Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО3 о признании преимущественного права покупки 1/34 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: <Адрес>, площадью 1471,0 кв.м., кадастровый №; о переводе на ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному между ФИО4 и ФИО3 по продаже указанной доли в праве общей долевой собственности, путем замены ФИО3 на ФИО1 в договоре купли-продажи и в записи о праве № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости. Требования обоснованы тем, что ФИО1 является собственником 1/34 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, общей площадью 1471,0 кв.м. ФИО4, также являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на указанное выше имущество, 04.05.2021 опубликовала Извещение о продаже доли в праве №, согласно которому выразила намерение продать свою долю в праве собственности за 1 000 000,00 руб. ФИО1 почтовым отправлением направила 03.06.2021 в адрес ФИО4 письменное согласие на покупку доли в праве по объявленной цене, а также копию согласия через мессенджер WhatsApp. Согласно сведений с официального сайта Почты России почтовое отправление прибыло в место вручения 04.06.2021, однако ФИО4 получено не было. ФИО1 09.07.2021 стало известно, что ФИО4 продала свою долю в праве собственности ФИО3 с нарушением права ФИО1 на преимущественную покупку. При этом ФИО1 и ФИО4 являются близкими родственниками, и ФИО4 знала о заинтересованности ФИО1 в приобретении доли, принадлежащей ФИО4 На основании положений п. 2 ст. 246, п.п. 1, 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 заявляет о своем согласии на приобретение спорной доли в праве общей долевой собственности, и просит требования удовлетворить.

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования в полном объеме, пояснив, что является также долевым собственником, после раздела имущества в порядке наследования неоднократно высказывала намерение на приобретение доли в праве, которая сначала была унаследована ФИО5, а затем подарена ФИО4 Об извещении о продаже доли в праве ФИО4 узнали случайно, проверив свой личный кабинет Росреестра, после чего в этот же день написала согласие на приобретение доли, которое направила по адресу, указанному в извещении. Необходимость в приобретении доли в праве обусловлена наличием обиды на родственников, а также возможностью сдачи данного имущества в аренду с получением от этого прибыли.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, пояснив, что истец до продажи ФИО4 спорной доли в праве долевой собственности выполнила все необходимые действия, сообщив о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупки, а именно направила письменное согласие в адрес ответчика. При этом ответчик размещая Извещение тем самым направила публичную оферту, на которую истцом направлен акцепт, следовательно, между сторонами заключен договор купли-продажи спорной доли, и отсутствовали основания для продажи спорной доли ФИО3

Ответчик в судебное заседание не явилась, направив заявление о возможности рассмотрения дела в её отсутствие, указав в заявлении, что возражает против удовлетворения требований

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, поддержав письменные возражения на иск, пояснив, что ФИО1 должна была совершить действия по приобретению доли в праве, однако таких действий ею не было совершено, само по себе направление письменного согласия на приобретение доли не свидетельствует о совершении действий по приобретению такой доли.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, поскольку все требования закона при заключении сделки купли-продажи доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество соблюдены.

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснила, что семья Б-вых арендовала у ФИО1 одно машиноместо по адресу: <Адрес>, которое соответствует 1/34 доли в праве, в мае арендные платежи прекратились, в связи с чем поинтересовались у супруги ФИО3 – Натальи с чем это связано, которая пояснила, что они приобрели у ФИО4 долю в праве. После этого зашли в личный кабинет Росреестра ФИО1, где увидели извещение ФИО4 о продаже доли в праве, после чего 03.06.2021 направили в адрес ФИО4 письменное согласие на приобретение доли в праве. Сведения о направлении письменного согласия направили через мессенджер WhatsApp ФИО5 и ФИО4 Впоследствии узнали, что доля в праве долевой собственности была продана ФИО3

Свидетель ФИО5 пояснила, что является дочерью ФИО1, ФИО4 – это её дочь, ФИО6 – родная сестра. Сестра и мать отказались от вступления в наследство после смерти отца, поэтому наследство получила свидетель, которая приняла решение разделить его между своими детьми, в результате чего 1/34 доля в праве долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <Адрес>, была подарена ФИО4 Поскольку ФИО4 давно и постоянно проживает в г. Москве, она приняла решение продать долю в праве и за счет денежных средств погасить ипотеку. Для этого ФИО4 разместила извещение на сайте Росреестра. В течение месяца после размещения извещения никаких предложений о приобретении доли в праве не поступало, тогда было принято решение о расклеивании объявлений на парковке. После этого сразу же обратился ФИО3 Всем оформлением документов занималась свидетель на основании выданной доверенности. Был заключен предварительный договор купли-продажи доли от 07.06.2021 и передан аванс в размере 150 000,00 руб., основной договор был заключен и удостоверен нотариусом 28.06.2021, в это же день оставшаяся часть денежных средств была перечислена на счет ФИО4 До 28.06.2021 ФИО1 не совершала никаких действий по приобретению доли в праве.

Выслушав истца и её представителя, представителя ответчика, ответчика, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Положениями п. 1 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно положениям ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Пунктом 4.2 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 с 30.04.2021 на праве собственности принадлежала 1/34 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, общей площадью 1471,0 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес>, кадастровый № (л.д. 81-82). Право собственности приобретено на основании Договора дарения доли от 29.04.2021, удостоверенного нотариусом, заключенного между ФИО5 и ФИО4 (л.д. 115-118).

ФИО1 также является собственником 1/34 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, общей площадью 1471,0 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес>, кадастровый № (л.д. 61-78, 81-82).

ФИО4 разместила на официальном сайте Росреестра извещение о продаже доли в праве № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указала данные о продавце, в том числе адрес электронной почты, почтовый адрес, номера мобильных телефонов, и сведения об объекте продажи: помещение, кадастровый №, адрес объекта, размер доли – 1/34, цена – 1 000 000,00 руб. (л.д. 12), что не оспаривается сторонами.

Согласно почтовому конверту (л.д. 107, 108) ФИО1 03.06.2021 сдала в почтовое отделение письменное «Согласие на покупку доли 1/34 по адресу: <Адрес>, согласно извещению о продаже доли в праве № от 04.05.2021. Я, ФИО1, являюсь собственником 1/34 помещения по адресу: <Адрес>, кад.№ выражаю свое согласие на покупку вашей доли согласно поданного вами извещения №85222290 от 04.05.2021 на ваших условиях согласно объявленной цены 1.000 000 (один миллион) руб. Ваш ответ просьба направить по выше указанному адресу либо по телефону», число «03.06.21» подпись.

Подлинник Согласия обозревался в судебном заседании, находится в конверте л.д. 108.

В судебном заседании установлено, что конверт с письменным Согласием был возвращен ФИО1 по «Иным основаниям», на конверте отсутствуют сведения об оставлении в почтовом ящике извещений о поступлении заказной корреспонденции, реестр отслеживания с сайта Почты России содержит сведения о наличии неудачной попытки вручения 04.06.2021 и возвращении отправления спустя месяц по иным основаниям.

Указанное не позволяет сделать вывод, что ФИО4 с очевидностью знала о поступлении на её имя заказной корреспонденции с письменным согласием ФИО1 о приобретении продаваемой доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество. Факт пользования мессенджером WhatsApp ответчик отрицает, а представленный истцом удостоверенный нотариусом протокол осмотра информационного ресурса (л.д. 164-179) не свидетельствует о получении сообщения ФИО4

28.06.2021 между ФИО5, действующей в интересах ФИО4 на основании доверенности, и ФИО3 заключен договор купли-продажи доли в праве на помещение подземной автостоянки, а именно 1/34 доли в праве на помещение общей площадью 1471,0 кв.м., расположенного на цокольном этаже / техническое подполье по адресу: <Адрес>, кадастровый №, по цене 1 000 000, 00 руб. Договор удостоверен нотариусом (л.д.119-125).

Также в судебном заседании установлено, что ФИО2ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте Росреестра разместила извещение о продаже доли в праве №, в соответствии с которым продавала 1/34 долю в праве на помещение кадастровый №, расположенное по адресу: <Адрес>, по цене 1 100 000,00 руб. (л.д. 127), что стороной истца не оспаривалось в судебном заседании.

Установив вышеприведенные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи. Сам по себе факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Таким образом, ФИО1 помимо направления письменного согласия должна была совершить действия по заключению договора купли-продажи доли в праве, в том числе путем направления договора купли-продажи продавцу, внесения денежных средств, в том числе на депозит нотариуса, указанных действий со стороны истца предпринято не было.

Кроме того, суд принимает во внимание, что письменное согласие истец направила в последние дни в течение месяца, который предусмотрен ст. 250 ГК РФ для реализации преимущественного права покупки.

Вместе с тем, договор купли-продажи доли между ответчиками был заключен только 28.06.2021, то есть и по истечение ещё трех недель истец не предпринимала каких-либо действий для заключения договора купли-продажи, в том числе путем подписания письменного договора с ФИО4, внесению оплаты за приобретаемую долю в праве.

Кроме того суд принимает во внимание, что ФИО1 в указанный период времени, а именно 03.06.2021, также разместила извещение о намерении продать свою долю в праве на это же недвижимое имущество, что косвенно свидетельствует об отсутствии правового интереса на приобретение другой равноценной доли в праве.

При этом в судебном заседании истец на вопрос суда о наличии заинтересованности в переводе прав и обязанностей покупателя на себя поясняла, что имеются внутрисемейные конфликтные отношения, обида.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что предъявляя настоящие исковые требования, истец злоупотребляет своими правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Доводы представителя истца о том, что извещение является публичной офертой, которую акцептовала ФИО1, в связи с чем между ними заключен договор купли-продажи доли с 03.06.2021, судом отклоняются.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Само по себе извещение, которое подается продавцом доли в праве общей долевой собственности в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ, не является офертой с точки зрения ст.ст. 235, 237 ГК РФ, и не может считаться соблюдением письменной формы договора купли-продажи недвижимого имущества (доли в праве собственности). В связи с чем и направление письменного согласия о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на покупку доли в праве не свидетельствует о заключении между истцом и ответчиком договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество с соблюдением требований ст. 550 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО3 следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 196-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество – оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий <данные изъяты> Е.С. Оплетина

<данные изъяты>