Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности по 1/2 доле на магазин с земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности по 1/2 доле на магазин с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, указав, что 02.03.2011 г. между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем магазином, находящийся по адресу: <адрес>. Для соблюдения юридической чистоты сделки указанный договор удостоверен нотариусом ФИО5 Истцы выполнили все условия сделки купли-продажи, произвели полный расчет и приняли имущество. При этом договор купли-продажи не прошел регистрацию, переход права собственности не зарегистрирован, в связи с тем, что Лиманским районным отделом УФССП по Астраханской области было вынесено постановление о запрете регистрационных действий с вышеуказанным недвижимым имуществом. На момент совершения договора купли-продажи ни в регистрирующем органе, ни у нотариуса не имелось сведений о наличии постановления Лиманского районного отдела судебных приставов от 08.12.2011 г. Истцы не знали и не могли знать о постановлении, запрещающем отчуждение земельного участка с расположенным на нем магазином, находящимся по адресу: <адрес>, поскольку данный документ из службы судебных приставов в регистрирующий орган к моменту совершения договора купли-продажи не поступал. Несмотря на то, что арест был наложен после совершения и удостоверения договора купли-продажи, а стороны полностью исполнили сделку, истцы лишены возможности ее зарегистрировать. В связи с чем, истцы просят признать право собственности по 1/2 доле за ФИО1 и ФИО2 на магазин с земельным участком, по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истцы ФИО1 и ФИО2 уточнили исковые требования, просили признать право собственности по 1/2 доле за ФИО1 и ФИО2 на магазин с земельным участком по адресу: <адрес>, освободить от ареста магазин с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>,

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 поддержали исковые требования, указав в дополнении, что при договоренности о совершении сделки купли-продажи магазина с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, им стало известно, что приобретаемый ими магазин находится в залоге по договору залога (ипотеки), заключенному между банком и ФИО3 Прежде чем приобрести магазин, продавцу необходимо было снять залог, в связи с чем, истцы перечислили на счет ФИО3, открытый в Воронежском банке <данные изъяты> рублей, и после снятия банком залога на данный магазин, отдали оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей ФИО3 После снятия залога 28.02.2011 г., 02.03.2011 г. между истцами и ФИО4, ФИО3 была совершена сделка купли-продажи магазина, договор удостоверен нотариально. Документы были сданы в орган регистрации, выдача свидетельства о праве собственности была назначена на 16.03.2011 г. Впоследствии, в регистрации права собственности было отказано, поскольку в органе регистрации был зарегистрирован арест на данный магазин. До совершения сделки нотариус в присутствии истцов удостоверилась в отсутствии иных ограничений, позвонив в орган регистрации специалисту П.М.В. Все условия сделки ими -сторонами исполнены в полном объеме, магазин им передан, и находится в их владении, они являются добросовестными приобретателями, о наличии иных ограничений, за исключением залога, который был снят после перечисления ими денежных средств -<данные изъяты> рублей, им не было известно, считают, что их права нарушены, просят удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО3, представитель ответчиков ФИО4, ФИО3, адвокат Толстов С.А. в судебном заседании с исковыми требованиями истцов согласился, указав, что все изложенное в исковом заявлении соответствует действительности, стоимость магазина определена по соглашению сторон сделки в сумме <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей перечислено на счет ФИО3 в Воронежском банке, поскольку магазин находился в залоге у банка по кредитному договору и договору залога. После перечисления указанной суммы, с согласия банка залог в органе регистрации был снят, после чего сделка купли-продажи магазина с земельным участком удостоверена у нотариуса. О наличии запрета на распоряжение имуществом ни должнику ФИО4, ни ее бывшему супругу ФИО3 не было известно, постановление о наложении запрета на распоряжение имуществом от 08.12.2010 г. ФИО4 не получала, судебный пристав-исполнитель об этом ее не уведомлял.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, третьи лица ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились. О дне слушания дела извещены надлежаще, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.

Представитель ответчика -Лиманского районного отдела УФССП по Астраханской области ФИО8 возражала против исковых требований, указав, что несмотря на погашение ФИО4 долга по исполнительному производству в пользу взыскателя ФИО9, имеются и другие взыскатели, исполнительные производства которых объединены 14.03.2011 г.

Третьи лица ФИО10, ФИО11 в судебном заседании возражали против требований истца, указав, что ФИО4, ФИО3 было известно о наложении ареста на магазин в <адрес>, несмотря на то, что истцы заключили сделку купли-продажи вышеуказанного магазина и удостоверили нотариально, они не прошли основную стадию регистрации права собственности в органе регистрации, который, в связи с наличием зарегистрированного ареста на данный магазин, правильно отказал истцам в регистрации права собственности на магазин, просят в иске отказать.

Третье лицо ФИО9 в судебном заседании указал, что на основании решения суда с ФИО4 в его пользу взыскан долг в размере <данные изъяты> рублей, УФССП по Астраханской области Лиманским районным отделом было возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО4 по его исполнительному документу, в ходе исполнения частично сумма долга погашалась, но в настоящее время сумма долга ФИО4 взыскателю ФИО9 полностью погашена, в связи с чем, у него отсутствуют претензии к сторонам в процессе, в том числе и к должнику ФИО4, о полном погашении долга он уведомил Лиманский районный отдел УФССП по Астраханской обл., написал заявление о прекращении производства.

Суд, изучив доводы искового заявления, выслушав стороны, исследовав материалы дела, выслушав адвокатов Нагаеву И.Г., Толстова С.А., приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что 02.03.2011 г. ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 ФИО2 заключили договор купли-продажи, согласно которому ФИО3 и ФИО4 продали земельный участок, ФИО3 -магазин, расположенные по адресу: <адрес>, а ФИО1 ФИО2 купили в равных долях по 1/2 доле в праве собственности на земельный участок (кадастровый (условный) номер объекта <данные изъяты>) и 1/2 долю в праве собственности на размещенный на нем магазин, находящиеся по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. Стоимость магазина и земельного участка оценена в <данные изъяты> рублей, которые переданы продавцам ФИО3, ФИО4, магазин с земельным участком переданы покупателям Шалунц и Оганесян, правомерность сделки сторонами не оспаривается. ФИО1, ФИО2 были сданы документы на государственную регистрацию права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Государственная регистрация права собственности была приостановлена, так как на объект недвижимости наложен запрет на его распоряжение должником ФИО4 В связи с неустранением причин, послуживших поводом к приостановлению государственной регистрации, регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный магазин с земельным участком.

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на магазин с земельным участком по адресу: <адрес>, истцы указали, что являются добросовестными приобретателями, выполнившими все условия договора, к моменту совершения сделки у нотариуса, удостоверившего сделку не имелось сведений о наличии постановления Лиманского районного отдела УФССП по Астраханской обл. от 08.12.2010 г. Истцы не знали и не могли знать о наличии ареста или наложения запрета на его отчуждение должником, ФИО3 уведомил их лишь о нахождении данного магазина в залоге банка, который после погашения задолженности по кредиту ФИО3 перед их сделкой был снят.

Как установлено судом и следует из материалов дела, приложенного к нему сводного исполнительного производства, на основании решения Лиманского районного суда выдан исполнительный лист о взыскании с ФИО4 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей. Постановлением судебного пристава-исполнителя Лиманского районного отдела УФССП по Астраханской области от 06.12.2010 г. возбуждено исполнительное производство №. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.12.2010 г. в рамках вышеуказанного исполнительного производства, принято решение о розыске имущества должника ФИО4 и в случае его выявления запретить должнику ФИО4 распоряжение принадлежащим ей имуществом. В отношении должника ФИО4 также возбуждены исполнительные производства о взыскании денежных средств в пользу взыскателей - возбуждено 04.03.2011 г. -ИФНС № по Астраханской области, 11.03.2011 г.- ФИО6, 11.03.2011 г. - ФИО11 Постановлением от 14.03.2011 г. данные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство. Впоследствии возбуждены исполнительные производства в отношении ФИО4 в пользу взыскателей 19.04.2011 г.- ФИО10, ФИО7 19.05.2011 г. данные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство.

Из объяснений судебного пристава- исполнителя ФИО8 в судебном заседании усматривается, что 06.12.2010 г. было возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО4 в пользу взыскателя ФИО9, которое находится в ее производстве, по данному производству сумма долга взыскателю ФИО9 составляла <данные изъяты> рублей, которая частично погашалась должником, в рамках данного производства 08.12.2010 г. вынесено постановление о розыске имущества и запрещении должнику ФИО4 совершения действий по распоряжению принадлежащим ей имуществом. Арест, принадлежащего должнику имущества не производился, поскольку сумма долга была несоразмерна стоимости имущества. Указанное постановление было направлено во все органы, в том числе и нотариусу ФИО5, орган регистрации. Но доказательств направления данного постановления нотариусу ФИО5 в производстве не имеется. По договору купли-продажи спорный магазин принадлежал ФИО3, который должником не является, а должнику ФИО4 принадлежит земельный участок, прилегающий к магазину. Постановление о запрещении распоряжения имуществом, принадлежащем ФИО4 в адрес должника ФИО4 не направлялось. ФИО4 и ФИО3 знали о долгах ФИО4, которая постоянно посещала отдел службы судебных приставов. Запрещение должнику ФИО4 совершения действий по распоряжению принадлежащим ей имуществом судебным приставом вынесено в рамках исполнительного производства в отношении взыскателя ФИО9 В дальнейшем были возбуждены исполнительные производства в отношении должника ФИО4 в пользу взыскателей ИФНС №, которому долг погашен, а также ФИО11, ФИО6, ФИО10, ФИО7, указанные производства 14.03.2011г. и 19.05.2011 г. объединены в сводное исполнительное производство, в отношении них долги не погашены.

Из материалов исполнительного производства № усматривается, что в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ФИО4 в пользу взыскателя ФИО9, сумма долга -<данные изъяты> рублей, 08.12.2010 г. вынесено постановление о розыске имущества и запрещении должнику ФИО4 совершения действий по распоряжению принадлежащим ей имуществом, на момент рассмотрения настоящего дела сумма долга в полном объеме должником погашена и задолженности ФИО9 у ФИО4 не имеется. Согласно имеющемуся в материалах производства заявлению ФИО9 сумма долга в полном объеме ему погашена.

Из объяснений третьего лица нотариуса Лиманского района ФИО5 в судебном заседании следует, что ею удостоверялся договор купли-продажи магазина с земельным участком, заключенный между ФИО4, ФИО3 и ФИО2, ФИО1, при этом сведений об ограничениях на совершение сделки в отношении спорного магазина не имелось, в нотариальную контору постановление Лиманского районного отдела УФССП по АО от 08.12.2010 г. не поступало, имеются все входящие журналы, которые представила на обозрение суду. Удостоверение договора купли-продажи между ФИО3, ФИО4 и ФИО2, ФИО1 состоялось 02.03.2011 г., после удостоверения сделки, 16.03.2011 г. в нотариальную контору поступило постановление о розыске имущества должника и запрещении распоряжения имуществом, принадлежащем должнику ФИО4, но только по исполнительному производству в пользу взыскателя ФИО11 Кроме того, до удостоверения данной сделки, она звонила в орган регистрации, где специалист П.М.В. ответила, что каких-либо ограничений, запретов службы судебных приставов, судебных органов на распоряжение имуществом должника в ЕГРП не имеется, после чего нотариус удостоверила сделку. Ей также известно, что магазин с земельным участком по адресу: <адрес> находился в залоге по договору залога в банке, после перечисления покупателями-истцами по делу на счет ФИО3 в Воронежском банке <данные изъяты> рублей, банком залог на данный магазин с земельным участком был снят. Залог был снят 28.02.2011 г., 02.03.2011 г. между истцами и ФИО4, ФИО3 была совершена сделка купли-продажи магазина.

Из сообщения Лиманского отдела управления Росреестра от 11.04.2012 г. на запрос суда следует, что постановление о наложении ареста конкретно на магазин по адресу: <адрес> в Управление Росреестра не поступало. С 03.12.2008 г. магазин по адресу: <адрес> и земельный участок находились в залоге у коммерческого банка «<данные изъяты>». Ипотека погашена только 28.02.2011 г. 02.03.2011 г. в Управление Росреестра поступило заявление о регистрации договора купли-продажи магазина, дата выдачи документов назначена на 16.03.2011 г. Поскольку 09.12.2010 г. поступило постановление о розыске имущества и запрещении должнику ФИО4 совершения действий по распоряжению принадлежащим ей имуществом, то в государственной регистрации было отказано. Так же был наложен запрет на общежитие <адрес>, находящееся в совместной собственности с ФИО3

Как следует из п. 4 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества. государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета.

В соответствии с ч. 7 ст. 80 Закона "Об исполнительном производстве" копии постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника, акта о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), если они составлялись, направляются сторонам исполнительного производства, другим заинтересованным лицам не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления или составления акта, а при изъятии имущества - незамедлительно.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2012 г. и от 25.01.2012 г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, на магазин с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес> Лиманским отделом Управления росреестра 09.12.2010 г. зарегистрировано ограничение, обременение в виде ареста данного имущества.

Как следует из постановления судебного пристава-исполнителя Лиманского районного отдела УФССП по Астраханской обл. от 08.12.2010 г. должнику ФИО4 было запрещено совершать какие-либо действия с принадлежащим ей имуществом.

Между тем, согласно договору купли-продажи от октября 2005 г. собственником магазина, расположенного по адресу: <адрес> является ФИО3, который должником ни по одному из вышеперечисленных исполнительных производств не является. Постановление о запрещении должнику ФИО4 распоряжения принадлежащим ей имуществом вынесено в рамках исполнительного производства в отношении должника ФИО4

Согласно договору купли-продажи от 05.02.2007 г. и свидетельству о государственной регистрации № от 26.05.2008 г. земельный участок по адресу: <адрес> находится в общей совместной собственности ФИО3 и ФИО4

Понятие ареста и его составляющие даны в ФЗ "Об исполнительном производстве". Так, в силу ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", запрет распоряжения имуществом включен в понятие ареста имущества должника.

Из положений п 3.1. ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.

Запрет на отчуждение имущества делает невозможным обращение взыскания на данное имущество, а в соответствии со ст. 6 Закона об ипотеке не может быть заложено имущество, на которое не может быть обращено взыскание.

Между тем, магазин с земельным участком по адресу: <адрес>, подвергшиеся запрету на их отчуждение, на момент вынесения постановления о запрете распоряжения имуществом, являлись предметом залога по договору залога ( ипотеки) № от 19.12.2008 г., заключенным между коммерческим банком «<данные изъяты>», с одной стороны и ФИО3, ФИО4 в обеспечение кредитного договора № 07.05.2008 г. Залог, согласно ответу Лиманского отдела Управления Росреестра был снят только 28.02.2011 г.

В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. ст. 131, 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, свободный от любых прав третьих лиц.

Как установлено судом, регистрация сделки и перехода прав на квартиру не была осуществлена по причине: в связи с наложением ареста на спорные объекты недвижимости, именно в рамках исполнительного производства в пользу взыскателя ФИО9 (сумма долга -<данные изъяты> рублей).

Ответчиками приняты меры, направленные на урегулирование спора с взыскателем ФИО9, которому погашена в полном объеме сумма долга. На момент совершения сделки и обращения истцов в регистрирующий орган за регистрацией сделки и перехода права на магазин с земельным участком на 02.03.2011 г. в рамках иных исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ФИО4 в пользу иных взыскателей, которые впоследствии объединены в сводное производство, обременения в виде ареста и другие запрещения распоряжения вышеуказанным имуществом в ЕГРП не регистрировались.

Материалами дела установлено, что выдача документов по заявлению Шалунц и Оганесян была назначена на 16.03.2011 г. До указанной даты в ЕГРП, каких-либо ограничений, обременений в отношении магазина с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, кроме запрещения распоряжения имуществом, принадлежащем ФИО4, принятого в рамках исполнительного производства в пользу взыскателя ФИО9, не были зарегистрированы и доказательств направления постановления судебного пристава-исполнителя Лиманского районного отдела УФССП по Астраханской области от 14.03.2011 г. в пользу взыскателя ФИО11 в регистрирующий орган в материалах дела не имеется, судом такие доказательства не добыты.

Как установлено судом второе постановление Лиманского районного отдела УФССП по Астраханской области от 14.03.2011 г. о розыске имущества и наложении запрещения распоряжения имуществом должника ФИО4, принятое в рамках отдельного исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ФИО4 в пользу взыскателя ФИО11 поступило нотариусу ФИО5 после удостоверения сделки - 16.03.2011 г. (на постановлении имеется отметки исх. номер и дата и вх. номер и дата - 16.03.2011 г.). В то время как документы сделки между ФИО4, ФИО3 и ФИО2, ФИО1 были сданы на регистрацию 02.03.2011 г., выдача документов назначена на 16.03.2011 г. При этом, судом установлено, что указанное постановление в регистрирующий орган не поступало.

Таким образом, судом установлено, что должнику ФИО4 принадлежал, согласно договору купли-продажи от февраля 2007 г. лишь земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, основной объект -магазин в <адрес> принадлежал, согласно договору купли-продажи от октября 2005 г. на праве собственности только ФИО3, который должником по исполнительному производству, в рамках которого был наложен запрет, не являлся, между ФИО4 и ФИО3 отсутствует соглашение об определении долей в вышеуказанном имуществе, долг по исполнительному производству, в пользу взыскателя ФИО9 в рамках которого было наложено запрещение распоряжение имуществом погашен в полном объеме, при этом отсутствуют иные зарегистрированные ограничения в виде ареста или запрещения распоряжения имуществом должника ФИО4 на 02.03.2011 г., на назначенную дату выдачи документов покупателям и на настоящее время, кроме того, такое ограничение как арест, зарегистрированный в ЕГРП судебным приставом-исполнителем постановлением от 08.12.2010 г. не накладывался, оснований у судебного пристава-исполнителя на наложение запрета на распоряжение имуществом, являющимся предметом залога, по требованиям взыскателей, не являющихся залогодержателями, противоречит требованиям закона и влечет нарушение прав и законных интересов как залогодержателей, соответственно, и должника в рамках исполнения обязательств по договору залога, а также и ФИО3, не являвшегося должником, заинтересованные лица не заявляли требовали о признании договора купли-продажи магазина с земельным участком от 02.03.2011 г. недействительным, размер стоимости спорного недвижимого имущества значительно превышает задолженность по исполнительному производству, в постановлении о наложении запрета судебный пристав-исполнитель не индивидуализировал имущество, не определил состав имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая баланс интересов сторон по данному делу, в частности интересы истцов, заключившие сделку купли-продажи магазина с земельным участком, выполнившими все условия сделки, передавшие стоимость приобретенных объектов продавцам в сумме <данные изъяты> рублей, интересы ответчика ФИО3, не являвшегося по исполнительному производству должником, удовлетворение должником ФИО4 интересов взыскателя -третьего лица ФИО9, в интересах которого и был наложен запрет на распоряжение принадлежащим должнику имущества, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов о признании права собственности на магазин, находящийся по адресу: <адрес>.

Вместе с тем не подлежат удовлетворению требования истцов об освобождении от ареста магазина с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, поскольку указанные требования являются излишними, суд пришел к выводу об удовлетворении основного требования истцов и при вступлении решения в законную силу право собственности подлежат регистрации, в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 долю магазина, находящегося по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2 право на 1/2 долю на магазин, находящийся по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месячного срока со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Босхомджиева Б.А.