Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к Администрации Свердловского района г. Красноярска, ООО «УК «Орбита-Сервис» о признании недействительными результатов конкурса и договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО13 А.Н., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 обратились в суд с иском к Администрации Свердловского района г. Красноярска просили признать недействительными торги, организованные ответчиком, проведенные в форме открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами и признать недействительными договоры управления многоквартирными домами, заключенные по результатам такого конкурса в части лотов № (извещение №) в отношении многоквартирных домов № по <адрес> в <адрес>.

Требования мотивированы тем, что на официальном сайте http://torgi.gov.ru 18.01.2017г. администрацией Свердловского района г. Красноярска было размещено извещение о проведении открытого конкурса № по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: <адрес>. Предметом лота № конкурса являлся многоквартирный <адрес> в <адрес>. Предметом лота № конкурса – <адрес> в <адрес>.

21.02.2017г. администрацией Свердловского района г. Красноярска проведен конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домами <адрес>. В информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте http://torgi.gov.ru 21.02.2017г. ответчиком размещено извещение о статусе торгов (конкурса) «несостоявшийся с единственным участником», сведения о заключении договора, победителе торгов и номере договора в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте http://torgi.gov.ru на 14.03.2017г. отсутствуют. Нормами права предусмотрено преимущественное право собственников по выбору способа управления и управляющей компании. Организатор торгов о проведении конкурса собственников (лиц, принявших от застройщика помещения) жилых домов № не уведомлял, что привело к нарушению из прав по выбору способа управления и выбору управляющей компании. В извещении о проведении конкурса отсутствует информация о площадях мест общего пользования, следовательно, информация, указанная в конкурсной документации и информационных извещениях не соответствует данным Разрешений на ввод объекта в эксплуатацию и техническим паспортам. Кроме того, в извещении о проведении торгов установлен размер платы за документацию – 43 069,35 рублей, При открытии документов, содержащихся в конкурсной документации в извещении о проведении торгов по отбору управляющей организации, указано, что конкурсная документация выдается без взимания платы, информация, содержащаяся в лотах и в извещении, не соответствует друг другу. Истцы полагаю что торги, проведенные ответчиком, организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст.ст. 447,448 ГК РФ, п. 38, 40 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД и подлежат признанию недействительными в соответствии со ст.449 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования, просят признать недействительными результаты конкурса №, проведенного администрацией Свердловского района г.Красноярска, в части лотов № и №, по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами по адресу: <адрес> и признать недействительными договоры управления от 20.02.2017г., заключенные с ООО УК «Орбита-Сервис» (том 4, л.д.97).

Определением Свердловского районного суда г.Красноярска от 17.10.2017г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО УК «Орбита-Сервис».

В судебном заседании истец ФИО13 А.Н., представитель истцов ФИО5, ФИО6, ФИО11 – ФИО14 (доверенность от 05.06.2017г.), представитель истцов ФИО7, ФИО8, ФИО2 – ФИО15 (доверенности от 05.06.2017г.), представитель истцов ФИО4, ФИО10, ФИО9 – ФИО16 (доверенности от 18.08.2017г., 27.09.2017г.) уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Истец ФИО13 А.Н. суду пояснил, что поскольку в его квартире была перепланировка, он там появлялся каждый день и никаких объявлений о выборе управляющей компании в период с января по февраль 2017г. не видел; доска объявлений в подъезде появилась только в конце марта, в январе в подъезде не было доски объявлений.

Представитель ФИО16 суду пояснила, что ответчиками не был представлен график посещения объекта, что является обязательным условием предусмотренным Постановлением №175. Доски объявлений в домах были установлены в феврале 2017 года, поэтому объявлений на стендах в январе 2017 года не могло быть. Представители администрации не могли разместить объявления внутри подъездов, поскольку посторонние лица не допускались на объект. Также свидетели подтвердили, что никаких объявлений в январе месяце не было.

Представитель ФИО15 суду пояснила, что организатор торгов не уведомил собственников о дате проведения торгов. 09.01.2017г. ООО УК «Веста» фактически приняла дом и начала управление им, уведомлений о выборе управляющей компании не было. 23.01.2017г. при заселении с каждым собственником были заключены договоры на управление домом. Затем было проведено общее собрание собственников в апреле, мае 2017г., после которого был заключен общий договор на управление домами №. В январе 2017г. ООО УК «Веста» не успела подать документы по управлению многоквартирными домами в администрацию района. Организаторами конкурса не была исполнена обязанность, предусмотренная Правилами №75 производить осмотр объектов, предоставляемых на конкурс. Кроме того, в соответствии с п.5 Правил №75 организатор торгов рассчитывает плату за обслуживание и управление многоквартирным домом, плата определена неправильно, она должна быть 24,17 руб., а в договоре – 26,09 руб. При этом изменение платы после заключения договора управления согласно нормам Правил №75 невозможно.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно, об отложении слушания дела не ходатайствовали. Ранее в судебном заседании истец ФИО6 суду пояснял, что проживает в доме № в квартире №, поскольку он до заселения дома делал ремонт в квартире, он там появлялся очень часто и не видел никаких объявлений ни около дома, ни на подъездах, ни на заборах; объявления стали появляется, когда они заселились, до того как доска объявлений не появилась, объявлений никаких не было.

Представители третьего лица ООО УК «Веста» ФИО15, ФИО16 (протокол общего собрания, доверенность от 19.07.2017г.) в судебном заседании считали заявленные уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика ООО УК «Орбита-Сервис» ФИО17 (доверенность от 09.01.2017г.) в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил отказать в их удовлетворении, суду пояснил, что в материалы дела представлены фотографии, согласно которым 19.01.2017г. в многоквартирных домах в местах общего пользования была размещена информация о проведении торгов, на фотографиях видны следы от болтов, где находился стенд, 18.01.2017г. вся информация была размещена на официальном сайте «торги». После проведения торгов 22.02.2017г. информация была также размещена на сайте «торгов» и в местах общего пользования. УК «Орбита-Сервис» до собственников была доведена информация о том, что с договором управления они могут ознакомиться на сайте УК «Орбита-Сервис». Распоряжение Администрации Свердловского района г.Красноярска о проведении торгов было 18.01.2017 года, извещение о торгах разместили на сайте в эту же дату. Принимались заявки до 14.02.2017 года. Дата проведения конкурса 21.02.2017 года. Договор управления многоквартирным домом был заключен 20.02.2017 года. Согласно п.71 Постановления Правительства №75, если победителем признается одно лицо, данное лицо обязано заключит договор управления в течение 3 дней с момента протокола рассмотрения заявок. Рассмотрение заявок было 16.02.2017 года. Конкурса самого не было в виду наличия одной заявки. Что касается размера оплаты, установленной в договоре, то данная плата подлежит уточнению, согласно ст.162 ЖК РФ. В течение 2 месяцев после проведения торгов собственники имели право заключить договор управления многоквартирным домом на других условиях, предусмотренным договором управления, который был заключен между управляющей компанией и администрацией района, однако собственники пропустили указанный срок, поэтому считаем данный договор действующим.

Представитель ответчика администрации Свердловского района г.Красноярска ФИО18 (доверенность от 03.11.2016г.) в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки не сообщила, представила отзыв на иск, в котором просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что 30.12.2016г. выдано разрешение на ввод многоквартирного дома <адрес>. Администрацией Свердловского района г. Красноярска принято распоряжение №19 от 18.01.2017 г. о проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами <адрес> официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://www.torgi.gov.ru 18.01.2017 размещено извещение о проведении торгов. В соответствии с указанным извещением прием заявок осуществляется с 19.01.2017 г., дата вскрытия конвертов с заявками - 14.02.2017, дата рассмотрения заявок - 16.02.2017, дата проведения конкурса - 21.02.2017. Для участия в конкурсе подана одна заявка ООО «УК «Орбита-Сервис». На основании п. 39 Правил от 06.02.2006 г. №75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается. Информация о выборе собственниками помещений способа управления многоквартирными домами <адрес> организатору конкурса предоставлена не была. Кроме того, выбор способа управления и управляющей организации принадлежит собственникам жилого дома, участвовать в общем собрании могут только собственники, зарегистрировавшие свои права в установленном порядке. На кадастровый учет многоквартирные <адрес> поставлены 26.04.2017 и 14.02.2017 соответственно. По данным справочной информации по объектам недвижимости no состоянию на 25.05 2017 семьдесят человек в период с 01.03.2017 по 15.05.2017 оформили право собственности на жилые помещения в многоквартирном <адрес>. Согласно п. 87 Правил от 06.02.2006 № 75 участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном Законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. 2 Правил от 06.02.2006 №75 участник конкурса это претендент, допущенный конкурсной комиссией к участию в конкурсе. Собственники (лица, принявшие от застройщика жилые помещения) не наделены правом обжаловать результаты конкурса проводимого в соответствии с Правилами от 06.02.2006 №75.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Процедура проведения конкурса по отбору управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года N 75 (далее Правила N 75).

В силу подпункта 4 пункта 3 Правил №75 конкурс проводится, если в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В пункте 39 Правил, с учетом Решения Верховного Суда от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, предусмотрено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Таким образом, проведение конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в отношении вновь построенного объекта является обязательным для органов местного самоуправления.

Согласно пункту 5 Правил №75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 32 Правил №75 Информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации. При этом такое опубликование и размещение не может заменить размещение, предусмотренное пунктом 32 настоящих Правил (п. 36 Правил №75).

Согласно п. 37 названного Порядка извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

Пунктом 40 Правил №75 предусмотрено, что не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса:

а) всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте;

б) всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (далее - лица, принявшие помещения), в случае, указанном в части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления лицами, принявшими помещения, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

В силу пункта 71 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, определяющего порядок проведения данного рода конкурсов, в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, 30.12.2016г. администрацией г. Красноярска закрытому акционерному обществу «Фирма «Культбытстрой» было выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта – «жилой <адрес>, инженерное обеспечение», расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 16-17)

Также 30.12.2016г. администрацией г. Красноярска закрытому акционерному обществу «Фирма «Культбытстрой» было выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта – «жилой <адрес>, ТП, инженерное обеспечение», расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 18-19).

18.01.2017г. администрацией Свердловского района г. Красноярска на основании распоряжения №19 от 18.01.2017г. о проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами на официальном сайте размещено извещение о проведении открытого конкурса № по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: <адрес> (лот №), № (лот №), № (лот №); <адрес>. Согласно данному извещению прием заявок осуществлялся с 19.01.2017г., дата вскрытия конвертов – 14.02.2017г., дата рассмотрения заявок – 16.02.2017г., дата проведения конкурса – 21.02.2017г.

Предметом конкурса по лоту № являлось право заключения договора управления многоквартирным домом в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>. Предметом конкурса по лоту № – право заключения договора управления многоквартирным домом в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>.

Согласно протоколу № вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации от 14.02.2017г. заявка по лотам № и № подана ООО «Управляющая компания «Орбита–Сервис».

20.02.2017г. между администрацией Свердловского района г. Красноярска и ООО «Управляющая компания «Орбита–Сервис» заключены договоры управления многоквартирными домами №в, №в по <адрес> в <адрес>.

При таких обстоятельствах, учитывая, что до дня проведения конкурса собственниками помещений в многоквартирных домах №в и № по <адрес> не был выбран способ управления многоквартирным домом и не реализовано решение о выборе способа управления этим домом, у администрации Свердловского района г. Красноярска не имелось оснований для отказа от проведения открытого конкурса.

Довод истцов о том, что основанием для признания конкурса недействительным является несоблюдение администрацией Свердловского района г. Красноярска предусмотренного п. 40 Правил №75 порядка уведомления о проведении конкурса, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку в материалы дела ответчиками представлены фотоснимки, из которых следует, что объявления о проведении конкурса и о его результатах были размещены в подъездах и на подъездах домов №в и № по <адрес> соответственно 19.01.2017г. и 22.02.2017г., то есть в порядке и в сроки, предусмотренные Правилами №75 (л.д. 159-164 т.6).

Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО21, ФИО22, ФИО23, а также утверждения истцов о том, что они постоянно бывали в спорный период в указанных домах и никаких объявлений не видели, а также о том, что информационные стенды в домах № по <адрес> были размещены только в конце февраля 2017 года и объявления на них не могли быть размещены, не опровергают указанный выше вывод суда, поскольку то обстоятельство, что свидетели не видели каких-либо объявлений является субъективным и не может достоверно свидетельствовать о неразмещении организатором конкурса соответствующих объявлений. Кроме того, суд не принимает в качестве достоверного доказательства представленную стороной истцов справку ООО «Орион телеком» от 14.10.2017г. о том, что установка информационных стендов в подъездах <адрес> и одном подъезде <адрес> была произведена 27.02.2017г., поскольку в ответ на судебный запрос генеральным директором ООО «Орион телеком» представлена информация о том, что в связи с отсутствием акта сообщить точную дату установки информационных стендов в указанных выше домах не представляется возможным, при этом стенды были изготовлены 16.01.2017г. (л.д. 143 т.6)

Ссылки истцов на то, что собственники помещений не могли быть ознакомлены с информацией о проведении открытого конкурса, поскольку фактическое заселение домов №в и №в началось только в конце января 2017г., правового значения не имеют, поскольку в соответствии с требованиями Правил №75 организатор конкурса обязан уведомить лиц, принявших помещения от застройщика не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе путем размещения сообщения на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте. Таким образом, фактическое вселение лиц, принявших помещения от застройщика, в многоквартирный дом позднее даты размещения соответствующего объявления не свидетельствует о ненадлежащем исполнении организатором конкурса обязанности по уведомлению собственников.

Кроме того, информация о проведении конкурса в соответствии с пунктом 32 Правил №75 была размещена организатором конкурса на официальном сайте в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru., что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Доводы истцов об отсутствии или искажении сведений о лотах, внесенных организатором конкурсную документацию, в том числе в части этажности и площади многоквартирных домов и площади земельных участков, что повлекло завышение тарифов на содержание МКД, не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку не свидетельствуют о нарушении прав истцов, которые не лишены права согласовать с управляющей организацией условия договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также после заключения договора изменить либо расторгнуть его в порядке, предусмотренном нормами главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей принятия решений собственниками многоквартирного дома, установленных жилищным законодательством.

Кроме того, суд учитывает, что безотносительно к процедуре проведения конкурса договор управления МКД по мотиву его недействительности может быть оспорен только в случае, если он заключен. Сведений о том, что между собственниками домов №в и №в по <адрес> в <адрес> и ООО УК «Орбита-Сервис» были заключены договоры управления МКД суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к Администрации Свердловского района г. Красноярска, ООО «УК «Орбита-Сервис» о признании недействительными результатов открытого конкурса и договоров управления многоквартирными домами - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Свердловский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.02.2017г.

Председательствующий подпись

Копия верна

Судья А.Н. Глебова