Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3510/2021 по иску ООО «Корпорация акционерной компании «Электросевкавмонтаж» к Храмову Р.А., Калиеву С.С., Лосунову А.В., Сидорову А.В., Майорову Д.В., Дмитриенко Д.В., Дюльдину С.В., Зайцеву Ю.В., Кутуеву Д.Л., Скирда Т.А., Трушкину И.Н., Кузнецовой О.А., Ремизову О.И., Игнатенко А.Н., Липатову А.В., Симакову М.А., Астапову А.А., Новоселову А.В., Окшину А.А., Карманову С.В., Забусову О.А., Павлову А.Н., Захарову С.В., Падалка В.Ю., Мясникьяну С.А., Костык А.Н., Швец Н.А., Соколову А.А., Кучерову Ф.А., Палий Н.И., третьи лица Администрация г. Волгодонска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «МГС-Сервис» о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Корпорация АК «ЭСКМ» обратилась в суд с иском, указав, что 28.06.2012 заключило договор № КМ -1-20Ц/2Д о долевом участии в строительстве двух пятиэтажных односекционных жилых домов - пятиэтажные жилые дома № 1, 2 по <адрес> (запись государственной регистрации от 24.08.2012 № 61-61-09/069/2012-58) с ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» (ОГРН №, ИНН №). Согласно п. 3.5. договора передаче истцу подлежали нежилые помещения №№ 1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20 общей площадью 321,38 кв.м. в цокольном этаже. 08.02.2013 застройщиком получено разрешение № «RU 61303000» «007» от 08.02.2013 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: <адрес>. Застройка участка площадью 0,8626 га 5-этажными жилыми домами (3-ж/д): пятиэтажные жилые дома № 1, 2, 3 - 90 квартир - общей площадью 6722,7 кв.м, в том числе площадь квартир 5164,86 кв.м, строительный объем 27435,69 куб.м, в том числе подземная часть - 4631,7 куб.м, расположенного по <адрес> (корпуса № 1,2,3).

15.02.2013 по акту приема-передачи нежилых помещений истец принял от застройщика нежилые помещения №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,12,13,14,15,16,19, находящиеся по <адрес> (строительный <адрес> нежилые помещения №№ 1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20), общей площадью 320,5 кв.м., этаж - цокольный. Право собственности на нежилые помещения не зарегистрировано. 20.09.2016 истец сдал документы на государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения, однако был вынужден оказаться от регистрации, поскольку в разрешении на ввод отсутствовал цокольный этаж, а в случае добровольного отказа от государственной регистрации права собственности госпошлина подлежит возврату заявителю в размере 50%.

Истцу было рекомендовано реконструировать технический этаж в цокольный. В 2019г. по заказу истца была разработана проектная документация: Реконструкция технического подполья в цокольный этаж в жилом доме по <адрес>.

16.08.2019 аккредитованной организацией ООО «АРГО» (ИНН №, ОГРН №), выдано положительное заключение экспертизы 61-2-1-2-021453-2019 (п. 2 ч. 3.3 ст. 49 ГК РФ).

Истец неоднократно обращался в Администрацию г. Волгодонска - Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию. 05.10.2020 из Комитета по градостроительству и архитектуре получен очередной отказ в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) по тем основаниям, что Градостроительный Кодекс Российской Федерации не предусматривает реконструкцию этажа или отдельных помещений, в связи с этим необходимо представить проектную документацию на реконструкцию всего здания в целом. В случае, если реконструкция здания не связана с образованием нового здания, но влечет за собой создание новых помещений в таком здании, то постановка на государственный кадастровый учет таких помещений возможна только после государственного кадастрового учета изменений здания.

Однако здание введено в эксплуатацию со спорными нежилыми помещениями в существующем виде еще 08.02.2013, на кадастровый учет нежилые помещения поставлены 08.05.2014. Фактически реконструкция здания не производилась. Изначально в ходе строительства многоквартирного дома нежилые помещения I и II были созданы застройщиком вместо помещений №№ 1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20 самовольно. В дальнейшем был получен технический паспорт, в котором учтены нежилые помещения I и II, а не №№1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20. У истца и застройщика взаимные претензии по данному факту отсутствуют. Кроме нежилых помещений истцу принадлежали все квартиры по <адрес>. В настоящее время все квартиры проданы. При покупке квартир, покупателями подписаны уведомления о том, что чердачные помещения и подвальные нежилые помещения находятся в собственности у истца. Т.е. спорные нежилые помещения не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не принадлежат им на праве общей долевой собственности. В спорных нежилых помещениях отсутствуют инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения, они имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, и не являются техническими вспомогательными помещениями. Следовательно, сам по себе факт расположения спорных помещений на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как цокольный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома и не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за истцом. Кроме того, спорные нежилые помещения не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи истцу от застройщика. Возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на нежилые помещения в строящемся доме связано с выполнением участником долевого строительства возложенных на него обязательств по договору, т.е. оплатить цену договора и принять объекты долевого строительства. Оплата объектов долевого строительства по договору произведена истцом в полном объеме. Спорное недвижимое имущество построено, введено в эксплуатацию и принято истцом у застройщика по акту приема-передачи.

В иске истец просил признать за обществом право собственности на помещение I кадастровый № и помещение II кадастровый №, расположенные по <адрес>.

В судебное заседание 20.12.2021 представитель истца адвокат Петрашис А.С., действующая на основании ордера, не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчики Соколов А.А., Новоселов А.В., Зайцев Ю.В., Лосунов А.В., Окшин А.А., Дюльдин С.В., Кузнецова О.А., Скирда Т.А. в судебное заседание 20.12.2021 не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, ранее в ходе рассмотрения дела представили заявления о признании исковых требований.

Ответчики Храмов Р.А., Калиев С.С., Сидоров А.В., Майоров Д.В., Дмитренко Д.В., Кутуев Д.Л., Трушкин И.Н., Ремизов О.И., Игнатенко А.Н., Липатов А.В., Симаков М.А., Астапов А.А., Карманов С.В., Забусов О.А., Павлов А.Н.,, Захаров С.В., Падалка В.Ю., Мясникьян С.А., Костык А.Н., Швец Н.А., Кучеров Ф.А., Палин Н.И. не явились, в адрес суда возвращены конверты с отметкой почты «истек срок хранения».

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, признав их неявку неуважительной в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Администрации г. Волгодонска в судебное заседание 20.12.2021 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, вынести решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание 20.12.2021 не явился, представил выписку из ЕГРН о правах на здание по <адрес>.

Представитель третьего лицо ООО «МГС-сервис» в судебное заседание 20.12.2021 не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил отзыв по существу заявленных требований, не возражал против удовлетворения иска.

Изучив доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 28.06.2012 ООО «Корпорация АК «ЭСКМ» заключило с ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» договор № КМ -1-20Ц/2Д о долевом участии в строительстве двух пятиэтажных односекционных жилых домов - пятиэтажные жилые дома № 1, 2 по <адрес>.

В соответствии с п. 3.5. договора передаче ООО «Корпорация АК «ЭСКМ» подлежали нежилые помещения №№ 1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20 общей площадью 321,38 кв.м. в цокольном этаже.

08.02.2013 ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» получено разрешение № «RU 61303000» «007» от 08.02.2013 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: <адрес>. Застройка участка площадью 0,8626 га 5-этажными жилыми домами (3-ж/д): пятиэтажные жилые дома № 1, 2, 3 - 90 квартир - общей площадью 6722,7 кв.м, в том числе площадь квартир 5164,86 кв.м, строительный объем 27435,69 куб.м, в том числе подземная часть - 4631,7 куб.м, расположенного по <адрес> (корпуса № 1,2,3).

15.02.2013 по акту приема-передачи нежилых помещений ООО «Корпорация АК «ЭСКМ» приняло от ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» нежилые помещения №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,12,13,14,15,16,19, находящиеся по <адрес> (строительный <адрес>), общей площадью 320,5 кв.м., этаж - цокольный.).

20.09.2016 ООО «Корпорация АК «ЭСКМ» подало документы на государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения, однако было вынуждено оказаться от регистрации, поскольку в разрешении на ввод отсутствовал цокольный этаж, поскольку обществу было рекомендовано реконструировать технический этаж в цокольный.

В 2019 по заказу ООО «Корпорация АК «ЭСКМ» была разработана проектная документация: Реконструкция технического подполья в цокольный этаж в жилом доме по <адрес>.

16.08.2019 аккредитованной организацией ООО «АРГО» выдано положительное заключение экспертизы 61-2-1-2-021453-2019.

ООО «Корпорация АК «ЭСКМ» неоднократно обращался в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию.

В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Как пояснил представитель истца в ходе судебного разбирательства, фактически реконструкция здания не производилась. Изначально в ходе строительства многоквартирного дома нежилые помещения I и II были созданы застройщиком вместо помещений №№ 1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20 самовольно. В дальнейшем был получен технический паспорт, в котором учтены нежилые помещения I и II, а не №№1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20. Кроме нежилых помещений истцу принадлежали все квартиры по <адрес>. В настоящее время все квартиры проданы. При покупке квартир, покупателями подписаны уведомления о том, что чердачные помещения и подвальные нежилые помещения находятся в собственности у истца, таким образом, спорные нежилые помещения не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не принадлежат им на праве общей долевой собственности.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Письмом от 05.10.2020 Комитета по градостроительству и архитектуре отказано в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) по следующим основаниям: «Градостроительный Кодекс Российской Федерации не предусматривает реконструкцию этажа или отдельных помещений, в связи с этим необходимо представить проектную документацию на реконструкцию всего здания в целом. В случае, если реконструкция здания не связана с образованием нового здания, но влечет за собой создание новых помещений в таком здании, то постановка на государственный кадастровый учет таких помещений возможна только после государственного кадастрового учета изменений здания».

Вместе с тем, здание введено в эксплуатацию со спорными нежилыми помещениями в существующем виде еще 08.02.2013, на кадастровый учет нежилые помещения поставлены 08.05.2014, что подтверждают пояснения представителя истца.

Как усматривается из экспертного заключения № 15-2/05/2021 от 26.07.2021, составленного ИП Кательва А.М., имеющего высшее образование, инженер-экономист по специальности «Экономика и управление на предприятиях машиностроения «. Диплом БВС 0331420 Новочеркасский Государственный Технический Университет», диплом и удостоверение о профессиональной переподготовке Московского финансово-промышленного университета «Синергия» «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», квалификация работы по экспертной деятельности с 2013, при реконструкции технического подполья в цокольный этаж многоквартирного жилого дома по <адрес>, не произошло изменений в конструктивных характеристиках здания, не нарушена прочность несущих конструкций. Конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные Градостроительным кодексом. Исходя из определения, данного в СП 118.13330.2012 (см. п. 2.5 «Используемые термины и определения» настоящего заключения), техническим подпольем является пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем. Техническое подполье под зданием, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в количество надземных этажей не включаются. Обследуемый этаж фактически является цокольным с высотой 2,70 м согласно требованиям п.3.36 СП 54.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», т.е. этажом с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения. Помещения I (КН №), II (КН №) в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87, СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений». Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*, СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», ФЗ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Качественные и технические характеристики всех несущих конструкций помещений I (КН №), II (КН №), расположенных в цокольном этаже жилого дома по <адрес>, находятся в исправном состоянии. Исправное состояние - категория технического состояния, строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»). Уровень технического состояния конструкций помещений I (КН №), II (КН №) - нормативный и соответствует требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" №384-ФЗ от 30.12.2009 года. Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.) (СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»).

Обследование экспертом показало, что при реконструкции технического подполья в цокольный этаж многоквартирного жилого дома по <адрес> не произошло изменений в конструктивных характеристиках здания, не нарушена прочность несущих конструкций. Конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные Градостроительным кодексом. Помещения I (КН №), II (КН №) в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87, СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений». Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*, СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», ФЗ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Качественные и технические характеристики всех несущих конструкций помещений I (КН №), II (КН №), расположенных в цокольном этаже жилого дома по <адрес>, находятся в исправном состоянии. Исправное состояние - категория технического состояния, строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»). Уровень технического состояния конструкций помещений I (КН №), II (КН №) - нормативный и соответствует требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" № 384-ФЗ от 30.12.2009. Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.) (СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»). Основные несущие конструктивные элементы обладают достаточной несущей способностью. Безопасная эксплуатация строительных конструкций - обеспечена, угроза жизни и здоровью людей отсутствует. Для обслуживания жилого дома выделены отдельные помещения, где расположены все необходимые узлы коммунальных служб (электрощитовая, тепловой узел учета, помещение узла учета воды), которые не связаны с помещениями I (КН №), II (КН №). Доступ осуществляется через отдельные входы, проемы в стенах и перегородках - препятствий не обнаружено. Доступ к коммуникациям, находящимся в помещениях I, II производится через проемы в стенах и перегородках. На основании проведенного исследования установлено, что реконструкция технического подполья в цокольный этаж многоквартирного жилого дома по <адрес> не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Помещения I, II, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>, сформированы в качестве обособленных объектов, предназначенных для самостоятельного использования и поставлены на государственный кадастровый учет в 2014 году с КН №, КН №.

На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Обследуемый этаж фактически является цокольным с высотой 2,70 м согласно требованиям п.3.36 СП 54.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 31-01- 2003 «Здания жилые многоквартирные», т.е. этажом с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения.

Для обслуживания жилого дома выделены отдельные помещения, где расположены все необходимые узлы коммунальных служб (электрощитовая, тепловой узел учета, помещение узла учета воды), которые не связаны с помещениями I (КН №), II (КН №). Доступ осуществляется через отдельные входы, проемы в стенах и перегородках - препятствий не обнаружено. Доступ к коммуникациям, находящимся в помещениях I, II производится через проемы в стенах и перегородках.

Отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, а также от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Проходящие в помещении коммуникации не являются определяющим признаком того, является помещением техническим подвалом или цокольным этажом. Коммуникации сами по себе являются общим домовым имуществом этого дома, но нахождение их в каком-то помещении, жилом или нежилом, не образуют право общей долевой собственности на это помещение. Общие коммуникации проходят по каждой квартире, стоякам, цокольному этажу. Эксперт установил, что помещения I (КН №), II (КН №) не являются техническими, требующими постоянного доступа специалистов обслуживающей организации к инженерному оборудованию.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что помещение I (КН №), помещение II (КН №), расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>, не являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. Нахождение коммуникаций в помещениях I (КН №), II (КН №), не является правоустанавливающим обстоятельством для возникновения права общей долевой собственности. Спорные помещения были спроектированы и построены как самостоятельные объекты, поставлены на кадастровый учет как самостоятельные помещения, имеющие самостоятельное назначение. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, находящихся в совместной собственности жильцов.

Оценив согласно ст. 67 ГПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования истца.

В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из статьи 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Признать за ООО «Корпорация акционерной компании «Электросевкавмонтаж» (ИНН №, ОГРН №) право собственности на помещение I кадастровый № и помещение II кадастровый №, расположенные по <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 27.12.2021.

Судья ПОДПИСЬ