Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению ФИО1 З—И-- о признании незаконными бездействий администрации города Ставрополя, обязании устранить допущенные нарушения,

У С Т А Н О В И Л :

Исламов З—И-- обратился в суд с заявлением (впоследствии дополненным) о признании незаконными бездействий администрации города Ставрополя, выразившиеся в отказе (№ 06/11-7307 от 16.12.2013 года) в заключении договора купли-продажи (в предоставлении в собственность за плату) земельного участка по ул. ---; обязании администрации г. Ставрополя восстановить нарушенные права и законные интересы ФИО1 З—И-- путем подготовки и направления в его адрес подписанного проекта договора купли-продажи (предоставления в собственность за плату) земельного участка с кадастровым номером --, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: -- квартале г. Ставрополя, с указанием размера выкупной цены земельного участка в сумме 2 661 353 рубля 75 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что постановлением главы администрации г. Ставрополя №132 от 21.01.2011 года Л- С- А- в аренду на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером - по адресу: ----, ул. --, площадью 5000 кв.м. (с особым режимом использования) для строительства многофункционального комплекса, категория земель – «земли населенных пунктов». 28.01.2011 года между КУМИ города Ставрополя - «Арендодателем» и ФИО4 – «Арендатором» был заключен договор аренды указанного земельного участка № ---, сроком с 21.01.2011 года по 20.01.2014 года. Договор аренды зарегистрирован Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.02.2011 года в установленном законом порядке, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ----. 31.05.2011 года между Л-- С.А. и ООО «--» достигнуто соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка № -- от -- года. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от -. Таким образом, ООО «-» в настоящее время является стороной договора аренды земельного участка по ул. -- – арендатором.

В соответствие с целевым назначением предоставленного в аренду земельного участка, ООО «-» начато строительство многофункционального комплекса, в ходе осуществления которого заложено два фундамента на земельном участке. 15.11.2013 года между ООО «-» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ФИО1 принял в собственность объект незавершенного строительства, назначение — нежилое, общей площадью 57,5 кв.м., степень готовности — 10%; объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общей площадью 56,7 кв.м., степень готовности — 10%, расположенные по адресу: --

Право собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером --, расположенном по ул. ---

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Согласно ст.ст. 271, 552 ГК РФ и разъяснениям п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде самостоятельного договора аренды, составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости.

В декабре 2013г. ФИО1 обратился в администрацию г. Ставрополя с заявлением о выкупе указанного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ с приложением необходимых документов, в связи с тем, что на участке расположены объекты незавершенные строительством, назначение нежилое, готовностью 10%, и на данные объекты за ним в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности.

Однако, администрация г. Ставрополя письмом исх. № 06/11-7307 от 16.12.2013 г. отказала в предоставлении в собственность за плату земельного участка, поскольку состав, форма и содержание представленных документов не соотвествует требованиям действующего законодательства, а также что ст. 36 ЗК РФ содержит исключительное право на приватизацию земельных участков лишь для собственников зданий, строений и сооружений, в то время как ФИО1 принадлежат незавершенные строительством объекты, которые, по мнению заинтересованного лица, к числу зданий, строений и сооружений не относятся.

ФИО1 считает данный отказ незаконным, нарушающим его права и охраняемые законном интересы.

В ходе судебного разбирательства заявленные ФИО1 требования дополнены в порядке ст. 39 ГПК РФ с указанием на то, что поскольку восстановление его нарушенных прав возможно путем подготовки и направления в его адрес подписанного проекта договора купли-продажи (предоставления в собственность за плату) земельного участка с кадастровым номером ---, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: ---- квартале г. Ставрополя, необходимо указание в проекте договора купли-продажи на его существенное условие - цену спорного земельного участка, рассчитанную в соответствие с требованиями действующего земельного законодательства.

Согласно п.п.1.2. Решения Ставропольской городской Думы № 149 от 11.11.2005 года «Об установлении земельного налога и введении его в действие на территории города Ставрополя» (в ред. от 13.11.2013 года) ставка земельного налога для земельных участков под объектами торговли установлена в размере 0,55 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует кадастрового паспорта земельного участка № -- от 16.12.2013 года, кадастровая стоимость земельного участка по ул. -- составляет 48 388 250 рублей. Стоимость 1 кв.м. земельного участка равна 9 677 рублей 65 копеек (48 388 250 руб. / 5000 кв.м.). Следовательно, выкупная цена земельного участка составит 2 661 353 рубля 75 копеек (5000 кв.м * 9 677, 65 руб./кв.м * 0,55 % * 10).

В судебное заседание заявитель ФИО1 не явился, представил суду заявление о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие с участием представителя. Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя с участием его представителя.

Представитель заявителя ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО2, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в письменном виде, просила суд удовлетворить заявленные требования, признать незаконными действия администрации города Ставрополя, выразившиеся в отказе (№ - года) в заключении договора купли-продажи (в предоставлении в собственность за плату) земельного участка по ул. -- обязать администрацию г. Ставрополя восстановить нарушенные права и законные интересы ФИО1 путем подготовки и направления в его адрес подписанного проекта договора купли-продажи (предоставления в собственность за плату) земельного участка с кадастровым номером -, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: г. ---квартале ---, с указанием размера выкупной цены земельного участка в сумме 2 661 353 рубля 75 копеек.

Представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя, действующий на основании доверенности ФИО3, просил в удовлетворении заявленных ФИО1 требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 46 Конституции РФ и гл. 25 ГПК РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

В силу п. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" 10.02.2009 года № 2 к бездействию относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами).

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (ст.7 ЗК РФ). Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Любой вид разрешенного использования (включая вспомогательные виды разрешенного использования) выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий (ст. 30 ГрК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, лицо не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением главы администрации г. Ставрополя №132 от 21.01.2011 года Л. С.А. в аренду на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером ---- по адресу: г. ----, площадью 5000 кв.м. (с особым режимом использования) для строительства многофункционального комплекса, категория земель – «земли населенных пунктов».

28.01.2011 года между КУМИ города Ставрополя «Арендодателем» и Л--- С.А. «Арендатором» был заключен договор аренды указанного земельного участка № --, сроком с 21.01.2011 года по 20.01.2014 года. В соответствие с требованиями ч. 2 ст. 26 ЗК РФ и ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды зарегистрирован Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.02.2011 года в установленном законом порядке, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним --

31.05.2011 года между Л- С.А. и ООО «-» достигнуто соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка № - от -- года. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от -

При таких обстоятельствах, суд считает установленным в судебном заседании, что в настоящее время стороной договора аренды земельного участка по ул. - – арендатором является ООО «--».

В судебном заседании установлено, что арендатором земельного участка ООО «-» в соответствие с целевым назначением предоставленного в аренду земельного участка, начато строительство многофункционального комплекса, в ходе осуществления которого заложено два фундамента на земельном участке.

15.11.2013 года между ООО «--» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ФИО1 принял в собственность объект незавершенного строительства, назначение — нежилое, общей площадью 57,5 кв.м., степень готовности — 10%; объект незавершенного строительства, назначение нежилое, общей площадью 56,7 кв.м., степень готовности — 10%, расположенные по адресу: г---

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований ст. 131, ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.

Согласно материалам дела, право собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером ---, расположенном по ул. ---, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии --- от -- года, серии ----года.

Судом установлено, что в декабре 2013 года ФИО1 обратился в администрацию г. Ставрополя с заявлением о выкупе указанного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ с приложением необходимых документов, в связи с тем, что на участке расположены объекты незавершенные строительством, назначение нежилое, готовностью 10%, и на данные объекты за ним в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности.

Как усматривается из материалов дела, администрация г. Ставрополя письмом (исх. № -- года) отказала в предоставлении в собственность за плату земельного участка, поскольку состав, форма и содержание представленных документов не соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, в обоснование отказа заинтересованным лицом указано, что ст. 36 ЗК РФ содержит исключительное право на приватизацию земельных участков лишь для собственников зданий, строений и сооружений, в то время как ФИО1 принадлежат незавершенные строительством объекты, которые, по мнению заинтересованного лица, к числу зданий, строений и сооружений не относятся.

Полагая, что бездействием заинтересованного лица нарушены его права и охраняемые законом интересы, ФИО1 не согласившись с отказом заинтересованного лица (исх. № ------ года) и обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. 25 ЗК РФ, решение вопросов, связанных с основаниями возникновения прав на землю, относится к сфере регулирования Гражданского кодекса и федеральных законов, которые, в частности, предоставляют собственнику недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, соответствующие права пользования им (ст. 271 ГК РФ), а при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

В соответствие со ст. 522 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 271 ГК РФ предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При этом, в силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Согласно данной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Таким образом, действующим законодательством установлено, что собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Аналогичная позиция содержится в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Постановление ФАС Центрального округа от 16.01.2013 года по делу № А14-13542/2011).

Согласно вышеприведенным нормам прав и разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11, с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде самостоятельного договора аренды, составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

При наличии зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства, являющихся объектами недвижимого имущества, участвующими в гражданском обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Кодекса не имеется.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на данных земельных участках и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно доводам представителя заинтересованного лица у заявителя отсутствует право на выкуп земельного участка в соответствие со ст. 36 ЗК РФ, поскольку принадлежащие ему объекты недвижимого имущества носят временный характер и не могут быть использованы в соответствие с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Суд принимает доводы представителя во внимание, однако учитывает, что несмотря на отсутствие указания в ст.36 ЗК РФ на объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация земельных участков в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества», из содержания которых следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 1 ст. 28 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» прямо предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты, строительство которых не завершено.

Следовательно, исходя из смысла приведенных норм суд приходит к выводу о том, что любой собственник зарегистрированного объекта незавершенного строительства имеет право на выкуп земельного участка, занятого таким объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Пунктом 5 ч.1 ст.1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно действующему законодательству, незавершенным строительством объектом может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

К объектам незавершенного строительства подлежат отнесению как минимум объекты, являющиеся частью здания в силу ст. 1 ГрК РФ, согласно которой объекты незавершенного строительства являются объектами капитального строительства, а также соответствующие подзаконные нормативные правовые акты, рассматривающие фундамент как часть здания, как отдельный этап возведения зданий и сооружений, как один из основных этапов контроля за ходом строительства (нулевой цикл).

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

С учетом изложенного и установленных судом фактов, суд считает бесспорным то обстоятельство, что принадлежащие ФИО1 объекты незавершенного строительства относятся к объектам капитального строительства и не носят временный характер, на который указывал представитель заинтересованного лица, поскольку являются фундаментальной частью строящихся зданий многофункционального комплекса и следовательно имеют прочную связь с земельным участком.

При таких обстоятельствах, с учетом установленного судом факта зарегистрированного за ФИО1 права собственности на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по мнению суд он имеет исключительное право на приватизацию земельного участка по ул. -----

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона.

Вместе с тем, федерального закона, нормами которого прямо запрещена приватизация земельных участков по причине расположения на них объектов незавершенного строительства, не существует, следовательно, в силу норм ст. 1 ГК РФ оснований для ограничения прав ФИО1 на приобретение земельного участка, расположенного по ул. ----, в собственность в рамках настоящего дела, не имеется.

Суд считает, что заключенный 28.01.2011 года договор аренды земельного участка № ----, арендатором по которому в настоящее время выступает ООО « ---» не является препятствием для выкупа земельного участка.

Следовательно, доводы заинтересованного лица о том, что ФИО1 вправе пользоваться земельным участком только на праве аренды, поскольку предыдущий собственник объектов недвижимости владел земельным участком на праве аренды несостоятельны, поскольку противоречат положениям Федерального закона от 24.07.2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», предусматривавшего право собственника объекта недвижимости приобрести в собственность земельный участок вне зависимости от наличия арендных отношений по данному земельному участку.

На основании указанного Закона, ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена п. 2.2, в соответствие с которым собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Приведенная норма была введена с целью решения проблемы, возникшей при решении вопроса о выкупе земельного участка лицами, которые, реализуя предоставленное им ст. 3 названного Закона право на выбор между выкупом и арендой, приобрели земельный участок в аренду, а затем решили его выкупить.

Судом в бесспорном порядке установлено, что на земельном участке по ул. ----, заявитель продолжает строительство многофункционального комплекса. Таким образом, достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса предусмотренных проектом объектов, возможно в том числе и посредством предоставления собственнику объектов земельного участка в собственность за плату.

По мнению суда, с момента государственной регистрации за ФИО1 права собственности на объекты незавершенные строительством, арендатор ООО «--» фактически утратил право и возможность пользоваться земельным участком по договору аренды № --- года (ст.ст. 606, 607, 615 ГК РФ) и обеспечивать целевое использование земли - строительство многофункционального комплекса (ст.ст. 22, 42 ЗК РФ), а арендодатель (КУМИ г. Ставрополя) утратил право свободного распоряжения земельным участком в связи с наличием иного законного землепользователя — собственника недвижимости на участке ФИО1

В силу ч. 1 ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Таким образом, гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решений), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод.

Суд считает, что в судебном заседании стороной заявителя предсталвено достаточно доказательств в подтверждение факта нарушения оспариваемым отказом администрации г. Старвополя (исх. № 06/11-7307 от 16.12.2013 года) исключительного права ФИО1 - собственника объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по ул. -----на приватизацию указанного участка.

В то же время, в ходе судебного разбирательства доказательств обратного в нарушение требований ст. 249 ГПК РФ заинтересованным лицом в обоснование отказа суду не представлено. Учитывая обстоятельства дела, суд находит несостоятельными доводы представителя администрации города Ставрополя в части возражений против заявленных ФИО1 требований.

Исходя из вышеприведенных норм права и установленных судом обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о том, что отказ администрации г. Ставрополя (№ --13 года) в заключении с ФИО1 договора купли-продажи (в предоставлении в собственность за плату) земельного участка по ул. -не соответствует требованиям закона и препятствует реализации его исключительного права на приватизацию земельного участка как собственника расположенных на нем объектов недвижимости, чем нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии с п. 1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 года № 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", исходя из положений ст. 258 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

В случае признания бездействия незаконным на соответствующий орган или должностное лицо возлагается обязанность в течение определенного судом срока совершить конкретные действия (ст. 258 ГПК РФ, п. 28 Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 года № 2).

В силу правовой позиции, изложенной в п. 9. Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 422, абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По результатам рассмотрения дела суд пришел к выводу о том, что восстановление нарушенных прав ФИО1 возможно путем подготовки и направления в его адрес подписанного проекта договора купли-продажи (предоставления в собственность за плату) земельного участка с кадастровым номером ----, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: ---

Таким образом, в соответствие с вышеприведенными нормами, в проекте договора купли-продажи необходимо указать на его существенное условие - цену спорного земельного участка, рассчитанную в соответствие с требованиями действующего земельного законодательства.

В соответствии со ст. 11 Закона Ставропольского края от12.04.2010 года № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» порядок определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края или государственная собственность на которые не разграничена, в целях их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, устанавливается Правительством Ставропольского края

Такой порядок установлен Постановлением Правительства Ставропольского края от 27.12.2012 года № 516-п «Об утверждении порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края или государственная собственность на которые не разграничена. В целях и продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках».

На основании указанного порядка при продаже земельного участка, находящегося в собственности Ставропольского края, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, собственнику здания, строения, сооружения, расположенному на таком земельном участке, его цена определяется в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, установленной на день заключения договора купли-продажи земельного участка.

То есть, цена земельного участка определяется по формуле:

ЦЗУ = SЗУ * КС 1 кв.м ЗУ * СТЗН * 10, где:

ЦЗУ – цена земельного участка;

SЗУ – площадь земельного участка;

КС 1 кв.м ЗУ – кадастровая стоимость 1 квадратного метра земельного участка;

СТЗН – ставка земельного налога.

Ставки земельного налога установлены Решения Ставропольской городской Думы № 149 от 11.11.2005 года «Об установлении земельного налога и введении его в действие на территории города Ставрополя» (в ред. от 13.11.2013 года) в зависимости от вида разрешенного земельного участка.

Согласно п.п.1.2. указанного Решения ставка земельного налога для земельных участков под объектами торговли установлена в размере 0,55 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно предоставленного суду кадастрового паспорта земельного участка № 26/501/13-586713 от 16.12.2013 года, кадастровая стоимость земельного участка по ---составляет 48 388 250 рублей.

Следовательно, стоимость 1 кв.м. земельного участка равна 9 677 рублей 65 копеек (48 388 250 руб. / 5000 кв.м.).

Согласно расчету заявителя выкупная цена земельного участка по ---составит 2 661 353 рубля 75 копеек (5000 кв.м * 9 677, 65 руб./кв.м * 0,55 % * 10).

Расчет судом проверен и признан верным. Контррасчет стороной заинтересованного лица не представлен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ФИО1 являются законными, обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявление ФИО1 З- И- о признании незаконными действий администрации города Ставрополя, обязании устранить допущенные нарушения - удовлетворить.

Признать незаконными бездействия администрации города Ставрополя, выразившиеся в отказе ФИО1 З- И- (№ ------- года) в заключении договора купли-продажи (в предоставлении в собственность за плату) земельного участка по ул. ---.

Обязать администрацию г. Ставрополя устранить нарушение прав и законных интересов ФИО1 З- И- путем подготовки и направления не позднее двух недель со дня вступления решения суда в законную силу в адрес ФИО1 З-И-подписанного проекта договора купли-продажи (предоставления в собственность за плату) земельного участка с кадастровым номером -, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: -- с указанием размера выкупной цены земельного участка в сумме 2 661 353 рубля 75 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда отпечатано в совещательной комнате.

Судья А.А. Коробейников

решение суда не вступило в законную силу.