора, гарантированный законом лицу, использующему чужое недвижимое имущество на условиях аренды, срок которой не определен, Администрацией Сальского городского поселения по отношению к ФИО1 не нарушен. Каких либо препятствий в период полевых сельскохозяйственных работ Администрация Сальского городского поселения не чинила. На основании вышеизложенного, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований заявленных истцом не имеется.

В силу ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав представленные доказательства в их совокупности, проверив и оценив их (каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как в обоснование заявленных требований, так и возражений; доказательства предоставляются сторонами ст. ст. 56 -57 ГПК РФ), суд считает, что в судебном заседании не нашли подтверждение доводы истца, в части незаконных действий Администрации Сальского городского поселения по расторжению договора аренды земельного участка, земель сельскохозяйственного назначения № от 23 января 1998 г., расположенного по адресу: общей площадью 1 567 000 кв.м., из земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. На основании чего, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения, Управлению имущественных отношений Сальского района, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Коломийцевское» о признании незаконными действий по расторжению договора аренды, следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения, Управлению имущественных отношений Сальского района, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Коломийцевское» о признании незаконными действий по расторжению договора аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ М.В. Ткаченко

Решение в окончательной форме изготовлено 17 апреля 2017 г..