Гражданский кодекс часть 1

дело по иску ФИО1 к ФИО2 об изменении договора купли-продажи земельных участков с квартирой, снижении покупной стоимости квартиры, взыскании денежной суммы и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 об изменении договора купли-продажи земельных участков с квартирой, снижении покупной стоимости квартиры, взыскании денежной суммы и судебных расходов, указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО2 договор купли-продажи земельных участков и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Оплата по договору произведена следующим образом: за счет собственных средств она оплатила продавцу 446 974 рубля, 453 026 рублей перечислено продавцу за счет заемных средств, представленных ООО «<данные изъяты> на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, на условиях погашения Пенсионным Фондом РФ, денежную сумму в размере 100 000 рублей она должна была оплатить продавцу до 20.12.2017 года.

Договор купли-продажи составлен и удостоверен нотариусом, который разъяснил, что соглашение о цене является существенным условием заключенного договора, и в случае сокрытия стороной подлинной цены земельных участков и квартиры и истинных намерений, стороны самостоятельно несут риск признания сделки недействительной.

При продаже квартиры ФИО2 утаила скрытые дефекты квартиры, завысив покупную стоимость. Продавец нарушила требования о качестве передаваемого товара, т.к. система отопления требует ремонта, стены и потолок в комнате общей площадью 20.1 кв.м. покрылись плесенью, образовалась трещина длиной 50 см, в котельной появились протекания после выпадения атмосферных осадков, образовались разводы на потолке и печи. В связи с этими обстоятельствами кровельное перекрытие требует ремонта, печную трубу необходимо переложить, заменить кровлю. Для устранения указанных недостатков необходимо 192 027 рублей, что подтверждается экспертным заключением №2625-11/17 от 05.12.2017 года.

В декабре 2017 года ФИО2 ею направлено письмо с предложением изменить договор в части соразмерного уменьшения покупной цены на 192 027 рублей для проведения ремонтных работ. Ответ получен не был. Поэтому денежные средства в сумме 100 000 рублей к установленному в договоре сроку она Нагибиной не перечислила. За счет собственных денежных средств она приобрела и заменила газовую горелку в котле отопления стоимостью 7 250 рублей, водонагреватель газовый стоимостью 12 980 рублей. ФИО2 обещала оплатить данные расходы, но произведенные затраты не компенсировала.

Просит суд изменить условия договора в части покупной цены. Снизить покупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> на 192 027 рублей. Взыскать с ФИО2 в ее и в пользу ее несовершеннолетних дочерей 92 027 рублей для ремонта квартиры с учетом не произведенной оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ; 20230 рублей - стоимость приобретенного газового оборудования, госпошлину в размере 3445 рублей 14 копеек, расходы на производство экспертизы в сумме 9000 рублей, судебные расходы в сумме 3000 рублей, всего 127 702 рубля 14 копеек.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении. Просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что ключи от квартиры получила от ФИО2 за неделю-полторы до сделки, осматривать квартиру ей никто не препятствовал. Крышу не осматривала вообще. Газовое оборудование заменила за счет собственных средств. Переехала в квартиру в сентябре 2017 года. В октябре 2017 года, после выпадения осадков появились указанные дефекты. На претензию ФИО2 не ответила. У нее сложилось тяжелое материальное положение, одна воспитывает 2-х малолетних детей, один из которых инвалид. Кроме того, в 2017 году осенью умер отчим, она лишилась дохода в виде его пенсии. Обнаружив, что квартира нуждается в ремонте, она обратилась за оказанием юридической помощи. По ее заявке экспертом ООО «Бюро судебных экспертиз» определена стоимость работ по ремонту квартиры. Право заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы с целью выявления скрытых недостатков ей разъяснено и понятно, считает, что представленная ею оценка стоимости ремонтных работ в квартире является достаточным доказательством для удовлетворения заявленных ею требований.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала и пояснила, что до продажи квартиры не жила в ней около 6,5 лет, в квартире жили квартиранты, никакого ремонта не производилось, на протекание крыши никто не жаловался. В июле 2017 года она разместила объявление о продаже квартиры с земельными участками за 1 000 000 рублей. Истец звонила с целью посмотреть квартиру, поинтересовалась, почему так дешево. Она пояснила ФИО1, что квартира требует ремонта, старая. Она ничего не скрывала от ФИО1, не делала там какого-либо ремонта, в квартире жили квартиранты, и ФИО1 имела возможность с ними переговорить о состоянии квартиры. Осмотрев квартиру, ФИО1 согласилась на покупку, предложила дать задаток в сумме 30 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ они заключили предварительный договор, обсудили порядок расчета, что 100 000 рублей ФИО1 передаст в декабре 2017 года. ДД.ММ.ГГГГ истцу были переданы ключи от квартиры. До сделки, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ, ключи от квартиры находились у истца, у нее была возможность посмотреть квартиру и ее состояние. Она обещала ФИО1 оплатить стоимость газовой горелки, термопары и водонагревателя, не возражает по взысканию данной суммы с нее в пользу ФИО1 Осенью ФИО1 звонила ей и говорила, что умер ее родственник, и ей будет сложно выплатить 100 000 рублей. 25.12.2017 года ей позвонила ФИО1, спросила, получала ли она претензию, сообщила, что обращается с иском в суд, т.к. квартира требует ремонта. Ходатайство о назначении судебно-строительной экспертизы не заявляет, т.к. состояние квартиры не скрывала от покупателя, лично в квартире не проживала более 6 лет, не пыталась скрыть либо замаскировать какие-либо дефекты, ключи передала ФИО1 до заключения договора купли-продажи. В судебное заседание она предоставляет данные о стоимости аналогичного жилья в <адрес>. Считает, что продажная цена квартиры и земельных участков ею не нарушена. Претензию по почте от ФИО1 не получала, т.к. дом, в котором она проживает в <адрес>, обслуживается почтовым отделением не должным образом, о чем она обращалась с заявлением, переписку представляет в судебное заседание, о претензиях от ФИО1 узнала по телефону.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснила, что исковые требования не признает в полном объеме. Пояснения ФИО2 поддерживает. С экспертным заключением не согласны, так как оно не является доказательством того, что ответчик нарушила условия договора. Не установлены причины, время происхождения недостатков. Судебно-строительная экспертиза не проводилась, представленное экспертное заключение содержит перечень работ по ремонту квартиры и их рыночную стоимость, перед экспертом не ставился вопрос о наличии скрытых недостатков. Истицей условия договора в части оплаты не выполнены в установленный договором срок, у нее появились финансовые проблемы, которые она пытается решить таким способом.

Представитель третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» - К. в судебном заседании пояснил, что его организация по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ перечислила 453026 рублей ФИО1 для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>. Возврат суммы займа осуществлен за счет средств материнского (семейного) капитала.

Представитель третьего лица - Управления образования администрации Саргатского муниципального района Омской области П.в судебном заседании пояснила, что специалист органа опеки и попечительства по заявлению ФИО1 произвел визуальный осмотр приобретаемого жилого помещения ФИО1 с использованием средств материнского капитала, сделал фотографии, условия были признаны удовлетворительными. Недостатков, препятствующих проживанию детей в квартире, не было видно. Органом опеки и попечительства дано заключение, права детей не ущемлялись.

Третье лицо - нотариус Саргатского нотариального округа ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Возражений по иску не представил.

Суд, выслушав доводы истца, представителя истца, ответчика, представителя ответчика, представителя ООО «МедикОм», представителя органа опеки и попечительства, изучив представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ч.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абз. 4 п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, с внесением залога в размере 30 000 рублей (л.д. 92-93).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 нотариально заключен договор купли-продажи земельных участков площадью 573 кв.м., площадью 750 кв.м. и квартиры площадью 64.9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>. Цена за квартиру и земельные участки № и № составила 1 000 000 рублей. Расчет по договору был произведен частично с внесением остатка суммы в размере 100 000 рублей сроком до 20.12.2017 года (л.д. 7-8). Также сторонами вышеуказанного договора был подписан акт приема-передачи квартиры и земельных участков, согласно которому, ФИО1 претензий к состоянию квартиры и земельных участков не имела (л.д. 9).

В соответствии с выписками из ЕГРН, ФИО1, а также несовершеннолетние П1 и П2 имеют в общей долевой собственности квартиру и два земельных участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 94-108).

Согласно справке № 296 от 19.01.2018 года, выданной Администрацией Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области, ФИО1 проживает по адресу: <адрес>, <адрес>. Совместно с ней проживают ее несовершеннолетние дочери П1ДД.ММ.ГГГГ года рождения и П2ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 37).

12.12.2017 года истец ФИО1 отправила ФИО2 претензию, в которой были описаны выявленные недостатки, стоимость устранения которых составила 192 027 рублей. Также в претензии содержалось требование об уменьшении покупной цены на сумму, необходимую для устранения недостатков (л.д. 10).

Из экспертного заключения ООО «Бюро судебных экспертиз» № 2625-11/17 от 29.11.2017 года следует, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>,труба печного отопления имеет разрушение кирпичной кладки в районе основания, имеются следы протекания кровли в виде разводов желтого цвета на потолке, следы плесени на стенах в коридоре; система отопления имеет следы некачественного ремонта в виде соединения труб липкой лентой; внутренняя стена в комнате общей площадью 20,1 кв.м. имеет трещину длиной 50 см, в углу комнаты имеются следы плесени; в котельной имеются следы протекания в виде разводов на потолке и печи; рыночная стоимость работ и материалов для выполнения работ по устранению недостатков в <адрес> в <адрес> составляет 192 027 рублей (л.д. 13-28).

На разрешение эксперту ставилось два вопроса: имеются ли в спорном жилом доме строительные недостатки; определить перечень мероприятий и стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков. Вопрос о наличии скрытых недостатков не ставился (л.д.14).

Представленная в судебное заседание копия договора об оказании экспертных работ не заверена, не содержит подписи истца.

Согласно акту выполненных работ от 07.12.2017 года, работы экспертом по заявке выполнены в полном объеме, оплата произведена, претензий по качеству, сроку и объему у заказчика не имеется.

Из представленных договора купли-продажи и товарных чеков следует, что ФИО1 приобрела водонагреватель стоимостью 9000 рублей, термопару стоимостью 450 рублей и ГГУ-20 кв. стоимостью 6 800 рублей (л.д. 29-31).

Из исследованных в судебном заседании договора займа от 14 сентября 2017 года и платежных поручений №323507 от 31.10.2017 года и №8 от 14.09.2017 года следует, что ФИО1 предоставлялся займ на приобретение спорного жилого помещения в сумме 453026 рублей, и ФИО1 задолженность погасила (л.д.59-63).

Из представленных ответчиком распечаток с сайта по продаже недвижимости в <адрес> (л.д.68-77) следует, что стоимость аналогичного жилья в райцентре составляет от 730 000 до 1800 000 рублей, стоимость 1 кв. метра жилья от 23 000 рублей до 45 000 рублей.

Проанализировав в совокупности представленные доказательства суд считает, что оснований для удовлетворения требований об изменении договора купли-продажи земельных участков с квартирой, снижении покупной стоимости квартиры не имеется.

При удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара.

Истец ошибочно полагает, что уменьшение покупной цены квартиры осуществляется путем возмещения стоимости ее ремонта. Требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требования о соразмерном уменьшении покупной цены, как различные по своему правовому содержанию, требуют различных средств доказывания.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение его качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. Истцом в ходе рассмотрения дела не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ сторона истца вместо предоставления доказательств соразмерного уменьшения покупной цены указала на наличие в квартире недостатков, которые необходимо устранить с указанием рыночной стоимости работ по устранению недостатков, что свидетельствует о невозможности такого способа защиты как соразмерное уменьшение цены данной квартиры, поскольку для ее использования недостаточно только снижения стоимости, а необходим именно восстановительный ремонт.

При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца и представителя истца об уменьшении покупной стоимости в связи с выявленными скрытыми недостатками вышеуказанной квартиры неубедительными в силу того, что экспертное заключение № 2625-11/17 от 29.11.2017 года указывает на имеющиеся недостатки и содержит сведения о стоимости восстановительного ремонта. Также вышеуказанное заключение не содержит сведений о том, что описанные недостатки являются скрытыми, содержит сведения о стоимости восстановительного ремонта, а не о цене в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Поскольку ФИО2 в судебном заседании согласилась с требованиями о взыскании стоимости приобретенного ФИО1 газового оборудования, пояснив, что при покупке квартиры предложила ФИО1 приобрести оборудование с последующим возмещением расходов на приобретение за ее счет, суд взыскивает с ответчика в пользу истца 16250 рублей (стоимость термопары-450 рублей, водонагревателя -9000 рублей, газового котла - 680 рублей). Данные суммы подтверждаются исследованными в судебном заседании чеками, стоимость работ по установке оборудования документально не подтверждена.

Соответственно в силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию государственная пошлина в пользу местного бюджета пропорционально взысканной сумме в размере 482 рублей, т.к. от уплаты госпошлины истец была освобождена до рассмотрения дела по существу.

Согласно ст. 88 п.1 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные
в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При таких обстоятельствах, вопрос о распределении судебных расходов, в том числе на оплату услуг представителя, разрешается с учетом сложности, характера спора, конкретных обстоятельств, доказательств, обосновывающих судебные расходы и доказательств, подтверждающих их чрезмерность, а также других факторов.

Судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные истцом в сумме 8000 рублей, подлежат частичному удовлетворению в размере 3000 рублей, с учетом требований разумности и справедливости, фактически оказанных услуг по подготовке искового заявления и участия в судебных заседаниях.

Требования о взыскании расходов на оплату услуг эксперта удовлетворению не подлежат, т.к. в удовлетворении иска об изменении договора купли-продажи земельных участков с квартирой, снижении покупной стоимости квартиры отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 16250 (шестнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей в счет возмещения расходов на приобретение газового оборудования, расходы на оплату услуг представителя в размере 3000 (три тысячи) рублей.

В удовлетворении требований об изменении договора купли-продажи земельных участков с квартирой, снижении покупной стоимости квартиры, взыскании денежной суммы в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 482 (четыреста восемьдесят два) рубля.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Омский областной суд со дня вынесения его в окончательной форме 20 марта 2018 года.

Председательствующий В.В. Савченко