Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ЛЛФ к КГН, ЛЕЕ об обязании зарегистрировать договору купли-продажи нежилого помещения, обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение, взыскании убытков, судебных расходов,

встречному исковому заявлению КГН, ЛЕЕ к ЛЛФ, ЛГР о признании п. 3 абз. 1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения от < дата > кабальным и недействительным, определении действительной рыночной стоимости данного помещения, обязании изложить спорный абзац договора в предложенной ими редакции,

УСТАНОВИЛ:

ЛЛФ обратилась в суд с иском к КГН, ЛЕЕ об обязании зарегистрировать договору купли-продажи нежилого помещения, обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение, взыскании убытков, судебных расходов, указав, что < дата > между ЛГР, действующим на основании доверенности от ее имени, и ответчиками был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.

По условиям договора она передала в общую долевую собственность ответчиков (по ... доли каждому) нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ .... Цена договора составила 14 450 000 руб., из которых 2 450 000 руб. были ей переданы ответчиками в день подписания договора. Оставшуюся сумму в размере 12 000 000 руб. ответчики должны были передать в срок до < дата > в виде ежемесячных платежей.

Условиями договора предусмотрено, что в случае, если в срок до < дата > ответчиками не будет произведен окончательный расчет, то ответчики обязаны передать ей помещение за сумму 2 250 000 руб. в срок не позднее 3 месяцев.

Свои обязательства перед ответчиками она исполнила надлежащим образом: нежилое помещение было передано по акту в день подписания договора, после уплаты ответчиками первоначального платежа в размере 2 450 000 руб.

Ответчики свои обязательства не исполнили, с даты подписания договора ответчиками переданы денежные средства в общей сумме 5 208 500 руб.

< дата > в адрес ответчика было направлено письмо с предложением о досудебном урегулировании спора путем регистрации договора купли-продажи спорного объекта с целью его передачи ЛЛФ

Письмо было вручено КГН, однако, ответчики от исполнения обязательств по договору уклоняются.

По состоянию на июнь 2014 года ее упущенная выгода составила 549 000 руб.

На данных основаниях просила решением суда обязать зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещение, расположенного по адресу: РБ ..., по условиям которого ответчики передают, а она покупает спорное помещение за 2 250 000 руб., обязать зарегистрировать переход права собственности на спорное помещение от ответчиков к ней, взыскать с ответчиков в свою пользу убытки в виде упущенной выгоды в размере 549 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 800 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 200 руб.

КГН, ЛЕЕ обратились со встречным иском к ЛЛФ, ЛГР о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным и кабальным в части, определении действительной рыночной стоимости нежилого помещения, изложении договора купли-продажи в предложенной ими редакции, обязании сделать перерасчет, взыскании судебных расходов, указав, что < дата > между ними и ЛЛФ был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: .... Цена договора составила 14 450 000 руб. В интересах ЛЛФ действовал на основании доверенности ЛГР, который знал, что они, как предприниматели, нуждаются в этом помещении.

При этом независимая оценка помещения не производилась, ЛГР ввел их в заблуждение по поводу действительной стоимости помещения.

Кроме того, < дата > ЛГР были переданы денежные средства в размере 1 000 000 руб., что подтверждается распиской.

При этом ЛГР убедил их в том, что, если они согласятся с предложенной суммой, он в скором времени вернет свой долг с учетом понесенных ими убытков, так как в настоящее время у него материальные трудности.

Предложение об изменении условий договора было направлено ЛЛФ< дата > года, письмо вернулось с отметкой о том, что адресат за письмом не явился.

< дата > ими был подан иск к ответчикам об изменении условий договора купли-продажи спорного помещения. ЛГР присутствовал на всех заседаниях и был ознакомлен с их требованиями. Кроме того, в судебном заседании < дата > ЛГР под роспись было вручено письмо с предложением обратиться в Россреестр, в судебном заседании было предложено изменить условия договора.

< дата > они получили от ЛЛФ письмо с предложением приехать в Росреестр к 10 часам, однако ЛЛФ не пришла.

< дата > они повторно обратились в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи в части с применением последствий недействительности сделки. Определением суда данный иск был оставлен без рассмотрения на том основании, что не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Данное определение Верховным Судом РБ было оставлено без изменения.

< дата > в адрес ответчиков было направлено заказное письмо с описью вложения с дополнительным соглашением о внесении изменений и дополнений в договор. ЛЛФ, ЛГР уклоняются от ответа на их предложение.

Согласно независимой оценки, стоимость спорного помещения по состоянию на < дата > составляла 3 619 312 руб., по состоянию на < дата > - 4 434 159 руб.

Полагая, что ЛЛФ и ЛГР умышленно были нарушены их имущественные интересы, с учетом того, что в общей сложности ими были оплачены денежные средства в размере 5 208 500 руб., просили признать п. 3 абз. 1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения от < дата > кабальным и недействительным, определить действительную рыночную стоимость данного помещения в размере 3 619 312 руб., изложить спорный абзац договора в следующей редакции: «Стороны определили стоимость «Помещения» 3 млн. 619 тыс. 312 руб. РФ», обязать ЛЛФ, ЛГР сделать перерасчет с переплаченной суммы в свою пользу путем перечисления на расчетный счет, указанный КГН в течение 1 месяца после вступления решения суда в законную силу 1 589 188 руб., взыскать с ЛЛФ, ЛГР в свою пользу судебные расходы в размере 81 345 руб., зачесть первоначально уплаченную госпошлину.

Истец по первоначальному иску ЛЛФ в судебное заседание не явилась, обратилась с заявлением о рассмотрении дела в свое отсутствие, на удовлетворении своих требований настаивала. Встречные исковые требования не признала.

Представитель ЛЛФ - ВМЯ, действующая на основании доверенности, в судебном заседании правовую позицию своего доверителя поддержала, в обоснование пояснила, что ответчики, подписывая договор, были согласны на оговоренные условия. Неисполнение условий договора должно иметь для ответчиков правовые последствия. Встречные исковые требования не признала, просила применить срок исковой давности.

Ответчик по первоначальному иску КГН в судебном заседании исковые требования не признал, настаивал, что договор был им и ЛЕЕ подписан под давлением представителя ЛЛФ - ЛГР Пояснил, что они не отказываются от исполнения договора, поскольку нуждаются в спорном помещении, они хотят лишь изменить его условия в части. На удовлетворении встречных исковых требований настаивал.

Ответчик по первоначальному иску ЛЕЕ в судебное заседание не явилась, обратилась с заявлением о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ЛЕЕ - ЯРФ, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ЛЛФ не признал, полагая их необоснованными. Встречные исковые требования своего доверителя поддержал.

Ответчик по встречным исковым требованиям ЛГР в судебном заседании исковые требования ЛЛФ полагал подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным ЛЛФ в иске. Встречные исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности.

Представитель 3-го лица по первоначальному иску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, письменный отзыв не представил. О месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что < дата > между ЛГР, действующим на основании доверенности от имени ЛЛФ, и ответчиками был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.

По условиям договора ЛЛФ передала в общую долевую собственность ответчиков (по 1/2 доли каждому) нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ ....

Согласно п. 3 указанного договора, стороны достигли соглашение о продажной цене отчуждаемого имущества в размере 14 450 000 руб.

Денежная сумма в размере 2 450 000 руб. была переданы ответчиками в день подписания договора.

Оставшуюся сумму в размере 12 000 000 руб. ответчики должны были передать в срок до < дата > в виде ежемесячных платежей (п. 3 договора).

Условиями договора предусмотрено, что в случае, если в срок до < дата > ответчиками не будет произведен окончательный расчет, то ответчики обязаны обратно продать ЛЛФ спорное помещение, но за сумму 2 250 000 руб. в срок не позднее 3 месяцев (п. 3 договора).

Сторонами в судебном заседании подтверждено, что спорное нежилое помещение было передано КГН, ЛЕЕ по акту в день подписания договора, после уплаты ответчиками первоначального платежа в размере 2 450 000 руб.

Пунктами 7, 9 договора стороны согласовали, что с момента передачи объекта покупателю и до их полной оплаты объект признается находящимися в залоге у продавца, при этом покупатель не вправе до момента полной оплаты цены договора отчуждать объект или распоряжаться им иным образом (передавать в аренду, в пользование и т.п.).

< дата > произведена государственная регистрация права собственности на переданный спорный объект за ответчиками с обременением в виде ипотеки в силу закона (свидетельства о государственной регистрации права).

Сторонами не оспаривается, что с даты подписания договора КГН, ЛЕЕ в счет оплаты помещения переданы денежные средства в общем размере 5 208 500 руб.

На момент рассмотрения дела судом договор от < дата > окончательно не исполнен.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом положений ст. 431 ГК РФ п. 3 договора купли-продажи от < дата > следует толковать так, что в случае, если КГН, ЛЕЕ в срок до < дата > не будет произведен окончательный расчет, то в срок не более 3 месяцев от даты последнего платежа по графику КГН, ЛЕЕ (продавцы) обязуются заключить с ЛЛФ (покупателем) договор купли-продажи спорного помещения за 2 250 000 руб.

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что договор, по которому в случае неисполнения обязательств КГН, ЛЕЕ продают, а ЛЛФ покупает спорный объект, стороны не заключали.

В судебном заседании установлено, что проект такого договора, направленный < дата > ЛГР в адрес КГН, ЛЕЕ, ими не был получен. Доказательств получения его ответчиками КГН и ЛЕЕ представителем ЛЛФ не представлено. Следовательно, указанный договор как документ не существует, в связи с чем, факт уклонения КГН, ЛЕЕ от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость не установлен.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ЛЛФ неверно выбран способ защиты права.

В ходе судебного разбирательства требования ЛЛФ не изменялись.

При таких обстоятельствах требования ЛЛФ об обязании зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещение, расположенного по адресу: РБ ..., по условиям которого КГН, ЛЕЕ передают, а она покупает спорное помещение за 2 250 000 руб., обязании зарегистрировать переход права собственности на спорное помещение от КГН, ЛЕЕ к ней не могут быть удовлетворены и подлежат отказу.

Относительно встречных исковых требований, заявленных КГН и ЛЕЕ к ЛГР суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что перед заключением договора стороны общались на предмет его условий.

Кроме того, как пояснял в судебном заседании сам КГН, он понимал, что цена, установленная продавцом, завышена, пытался снизить цену, но, поскольку сторона продавца не соглашалась на снижение цены, он согласился на предложенные условия.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Договор купли-продажи спорного нежилого помещения был заключен сторонами < дата > года, однако в суд КГН, ЛЕЕ с требованиями о признании п. 3 абз.1 указанного договора купли-продажи кабальным и недействительным только в ходе рассмотрения искового заявления ЛЛФ, т.е. < дата > г.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по встречным исковым требованиям пропущен.

На данных основаниях встречные исковые требования КГН, ЛЕЕ о признании п. 3 абз. 1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения от < дата > кабальным и недействительным, определении действительной рыночной стоимости данного помещения в размере 3 619 312 руб., обязании изложить спорный абзац договора в следующей редакции: «Стороны определили стоимость «Помещения» 3 млн. 619 тыс. 312 руб. РФ» не могут быть удовлетворены и подлежат отказу.

Подлежат отказу и требования КГН, ЛЕЕ об обязании ЛЛФ, ЛГР сделать перерасчет с переплаченной суммы в свою пользу путем перечисления на расчетный счет, указанный КГН в течение 1 месяца после вступления решения суда в законную силу 1 589 188 руб., взыскании с ЛЛФ, ЛГР в свою пользу судебных расходов в размере 81 345 руб., зачесть первоначально уплаченную госпошлину,поскольку указанные требования являются производными от основных о признании п. 3 абз. 1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения кабальным и недействительным, определении действительной рыночной стоимости данного помещения, обязании изложить спорный абзац договора в предложенной ими редакции, в удовлетворении которых отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ЛЛФ к КГН, ЛЕЕ об обязании зарегистрировать договору купли-продажи нежилого помещения, обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение, взыскании убытков, судебных расходов - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований КГН, ЛЕЕ к ЛЛФ, ЛГР о признании п. 3 абз. 1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения от < дата > кабальным и недействительным, определении действительной рыночной стоимости данного помещения, обязании изложить спорный абзац договора в предложенной ими редакции - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца через Советский районный суд г. Уфы.

Судья С.В. Богомазов