Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 ФИО1 к АО специализированный застройщик «Акфен» об обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя, а также по встречному иску АО специализированный застройщик «Акфен» к ФИО9 ФИО2 о признании незаконным уклонения от приёмки объекта долевого строительства, признании обязательств застройщика исполненными, взыскании доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства и пени, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО9 обратилась в суд с иском к АО СЗ «Акфен», к котором, с учетом уточнения исковых требований просила суд обязать Ответчика передать Истцу Объект долевого строительства (Квартиру) вместе с оборудованием, предусмотренным Договором УДС и сопутствующими документами, в том числе с отражением показаний приборов учета потребления воды, газа, электричества, а также о передаче ключей от Объекта долевого строительства (Квартиры). Взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку за период просрочки передачи Объекта долевого строительства (по дату фактической передачи Квартиры) из расчета 1 214,16 рублей за 1 день просрочки. В том числе по дату вступления в силу судебного решения, а также за период с даты вступления в силу судебного решения по дату фактической передачи Квартиры Ответчиком. Взыскать с Ответчика в пользу Истца компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей. Взыскать с Ответчика в пользу Истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке законного требования потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной Судом в пользу Истца.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 07 июня 2017 года между ней и застройщиком АО СЗ «АКФЕН был заключён договор участия в долевом строительстве № УГ-37. По данному договору Ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:50 многоквартирный жилой дом расположенный по строительному адресу: по строительному адресу: <...> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать Истцу, как участнику долевого строительства, Объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру под условным номером № 37, расположенную на 3 этаже, в 2 секции общей площадью по проекту 67 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену в размере 2 350 000 рублей и принять объект.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок не позднее 30 марта 2018 года.

Истица взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами. Между тем, ответчик в нарушение условий договора, объект истице не передал.

21.05.2018 года Истцом было получено уведомление Ответчика о готовности передать Объект долевого строительства. В письме Ответчиком фиксировалось, что многоквартирный дом введён в эксплуатацию 15.05.2018 года.

08.06.2018 года Истцом была представлена Ответчику первичная претензия с требованием выплаты пени за просрочку передачи Объекта долевого строительства.

09.06.2018 года Истец, совместно с сотрудником Ответчика, осмотрел подлежащий к передаче Объект долевого строительства, о чем был составлен акт осмотра с приложением к нему перечня недостатков подлежащих устранению силами Ответчика.

25.06.2018 года Истец, в присутствии своего представителя, посетил офис Ответчика для урегулирования вопросов по устранению недостатков Объекта долевого строительства, выплаты пени за просрочку передачи Объекта долевого строительства и подписания надлежащего передаточного акта. В результате переговоров Истцу было обещано, что недостатки будут устранены, вопрос о выплате пени был проигнорирован Ответчиком, стороны согласовали что надлежащий передаточный акт будет подготовлен Ответчиком. Однако передаточный акт Истцу так и не был представлен Ответчиком. Вопрос о выплате пени не урегулирован.

27.06.2018 года Истец самостоятельно представил Ответчику проект передаточного акта на Объект долевого строительства. Письмо оставлено Ответчиком без ответа, акт не подписан.

06.07.2018 года Истец сопроводительным письмом представил Ответчику для подписания передаточный акт, подписанный со стороны Истца. По настоящее время ответа на сопроводительное письмо, а равно подписанного со стороны Ответчика акта Истец не получил.

12.07.2018 года Истец, в присутствии своего представителя, посетил отдел продаж АО «Акфен» с намерением подписать передаточный акт (по форме Ответчика). На просьбу Истца распечатать для подписания бланк передаточного акта, сотрудник отдела продаж Ответчика отказался это сделать. Мотивом отказа в подписании передаточного акта на Квартиру были заявлены: изменение процедуры оплаты (внесение денежных средств через кассу стало не возможно, оплата должна производится банковским переводом); необходимость внесения Истцом доплаты за увеличение площади квартиры на основании предварительно выставленного бухгалтерией счета (при этом подтверждения увеличения площади Квартиры сотрудником Ответчика представлено Истцу не было).

Истица полагает, что ответчик безосновательно уклоняется от передачи объекта долевого строительства. Как от подписания акта приёма-передачи, содержащего всю необходимую истице информацию об объекте долевого строительства, так и от фактической передачи квартиры, поскольку доступа в неё истица не имеет.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на положения ст. 309, 310 ГК РФ, учитывая положения Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» и закона №214-ФЗ «Об участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», истицей заявлены указанные выше исковые требования.

АО СЗ «Акфен» обратилось со встречным иском к ФИО9, в котором указало, что 17 мая 2018 г. ФИО9 было направлено уведомление о вводе объекта в эксплуатацию и необходимости прибыть в офис отдела продаж и принять <адрес>, которое она намеренно не получила 21.05.2018г., а фактически получила 06.06.2018г. В дальнейшем, ФИО9, прибыла в офис Компании только 21.06.2018г., получила передаточный акт, но отказалась его подписывать по неуважительной причине(не устраивало содержание акта). Вместе с тем, предлагаемый по форме, структуре и содержанию передаточный акт по передаче квартир в доме № 121 по ул. У. Громовой в г. Калининграде, подписали более 60 человек, что свидетельствует о необоснованном уклонении ФИО9, от приемки квартиры и подписания передаточного акта.

АО СЗ «Акфен» указывает, что участник долевого строительства вправе не принимать подлежащий передаче ему Объект долевого строительства только при наличии в нем существенных строительных недостатков, которые делают Объект не пригодным для использования по его прямому назначению. Учитывая, что спорная квартира не имеет таких недостатков, у ФИО9 отсутствуют законные основания для уклонения от её принятия. В связи с чем, АО СЗ «Акфен» с учетом уточнения требований просило суд признать незаконным отказ ФИО9, принять подлежащий ей к передаче по Договору участия в долевом строительстве № УГ-37 от 07.06.2017 г., объект в виде <адрес> и считать судебный акт, принятый по настоящему делу основанием считать исполненным обязательство Застройщика по передаче данной квартиры датой 06.06.2018г.

Кроме того, в соответствии с п. 4.2 договора, в случае увеличения фактической площади объекта долевого участия по отношению к проектной, участник долевого строительства оплачивает такую разницу при подписании передаточного акта. Согласно произведенного технического описания и обмеров <адрес> в указанном доме, общая площадь квартиры составляет 68,4 кв.м., то есть на 1,4 кв.м(68,4-67,0) больше проектной площади, указанной в договоре. Соответственно, АО СЗ «Акфен» полагает, что ФИО9, должна уплатить стоимость 1,4 кв.м., что составляет 49 104,48 рубля, от уплаты которых она безосновательно уклоняется. В связи с чем, просило взыскать с ФИО9 плату за увеличение фактической площади квартиры по отношению к проектной на 1,4 кв.м в размере 49 104,48 рубля и пени за просрочку внесения указанной платы в размере 1 780,03 рублей.

Истица ФИО9 и её представитель ФИО10 в судебном заседании подержали уточненные исковые требования по изложенным в иске основаниям, возражали против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснили, что истицей принимались все зависящие от неё меры по своевременному и разумному урегулированию сложившейся ситуации, однако длительное игнорирование ответчиком законных требований истицы привело к столь значительной задержке передачи квартиры истице. Полагали несостоятельной ссылку ответчика на форс-мажорные обстоятельства, не позволившие своевременно завершить строительство дома. Полагали, что действия Администрации г. Калининграда к таким обстоятельствам не относятся.

Полагали, что отсутствие в передаточном акте сведений, имеющих существенное значение для Дольщика, и влияющих на его материальное и правовое положение в будущем, а именно:

- наименование (модель, марка, серийные номера) установленного в квартире оборудования;

- показаний счетчиков учета потребления воды, газа и электроэнергии;

- указания на передачу документов на установленное в квартире оборудование;

- указание на передачу ключей от квартиры; - позволяют дольщику не подписывать такой акт. А требования дольщика внесения соответствующих сведений в передаточный акт должны были быть удовлетворены застройщиком, поскольку это напрямую влияет на возможные гарантийные обязательства Застройщика перед Дольщиком, а также на последующую эксплуатацию и обслуживание установленного оборудования; влияет на размер финансовых затрат Дольщика по оплате потребления коммунальных ресурсов; влияет на вопрос дальнейшей эксплуатации установленного оборудования и возможных материальных затрат Дольщика по замене оборудования и его обслуживания.

При этом, внесение указанных сведений в передаточный акт, по мнению истицы и её представителя, ничем не ущемляют прав Застройщика, соответствуют нормальной практике передачи объектов недвижимости. А отказ Застройщика от добавления в передаточный документ данных условий, ничем кроме упрямства и формализма Застройщика не мотивированы.

Представители ответчика АО СЗ «Акфен» - ФИО11 и ФИО12 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных ФИО9 исковых требований, настаивали на удовлетворении уточненных встречных требований. Пояснили, что застройщиком действительно была допущена незначительная, не более 2-х месяцев просрочка окончания строительства спорного дома, которая была вызвана неправомерными действиями Администрации городского округа «Город Калининград», о чем подробно изложено в письменном отзыве. Нарушение сроков окончания строительства повлекло просрочку передачи объекта участникам долевого строительства. При этом, из 64 квартир, имеющихся в построенном доме, в период с мая по август 2018 года были приняты участниками долевого строительства 63 квартиры. Только одна истица в указанном доме отказалась подписать передаточный акт. Законом не установлено обязательных требований к содержанию передаточного акта. Всю информацию, которую истица требует внести в передаточный акт она могла самостоятельно указать в Акте осмотра объекта, который также подписывается сторонами и имеется у истицы. В отсутствие законодательно установленного порядка действий при передаче застройщиком дольщику объектов долевого строительства, у АО СЗ «Акфен» сложился следующий порядок: участник долевого строительства подписывает передаточный акт, после чего с актом идёт в управляющую компанию, обслуживающую дом, которая осуществляет фактическое заселение дольщика в квартиру, то есть заключает договор обслуживания, выдает ему ключи, техническую документацию на оборудование, фиксирует в договоре показания приборов учета. Техническая документация и ключи, переданы Застройщиком управляющей компании для обслуживания дома после его ввода в эксплуатацию, до передачи квартир участникам долевого строительства. Каких либо жалоб от других участников долевого строительства к сложившемуся порядку фактической передачи объектов долевого строительства не поступало. Представители ответчика полагают, что истица преследует цель не защитить свои нарушенные права, а обогатиться за счет Застройщика, безосновательно затягивая срок передачи объекта долевого строительства.

Представители ответчика пояснили, что на действия Администрации городского округа «Город Калининград» они сослались не в порядке применения положений о форс-мажоре, освобождающих от исполнения обязательств, а в качестве обоснования своего ходатайства о применении положений ст. 333 ГК РФ, о снижении размера неустойки за период, реальной просрочки передачи объекта истице. Также, в обоснование данного ходатайства сослались на социальную нагрузку, которую несёт ответчик в связи с возложением на него обязанностей помощи дольщикам, обманутым иными застройщиками и состоящим в реестре обманутых дольщиков.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 настоящего Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома …, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 настоящей статьи).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 настоящей статьи).

На основании частей 1, 2, 3 и 6 статьи 8 настоящего Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Частью 4 указанной статьи установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 07 июня 2017 года между ФИО9 в качестве участника долевого строительства и АО СЗ «АКФЕН» в качестве застройщика был заключён договор участия в долевом строительстве № УГ-37(т. 1 л.д. 21-29). По данному договору Ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142025:50 многоквартирный жилой дом расположенный по строительному адресу: по строительному адресу: <...> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать Истцу, как участнику долевого строительства, Объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру под условным номером № 37, расположенную на 3 этаже, в 2 секции общей площадью по проекту 67 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену в размере 2 350 000 рублей и принять объект.

Пунктом 5.1 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок не позднее 30 марта 2018 года.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра в установленном законом порядке.

Дополнительных соглашений об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию, сроков передачи объекта истцу, сторонами не подписывалось.

В установленные договором сроки истицей было оплачено застройщику 2 350 000 рублей, что ответчиком не оспаривалось.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 15 мая 2018 года, что подтверждается разрешением №39-RU39301000-111-2016(т. 1 л.д. 107-108).

Как указывает истица в иске, 21.05.2018 года ею было получено уведомление Ответчика о готовности передать Объект долевого строительства.

09.06.2018 года Истец, совместно с сотрудником Ответчика, осмотрел подлежащий передаче Объект долевого строительства, о чем был составлен акт осмотра(т. 1 л.д. 32) с приложением к нему перечня недостатков подлежащих устранению силами Ответчика(т. 1 л.д. 33). В указанном перечне ФИО9 отразила 4 пункта замечаний: 1- невозможность проверить работоспособность газового котла, в связи с отсутствием газоснабжения; 2- невозможность проверить работоспособность системы отопления, в связи с отсутствием газоснабжения; 3 – не предоставлены паспорта на газовый котёл, счетчики воды и газа; 4 – Необходимо зачистить шпаклевку в дверном проёме между кухней и коридором, с потолочных плит, швы на позагребневых перегородках, а также на лоджии со стороны квартиры сделать нижние откосы.

Как следует из собственноручно выполненной ФИО9 на указанном приложении(т. 1 л.д. 33) записи, 04.07.2018г. все замечания по п. 4 ответчиком были устранены, какие-либо претензии относительно строительных недостатков у ФИО9 отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 5 ст. 8 указанного Закона Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из указанных положений закона следует, что Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта только при наличии существенных строительных недостатков, наличие которых подтверждается актом, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом, требований о составлении Акта несоответствия ФИО9 застройщику АО СЗ «АКФЕН» не заявлялось. Напротив, из акта осмотра(т. 1 л.д. 32) и приложения к нему - перечня недостатков подлежащих устранению силами Ответчика(т. 1 л.д. 33) следует, что выявленные истицей строительные недостатки не являлись существенными и были устранены застройщиком 04.07.2018г. Таким образом, с указанной даты – 04.07.2018г. у ФИО9 отсутствовали законные основания для уклонения от подписания передаточного акта в отношении объекта долевого строительства, а обязательства Застройщика с указанной даты суд находит исполненными. Соответственно, требования истицы об обязании ответчика передать ей объект долевого строительства удовлетворению не подлежат.

При этом суд находит несостоятельными доводы истицы об отсутствии в передаточном акте необходимой информации. Так, содержание акта предложенного к подписанию истице (т. 1 л.д. 102) с достаточной точностью позволяет идентифицировать передаваемый сторонами объект, при этом, императивных норм, устанавливающих обязательные требования к содержанию передаточного акта в отношении объекта долевого строительства, действующее законодательство РФ не содержит. Представленные ответчиком передаточные акты в отношении 63 из 64 квартир в доме №121 по ул. У. Громовой (т. 2 л.д. 4-68), аналогичные по содержанию передаточному акту, составленному ответчиком в отношении квартиры истицы подтверждают безосновательность доводов истицы о несоответствии закону предложенного ей к подписанию передаточного акта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что застройщиком АО СЗ «АКФЕН» допущена просрочка передачи объекта долевого строительства ФИО9 по договору участия в долевом строительстве № УГ-37 от 07.06.2017г. в период с 01.04.2018г. (день, следующий за договорной датой передачи объекта участнику долевого строительства) по 04.07.2018г. (дата подтверждения истицей устранения ответчиком выявленных строительных недостатков). Требования истицы о взыскании с ответчика неустойки за указанный период суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из представленного истицей расчета, с учетом действующей по состоянию на 04.07.2018г. ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, размер неустойки за период 01.04.2018г. по 04.07.2018г. составляет 111 625 рублей (2 350 000 Х 1/300 Х 7,50% Х 2 Х 95 = 111 625).

Статьей 330 Кодекса установлено, что неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика и в исключительных случаях.

Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Часть первая статьи 333 ГК РФ, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года N 263-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на исключение злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом приведенных правовых норм, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд не усматривает наличия оснований для уменьшения неустойки, размер которой установлен законом, а не договором, а актуальность размера обеспечивается изменением ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в зависимости от экономических условий в стране.

Доводы, на которые ссылался ответчик, не свидетельствуют об исключительности случая, поскольку являются обычными предпринимательскими рисками застройщика, связанными со строительством многоквартирных домов.

Поскольку законом №214-ФЗ не урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда, суд полагает возможным в данном случае применить статью 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом …) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя. По мнению суда, отсутствие в течение 2-х месяцев возможности проживать в оплаченной квартире, приобретенной истцом для личных нужд, ввиду не своевременной передачи Застройщиком оплаченной квартиры, безусловно, нарушает его права как потребителя.

Учитывая обстоятельства дела, период просрочки передачи истцу объекта долевого строительства, степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости, принимая во внимание все обстоятельства дела, суд полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

С учетом положений статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», принимая во внимание обстоятельства дела, в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от взыскиваемых сумм, а именно 60 812,50 рублей (50% от (111 625 + 10 000)). При этом суд учитывает, что претензия, направленная истцом ответчику 08.06.2018г. последним ни в какой части удовлетворена не была, в связи с чем, суд не усматривает оснований для уменьшения штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ.

В соответствие с ч. 1 и ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно пункта 4.1 договора участия в долевом строительстве № УГ-37 от 07.06.2017г. цена на дату заключения договора составляет 2 350 000 рублей из расчета 35 074,63 рубля за 1 кв.м. Пунктом 3.2 договора проектная площадь объекта долевого строительства определена в 67 кв.м.

В соответствии с п. 4.2 договора, если фактическая площадь квартиры больше проектной, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу при подписании передаточного акта.

Из представленного к подписанию ФИО9 передаточного акта от 21.06.2018г. следует, что фактическая площадь квартиры увеличилась на 1,4 кв. м, в связи с чем, ФИО9 необходимо доплатить 49 104,48 рублей. Увеличение фактической площади квартиры по отношению к проектной на 1,4 кв.м, вопреки доводам истицы, подтверждается сводной экспликацией помещений в многоквартирном доме(т. 1 л.д. 109-110), а также сопоставлением проектного плана квартиры, изготовленного ООО «АМВК»( т. 1 л.д. 112), копия которого является приложением к договору и плана квартиры изготовленного ООО «СТП –Контроль», подписанного кадастровым инженером ФИО13.( т. 1 л.д. 111, 113), составленного после завершения строительства дома.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку на момент рассмотрения дела ФИО9 не исполнено принятое в силу договора обязательство по оплате увеличения фактической площади квартиры относительно проектной, встречные требования АО СЗ «АКФЕН» о взыскании такой задолженности в размере 49 104,48 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку ФИО9 допущено нарушение срока внесения платежа в связи с увеличением цены договора, суд приходит к выводу о взыскании с неё неустойки за период с 04.07.2018 года (момент, когда Застройщиком были устранены строительные недостатки, а у ФИО9 отсутствовали основания для отказа в подписании передаточного акта) до 30.10.2018г. (дата окончания периода прострочки указанная во встречном иске, с учетом отсутствия права суда выходить за пределы заявленных требований). Размер неустойки за указанный период составляет 1 460,86 рублей (49 104,48 Х 1/300 Х 7,50% Х 119 = 1 460,86). При этом требований о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ ФИО9 не заявлялось, и судом оснований для снижения неустойки также не усмотрено.

В соответствии с ч. 1. ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. ст. 411 ГК РФ установлены случаи, в которых зачет встречных требований недопустим.

Настоящим решением частично удовлетворены исковые требования ФИО9 С АО СЗ «АКФЕН» в её пользу взыскано 182 437,50 рублей, в том числе 111 625 рублей неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору №УГ-2 от 05.07.2017г. за период с 01.04.2018г. по 04.07.2018г., 10 000 рублей - компенсации морального вреда и в размере рублей и 60 812,50 рублей штрафа за отказ добровольно удовлетворить законные требования потребителя.

Также, частично удовлетворены исковые требования АО СЗ «АКФЕН». С ФИО9 в его пользу взыскано 50 565,34 рублей, в том числе 49 104,48 рубля доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства и 1 460,86 рублей пени за период с 04.07.2018г. по 30.10.2018г.

Таким образом, имеют место встречные однородные обязательства, не относящиеся к случаям, предусмотренным ст. 411 ГК РФ, в связи с чем, суд находит возможным произвести их взаимозачет, оставив ко взысканию с АО СЗ «АКФЕН» в пользу ФИО9 131 872,16 рубля(182 437,50 - 50 565,34 = 131 872,16)

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО9 ФИО3, - удовлетворить частично.

Взыскать с АО специализированный застройщик «Акфен» в пользу ФИО9 ФИО4 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору №УГ-2 от 05.07.2017г. за период с 01.04.2018г. по 04.07.2018г. в размере 111 625 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей и штраф за отказ добровольно удовлетворить законные требования потребителя в размере 60 812 рублей 50 копеек, а всего взыскать 182 437 рублей 50 копеек.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО9 ФИО5, - отказать.

Встречные исковые требования АО специализированный застройщик «Акфен» удовлетворить частично.

Признать обязательства АО специализированный застройщик «Акфен» по передаче ФИО9 ФИО6 объекта долевого строительства построенного по договору участия в долевом строительстве №УГ-2 от 05.07.2017г., а именно двухкомнатной квартиры общей площадью 68,4 кв.м, расположенной по адресу: <...> исполненными с 04.07.2018г.

Взыскать с ФИО9 ФИО7 в пользу АО специализированный застройщик «Акфен» доплату за увеличение площади объекта долевого строительства в размере 49 104 рубля 48 копеек и пени за период с 04.07.2018г. по 30.10.2018г. в размере 1 460 рублей 86 копеек, а всего взыскать 50 565 рублей 34 копейки.

Произвести взаимозачет взысканных сумм, оставив ко взысканию с АО специализированный застройщик «Акфен» в пользу ФИО9 ФИО8 131 872 рубля 16 копеек.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья: Д.Н. Кулинич

Мотивированное решение изготовлено 18 января 2019 года.