Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова Д.В., Плетнева А.М. к ООО «Промаренда», ОАО АКБ «Челиндбанк», ОАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» о признании сделки с земельным участком недействительной, признании права общей долевой собственности на земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания,

УСТАНОВИЛ:

Иванов Д.В., Плетнев А.М. обратились в суд с иском к ООО «Промаренда», ОАО АКБ «Челиндбанк», ОАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» о признании сделки с земельным участком недействительной, признании права общей долевой собственности на земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания.

В обоснование иска указано, что истцы на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Акционерным Челябинским Инвестиционным ФИО10 «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» (ОАО) приобрели в долевую собственность нежилое помещение № (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью 2141,6 кв.м. (кадастровый №, расположенное по адресу: г. <адрес>, <адрес> (далее «нежилое помещение №). Нежилое помещение № расположено на земельном участке площадью <адрес>, кадастровый №. Ответчиком ОАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» не были переданы права на спорный земельный участок. На момент обращения в суд спорный земельный участок принадлежал на праве собственности ОАО «Челиндбанк», но в период рассмотрения дела 2№ указанный земельный участок был продан ООО «ПРОМАРЕНДА» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО6

По мнению соистцов, возникновению их права на часть спорного земельного участка, предшествовало возникновение вещного права на спорный участок ОАО «Челиндбанк» и ОАО «Челябинсвестбанк», причем право последних возникло в связи с залоговыми обязательствами (предшествующей и последующей ипотеке), существо которых состоит в следующем: Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № между ОАО Акционерный коммерческий ФИО10 «ЧЕЛИНДБАНК» и ООО «ФИО2 Девелопмент» (заемщик) был заключен договор о предоставлении кредитной линии N № в сумме <данные изъяты> руб. на условиях обеспеченности, срочности, возвратности и платности на следующие цели: финансирование инвестиционного проекта. Обеспечением исполнения обязательств заемщика является, в том числе залог, предоставленный ФИО10, в соответствии с договорами залога от ДД.ММ.ГГГГ №№, 0-№.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 между ОАО АКБ «Челиндбанк» (залогодержатель) и ЗАО «Производственно- коммерческая фирма «<данные изъяты>» (залогодатель) в обеспечение обязательств заемщика по договору N К№ заключен договор N № залога недвижимости (ипотеки) предметом которого является недвижимое имущество, а именно: нежилое помещение N 1(мастерская) (кадастровый №) площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок, площадью <данные изъяты> к.в.м., (кадастровый №) расположенные по адресу: г. <адрес>

ДД.ММ.ГГГГФИО6 ОАО «Челиндбанк» дало согласие ЗАО «Производственно-коммерческая фирма «Илья» на передачу заложенного недвижимого имущества в уставный капитал ООО «Инвест-Недвижимость» с сохранением обременения в соответствии с договором ипотеки N 0-№.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 ОАО АКБ «Челиндбанк» (цедент) передало (уступило) право требования к должнику ООО «ФИО2 Девелопмент» по договору о предоставлении кредитной линии N № ООО «Челинд - финанс» (цессионарий), о чем заключен договор цессии. Согласно п. 1.7 договора цессии права залогодержателя в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Г.Челябинск, <адрес> кадастровый №, по договору залога недвижимости (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ N № сохраняются за цедентом.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 ООО «Челинд - финанс» и ООО «<данные изъяты>» заключили соглашение об отступном, согласно которому стороны договорились о прекращении обязательств ООО «ФИО2 Девелопмент» перед ООО «<данные изъяты>» в следующем порядке: ООО «<данные изъяты>» передает в качестве отступного в собственность ООО «Челинд - финанс» недвижимое имущество, в том числе земельный участок, площадью <адрес> кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Челиндбанк» дало согласие ООО «<данные изъяты>» на отчуждение ООО «Челинд-финанс» недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки №О-№

Поскольку ОАО «ЧЕЛИНДБАНК» и АКБ «Челябинвестбанк» каждый является кредитором по самостоятельному кредитному договору и оба они выступают как сокредиторы (залогодержатели) в отношении одного предмета залога - спорного земельного участка, то они имеют право получить удовлетворение своих требований, обеспеченных ипотекой, из суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки, в размерах, пропорциональных размерам этих требований (статья 321 и пункт 1 статьи 334 ГК РФ). При этом их требования, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств (пункт 5 статьи 46 Закона об ипотеке). Соответственно, в зависимости от сроков исполнения обязательств, их требования для целей определения очередности их удовлетворения рассматриваются как обеспеченные предшествующей или последующей ипотекой (пункты 2 - 4 статьи 46 Закона об ипотеке)

Учитывая, что право залога на часть земельного участка, на котором находится нежилое помещение № (магазин, автомастерская, административные помещения), функционально обеспечивающей закладываемый объект возникло у Акционерного Челябинского инвестиционного банка «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» как последующая ипотека, при этом сохранялось право залога на земельный участок ОАО «Челиндбанк» как предшествующая, ипотека, имела место множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве.

ДД.ММ.ГГГГ года ОАО «Челиндбанк» дало согласие ООО «<данные изъяты>» на отчуждение ООО <данные изъяты>» недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки № О-№.

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Финансист» (покупатель) и ООО «Челинд-финанс» заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, а том числе земельный участок, площадью <данные изъяты> 00 кв.м, расположенный по адресу: г. <адрес> кадастровый №. Стоимость имущества определена <данные изъяты>.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «ФИО2<данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по возврату кредита, требования ОАО «ЧЕЛИНДБАНК» в размере основного долга <данные изъяты>. были признаны арбитражным судом обоснованными, а требование ОАО «ЧЕЛИНДБАНК» об обращении взыскания на заложенное имущество по договору №, удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № было обращено взыскание на имущество, принадлежащее ООО «Финансист», заложенное по договору залога N №/17 от ДД.ММ.ГГГГ: земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: г.<адрес> кадастровый №. Способ реализации заложенного имущества был определен как публичные торги.

В связи с тем, что торги были признаны не состоявшимися спорный земельный участок перешел в собственность ОАО «Челиндбанк».

ДД.ММ.ГГГГФИО6 был заключен кредитный договор № между АЧИБ «ЧЕЛЯБИНСВЕСТБАНК» (кредитор) и ПКФ «Илья» (заемщик) (Дело 2№, л.д. 5, т. 2), в обеспечение исполнения обязательства по указанному кредитному договору был заключен договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, залогодателем по которому выступила ПКФ «<данные изъяты>

Предметом залога было нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты>.м., расположенное по адресу: <адрес>, г. Челябинск, тракт <адрес> земельный <адрес><адрес>, кадастровый №.

В пункте 5.6. договора залога от ДД.ММ.ГГГГ было указано на наличие предшествующей ипотеки на земельный участок, площадью 21172 кв.м., расположенный по адресу: г. <адрес> 9, кадастровый №, а именно права залога ОАО «НОМОС-ФИО10» по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору залога от ДД.ММ.ГГГГ пункт 5.6 был изложен в другой редакции, из которой следует, что право предшествующей ипотеки на земельный участок, площадью 21172 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск, <адрес> кадастровый № принадлежит ОАО «Челиндбанк».

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ АКБ «Челиндбанк» выразил согласие на последующий залог ПКФ <данные изъяты>» земельного участка расположенного по адресу: г. <адрес>№

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № установлены следующие обстоятельства имеющие значение для рассматриваемого дела и не подлежащие в силу ч.ч. 2-3 СТ. 61 ГПК РФ, а именно:

ДД.ММ.ГГГГ между АЧИБ «ЧЕЛЯБИНСВЕСТБАНК» (кредитор) и ООО «<данные изъяты>» (заемщик) подписан кредитный договор N № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого кредитор обязуется предоставить заемщику кредит на при обретение недвижимости, в т.ч. нежилого помещения N 6, общей площадью <адрес>.

В п. 2.1 кредитного договора N 4 от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что кредит обеспечивается залогом недвижимости ООО «Лакшери-Авто», поручительством ФИО2, ФИО3, ООО «ФИО2 Девелопмент», ИП ФИО4.

В обеспечение обязательств по кредитному договору между ООО «<данные изъяты>» (ЗАЛОГОДАТЕЛЬ) и АЧИБ «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» (залогодержатель) подписан договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что данный договор залога является обеспечением надлежащего исполнения обязательств перед залогодержателем по кредитному договору N4 от ДД.ММ.ГГГГ. По указанному договору в залог передается нежилое здание (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: г. <адрес>, <адрес>.

Собственником предмета залога, указанного в договоре залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а именно нежилого здания (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью <адрес>, <адрес>) являлось ООО «Лакшери-Авто» с ограничением (обременением) права в виде ипотеки.

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № было обращено взыскание в пользу Акционерного Челябинского инвестиционного ФИО10 «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» (открытое акционерное общество) в лице Тракторозаводского филиала г. Челябинска, №, на заложенное, принадлежащее ООО «<данные изъяты>», ОГРН №, г. Челябинск имущество, а именно: нежилое помещение N6 (магазин, автомастерская, административные помещения), расположенное по адресу: г. Челябинск, <адрес> кадастровый №.

Начальная продажная стоимость заложенного недвижимого имущества и право аренды земельного участка была определена в размере <данные изъяты>

Ввиду не состоявшихся торгов по реализации залогового имущества нежилое помещение N 6 (магазин, автомастерская, административные помещения), расположенное по адресу: г. <адрес>, кадастровый №, оно было обращено в собственность ОАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК».

Полагают, что условия оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ противоречат абзацу четвертому П. 4 ст. 35 ЗК РФ, правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в П. 11 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее _ постановление Пленума №), согласно которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения. В данном случае на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ проданный земельный участок принадлежал АКБ «Челиндбанк», при этом сохранял ось обременение ипотекой данного земельного участка Акционерного Челябинского инвестиционного банка «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» (п.l.4. договора от ДД.ММ.ГГГГ), и часть нежилых зданий, расположенных на нем, находилась в ипотеке АКБ «Челиндбанк», а ранее находилась в собственности АКБ «Челиндбанк».

В рассматриваемом случае путем буквального толкования п. 1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ можно сделать вывод о том, что воля сторон сделки была направлена именно на отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений и сооружений, а не земельного участка, свободного от строений и сооружений.

При таких обстоятельствах и с учетом имеющихся в материалах дела № кадастрового паспорта спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ и кадастрового плана того же земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок не является неделимым и он может быть разделен на часть, занимаемую в частности нежилым нежилое помещение № (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью 2141,6 кв.м., и необходимую для его эксплуатации, и часть, свободную от строений и сооружений (или занятую другими строениями и сооружениями). Указанные кадастровые документы прямо содержат учетные номера частей: административное здание - учетный номер части № занимаемая площадь <данные изъяты> паспорт от ДД.ММ.ГГГГ) и учетный номер части земельного участка № (кадастровый план от ДД.ММ.ГГГГ)

Договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным в части отчуждения части земельного участка, занимаемой нежилым нежилое помещение № (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью <данные изъяты> кв.м и необходимой для его эксплуатации, поскольку совершенная сделка была бы совершена без указанной части при условии разделения в установленном порядке проданного земельного участка на несколько самостоятельных земельных участков.

Подпунктом 5 по. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Абзацем четвертым п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

После заключения и исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорный земельный участок, было зарегистрировано в ЕГРП за ответчиком ООО «ПРОМАРЕНДА», что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>.

Соистцы, заявляя о недействительности в силу ничтожности договора от ДД.ММ.ГГГГ и о возникновении у них права собственности на спорный земельный участок, просят признать за ними право общей долевой собственности не на весь проданный по недействительной сделке земельный участок, а лишь на ту его часть, которая занята принадлежащим им нежилого помещения и необходима для его эксплуатации. Причитающуюся им часть земельного участка в натуре истцы просят их определить.

Истцы Иванов Д.В., Плетнев А.М., представитель ФИО21 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ОАО «Челябинвестбанк» - ФИО13 исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать, поддержала письменный отзыв.

Представители ОАО АКБ «Челиндбанк», ООО «Финансист», УФСГРК в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Промаренда» - ФИО14, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица ФИО20 и ФИО9 – ФИО15 в судебном заседании исковые требования не поддержала, считает, что требования удовлетворению не подлежат.

Выслушав представителя ответчика ФИО14, представителей третьих лиц ФИО15, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО5 на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО6, заключенного с Акционерным Челябинским Инвестиционным ФИО10 «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» (ОАО), являются собственниками нежилого помещения № (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью <данные изъяты>м. (кадастровый №, расположенное по адресу: г. <адрес>, <адрес> (далее «нежилое помещение №) (том 4 л.д. 1 оборот – 3, том 2 л.д. 131 оборот-133).

Собственником земельного участка (кадастровый №) с назначением земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий производственной базы площадью 21 172 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, <адрес> является ООО «Промаренда» на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО6.

Из кадастрового дела, представленного из ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области (том 2 л.д. 141) Следует, что на основании постановления Главы г. Челябинска ДД.ММ.ГГГГ ЗАО ПКФ <данные изъяты> предоставлен земельный участок, из земель поселений (производственная зона), площадью <данные изъяты> га в аренду на 20 лет для эксплуатации нежилых зданий производственной базы по Свердловскому тракту, 9 в Курчатовском районе г. Челябинска (том 2 л.д. 149).

На основании решения Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГФИО6 (том 2 л.д. 163-173) установлена кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер №, площадью 21 172 кв.м., находящегося по адресу: г. Челябинск, <адрес> равной его рыночной стоимости <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГФИО6 между КУИЗО и ПКФ <данные изъяты>» заключен договор УЗ №-Д-№ земли г. Челябинска (том 2 л.д. 150-156).

ДД.ММ.ГГГГ АЧИБ «Челябинвестбанк» дал согласие ЗАО «ПКФ Илья» на отчуждение залогодателем, в том числе путем внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного общества ООО «Инвест - Недвижимость» земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: г. <адрес> кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Инвест - Недвижимость» ( залогодатель) и АЧИБ «Челябинвестбан» (ОАО) ( залогодержатель) был заключен договор залога в обеспечение Исполнения обязательств ООО «<данные изъяты>» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашениям к нему, по которому в залог передан земельный участок (земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий производственной базы) общей площадью 21 172 кв.м., находящийся по адресу: г. <адрес><адрес> (без залога возведенных на этом участке зданий и сооружений залогодателя).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ АЧИБ «Челябинвестбанк» (ЗАО) дал согласие ООО «Челинд - финанс» на переход права собственности от OOO «Челинд - финанс» к ООО «Финансист» с сохранением в пользу ОАО « Челябинвестбанк» залога.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГФИО6 удовлетворены исковые требования ОАО «Челиндбанк» и обращено взыскание на принадлежащий ООО «Финансист» земельный участок общей площадью 21 172 кв.м., находящийся по адресу: г. <адрес>, кадастровый № (74:№ заложенный по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ., способом реализации определены торги.

В связи с тем, что торги по продаже вышеуказанного земельного участка были признаны несостоявшимися ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГr., судебный пристав-исполнитель на основании согласия взыскателя передал ОАО «Челиндбанк» ДД.ММ.ГГГГ нереализованное на торгах имущество земельный участок общей площадью 21 172 кв.м., находящийся по адресу: г. <адрес>, кадастровый № (74:№)

АЧИБ «Челябинвестбанк» (ОАО) ДД.ММ.ГГГГ. обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации прекращения ограничения (обременения) - ипотеки в силу закона в отношении земельного участка общей площадью 21 172 кв.м., находящегося по адресу: г. <адрес> кадастровый №. (74№

ДД.ММ.ГГГГ. АКБ «Челиндбанк» (ОАО) продал ООО «Промаренда» земельный участок общей площадью 21 172 кв.м., находящийся по адресу:г. <адрес> кадастровый №.

В соответствии с заключением эксперта «ООО Судебная экспертиза и оценка» от ДД.ММ.ГГГГФИО6 земельный участок с кадастровым номером 74:№, расположенный по адресу г. <адрес> общей площадью 21 171 кв.м. является делимым (том 4 л.д. 14-80).

Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: г. Челябинск, <адрес> нежилые помещения: №, площадью <данные изъяты>6 кв.м., инвентарный № кадастровый или условный №, принадлежащее на праве общей долевой собственности Иванову Д.В., Плетневу А.М.; № (гараж) инвентарный № кадастровый или условный № площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащей ФИО16, нежилое помещение (ремонтно-гаражный блок) площадью 415,8 кв.м. кадастровый или условный №, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО20, ФИО9, нежилое помещение № (мастерская) площадью 1902 кв.м, инвентарный № кадастровый или условный №, принадлежащее на праве собственности ООО «Финансист» с обременением права в виде аренды сроком на 72 месяца в пользу ООО «Промаренда» и ипотеки в пользу АКБ «Челиндбанк» (ОАО): места общего пользования площадью 45,9 кв.м. инвентарный № кадастровый или условный №, принадлежащие на праве общей собственности ФИО20, ФИО9, места общего пользования площадью 147 кв.м. инвентарный № кадастровый или условный №, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО20, ООО «Промаренда»; нежилое здание (гараж-склад цемента) площадью <данные изъяты>.м., инвентарный № литер В, кадастровый или условный №, принадлежащее на праве собственности ЗАО ПКФ «Илья»;, нежилое помещение № (административный корпус (офис) площадью 152,9 кв.м. принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО20 и ФИО17

Согласно выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, назначение – земельного участка с кадастровым номером №, назначение земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий производственной базы площадью <данные изъяты>.м., местоположением г. Челябинск, <адрес>ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ЗАО ПКФ «Илья», ДД.ММ.ГГГГ – переход права к ООО «Инвест - Недвижимость», ДД.ММ.ГГГГ – переход права к ООО «Челинд - Финанс», ДД.ММ.ГГГГ переход права к ООО «Финансист», ДД.ММ.ГГГГ к ОАО АКБ «Челиндбанк», ДД.ММ.ГГГГ к ООО «Промаренда».

ЗАО ПКФ «Илья» на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом).

Из дела правоустанавливающих документов, представленного управлением Росреестра по Челябинской области, в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № расположенного по адресу: г. Челябинск, <адрес> усматривается следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между КУиЗО и ЗАО «Илья» был заключен договор купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно п.10 указанного договора приобретение права собственности на нежилое помещение не влечет права собственности на земельный участок. Покупатель имеет право аренды земельного участка, на котором находится нежилое помещение (том 1 л.д. 107 оборот – 109, том 2 л.д. 227 оборот -228).

ДД.ММ.ГГГГ года КУИЗО г. Челябинска разрешил ЗАО «ПКФ «Илья» выкуп нежилых помещений являющихся объектами муниципальной собственность, на основании реестра муниципальной собственности нежилые помещения административного корпуса общей площадью <данные изъяты> в праве собственности на места общего пользования площадью 147,9 кв.м., площадь 3 этажа 814,9 кв.м., ремонтно-гаражный блок площадью <данные изъяты>.м. (том 1 л.д. 144).

Право на нежилое помещение № по адресу: <адрес> у ЗАО ПКФ «<данные изъяты>» на основании решения КУИЗО № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 144) и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 145-146).

Решением от ДД.ММ.ГГГГ№ КУИЗО разрешил ЗАО ПКФ «Илья» выкуп нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной собственности, на основании реестра муниципальной собственности, общей площадью <адрес> взятого в аренду ЗАО ПКФ «<данные изъяты> (том 1 л.д. 139 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ года между АЧИБ «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» (ОАО) и ООО Автомобильная <данные изъяты>» заключен кредитный договор № на условиях обеспеченности, возвратности, платности и срочности. Обеспечением кредита является залог нежилого помещения № (магазин, автомастерская, административные помещения), общей площадью <данные изъяты> (том 1 л.д. 164 оборот - 167).

Между ЗАО ПКФ «<данные изъяты>» и АЧИБ «Челябинвестбанк» (ОАО) заключен договор залога нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ: нежилое помещение № (магазин, автомастерская, административные помещения), общей площадью <данные изъяты>6 кв.м. (том 1 л.д. 162 оборот – 164, том 3 л.д. 35-37).

ДД.ММ.ГГГГ года между ЗАО ПКФ «<данные изъяты> и АЧИБ «Челябинвестбанк» (ОАО) заключен кредитный договор № и в качестве обеспечения был заключен договор залога нежилого помещения № (магазин, <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ года также между ООО Автомобильная компания «<данные изъяты>» и АЧИБ «Челябинвестбанк» (ОАО) был заключен кредитный договор и договор залога нежилого помещения № (магазин, автомастерская, административные помещения), общей площадью <данные изъяты> кв.м. (том 2 л.д. 33 оборот – 36, том 3 л.д. 148 оборот – 151, том 3 л.д. 156 оборот – л.д. 160).

По договору купли – продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ года ЗАО ПКФ <данные изъяты>» с согласия ОАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» продал ООО <данные изъяты>» двухэтажное нежилое помещение № площадью 2141,6 кв.м. (кадастровый (или условный) № (том 2 л.д. 59-61, том 3 л.д. 174-177).

ДД.ММ.ГГГГ года АЧИБ «Челябинвестбанк» на основании кредитного договора № ООО «Лакшери – Авто» был предоставлен кредит и в обеспечение исполнения обязательств данного договора, а также дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГФИО6. ДД.ММ.ГГГГФИО6 между и АЧИБ «Челябинвестбанк» был заключен договор залога недвижимого имущества – нежилого помещения № (магазин, автомастерская, административные помещения (том 2 л.д. 70 оборот – 77, том 3 л.д. 185 оборот – л.д. 192).

На основании постановления судебного пристава – исполнителя Курчатовского района РОСП г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ. был снят запрет на отчуждение и иные регистрационные действия, в том числе, на нежилое помещение № (том 2 л.д. 103, том 3 л.д. 222-223), ДД.ММ.ГГГГ. было возбуждено исполнительное производство в отношении ООО <данные изъяты>» (том 2 л.д. 107 оборот -108, том 3 л.д. 227,228), взыскателю ОАО «Челябинвестбанк» было предложено нереализованное имущество ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 108 оборот, том 3 л.д. 228 оборот), ДД.ММ.ГГГГ года судебным приставом – исполнителем МСОП по ОВИП УФССП России по Челябинской области на основании постановления была снижена цена имущества, переданного в специализированную организацию на реализацию на 15 % (том 2 л.д. 109, том 3 л.д. 229).

На основании протоколов о результатах несостоявшегося аукциона по продаже арестованного имущества, в том числе от ДД.ММ.ГГГГФИО6 (том 2 л.д. 109 оборот), от ДД.ММ.ГГГГФИО6 (том 2 л.д. 122) и постановления судебного пристава исполнителя ДД.ММ.ГГГГ года, акта передачи нереализованного имущества должника, заявления о передаче (том 2 л.д. 122 оборот, том 3 л.д. 229 оборот, л.д. 230), нежилое помещение № (магазин, автомастерская административные помещения г. Челябинск (том 2 л.д. 109 оборот, 110), расположенное по адресу: г. Челябинск, <адрес> ОАО «Челябинвестбанк».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГФИО6, оставленным без изменения определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГФИО6, в пользу АЧИБ «Челябинвестбанк» было обращено взыскание на нежилое помещение № (магазин, автомастерская, административные помещения), расположенное по адресу: г. <адрес> (том 2 л.д. 115 оборот – 121, том 3 л.д. 235 оборот – л.д. 241).

Согласно п.5 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции на момент выкупа земельного участка ЗАО «ПКФ «Илья») граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции на момент выкупа земельного участка ЗАО «ПКФ «Илья») граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений

Таким образом, судом установлено, что ЗАО ПКФ « <данные изъяты>» приобрело право собственности путем выкупа у комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на нежилые здания по адресу: г. Челябинск <адрес> не одновременно, а в разное время на нежилые помещения, находящиеся в разных нежилых зданиях по адресу; г.Челябинск <адрес>

Нежилое помещение № приобретено в собственность ЗАО ПКФ «<данные изъяты>» до принятия ЗК РФ, на момент приобретения в собственность указанных помещений земельный участок, на котором расположено здание, в котором находятся данные помещения, в собственности ЗАО ПКФ «Илья» не находился.

Согласно положениям Земельного кодекса РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п.1 ст. 35 ЗК РФ).

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п.п. l п.4 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок) занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право. пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который введен в действие Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ с ДД.ММ.ГГГГ, отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены эти объекты.

Согласно ч. 26 ст. 34 указанного закона собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им строения, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ.

На момент выкупа земельного участка с кадастровым номером № по адресу: г. Челябинск, <адрес>, ЗАО ПКФ «Илья» имело в собственности нежилые помещения, в том числе нежилое помещение №, находящийся на указанном земельном участке.

ЗАО ПКФ «Илья» внесло земельный участок с кадастровым номером 74:№ в уставный капитал ООО «Инвест - Недвижимость» ДД.ММ.ГГГГ.

Из разъяснений, данных в п. 11 Постановления Пленума ВА РФ о ДД.ММ.ГГГГ№ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном. участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объекте недвижимости.

Вместе с тем, как следует из пояснений представителя ООО «ПРОМАРЕНДА» и третьих лиц ФИО20 и ФИО18 правом на помещение № помимо истцов еще и ФИО20 и ФИО22, а также ООО «ПРОМАРЕНДА».

Таким образом, поскольку суду не представлено доказательств свидетельствующих о том, что на момент передачи земельного участка уставный капитал в ООО «Инвест - Недвижимость» в соответствии с пп. 1 п. ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации нежилое помещение №) могло быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка также того, что ОАО «Челиндбанк» и ООО «Промаренда» являются недобросовестными приобретателями, то оснований для признания недействительной сделки – договора купли – продажи недвижимого имущества от 14.10.2014г., заключенного между АКБ «Челиндбанком» ООО «ПРОМАРЕНДА», не иметься.

Руководствуясь ст.ст.12, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Иванова Д.В., Плетнева А.М. к ООО «Промаренда», ОАО АКБ «Челиндбанк», ОАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» о признании сделки с земельным участком недействительной, признании права общей долевой собственности на земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий: п<данные изъяты>

<данные изъяты>