Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Михалина Дмитрия Николаевича к садоводческому товариществу собственников недвижимости «Солнечная поляна» о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, по встречному иску садоводческого товарищества собственником недвижимости «Солнечная поляна» к Михалину Дмитрию Николаевичу о признании договоров аренды недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Михалин Д.Н. обратился в суд с иском к садоводческому товариществу собственников недвижимости «Солнечная поляна» (далее по тексту СТСН «Солнечная поляна») о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков в размере 275000 рублей, неустойки в размере 5318 рублей 76 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6003 рублей 19 копеек.

В обоснование иска указано, что 13 мая 2019 года между Михалиным Д.Н. (далее - арендодатель) и ДТСН «Солнечная поляна» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>№-го кормового севооборота, с целью использования его в качестве дороги. Срок аренды предусмотрен с 13 мая 2019 года по 31 декабря 2019 года, размер арендной платы составляет 10000 рублей в месяц со сроком уплаты 13 числа каждого месяца. 6 июня 2019 года между Михалиным Д.Н. (далее - арендодатель) и ДТСН «Солнечная поляна» (далее – арендатор) заключен договор в отношении земельного участка с КН № площадью 17 155 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>№-го кормового севооборота, с уплатой аренды в размере 15000 рублей в месяц с уплатой не позднее 09 числа каждого месяца. Земельный участок передан в аренду на период с 06 июня 2019 года по 31 декабря 2019 года. С июня 2020 года ответчик не исполняет обязанность по внесению арендных платежей по заключенным договорам аренды, в связи с чем образовалась задолженность и ответчик незаконно пользуется денежными средствами.

СТСН «Солнечная поляна» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Михалину Д.Н. о признании договора аренды земельного участка от 13 мая 2019 года и договора аренды земельного участка от 06 июня 2019 года недействительными.

В обоснование встречных исковых требований указано, что договоры аренды были заключены без созыва общего собрания членов садоводческого товарищества и собственников земельных участков. Общая сумма арендной платы по договорам аренды составляет 300000 рублей, которая для членов и собственников земельных участков в СТСН «Солнечная поляна» является существенной и обременительной, соответственно договоры аренды заключенные на эту сумму считаются крупной сделкой и подлежали одобрению общим собранием. Однако, данные сделки не выносились на обсуждение общего собрания членов СТСН «Солнечная поляна», в связи с чем являются недействительными.

В судебном заседании истец и ответчик по встречному иску Михалин Д.Н. настаивал на удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и неустойки, в удовлетворении требований о признании договоров аренды недействительными просил отказать, так как договор был заключен уполномоченным лицом и члены СТСН «Солнечная поляна» фактически пользуются арендованными земельными участками, так используют их для подъездных путей, для освещения проездов и участков, для слива сточных канализационных вод.

Представитель ответчика и истца по встречному иску СТСН «Солнечная поляна» Штрекер Н.В., действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования истца Михалина Д.Н. не признала по доводам встречного искового заявления, на удовлетворении встречного иска настаивала.

Третье лицо Цупрунов В.Н. в судебном заседании пояснил, что им были приобретены на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения, размежеваны примерно на сто участков, после чего указанные участки были проданы физическим лицам и организованно СТСН «Солнечная поляна». Два спорных участка были отсыпаны гравием и переданы в аренду для использования в качестве подъездных путей между земельными участками садоводов, что подтверждается публичной картой и проектом землеустроительных работ.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Михалина Д.Н. и встречные исковые требования СТСН «Солнечная поляна» удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, Михалин Д.Н. является собственником земельных участков: земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>-го кормового севооборота и земельного участка с КН № площадью 17 155 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> 2-го кормового севооборота, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 9-11, 12-13).

Согласно описанию местоположения земельного участка, содержащегося в выписке из Единого государственного реестра недвижимости границы вышеуказанных земельных участков состоит из двух контуров.

Согласно проекта планировки территории СТСН «Солнечная поляна», а также выкопировки из публичной карты земельные участки Михалина Д.Н. находятся между земельными участками членов садоводческого товарищества и собственников земельных участков СТСН «Солнечная поляна», то есть указанные земельные участки фактически находятся в границах СТСН «Солнечная поляна».

СТСН «Солнечная поляна» зарегистрировано в качестве юридического лица 22 июля 2020 года (л.д. 39-62).

13 мая 2019 года между Михалиным Д.Н. (далее - арендодатель) и ДТСН «Солнечная поляна» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка с КН 74:02:0811001:1535, расположенного по адресу: <адрес>№-го кормового севооборота, с целью использования его в качестве дороги (л.д. 14-16).

Срок действия договора с 13 мая 2019 года по 31 декабря 2019 года (п. 2.1 договора).

Согласно п. 3.1. арендная плата за земельный участок складывается из ежемесячной арендной платы в размере 10000 рублей в месяц, затрат арендодателя на строительные работы дороги и приходящихся на них прочих капитальных затрат, затраты по проектированию и проведению электромонтажных работ.

Срок уплаты арендных платежей не позднее 13 числа каждого месяца.

Согласно п. 2.1 договора аренды от 13 мая 2019 года если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока аренды, при отсутствии со стороны арендодателя, договор считается возобновляемым на тех же условиях на неопределенный срок. Идентичное условие содержится в договоре аренды от 06 июня 2019 года.

6 июня 2019 года между Михалиным Д.Н. (далее - арендодатель) и ДТСН «Солнечная поляна» (далее – арендатор) заключен договор в отношении земельного участка с КН № площадью 17 155 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>№-го кормового севооборота, с уплатой аренды в размере 15000 рублей в месяц с уплатой не позднее 09 числа каждого месяца. Земельный участок передан в аренду на период с 06 июня 2019 года по 31 декабря 2019 года (л.д. 18-19).

Между арендодателем и арендатором подписан акт приема-передачи земельных участков от 06 июня 2019 года и 13 мая 2019 года (л.д. 17, 20).

Исходя из буквального содержания п. 1.2 договоров аренды СТСН «Солнечная поляна» приняла земельные участки для использования его в качестве дороги, а также пояснений третьего лица Цупрунова В.Н., суд приходит к выводу что спорные земельные участки используется в качестве проезда членов садоводческого товарищества к своим земельным участкам.

В судебном заседании представитель СТСН «Солнечная поляна» Штрекер Н.В. поясняла, что арендованные земельные участки находятся в границах земельного участка садоводческого товарищества, ссылаясь на проект документации по планировке территории, но вместе с тем, указывала, что земли категории земель сельскохозяйственного оборота не могут быть использованы в качестве дороги.

Суд к пояснениям представителя Штрекер Н.В. относится критически, поскольку доказательств обратного, что арендованные земельные участки не используются членами СНТ в качестве проходов, проездов, суду не представлено. Доказательств того, что в границах территории садоводческого товарищества к земельным участков членов товарищества организованы иные проходы и подъездные пути к земельным участкам членов товарищества и собственников земельных участков к СТСН «Солнечная поляна» в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлены.

Так, в судебном заседании установлено, что арендуемые земельные участки фактически используются для прохода, проезда к земельным участкам СТСН «Солнечная поляна», иной доступ к участкам не организован, в связи с чем суд приходит к выводу, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:02:0811001:1537, 74:02:0811001:1535 являются землями общего пользования.

Согласно п. 1.1. Устава СТСН «Солнечная поляна» является добровольным объединением граждан, созданном для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжением имущества общего пользования, а также для создания благоприятных условий для ведения садоводства (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства, обеспечение пожарной безопасности территории садоводства и иные условия), содействия во взаимодействии между собой и с третьими лицами, в том числе с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также защиты их прав и законных интересов.

Основными целями и задачами СТСН является совместное владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение имуществом (вещами), в силу закона находящимся в общей собственности или в общем пользовании членов товарищества; организация и осуществление деятельности по реконструкции, содержанию, ремонту, эксплуатации общего имущества членов товарищества.

На основании статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон N 66-ФЗ) садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Данной статьей также определено, что имущество общего пользования - имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующего с 1 января 2019 года, имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по текст Закона № 217-ФЗ ) - предусмотрено, что земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.

Согласно материалам дела, из конфигурации земельного участка с кадастровым номером №, № следует, что данный участок представляет собой дороги (проезды) посредством которых обеспечивается доступ к иным земельным участкам, находящимся в собственности членов СТСН, и расположенным на них строениям, что подтверждается сторонами.

В соответствии с п. 2.1 статьи 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом

В силу абз. 5 п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, указанный в абзаце втором настоящего пункта, относится к имуществу общего пользования, указанный земельный участок до 1 марта 2022 года предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.

В соответствии с ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.

Из содержания ч. 16 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ следует, что право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.

Согласно пункту 5 статьи 24 Закона № 217-ФЗ правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.

По смыслу указанных выше норм Законов № 66-ФЗ и 217-ФЗ земельные участки общего пользования всегда находятся в пределах территории соответствующей некоммерческой организации, не могут использоваться отдельным образом и в целях, отличных от приведенных выше, неразрывно связаны с участками, принадлежащими гражданам - членам СТСН, обременены законодательно установленным правом использования этих граждан.

Также по смыслу пункта 2.1 статьи 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 5 пункта 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», части 4 статьи 24 Федерального закона от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельный участок общего назначения в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе не может находиться в единоличной собственности одного лица, так как является общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.

Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами №, № используется членами СТСН «Солнечная поляна» в качестве проезда, прохода к земельным участкам, принадлежащим на праве собственности членам товарищества, а правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории СТСН вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы, то оснований для взыскания платы за пользование таким земельным участком не имеется.

Таким образом, взимание арендной платы с СТСН «Солненчая поляна» за пользование членами товарищества земельным участком истца, предназначенным для проезда и прохода к своим земельным участкам, свидетельствует о взыскании платы за проезд и проход с правообладателей земельных участков садоводческого товарищества, что противоречит пункту 5 статьи 24 Закона № 217-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Михалина Д.Н. о взыскании задолженности по арендным платежам, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы, процентов отказано, соответственно в силу ст. 98 ГПК РФ исковые требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6003 рубля 19 копеек надлежит отказать.

Разрешая встречные требования о признании договора аренды от 13 мая 2019 года и 06 июня 2019 года недействительными в виду отсутствия одобрения членов садоводческого товарищества и собственниками земельных участков как крупной сделки суд приходит к следующему.

Согласно п. 8.3.5 Устава СТСН «Солнечная поляна» председатель товарищества действует без доверенности от имении товарищества, в том числе: председательствует на заседаниях правления товарищества; заключает сделки, открывает и закрывает банковские счета, совершает иные операции по банковским счетам, в том числе на основании решений общего собрания членов товарищества и правления товарищества, в случаях, если принятие решений о совершении таких действий относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества или правления товарищества. Председатель товарищества действует до даты избрания нового председателя.

Согласно протоколу внеочередного собрания членов ДСНТ «Солнечная поляна» № от 15 февраля 2017 года председателем правления избран Цупрунов В.Н. (л.д. 124). Цупрунов В.Н. переизбран на должность председателя правления на 2019-2020 год, что подтверждается протоколом очередного общего собрания членов дачного товарищества собственников недвижимости № от 08 июня 2019 года (л.д.135-140).

Как следует из материалов дела, договора аренды земельных участков были заключены между Михалиным Д.Н. и СТСН «Солнечная поляна» соответственно 13 мая 2019 года и 06 июня 2019 года, то есть в период осуществления Цупруновым В.Н. функции единоличного исполнительного органа.

К компетенции общего собрания членов товарищества отнесено: изменение устава товарищества, избрание и прекращение полномочий органов управления товарищества, принятие решение о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, и о порядке его использования; принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которого расположена территория садоводства; прием и исключение граждан из числа членов товарищества; определение размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, размере и срока внесения платы, вносимой лицами, ведущими садоводство без участия в товариществе; сделки, связанные с отчуждением имущества общего пользования товарищества, а также передачей такого имущества в пользование третьих лиц, передача имущества общего пользования в залог, получение займов и кредитов, выдача поручительств и иных обеспечительные сделки.

Таким образом, в Уставе СТСН «Солнечная поляна» не предусмотрено понятие крупных сделок и требование об их одобрении, кроме того, понятие крупных сделок для садоводческих товариществ, законом также не установлено. Согласно уставу заключение договоров аренды от имени садоводческого товарищества не требуется принятия одобрения общего собрания или правления СТСН, а значит председатель товарищества самостоятельно вправе был заключить спорные договоры.

Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит норм, запрещающих заключение председателем правления товарищества договоров аренды без согласия на то общего собрания членов товарищества, а также положения части 1 статьи 173 Гражданского кодекса РФ о том, что наличие такого запрета не может служить основанием признания заключенного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ч.1 ст. 173.1. Гражданского кодекса РФ, поскольку Устав садоводческого некоммерческого товарищества не относится к закону, то есть нормативному правовому акту, принимаемому представительным (законодательным) органом государственной власти РФ.

Исходя из толкования положений части 1 статьи 174 Гражданского кодекса РФ при оспаривании сделки по основанию, предусмотренному в данной норме закона истцу надлежит доказать, что при заключении договора другая сторона сделки знала или должна была знать о наличии таких ограничений, а также то, что сделка совершена не вследствие обычной хозяйственной деятельности. Вместе с тем, доказательств в подтверждение данных обстоятельств стороной истца не представлено. Кроме того, договоры аренды от 13 мая 2019 года и 06 июня 2019 года были заключены при осуществлении обычной хозяйственной деятельности, в связи с электрофикацией территории. При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных действующим законодательством РФ, для признания оспариваемых СТСН «Солнечная поляна» договоров аренды от 13 мая 2019 года и 06 июня 2019 года недействительными.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Михалина Дмитрия Николаевича к Садоводческому товариществу собственников недвижимости «Солнечная поляна» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 275000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5318 рублей 76 копеек, расходов по оплате государственной пошлины в размере 6003 рублей 19 копеек, отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Садоводческого товарищества собственников недвижимости «Солнечная поляна» к Михалину Дмитрию Николаевичу о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10427 кв.м. от 13 мая 2019 года, договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17155 кв.м. от 06 июня 2019 года, недействительными, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Курчатовский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий п/п Н.А. Шовкун

Мотивированное решении изготовлено 09 сентября 2021 года.

Копия верна. Судья

Подлинник решения находится в деле № 2-3509/2021. Решение не вступило в законную силу 13 сентября 2021 года

Судья

Секретарь