Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябова Г.С. к Мартынову С.В., Мартыновой О.Н., Чемодановой П.А., Мартыновой Д.С., Рябовой Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, восстановлении теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Рябов Г.С. обратился в суд с иском к Рябовой Е.В., Мартынову С.В., Мартыновой О.Н., несовершеннолетним Чемодановой П.А., Мартыновой Д.С. о признании договора купли-продажи незаключенным, признании права пользования жилым помещением, вселении, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ он проживает и зарегистрирован в квартире <адрес>. Данное помещение для истца является единственным местом жительства. При приватизации квартиры истец имел равные с Рябовой Е.В. права на приватизацию, но поддавшись на уговоры Рябовой Е.В., отказался от участия в приватизации квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что Рябова Е.В. ДД.ММ.ГГГГ заключила с Мартыновым С.Н., Мартыновой О.Н., Мартыновой Д.С., Чемодановой П.А. договор купли-продажи квартиры <адрес>.

Согласно п. 5 договора Рябова Е.В. приняла на себя обязательство по снятию истца с регистрационного учета в спорной квартире до ДД.ММ.ГГГГ, указав при этом, что лиц, сохраняющих право пользования указанной квартирой после приобретения её покупателем, не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ покупатели квартиры сменили замки, отказались от передачи ему комплекта ключей и препятствуют истцу в пользовании жилым помещением, указав, что он должен выселиться в течение семи дней и не имеет права пользования спорной квартирой.

Поскольку на момент приватизации квартиры, о правах на которую возник спор, истец имел равное с ответчиком Рябовой Е.В. право пользования указанным жилым помещением, то отказавшись от участия в приватизации, от права пользования указанным жилым помещением истец не отказывался.

Истец в силу закона имеет право пользования квартирой <адрес>. Однако, в договоре купли-продажи квартиры, заключенного ответчиками <адрес>, не содержится сведений о нанимателях квартиры, проживающих в ней на момент заключения договора, и имеющих право пользования данной квартирой, в связи с чем он является незаключенным и не порождающим права и обязанности для сторон по нему в силу требований ст. 432 ГК РФ.

На основании ч. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», ст. 558, ст. 432 ГК РФ, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» истец просит: вселить его в квартиру <адрес>; признать за ним бессрочное право пользования указанной квартирой; признать договор купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования. Просил вселить его в квартиру <адрес>; обязать ответчиков не чинить ему препятствий в пользовании спорной квартирой, обязать Мартынова С.В., Мартынову О.Н. привести спорную квартиру в состояние согласно санитарно-эпидемиологическим требованиям, восстановив теплоснабжение, водоснабжение и электроснабжение квартиры; признать договор купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Дополнительно истец пояснил, что ответчики привели спорную квартиру в состояние, не пригодное для проживания, в ней отсутствуют окна, водопровод, канализация, электроснабжение. Ранее в квартире было печное отопление. Затем печку разобрали и пользовались электрообогревателем. Ключ от входной двери в квартиру у истца имеется, но он не может попасть во двор, так как двор имеет ограждение и у него нет ключа от калитки.

Представитель Мартынова С.В. Алексенко А.А., действующий на основании доверенности от 12.09.2013 года № 5-4570 ( л.д. 14), в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что при приобретении спорной квартиры Мартыновым было известно о праве истца на бессрочное пользование квартирой, которое ответчиками не оспаривается. У истца имеется доступ в спорную квартиру, что он подтвердил в судебном заседании, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения его требований о вселении и нечинении препятствий в пользовании квартирой. Состояние квартиры на момент приобретения её ответчиками было непригодным для использования в качестве жилого помещения. В квартире не имелось водопровода, канализации. Уборная и водоразборная колонка находятся во дворе. Отопление печное. Системы электроснабжения в квартире также не имелось. Мартыновы, которые приобрели спорную квартиру, в настоящее время осуществляют по мере своих возможностей её капитальный ремонт. Представитель ответчика просит отказать истцу в удовлетворении требований о приведении спорной квартиры в состояние, соответствующее санитарно-эпидемиологическим требованиям путем восстановления водоснабжения, отопления, энергоснабжения.

Также находит необоснованным требования истца о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, поскольку положения ч. 2 ст. 558 ГК РФ направлены на защиту прав приобретателей жилого помещения, которые должны быть осведомлены об обременениях приобретаемого им жилого помещения. В данном случае ответчикам было известно о сохранении за истцом права на проживание в квартире. Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным не повлияет на право бессрочного пользования истца спорной квартирой.

Представитель ответчика Рябовой Е.В. Юрченко Л.И., действующая на основании доверенности № 6-5782 от 21.11.2013 года ( л.д.61), иск не признала. Пояснила, что истец является бывшим супругом Рябовой Е.В. Был зарегистрирован в спорной квартире в качестве члена семьи нанимателя. При приватизации квартиры он добровольно отказался от участия в приватизации. В квартире не имелось и не имеется водопровода, канализации. Отопление осуществлялось углем. Затем печку разобрали и пользовались электрообогревателем. Уборная и водоразборная колонка находятся на улице. Электропроводки в квартире не имеется. Квартира длительное время находится в состоянии, не пригодном для проживания. Истец фактически квартирой не пользовался. Использует только придомовую территорию, где ремонтирует автомобили. У него есть ключ от входной двери в квартиру. Дом, в котором находится спорная квартира, огорожен забором с калиткой. Ремонта в спорной квартире никогда не было. Просит в иске Рябову Г.С. отказать в полном объеме.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании 13.11.2013 года пояснил, что в течение 20 лет истец проживал в квартире <адрес>. Дом барачного типа на 4 хозяина. В настоящее время спорная квартира не имеет оконных рам. Рябов в доме не проживает около 3-х месяцев, в связи с тем, что у квартиры изменился собственник.

Выслушав стороны, свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать защиты своего права собственности, не связанного с нарушением владения.

В силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права (п. 1), восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения (п. 2), иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом (п. 6)

В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора, т.е. к условиям, в отношении которых между сторонами договора должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Из материалов дела следует, что квартира №, расположенная по адресу: <адрес> была предоставлена Рябовой Е.В. и её сыну Рябову С.Г. на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 46).

Зарегистрированные в спорной квартире по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Рябов С.Г., Рябов Г.С. (истец) и Рябова Л.Г., дали согласие на приватизацию квартиры по адресу: <адрес> без их участия и без включения их в число собственников (л.д. 41-43). ДД.ММ.ГГГГ квартира по вышеуказанному адресу была передана на основании договора передачи в собственность Рябовой Е.В. ( л.д. 39).

Между Рябовой Е.В. и Мартыновым С.В., Мартыновой О.Н., несовершеннолетними Чемодановой П.А., Мартыновой Д.С. был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и с залоговым обеспечением от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 5-6).Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ответчиками ( л.д. 7-10).

Согласно п. 5 договора купли-продажи спорной квартиры в соответствии с поквартирной карточкой в квартире зарегистрированы: Рябова Е.В., Рябов С.Г., Рябова Л.С., Рябов Г.С., которых «Продавец» Рябова Е.В. обязуется снять с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ. Лиц, сохраняющих право пользования указанной квартирой после приобретения её покупателями, не имеется.

Судом установлено, что при приватизации квартиры Рябов Г.С. отказался от участия в приватизации, имея равные с Рябовой Е.В. права в отношении спорного жилого помещения. При этом Рябов Г.С. сохранил бессрочное право пользования спорным жилым помещением. Соглашение об ином между истцом и ответчиком Рябовой Е.В. отсутствует. Данное обстоятельство представителями ответчиков не оспаривается.

В силу закона Рябов Г.С. имеет самостоятельное право бессрочного пользования спорным жилым помещением, и при смене собственника его права сохраняются. При этом не имеют значения, ничтожны в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора купли-продажи об отсутствии обременений спорной квартиры правами Рябова Г.С.

Таким образом, в силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации Рябов Г.С. сохранил право пользования спорной квартирой после перехода права собственности от Рябовой Е.В. к Мартыновым.

Истец от прав в отношении спорного жилого помещения не отказывался и не снялся с регистрационного учета по спорному адресу, доказательств наличия у него во владении или пользовании другого жилого помещения материалы дела не содержат.

Обязательство Рябовой Е.В. о снятии Рябова Г.С. с регистрационного учета, предусмотренное договором купли-продажи, заключенным ответчиками, не имеет силу обязательства для истца, поскольку он сам подобного обязательства не давал, а также не обязался освободить спорное жилое помещение.

Из пояснений истца, представителя ответчика Рябовой Е.В. Юрченко Л.И. следует, что дом, в котором расположена спорная квартира, имеет ограждение, ключ от входа на территорию домовладения у истца отсутствует. Данное обстоятельство стороной ответчика не опровергнуто, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истец лишен доступа в спорное жилое помещение.

При таких обстоятельствах, жилищные права Рябова Г.С. нарушены, подлежат защите, в связи с чем его требования о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца о приведении спорной квартиры в состояние, соответствующее санитарно-эпидемиологическим требованиям, восстановлении теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения квартиры, суд находит их несостоятельными, поскольку, как следует из описания состояния квартиры на июнь 2013 года в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества из инженерных коммуникаций в квартире имеется центральное электроснабжение. Во дворе имеются водоразборная колонка, туалет. Требуется проведение капитального ремонта и реконструкция ( л.д. 73). Пояснения представителя ответчика Мартынова С.В. свидетельствуют о том, что новыми собственниками в настоящее время производится капитальный ремонт помещения. При таких обстоятельствах возложение на ответчиков обязанности по благоустройству спорной квартиры, в объеме, которого не имелось на дату приобретения квартиры, является необоснованным.

Оценивая доводы истца в обоснование требования о признании договора купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Рябовой Е.В., Мартыновым С.В., Мартыновой О.Н., Чемодановой П.А., Мартыновой Д.С. незаключенным, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, а также договор должен предусматривать цену это имущества. При отсутствии в договоре условий о недвижимом имуществе, подлежащем передаче и о согласованной сторонами в письменной форме цене недвижимости договор считается незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По смыслу приведенной правовой нормы речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку при наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления его участников продавца и покупателя. Указанное установление закона имеет целью защитить интересы покупателя, которому не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. Неисполнение продавцом обязанности предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, с учетом положений ст. 460 ГК РФ.

Пояснения представителей ответчиков в судебном заседании указывают на то, что об обременении спорной квартиры правом пользования квартирой Рябовым Г.С. сторонам договора было известно.

Кроме того, Рябов Г.С. не является стороной договора купли-продажи жилого помещения, следовательно, он не является и надлежащим истцом (заинтересованным лицом) относительно требования о признании незаключенным договора купли- продажи квартиры, поскольку наличие либо отсутствие у него права пользования жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такого в тексте оспариваемого договора.

Ответчиками право бессрочного пользования истца спорным жилым помещением не оспаривается.

В данном случае защита нарушенного права истца на пользование спорной квартирой реализована путем удовлетворения его требований о вселении и нечинении препятствий в пользовании спорным жилым помещением.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, считает необходимым взыскать с совершеннолетних ответчиков Мартынова С.В., Мартыновой О.Н. в равных долях расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 200 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Рябова Г.С. к Мартынову С.В., Мартыновой О.Н., Чемодановой П.А., Мартыновой Д.С., Рябовой Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, восстановлении теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения квартиры удовлетворить частично.

Обязать Мартынова С.В., Мартынову О.Н. не чинить препятствий Рябову Г.С. в пользовании квартирой <адрес>, предоставить истцу ключ от входа на территорию домовладения для изготовления дубликата.

Вселить Рябова Геннадия Сергеевича в квартиру <адрес>.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Мартынова С.В., Мартыновой О.Н. в пользу Рябова Г.С. расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 15 января 2014 года.

Судья Л.В. Савельева