Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Океан», ООО «Наш Дом-Сочи» о защите прав потребителей и встречное исковое заявление ООО «Океан» к ФИО1, ООО «Наш Дом-Сочи» о расторжении договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ООО «Океан», ООО «Наш Дом-Сочи» с иском о взыскании, в связи с нарушением предусмотренного Договором участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированным в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. по № №, пени в размере 206 213,4 руб., компенсации морального вреда 150 000 руб. и штрафа в 50% от присужденной суммы.

В обосновании своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО. как Дольщиком и ООО «Наш Дом-Сочи» как застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями N № (далее –ДДУ). ДДУ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю с внесением записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N №. Согласно ст.4 Закона ОДУ, по договору долевого участия застройщик обязуется в предусмотренный договором срок создать объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется оплатить его стоимость, согласованную в договоре. В п.2.3. ДДУ стороны согласовали дату передачи объекта долевого строительства 30.11.10, последующим доп. соглашением от 27.04.11 срок передачи объекта был изменен сторонами на 31.07.11. Согласно п.З.2 ДДУ цена объекта долевого строительства составляет 219 750 руб. или 2 500 руб. за 1 кв.метр. Предварительная площадь объекта долевого строительства отражена в п.l.3 ДДУ - 87.9 кв.метра.

Как указано в п.3.2. ДДУ «цена… является окончательной и не может быть изменена в одностороннем порядке». Общая цена договора на сегодняшний день полностью уплачена. Таким образом, в ДДУ, стороны согласовали все существенные условия договора долевого участия согласно 3акона ОДУ.

Дольщиком свои обязательства по оплате цены долевого строительства по п.3.2 ДДУ были полностью исполнены. 23.12.15 истец получил права Дольщика, заключив с ФИО. ДД.ММ.ГГГГ г.р. соответствующий договор уступки прав требования, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю с внесением записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ запись N №. Ответчик - ООО Океан также посредством гражданско-правовых сделок приняло на себя обязанности 3астройщика, став правопреемником ООО Наш дом-Сочи. Согласно п. 4.1.7 договора обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта. На сегодняшний день акт приема-передачи к договору краевого участия сторонами не подписан, объект долевого строительства ответчиком истцу не передан. Истец считает, что застройщиком нарушены условия договора, а именно, нарушен срок передач и истцу объекта долевого строительства, предусмотренный п 2.3. ДДУ, что является существенным нарушением условий договорных обязательств. Согласно расчету истца, срок нарушения исполнения обязательства составляет 3 312 дней (с 01.08.2011 по 24.08.2020). Расчет неустойки 219 750,00 х3312 х 2 х 1/300 х 4.25%=206 213, 40 руб.

На основании п.6 ст. 13 Закона О защите прав потребителей истец просит суд взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств застройщика, в размере 150 000 рублей. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, либо период в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. Доказательства исполнения ответчиком своих обязательств по вводу здания (объекта строительства) в эксплуатацию и передаче участнику долевого строительства помещения (объекта долевого строительства) в установленный договором срок не имеется. Согласно ст.10 3акона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего его исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором нестойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. В соответствии с п.1 ст.6 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. Согласно п.2 ст.6 Закона N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта иди иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. В соответствии со ст.15 Закона О защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации примирителем вреда при наличии его вины. размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещен из имущественного вреда. В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012r. N 17 «О рассмотрении судами Гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возращение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы, помещающей взысканию неустойки. Требования истца о взыска ни с ответчика штрафа основаны на положениях п.6 cт. 13 3акона О защите прав потребителей, которой предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя/ продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утверждённого Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 г., дано разъяснение порядка применения данной нормы, которая предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа. Пункт 1 ст. 13 Закона О защите прав потребителей предусматривает, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Ответственность продавца, как следует из положений п. 3 ст.13 и 15 3акона, наступает в форме возмещения вреда, уплаты неустойки (пени) и компенсации морального вреда. Следовательно, не только размер присужденной судом компенсации морального вреда, но и размер неустойки должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом. Исходя из положений приведенных норм закона и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», основанием для взыскания штрафа является неудовлетворение законных требований потребителя в добровольном (то есть во внесудебном) порядке.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству ООО «Океан» заявлены встречные требования к ФИО1 (истцу по первоначальному иску) и к ответчику - ООО «Наш Дом-Сочи», а именно:

- отказать ФИО1 во взыскании с ООО «Океан», в связи с нарушением предусмотренного Договором участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.. зарегистрированным в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. по № № (далее - ДДУ), пени в размере 206 213,4 руб., компенсации морального вреда 150 000 руб. и штрафа в 50% от присужденной суммы;

- расторгнуть Договор долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" (представитель Застройщик) от имени общества с ограниченной ответственности «Океан» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) № № от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. по № ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным изменением обстоятельств;

- обязать обществом с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" (ИНН <***>) вернуть ФИО1 219 750 (двести девятнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей.

Кроме того, ООО «Океан» в предварительном заседании просил суд рассмотреть вопроса о составе лиц, участвующих в деле, привлечь соответчиком по первоначальному иску общество с ограниченной ответственностью «Наш Дом-Сочи» ИНН <***>, обосновывая свою просьбу следующим.

В своем иске ФИО1 указывает, что спорный ДДУ № № первоначально (истец получил его по переуступке) был заключен ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО. как Дольщиком и ООО «Наш Дом-Сочи» как Застройщиком. Действительно по ДДУ и реально получателем долевых средств на строительство ОДС от ФИО (в силу правопреемства и от ФИО1) является ООО «Наш Дом-Сочи» и из иска неясны причины притязаний к ООО «Океан» и причины отсутствия требований к ООО «Наш Дом-Сочи». Тогда как именно обществом с ограниченной ответственностью “Наш Дом - Сочи” ИНН <***>, выполнявшее функции Застройщика по Доверенности от № от 13.01.2009г. выданной ООО «Океан» и Договору о сотрудничестве № 2 от 29.12.2008г. (принимавшим взносы дольщиков) нарушило срок ввода в эксплуатацию Объекта и срок передачи ОДС по спорному ДДУ. ООО «Океан» является арендатором земельного участка, на котором проектировался и строился ООО «НДС» как коммерческим представителем (по указанной Доверенности и Договору № 2) Объект (предварительно сносился существующий фирменный магазин «Океан»). В любом случае лицо (ООО «НДС»), которое в силу правового акта юридического лица (Договор № 2 и Доверенность) уполномочено выступать от его (ООО «Океан») имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. (п.3 ч.1 ст 53 ГК РФ). Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (ч. 1 ст. 10 ГК РФ). Однако ООО «НДС» действовало не добросовестно, прекратило с 2013 года финансирования Объекта (ООО «Океан» в это же время отозвало у него доверенность). Руководитель ООО «НДС» ФИО2 приговором от 28.06.2019 по делу № 1-91/2019 Центрального райсуда г. Сочи привлечен к уголовной ответственности, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020г. по делу № А32-16165/2019 ФИО2 признан банкротом, по сведениям налогового органа в ЕГРЮ – в 2019 г. судом принято решения о дисквалификации лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица. Во исполнение ст.974 ГК РФ поверенный (ООО «НДС») в частности обязан передавать доверителю (ООО «Океан») без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения. ООО «НДС» как представитель до настоящего времени перед ООО «Океан» по Договору № 2 не отчитался, а также не передал затраты (в том числе денежные средства истца) и документацию по строительству Объекту. В силу части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома имеет право только застройщик и только на основании договора участия в долевом строительстве. В действительности в рассматриваемом деле Застройщиком (как лицом, привлекавшем денежные средства у Истца) является общество с ограниченной ответственностью «Наш Дом-Сочи» ИНН <***>, в нарушение вышеуказанного правила ФЗ № 214-ФЗ и оно должно нести ответственность за просрочку строительства Объекта и просрочку передачи ОДС. Поэтому должно быть привлечено судом в качестве ответчика по первоначальному иску ФИО3. П.В. Об указанных обстоятельствах знал ФИО1 из текста спорного ДДУ, в котором ООО «НДС» называет себя Застройщиком, по его реквизитам осуществляет платеж дольщик. В договоре кроме реквизитов ООО «НДС» указанные следующие свои реквизиты, подтверждающие его статус Застройщика, обладающего специальной правоспособностью, – соответственно ответчика по иску ФИО3. По п. 1.2 ДДУ право Застройщика на привлечение денежных средств граждан для строительства торгового центра с административными помещениями с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на нежилое помещение в строящемся торговом центре с административными помещениями, подтверждают следующие документы: - Учредительные документы Застройщика (ООО «НДС»), - Свидетельство о государственной регистрации юридического лица: серия 23 № 002387277, выдано Инспекцией МНС России по г. Сочи территориальный участок 2320 по Центральному району от 24 октября 2002 г. Присвоен основной государственный регистрационный номер – 1022302931683 (ООО «НДС»), - Свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации: серия 23 № 007570451, выдано Межрайонной ИФНС № 7 по Краснодарском краю (Территориальный участок 2320 по Центральному району МРИ ФНС №7 по Краснодарскому краю, 2320) от 08.07.2009 г. Присвоен идентификационный номер налогоплательщика – <***>(ООО «НДС»), - Лицензия №Д 592951, выдана Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 08 августа 2005 года. Регистрационный номер: ГС-3-231-02-27-0-<***>-001429-1. Срок действия – до 08.08.2010 г. Вид лицензируемой деятельности – строительство зданий и сооружений II уровня ответственности: выполнение функций заказчика – застройщика (ООО «НДС»), - Отчетность о финансово-хозяйственной деятельности Застройщика по установленным формам (ООО «НДС»),- Разрешение на строительство объекта долевого строительства: выдано Администрацией города Сочи № RU 23309-635 от 13 января 2009 г. (от ООО «Океан» по Доверенности и Договору № 2), - Публикация и (или) размещение проектной декларации в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (на сайте: www.elite-towers.ru)» (ООО «НДС»). ООО «Океан» просил так же учесть, что Адлерский районный суд г. Сочи по аналогичному спору признал ООО «НДС» Застройщиком (решение от 20.11.2013г по делу № 2-3814/13) и взыскал с него пеню за просрочку (решение исполнено), а ООО «Океан» участвовал как 3-е лицо.

Представитель Истца по первоначальному иску ФИО4 в судебное заседание подтвердил доводы, указанные в исковом заявлении, на удовлетворении их настаивал. Возражая против удовлетворения встречного искового заявления ФИО4 указал со ссылкой на Решение от 06.12.2019 г. Адлерского районного суда г. Сочи по делу № № (истец ООО «Океан», ответчик ФИО.) на пропуск срока исковой давности в признании спорного ДДУ недействительным. По указаниям 4 КАССОЮ в деле2-3824/19 «…срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности указанных договоров как ничтожных сделок, равно, как и по требованию о признании указанных договоров недействительными по основаниям ничтожности, истек». Представителем ФИО1 так же указано, что ООО Океан, как правопреемник ООО Наш Дом-Сочи не могло не знать и знало о заключенном 19.05.2010г. между ООО Наш Дом-Сочи и гр. ФИО5 договоре долевого участия и его условиях в связи с чем имело объективную возможность обратиться в суд в соответствии с требованием в установленный ГК РФ срок. ФИО1 не заключал спорный договор с застройщиков. Согласно представленных документов 19.05.10 между ООО «Наш Дом-Сочи» и ФИО5 был заключен договор долевого участия; 18.02.2011 г. ФИО., передал ФИО права дольщика по договору долевого участия; 13.12.13 ФИО передал ФИО. права дольщика по договору долевого участия и ДД.ММ.ГГГГ г., ФИО Х.И. передала ФИО1 права дольщика, в связи с чем ФИО1 не участвовал в заключении спорного ДДУ и не могли знакомится со всеми документами, на которые тот ссылается. Дольщики, в силу указаний Закона № 214 О долевом участии и Закона «О защите прав потребителей» являются юридически слабой стороной по отношению с спец.субъекту правоотношений-застройщику, - не имеют возможности определять условия продажной цены объекта долевого участия. Доводы истца по встречному иску о занижении цены, злоупотреблении правом и причинении вреда другим лицам ничем не подтверждены. Не основательна ссылка на недобросовестное осуществление гражданских прав (ч. 1 ст. 10 ГК РФ) при подаче иска о расторжении договора по ст. 451 ГК РФ. Каких-либо доказательства наличия причинно-следственной связи между перечисленными событиями, заключенным договором от 19.05.10 и не исполнением своих обязательств перед дольщиками в единстве и взаимосвязи с требованиями ст. 451 ГК РФ ООО Океан не привело. Протокол общего собрания участников долевого строительства спорного объекта от 28.11.2018г. не является доказательством доводов о занижении стоимости квадратного метра, по кворуму, реестру участников и выводам не применим. В данном Протоколе нет ни одного слова о необходимости дополнительного финансирования строительства в следствии виновных действий ФИО1, а лишь высказано предположение для части дольщиков о возможности доп.финансирования в следствии объективно сложившихся обстоятельств. ООО Океан (и ООО Наш Дом-Сочи), являясь спецсубъектом спорных отношений не могли не понимать принятые на себя заключение договора долевого участия обязательства перед дольщиком, оценивать экономические риски. Законом № 214 установлены гарантии для дольщика на сохранение условий заключенного ДДУ на весь период его действия. Представитель ФИО1, со ссылкой на практику ВС РФ (Определения от 05.06.2012 № 18-КГ12-1, от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586, от 21.08.2019 № 301-ЭС19-14575 и Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017)) акцентировал на необходимость наличия одновременно всех четырех условий при применении судом ст. 451 ГК РФ.

Ответчик ООО «Наш Дом-Сочи» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания надлежаще извещено, причины не явки суду не сообщены, ходатайств об отложении не поступило.

Представители ООО «Океан» ФИО6 и ФИО7 в судебное заседание подтвердил доводы, изложенные во встречном исковом заявлении и в дополнениях к нему, на удовлетворении встречных требований настаивали.

Третье лицо - Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края в Отзыве от 11.02.2021г. № 69-04-1271/21 от 11.02.2021 указал, что исходя из показателей (площади строительства, стоимости) Объекта – Торгового центра с административными помещениями по адресу: <...> расчетная стоимость реализации 1 кв.м. нежилых помещений составляет 28 585 рублей (305 млн. рублей/10 670 кв.м.). Таким образом, осуществляя реализацию нежилых помещений по несоразмерно заниженной стоимости /ФИО1 по 2500 рублей за кв.м./ ООО «Наш Дом-Сочи» нарушены права добросовестных дольщиков, такие договоры имеют признаки мнимой сделки. В противопоставление указанному договору долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) с ФИО1 имеются иные дольщики, которые заключили договоры по ценам выше средних рыночных: договор с гр. ФИО8 – 66 650 рублей за кв.м., договор с гр. ФИО9 – 62 500 рублей за кв.м.». Третье лицо, в пояснении от 27.01.2021г. просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Департамента.

Суд, считает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав мнения участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковое заявление ФИО1 к ООО «Океан» и ООО «Наш Дом-Сочи» о взыскании пени, компенсации морального вреда и штрафа в связи с нарушением Договора участия в долевом строительстве № № от «ДД.ММ.ГГГГ. не подлежит удовлетворению, и подлежащим удовлетворению встречное исковое заявление ООО «Океан» к ФИО1 и ООО «Наш Дом-Сочи» о расторжении Договора долевого участия в строительстве, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" от имени общества с ограниченной ответственности «Океан» и ФИО1 № № от «ДД.ММ.ГГГГ., в связи с существенным изменением обстоятельств и обязывании общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" (ИНН <***>) вернуть ФИО1 219 750 рублей по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании доверенности № от 13.01.2009г. выданной ООО «Океан» и Договора о сотрудничестве № 2 от 29.12.2008г. заключенного между ООО «Океан» и ООО «Наш Дом-Сочи» (далее «Договор № 2») между гр. ФИО5 и ООО «Наш Дом-Сочи» (далее «ООО «НДС») 19.05.2010 г. заключен Договор долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями, расположенного по адресу: <адрес> (далее «Объект») с учетом Проектной декларации, размещенной на сайте www.elite-towers.ru, на объект долевого строительства – нежилые помещения №703, площадью 87,9 кв.м. (далее - ОДС) по цене договора в 219 750 рублей (2 500 рублей за кв.м.), зарегистрированный в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.№ № (далее «Договор» или «ДДУ»).

В последствии права и обязанности дольщика по ДДУ были переданы ФИО. гражданам-правопреемникам ФИО, ФИО. и наконец ФИО1 по Договору уступки прав, зарегистрированному в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ года (далее – Договор уступки). Статьей 392.3 ГК РФ определено, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора по Договору уступки) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Замена стороны в обязательстве является сингулярным правопреемством, в результате которого все права и обязанности, вытекающие из такого обязательства, переходят от выбывающего из обязательства правопредшественника ( в спорном случае от ФИО5 последовательно) к его правопреемнику (ФИО1), то есть правопреемник встает в обязательстве на место правопредшественника, принимая на себя все позитивные и негативные последствия подобного замещения, что не должно отражаться на положении контрагента, для которого перемена противостоящего ему в относительном правоотношении лица не может влиять на объем потенциально реализуемых прав, то есть само обязательство остается неизменным. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 февраля 2019 г. N Ф04-6369/18 по делу N А46-4636/2018). Ответчик по встречному иску - гр. ФИО1 является правопреемником гр. ФИО5, первоначально заключившего расторгаемый ДДУ. По Договору уступки ФИО1 получил экземпляр ДДУ, и если он действительно не подписывал ДДУ, но мог и должен был (в целях определения объема приобретаемых права/обязанности по Договору уступки) ознакомиться со всеми документами, на который ДДУ ссылается ( в том числе размещенными на сайте www.elite-towers.ru), обязан выполнять все обязанности участника долевого строительства и нести ответственность, вытекающую из спорного ДДУ.

Суд полагаем, что спорные отношения между обоим искам между истцами и ответчиками по ДДУ не регулируются Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее – Закон о защите прав потребителей) в виду следующего.

По п.9 части.4.1. ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее- ФЗ № 214-ФЗ): «К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.» Ка следует из названия ФЗ № 214 ФЗ о регулирует долевое участие в строительстве 2-х видов объектов: многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и спорный ДДУ заключался в отношении именно иного (коммерческого) объекта недвижимости, по которым законодательство о защите прав потребителей не применяется даже субсидиарно. Потребитель, по закону о защите прав потребителей, это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При квалификации спорных отношений следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

ФИО1 (его правопредшественники), инвестируя по спорному ДДУ денежные средства на приобретение нежилого помещения на 7 этаже Торгового центра с административными помещениями, расположенного по <адрес>, не является потребителем, так как исходя из назначения (нежилое) и места нахождения приобретаемого объекта долевого строительства (в составе Торгового центр с административными помещениями) не может использовать товар исключительно для личных (бытовых) нужд, поэтому на данные правоотношения не распространяется Закон защите прав потребителей. В спорном Объекте могут находиться только нежилые, а именно торговый и (или) административные помещения согласно проекту Объекта, на который ООО «Океан» выдано Разрешение на строительство от 13.01.2009г. № RU 23309-635. Согласно с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.06.2013 N 18384/12, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности может свидетельствовать изготовление (приобретение) имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок. ФИО1 приобрел нежилые помещения (коммерческий ОДС) в коммерческом Объекте с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации. Причем, ( смотри Обзор судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 сентября 2017 г.) (пункт 3)) отсутствие у гражданина регистрации в качестве ИП само по себе не означает, что заключенные им сделки направлены на удовлетворение личных бытовых нужд. В случае предъявления к Застройщику требований, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, бремя доказывания того, что приобретаемое имущество использовалось дольщиком (выгодоприобретателем) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возлагается на первичного истца (смотри также Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с добровольным страхованием имущества граждан (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.) (пункт 12)).

На отношения, возникающие из договора долевого участия в строительстве иного объекта (не жилого помещения в коммерческом объекта), Закон о защите прав потребителей распространяется в случаях, когда нежилое помещение используется исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью владельца. Означенная ситуация не соответствует спорному случаю в силу статуса ОДС в составе коммерческого Объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном Администрацией г. Сочи для размещения объекта торговли ( Договор от 22.04.2009 года № 4900005182 о предоставлении ООО «Океан» в пользование на условиях аренды земельного участка в г. Сочи, Адлерский район, по ул. Демократическая, 37 «для размещения и эксплуатации магазина») по коммерческим арендным ценам, на основании рыночной оценки независимого оценщика согласно решения от 11.04.2019г. Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-19363/2018.

Суд учитывает, что по спорному ДДУ (что не опровергнуто сторонами) получателем долевых средств на строительство ОДС от ФИО. (в силу правопреемства и от ФИО1) является ООО «Наш Дом-Сочи». Тогда как именно обществом с ограниченной ответственностью “Наш Дом - Сочи” ИНН <***>, выполнявшее функции Застройщика по Доверенности от 23АГ169660 от 13.01.2009г. выданной ООО «Океан» и Договору о сотрудничестве № 2 от 29.12.2008г. (принимавшим взносы дольщиков) нарушило срок ввода в эксплуатацию Объекта и срок передачи ОДС по спорному ДДУ. ООО Океан является арендатором земельного участка, на котором проектировался и строился ООО «НДС» как коммерческим представителем (по указанной Доверенности и Договору № 2) Объект. В любом случае лицо (ООО «НДС»), которое в силу правового акта юридического лица (Договор № 2 и Доверенность) уполномочено выступать от его (ООО «Океан») имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. (п.3 ч.1 ст. 53 ГК РФ). Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (ч. 1 ст. 10 ГК РФ). Однако ООО «НДС» действовало не добросовестно, прекратило с 2013 года финансирования Объекта (ООО «Океан» в это же время отозвало у него доверенность). Руководитель ООО «НДС» ФИО2 приговором от 28.06.2019 по делу № 1-91/2019 Центрального райсуда г. Сочи привлечен к уголовной ответственности, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 г. по делу № А32-16165/2019 ФИО2 признан банкротом, по сведениям налогового органа в ЕГРЮ – в 2019 г. судом принято решения о дисквалификации лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица. Во исполнение ст.974 ГК РФ поверенный (ООО «НДС») в частности обязан передавать доверителю (ООО «Океан») без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения. ООО «НДС» как представитель до настоящего времени перед ООО «Океан» по Договору № 2 не отчитался, а также не передал затраты (в том числе денежные средства истца) и документацию по строительству Объекту. Представитель ООО «НДС» в судебное заседание не прибыл, отзыв на иски не предоставил.

В силу части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома имеет право только застройщик и только на основании договора участия в долевом строительстве. В действительности в рассматриваемом деле Застройщиком (как лицом, привлекавшем денежные средства у Истца) является общество с ограниченной ответственностью «Наш Дом-Сочи» ИНН <***>, в нарушение вышеуказанного правила ФЗ № 214-ФЗ и оно должно нести ответственность за просрочку строительства Объекта и просрочку передачи ОДС. Об указанных обстоятельствах знал ФИО1 из текста спорного ДДУ, в котором ООО «НДС» называет себя Застройщиком, по его реквизитам осуществляет платеж дольщик. В договоре кроме реквизитов ООО «НДС» указанные следующие свои реквизиты, подтверждающие его статус Застройщика, обладающего специальной правоспособностью, – соответственно ответчика по иску ФИО1, а именно:

«1.2. Право Застройщика на привлечение денежных средств граждан для строительства торгового центра с административными помещениями с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на нежилое помещение в строящемся торговом центре с административными помещениями, подтверждают следующие документы:

- Учредительные документы Застройщика (ООО «НДС»), - Свидетельство о государственной регистрации юридического лица: серия 23 № 002387277, выдано Инспекцией МНС России по г. Сочи территориальный участок 2320 по Центральному району от 24 октября 2002 г. Присвоен основной государственный регистрационный номер – 1022302931683(ООО «НДС»), - Свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации: серия 23 № 007570451, выдано Межрайонной ИФНС № 7 по Краснодарском краю (Территориальный участок 2320 по Центральному району МРИ ФНС №7 по Краснодарскому краю, 2320) от 08.07.2009 г. Присвоен идентификационный номер налогоплательщика – <***>(ООО «НДС»), - Лицензия №Д 592951, выдана Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 08 августа 2005 года. Регистрационный номер: ГС-3-231-02-27-0-<***>-001429-1. Срок действия – до 08.08.2010 г. Вид лицензируемой деятельности – строительство зданий и сооружений II уровня ответственности: выполнение функций заказчика – застройщика (ООО «НДС»), - Отчетность о финансово-хозяйственной деятельности Застройщика по установленным формам (ООО «НДС»),- Разрешение на строительство объекта долевого строительства: выдано Администрацией города Сочи № RU 23309-635 от 13 января 2009 г. (от ООО «Океан» по Доверенности и Договору № 2), - Публикация и (или) размещение проектной декларации в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (на сайте: www.elite-towers.ru)» (ООО «НДС»).

Как указано сторонами в преамбулы спорного ДДУ, он заключен ООО «Наш Дом-Сочи» с гр. ФИО Г.С. (читай ФИО1, о правопреемстве которого укажем выше) на основании доверенности 23АГ169660 от 13.01.2009г., выданной ООО «Океан» и Договора о сотрудничестве № 2 от 29.12.2008г., заключенного между ООО «Океан» и ООО «Наш Дом-Сочи». Отношения коммерческого представительства между ООО «Океан» и ООО «НДС» регулируются ГК РФ. В частности, в силу пункта 1 статьи 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени представляемого при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Поскольку договор коммерческого представительства является разновидностью договора поручения, на него распространяются общие нормы главы 49 Кодекса. Отношения представительства не тождественны отношениям правопреемства. Напротив, ООО «НДС» действовало как недобросовестный представитель ООО «Океан», заключая с ФИО5 (читай – ФИО1), как и с более чем с половиной дольщиков Объекта, ДДУ по заниженной цене, не позволяющей в силу расчета стоимости, указанного в Проектной декларации, построить Торговый цент с административными помещениями по адресу: <...>, в состав которого должен войти ОДС ФИО1 В любом случае лицо (ООО «НДС»), которое в силу правового акта юридического лица (Договор о сотрудничестве № 2 и Доверенность от 13.01.2009г.) уполномочено выступать от его (ООО «Океан») имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. (п.3 ч.1 ст 53 ГК РФ). Одним из оснований для обращения со встречным иском послужило, в том числе, ненадлежащее исполнение коммерческим представителем обязательств, предусмотренных условиями договоров коммерческого представительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 971 Кодекса, по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ООО «Океан»). В соответствии со статьями 973, 974 Кодекса поверенный (ООО «НДС») обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения. Согласно пунктам 1 - 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. По правовой природе коммерческое представительство представляет собой организационный договор (Доверенность и Договор № 2), по условиям которого доверитель и коммерческий представитель договариваются об основных принципах их взаимоотношений, об объеме функций, осуществляемых представителем в интересах доверителя, порядке исчисления и уплаты вознаграждения, иных условиях в зависимости от вида представительства. Поэтому ООО «Океан» не является правопреемником ООО «Наш Дом-Сочи», а их отношения являются отношениями доверителя и поверенного. ООО «Океан» не получило от поверенного все полученное им по ДДУ ( в частности деньги /включая деньги ФИО1, полученные по ДДУ/ или готовый Объект, отчет о выполнении поручения, документы и т.п. в силу ст.974 ГК РФ) и во встречном иске ООО «Океан» привлекает ООО «НДС» соответчиком по спорному ДДУ как недобросовестного поверенного. В вязи с не предоставлением ООО «НДС» отчета (не передачи Объект, ДДУ, документы и затрат на строительство и т.п.) ООО «Океан» не знало о заключенном 19.05.2010г. между ООО Наш Дом-Сочи и гр. ФИО5

Кроме того, в связи с тем, что спорный ДДУ заключался по инвестированию средств в коммерческом объекте дольщиком ФИО1 для занятия предпринимательством и денежные средства не были направлены законному застройщику (ООО «Океан»), в силу указаний Федерального закона № 214-ФЗ и не применения Закона о защите прав потребителей, он не являются юридически слабой стороной. А спец. субъектом правоотношений в спорном случае выступал в ДДУ представитель застройщика – ООО «НДС», так как только оно имеет указанную выше Лицензию № Д 592951 на строительную деятельность.

Судом не может быть принят как основание отказа во встречном иске довод представителя ФИО1 со ссылкой на указания 4 КАССОЮ в деле 2-3824/19 о пропуске срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности (ничтожных) спорной сделки – ДДУ, заключенного 19.05.2010 г., в связи с тем, что встречные требования не с материально-правовой и не с фактической стороны не являются требованиями о недействительности сделки. ООО «Океан» просит расторгнуть спорный ДДУ по ст. 451 ГК РФ, в связи с существенными изменениями обстоятельств. Поэтому на заявленные ООО «Океан» требования к ФИО1 правила ст. 181 ГК РФ о сроке давности по недействительности сделок не распространяются. У исковых заявлений к Стрельниковой (дело 2-3824/19) и к ФИО1 разные основания и предмет иска: по Стрельниковой – недействительность сделки в связи со злоупотребление правом, о по ФИО1 – расторжение договора и прекращение обязательства в силу существенных изменений обстоятельств. По обязательствам с определенным сроком исполнения (из спорного ДДУ) течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования - по окончании такого срока (п. 2 ст. 200 ГК РФ). Как указали вышестоящие суды (Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 апреля 2018 г. по делу N 33-2876/2018): «Недействительную сделку необходимо отличать от расторжения договора. Различия состоят прежде всего в основаниях и последствиях. Так, основанием признания сделки недействительной является неправомерность сделки (основания определены законодательством), расторжение договора возможно только на будущее время, для применения института недействительности сделки (для оспоримых сделок) установлены специальные сроки исковой давности, последствия недействительной сделки установлены только законом.»

По п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. На Претензию-предложение ООО «Океан» об изменении или расторжении ДДУ от 08.07.2020 года последовал первоначальный иск ФИО1, требования означенной нормы ООО «Океан» выполнило. (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 сентября 2017 г. N Ф05-21947/16). Данное обстоятельство, а также то, что стороны ДДУ не могут достигнуть мирового соглашения (внести в ДДУ согласованные изменения), подтверждено пояснениями представителей ООО «Океан», ФИО1 и материалами дела.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств» существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. По п. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По п.п. 3 и 4 ст. 451 ГК РФ При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Констатировать наличие предусмотренного ст. 451 ГК РФ основания для расторжения (изменения) договора можно при одновременном соблюдении следующих условий: обстоятельства изменились после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали их наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; исполнение договора с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 451 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10).

Наличие условий, указанных в ст. 451 ГК РФ доказано следующим обстоятельствами дела, нашедших подтверждения в его материалах:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

ООО «Океан» является арендатором земельного участка (Договор о предоставлении Администрацией г. Сочи земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900005182 от 22 апреля 2009г.), на котором проектировался и строился ООО «НДС» как нашим коммерческим представителем Объект, в состав которого на основании спорного ДДУ входил ОДС ФИО10 По Проектной декларации 2009г., указанной в ДДУ и размещенной на сайте www.elite-towers.ru планируемая стоимость строительства Объекта - 210 млн рублей. Общая полезная площадь - 10698.1 кв.м подлежит уменьшению на передаваемую в счет Договора № 2 площадь - 3361.95 кв.м. (за передачу под застройку земельного участка с магазином). Расчетная себестоимость 1 кв.м продаваемой площади по проектной декларации: 210 000 000 руб. : 7336.15 кв.м.= 28 625.37 руб/кв.м. Если же цена в ДДУ по Объекту ниже 28 625 рублей за кв.м., то на лицо обстоятельство убыточности спорной сделок, так как в Краснодарском крае и в РФ отсутствовала возможность заключения ФИО1 (его цена 2 500 рублей) сделок на покупке аналогичной недвижимости с иными контрагентами по более низким ценам. ООО «Океан» в момент «заключения» спорного ДДУ с ответчиком по встречному иску через коммерческого представителя ООО «НДС» исходили из того, что ООО «НДС» будет действовать добросовестно. То есть заключать сделки по цене не ниже себестоимости в 28 625 рублей за кв.м., а если и по заниженной цене в 2500 рублей, то за счет известных иных собственных источников сделает так, что Объект будет достроен в сроки, указанные в ДДУ и в Договоре № 2 (пропущены на срок более 10 лет). ООО «Океан» выдавая Доверенность ООО «НДС» исходили из того, что такое изменения обстоятельств (недофинансирование Объекта и ОДС из-за кратного занижения цены) не произойдет. Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), включая размер цены, не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий. Частью 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Согласно судебной практике, в частности правовой позиции, изложенной в ОПРЕДЕЛЕНИИ ВС РФ от 5 сентября 2019 г. N 305-ЭС14-7512(24) можно установить следующее). В рассматриваемом случае, ФИО1, вложив в 2015 году значительные денежные средства в строительство спорного (просроченного на момент покупки) Объекта с намерением выкупить нежилое помещение, должной заинтересованности в реализации инвестиционного проекта, срок окончания которого по условиям договоров истек в 2011 году, не проявлял более 5 лет. Причины столь беспечного поведения ответчик по встречному иску не раскрыл. Нетипичное для данной сферы правоотношений поведение ФИО1 оценивается судом как не допустимое, осуществляемое исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ООО «Океан») – получить актив (ОДС) без соразмерного (при занижении цены в 20 и более раз) эквивалентного предоставления.

Кроме того, стороны ДДУ и участники спора не могли предусмотреть, что произойдет:

- увеличение размер арендной платы за землю под Объектом с 472 972,5 рублей в 2014 году до 848 671,9 рублей с ежегодной индексацией согласно решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2019г. по делу № А32-19363/2018;

- отсутствие со стороны ООО «НДС» должного контроля за подрядными организациями при строительстве, допускавшим строительство объекта с нарушением проектное документации (Техническое заключении от 26.11.2013г.); в связи с чем необходимо произвести (делается) капитальный ремонт фасадов Объекта;

- внесение изменений и дополнений в проектную документацию Объекта, в частности на основании СНИП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» выполнена перепланировка подвала и этажей со 2-го по 8-ой; основные помещения 2 и 3 этажей признаны торговыми с учетом ширины коридора 2,95 м.;

- по утвержденному проекту Объекта въезд для машин в цокольный этаж частично проходит по территории прилегающего дома № 43 по ул. Демократическая (земельный участок муниципального образования город-курорт Сочи в лице Администрации г. Сочи с кадастровым номером 23:49:0402030:53), который не оформляется с 2009 года (Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 28.02.2019г. по делу № 2-795/19);

- иное увеличение стоимости затрат на строительство (сети, охрана, ремонты и др.…), связанные с затяжкой строительства со стороны ООО «НДС».

ООО «Океан» и ФИО1, как стороны договора, не содействовали наступлению вышеуказанные обстоятельствам. ООО «НДС», напротив, как профессиональный участник строительства (Лицензия №Д 592951, выдана Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 08 августа 2005 года. Регистрационный номер: ГС-3-231-02-27-0-<***>-001429-1 указана в п.1.2. ДДУ) не надлежаще выполнил свои обязанности техзаказчика и генподрядчика на Объекте. Из указанного в том числе следует, что специальным субъектом ООО «Океан» не является и экономические риски должны распределяться между участниками спора соразмерно их вины за неблагоприятные последствия.

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

После того, как спорный ДДУ был заключен Ответчиками, ООО «Океан» могло преодолеть его последствия только посредством дофинансирования Объекта за счет ООО «Океан», дольщиков (в том числе ФИО1) или ООО «НДС». ООО «Океан» с 2013 года понес собственные расходы (убытки в виде реального ущерба по ст. 15 ГК РФ) на строительство Объекта в размере 50 535 000 рублей, что подтверждается Балансами ООО «Океан» за 2013 и 9 месяцев 2020 годы. Претензии ООО «Океан» в адрес ООО «НДС»: № 41 от 18.02.2014г., №47 от 07.02.2014 г., №14 от 15.10.2015г., №23 от 23.08.2017г. не имели результата. ООО «НДС» прекратило с 2013 года финансирования Объекта, согласно письму от 12.06.2014 г. «…изыскивало средства для окончания строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию в соответствии с требованиями условий Договора о сотрудничестве № 2 от 29.12.2008г.». Руководитель ООО «НДС» ФИО2 приговором от 28.06.2019 по делу № 1-91/2019 Центрального райсуда г. Сочи привлечен к уголовной ответственности, а определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020г. по делу № А32-16165/2019 ФИО2 признан банкротом.

Проявляя достаточную степень заботливости, ООО «Океан» предполагало равномерное распределение рисков (бремени) окончания строительства Объекта между всеми дольщиками коммерческого Объекта (у нас нет жилых помещений, нет обманутых дольщиков). По инициативе ООО «Океан» на общем собрании участников долевого строительства Объекта согласно Протокола от «28» ноября 2018г было принято решение о внесении дополнительных средств дольщиками для ввода Объекта в эксплуатацию. Доводы представителя ФИО1 о допустимости использования в качестве доказательства Протокола от 28.11.2018г. не применимы, так как указанный протокол носит рекомендательный характер, а обязанность дольщика по доплате предусмотрена п. 3.4. ДДУ и п. 2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ. В претензии от 08.07.2020 года ООО «Океан» в связи с внесением изменений в проект Объекта и иными существенными изменениями, общество предложило ФИО1 подписать Дополнительного соглашения к Договору долевого участия в строительстве, в части увеличения цены договора и продления сроков передачи Объекта долевого строительства по Договору, или подписать Соглашение о расторжении Договора итогом которого будет обязанность общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" (ИНН <***>) вернуть дольщику все полученные по ДДУ денежные средства. Ответом на указанную претензию явилось первоначальное исковое заявление.

Возможность изменения цены ДДУ после его заключения по соглашению сторон, в частности в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию (условия изменения), соответствует п. 3.4. ДДУ и п. 2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ. Однако, на означенную Претензию последовал первоначальный иск, удовлетворение которого в сложившихся обстоятельства не возможно без нанесения ущерба ООО «Океан» и добросовестным дольщикам, приобретшим ОДС по цене не ниже расчетной себестоимости 2009г. в 28 625 рублей за кв.м., о чем в частности указано в письме Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в Отзыве от 11.02.2021г. № 69-04-1271/21 от 11.02.2021 г.

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора;

ООО «Океан», идя на прямые убытки, вложило в Объект более 50 млн. рублей, тогда как рассчитывало по Договору № 2 и по спорному ДДУ получить от ООО «НДС», введенные в эксплуатацию Объект (в собственность свою часть помещений) и ОДС дольщиков, включая ФИО1, для последующей ему его передачи. Указанное имущество ООО «Океан» получало от ООО «НДС» за передачу ему прав на застройку арендуемого земельного участка (представительства от имени арендатора) и за право на снос существующей до 2009 г. недвижимости - фирменного магазина «Океан».

Истец ФИО1 не может рассчитывать на результат от заключенного ДДУ, на который он рассчитывал при его заключении, поскольку получение нежилых помещений в рамках ДДУ в сложившихся обстоятельствах не представляется возможным (не возможно построить Объект по той заниженной цене ОДС, которая оплачена ФИО1 ООО «НДС» и при отказе внесения изменений по доплате). Правомерны наши требования о расторжении договора долевого участия в строительстве и взыскания с ответчика ООО «НДС» уплаченных ФИО1 по договору денежных средств в размере 219 750 руб., поскольку именно такую денежную сумму ФИО1 уплатил по ДДУ ООО «НДС», в связи с чем вправе рассчитывать на ее возврат (изложенные в абзаце доводы соответствуют сложившейся судебной практике по применению ст. 451 ГК РФ, в частности Кассационному определению от 5 декабря 2014 г. N 4г/2-12026/14 Московского городского суда). Исполнение спорного ДДУ с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет (уже повлек на сумму более 50 млн рублей) для ООО «Океан» такой ущерб, что оно в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10), в частности, получения в собственность своей части недвижимости. Если суд удовлетворит требования первоначального иска (взыщет с ООО «Океан» пеню, компенсацию морального вреда и штрафа на общую сумму 534 320,1 рублей), то ФИО1, заплативший по просроченному более 5 лет ДДУ ООО «НДС» 219 750 рублей (купив ОДС по цене в 30 раз дешевле добросовестных дольщиков), получит денежную сумму в 2 раза большую и в последующем – коммерческую недвижимость. На указанные ущерб никаким образом не рассчитывало ООО «Океан» делегируя свои права застройщика по Доверенности и Договору № 2 коммерческому представителю – ООО «НДС», потеряв работающий рентабельный фирменный магазин «Океан».

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Заинтересованная сторон – ООО «Океан» никаким образом не может нести риск недобросовестного поведения Ответчиков, пытавшихся за заниженную цену «построить» ОДС в составе Объекта. ООО «НДС» не выполнил договорных обязательств по строительству и передаче ФИО1 помещений в установленный ДДУ срок, что является существенным нарушением условий заключенного договора. Частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предполагается, что цена должна быть достаточна для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с п.1 ст. 4 указанного закона участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод иного объекта недвижимости (причем оплата цены должна поступать на счет застройщика, на имя которого выдано Разрешение на строительство – в спорном случае это ООО «Океан»). Ответчики заведомо нарушили оба вышеуказанных императивных требований ФЗ № 214-ФЗ, заключив договор по заниженной цене и оплатив цену не Застройщику, а его представителю – ООО «НДС», что повлекло не сдачу Объекта и убытки. Из указанного не вытекает, что за нарушение закона Ответчиками и не исполнение обязанности по строительству Объекта ООО «НДС» риски должно нести ООО «Океан».

Суд также должен учитывать, что в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации причиной расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств является вышеуказанный комплекс обстоятельств и условий, делающих буквальное исполнение спорного ДДУ разорительным для заинтересованной стороны (встречного истца и добросовестных дольщиков).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В Отзыве Департамента указанно, что исходя из вышеперечисленных показателей (площади строительства, стоимости Объекта – Торгового центра с административными помещениями по адресу: <...>) «…расчетная стоимость реализации 1 кв.м. нежилых помещений составляет 28 585 рублей (305 млн. рублей/10 670 кв.м.). Таким образом, осуществляя реализацию нежилых помещений по несоразмерно заниженной стоимости /ФИО1 за 2500 рублей за кв.м./ ООО «Наш Дом-Сочи» нарушены права добросовестных дольщиков, такие договоры имеют признаки мнимой сделки. В противопоставление указанному договору долевого участия в строительстве (далее -ДДУ) с ФИО1 имеются иные дольщики, которые заключили договоры по ценам выше средних рыночных: договор с гр. ФИО8 – 66 650 рублей за кв.м., договор с гр. ФИО9 – 62 500 рублей за кв.м.» Напомним, что мнимая сделка, есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Данная правовая позиция коррелируется со следующими судебными решениями ( Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.02.2015 N Ф01-5967/2014, Ф01-5970/2014, Ф01-5971/2014, Ф01-5972/2014, Ф01-5976/2014, Ф01-5977/2014 по делу N А82-3535/2013), где в частности указанно: « Установление явно заниженной цены реализованных объектов является существенным обстоятельством, позволяющим сделать вывод о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) участников долевого строительства, воспользовавшихся тем, что единоличный исполнительный орган Общества (в нашем случае - коммерческий представитель ООО «НДС») при заключении договоров участия в долевом строительстве действовал явно в ущерб Обществу (ООО «Океан») и его участника.» Несмотря на то, что названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны ответчиков по делу ( статьи 10 и 168 ГК РФ о недействительности сделки ), они применимы и при констатировании наличия предусмотренного ст. 451 ГК РФ основания для расторжения ДДУ ( постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10). По-иному, отсутствие соответствующих положений в ГК РФ не препятствует обращению в суд с требованиями, основанными в том числе на недействительности исполненного договора при его расторжении (см., например, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2016 N Ф02-1558/16, АС Северо-Кавказского округа от 19.01.2017 N Ф08-9212/16). Суд указанный Департаментом признак мнимости спорного ДДУ рассматривает в совокупности со всеми вышеназванными условий действия ст. 451 ГК РФ.

По п.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.» Причем, о том, что цена по ДДУ не может быть произвольной (свободной) Федеральный закон № 214-ФЗ фиксирует посредством пред усмотрения: соразмерного уменьшения цены договора при передачи некачественного объекта долевого строительства (ст. 7);уплаты процентов на сумму цены договора за пользование указанными денежными средствами при расторжении ДДУ или отказа от него (ст. ст. 7 и 9); предоставлении целевого кредита уполномоченным банком под цену ДДУ (ст.15.4.) и в других случаев обоснованности цены.

Согласно п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В спорном случае суд читает возможным обязать обществом с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" (ИНН <***>), как получателя денежных средств по спорному ДДУ, вернуть ФИО1 219 750 (двести девятнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей. Возврат указанной суммы плательщику от получателя средств будет справедлив с учетом того, что место ФИО1 как инвестора в строительстве Объекта мог занять другой добросовестный дольщик, оплативший соразмерную цену ДДУ, что позволило бы своевременно достроить и ввести в эксплуатацию Торговый центр с административными помещениями по адресу: <...>, не нарушая ни чьих прав, что не противоречит общественным интересам.

Не нашло подтверждение в ходе судебного разбирательства нарушение встречным иском практики ВС РФ (Определения от 05.06.2012 № 18-КГ12-1, от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586, от 21.08.2019 № 301-ЭС19-14575 и Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017)). В обосновании своих требований ООО «Океан» не ссылается на условия действия ст. 451 ГК РФ не приемлемые по мнению ВС РФ, а именно:

- «Отсутствие кредитования и тяжелое финансовое положение не являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, даже если арендатор утратил необходимость в использовании помещения» - Определение от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586;

- «…изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.» - п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017);

- «Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ООО "КраснодарФинСтрой" требования, суд исходил из того, что задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана объективными причинами - финансовым кризисом в стране, и в связи с этим резким спадом покупательной способности граждан» - Определения от 05.06.2012 № 18-КГ12-1;

- «… увеличение индексов цен само по себе не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, рост цен на материалы является обстоятельством, охватываемым обычным предпринимательским риском» - Определение от 21.08.2019 № 301-ЭС19-14575

Напротив, следуя указаниям ВС РФ (п.8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017) суд, во исполнение требований подп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ, суд исходит из существа спорного договора долевого участия, заключенного коммерческим представителем застройщика (ООО «НДС»), не надлежаще собиравшим с дольщиков деньги на свой счет и не окончившим строительства Объекта, причем заключавший спорный ДДУ на коммерческую недвижимость с ФИО1 по несоразмерно заниженной цене. Суд, оценив распределение рисков в споре, возложил их на виновные и недобросовестные стороны с учетом достижения общественного интереса, проявляющегося в данном случае в создании правовых условий окончания строительства Объекта, как-то защите прав ООО «Океан» и добросовестных дольщиков, а не приведения последних к убыткам.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из платежного поручения ООО «Океан» следует, что истец по встречному иску оплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Океан» и ООО «Наш Дом-Сочи» о взыскании пени, компенсации морального вреда и штрафа в связи с нарушением Договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ г. - отказать.

Удовлетворить встречные исковые требования ООО «Океан» к ФИО1 и ООО «Наш Дом-Сочи» о расторжении Договора долевого участия в строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Расторгнуть Договор долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Наш Дом-Сочи» (представитель Застройщик) от имени общества с ограниченной ответственности «Океан» (Застройщик) и ФИО1 /первоначально с ФИО./ (Участник долевого строительства) № № от «ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. по № №, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Наш Дом-Сочи» (ИНН <***>) вернуть ФИО1 219 750 (двести девятнадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" и ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственности «Океан» уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 01.04.2021 года.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-