Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Воркутинский городской суд Республике Коми с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 14.01.2014 за период с октября 2015 года по август 2018 года в размере 563 611,68 рублей, а также понесенные расходы.

В обосновании заявленных требований истец указал на то, что между ним, третьим лицом ФИО2 и ответчиком ФИО4 ичем был заключен договор аренды от 04.03.2014 нежилого помещения № 90 Н, расположенного по адресу: <адрес>. 1, кадастровый №, площадью 102,3 кв.м., арендная плата за который по условиям договора составила 33 000 рублей. Между тем, учитывая, что ответчик в нарушении принятых на себя обязательств уплачивал арендные платежи не в полном объеме, в результате чего у него образовалась задолженность, а направленная в его адрес претензия была им проигнорирована, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Определением Воркутинского городского суда Республике Коми от 13.02.2019 данное гражданское дело было передано для рассмотрения в Невский районный суд Санкт-Петербурга. (л.д. 87-88).

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явился, настаивал на заявленных требованиях.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 14.01.2014 между ФИО1, ФИО2 (арендодатели) с одной стороны и ФИО4 ичем (арендатор) – с другой был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование помещение в здании, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 102, 3 кв.м. (л.д. 15)

Объект предоставляется арендатору во временное владение и пользование на семь лет за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности. (п. 1.4. договора)

Согласно п. 3.1. договора ежемесячная арендная плата состоит из основной и переменной части. Основная часть арендной платы на объекта площадью 102,3 кв.м. за долю в праве 11/20 составляет 33 000 рублей, а долю в праве 9/20 составляет 27 000 рублей.

Переменная часть платы включает в себя коммунальные платежи, оплату электроэнергии и воды, согласно показаниям соответствующих приборов учета, установленных на объекте. (п. 3.2. договора)

В силу п. 3.7. договора арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа каждого месяца. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока. В день окончания срока действия договора арендатор обязан освободить арендуемый объект и сдать его по акту сдачи-приемки. (п. 4.1. договора)

Договор может быть досрочно расторгнуть по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренных договором. Арендатор в случае желания прекратить договор, в связи с окончанием, так и досрочно по своей инициативе, по независящим от арендатора обстоятельствам, обязан за месяц до планируемого срока прекращения договора письменно уведомить арендодателя о своих намерениях. (п. 4.2. договора)

Согласно из ЕГРП на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> собственником 11/20 долей в праве общей долевой собственности на данное имущество является ФИО1. (л.д. 77-79)

Согласно акту сдачи-приема помещения от 16.09.2018, подписанного между ФИО1, ФИО2 (арендодатель) с одной стороны и ИП ФИО4 ичем (арендатор) – с другой арендодатель прекращает действие договора аренды от 14.01.2018 с 01.09.2018 в связи с невыполнением пункта 2.3.4. указанного договора.

В силу п. 1.4. акта объекта является помещением в здании, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер помещения 78:36:5359:0:78:21. (л.д. 25-26)

В подтверждении размера задолженности истцом представлен ее расчет за период с 01.01.2014 по 31.08.2018, согласно которому сумма долга ответчика составляет 563 611,68 рублей. (л.д. 8-9) При этом истец просит взыскать с ответчика сумму задолженности за период с октября 2015 года по август 2018 года в размере 563 611,68 рулей.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона;

односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ч. 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу ст. 56, 68 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Учитывая тот факт, что ответчик в судебное заседание явился, однако доказательств внесения арендных платежей за спорный период не представил, подпись в договоре аренды от 14.01.2014 не оспорил, суд находит требования ФИО1 о взыскании задолженности по праву обоснованными.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик в ходе судебного разбирательства заявил ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности в части исполнения обязательства по арендным платежам.

Так, в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу п. 1, 2 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, исковое заявление было направлено ФИО1 посредством почтовой связи в адрес Воркутинского городского суда <адрес> 10.12.2018. (л.д. 54).

При таком положении, учитывая, что исковое заявление ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам было направлено в адрес Невского районного суда посредством почтовой связи 10.12.2018, а истец просит взыскать с ответчика задолженность за период с октября 2015 года по августа 2018 года, суд находит, что истцом пропущен срок исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период с октября 2015 года по ноябрь 2015 года включительно. При этом срок исковой давности за период с декабря 2015 года по август 2018 года, который входит в трехлетний период, предшествующий дате предъявления иска о взыскании задолженности, нельзя признать пропущенным.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по арендным платежам за период с декабря 2015 года по август 2018 года в размере 442 200 рублей, исходя из представленного истцом расчета с учетом применения последствий пропуска исковой давности.

Так, за период с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года сумма задолженности составила 46 200 рублей, исходя из расчета:

- 3 850 * 12 = 46 200 рублей, где 3 850 – сумма недоплаты по арендным платежам, 12 – количество календарных месяцев в расчетном периоде с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года;

- 11 000 * 12 = 132 000 рублей, где 11 000 – сума недоплаты по арендным платежам за январь 2017 года, февраль 2017 года, март 2017 года, май 2017 года, июнь 2017 года, июль 2017 года, август 2017 года, сентябрь 2017 года, октябрь 2017 года, декабрь 2017 года, январь 2018 года, март 2018 года, 12 – количество календарных месяцев в расчетном периоде;

- 22 000 * 3 = 66 000 рублей, где 22 000 – сумма недоплаты по арендным платежам за ноябрь 2017 года, февраль 2018 года апрель 2018 года;

- 33 000 * 6 = 198 000 рублей, где 33 000 – сумма недоплаты по арендным платежам за декабрь 2016 года, апрель 2017 года, май 218 года, июнь 2018 года, июль 2018 года, август 2018 года.

При этом утверждения ответчика о том, что он по устной договоренности с истцом уплачивал арендную плату за спорный период в размере 22 000 рублей, суд находит несостоятельными, поскольку они не подтверждены какими-либо доказательствами, в связи с чем являются голословными.

Ответчиком в материалы дела также представлено дополнительное соглашение № 1 от 15.09.2015 к договору аренды от 14.01.2014, заключенное между ФИО5, ФИО6 (арендодатель) с одной стороны и ИП ФИО4 ичем (арендатор), по условиям которого п. 3.1. договора аренды нежилого помещения от 14.01.2014, с 14.09.2015 по 13.12.2015 изложен в следующей редакции:

- основная часть арендной платы за объект общей площадью 102,3 кв.м. на указанный выше период за долю в праве 11/20 составляет 29 150 рублей, за долю 9/20 составляет 23 850 рублей. (л.д. 95-97)

Между тем, суд не может принять указанный документ в качестве соглашения, изменяющего обязательство сторон из договора аренды от 14.01.2014.

В силу п. 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п. 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения от 14.01.2014 был зарегистрирован Управлением росреестра по Санкт-Петербургу 04.03.2014, тогда как представленное ответчиком дополнительное соглашение от 15.09.2015 к вышеуказанному договору не регистрировалось, что в связи с этим не влечет для сторон предусмотренных законом правовых последствий по изменению договора, поскольку указанное соглашение не соответствует форме договоре, в дополнению к которому оно было заключено.

Кроме того, дополнительное соглашение № 1 от имени ФИО1 было заключено ее представителем по доверенности ФИО5. Однако отсутствие в материалах дела указанного документа лишает суд возможности проверить полномочия последней действовать от имени ФИО7, в том числе по заключению гражданско-правовых соглашений, в связи с чем суд находит, что данное соглашение от имени истца было заключено неуполномоченным на то лицом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что по условиям договора аренды от 14.01.2014 сторонами была достигнута договоренность о размере арендной платы в 33 000 рублей, а каких-либо дополнительных соглашений, заключенных в соответствии с требованиями гражданского законодательства, в материалы дела не представлено.

По этим же основаниям суд не может принять во внимание представленный ответчиком расчет задолженности, в котором последний рассчитал ее сумму исходя из размера арендной платы в 29 150 рублей.

Истец также просит взыскать с ответчика задолженность по оплате переменных платежей, предусмотренных договоров аренды от 14.01.2014, в размере 14 711,68 рублей согласно представленному в дело расчету в подтверждении чего представил выписку из финансово-лицевого счета по оплате коммунальных услуг за период с января 2014 года по август 2018 года. (л.д. 37-51)

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 3.1. договора аренды от 14.01.2014 ежемесячная арендная плата состоит из основной и переменной части. Основная часть арендной платы за объект общей площадью 102,3 кв.м. за долю в праве 11/20 составляет 33 000 рублей и за долю в праве 9/20 составляет 27 000.

Переменная часть включает в себя коммунальные платежи, оплату электроэнергии и воды, согласно показаниям соответствующих приборов учета, установленных на объекте. (п. 3.2. договора)

Основанием для оплаты арендатором переменной составляющей арендной платы являются:

- квитанция (счета) на оплату электроэнергии, выставляемая арендодателю энергосбытовой компанией на основании показаний приборов учета электроэнергии, установленных на объекте;

- квитанция (счет) на оплату коммунальных услуг. (п. 3.4. договора)

Квитанция (счета) предоставляются арендодателем по прошествии текущего месяца аренды. (п. 3.4. договора)

Оплата всех счетов, выставляемых по переменной ставке арендной платы, осуществляется арендатором в течение 10 рабочих дней с даты их передачи. Размеры сумм в выставляемых счетах должны соответствовать стоимости услуг, установленной в соответствующих договорах, заключенных арендодателем с организациями, оказывающими соответствующие услуги. (п. 3.6. договора)

Таким образом, учитывая, что по условиям договора аренды от 14.01.2014 оплата коммунальных услуг за арендуемое имущество возложена на ответчика, а наличие задолженности по их оплате подтверждено представленной истцом выпиской по финансово-лицевому счету за период с января 2014 года по август 2018 года, при этом ответчик каких-либо возражения относительно данной задолженности не представил, своего расчета ее размера не произвел, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им расходы по оплате коммунальных услуг в размере 14 711,68 рублей по состоянию август 2018 года (день расторжения договора).

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывает, что за счет собственных средств осуществил ремонт в арендуемом помещении, при этом стоимость произведенных им неотделимых улучшений, которая на момент сдачи составила 1 222 229 рублей, значительно превышает его задолженность по арендным платежа, что, по мнению ответчика, является основанием для отказа в удовлетворении иска о ее взыскании.

В подтверждении указанных доводов ответчик представил в материалы дела договор подряда от 15.01.2014, заключенным между ИП ФИО4 (заказчик) и ФИО8 (подрядчик), по условиям которого подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика ремонтные работы по оборудованию помещения по адресу: <адрес>, пом. 90н для организации салона для организация салона пантовых ванн и сдать ее заказчику, а заказчику обязуется принять результат работ и оплатить его.

Согласно п. 3.1. договора подряда от 15.01.2014 цена выполняемой работы по договору определена путем составления сметы и фактических затрат на приобретение материалов, которая включает в себя компенсацию издержек подрядчика и причитающиеся ему вознаграждение в размере 130 000 рублей.

В силу п.2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно п. 4.7. договора от 14.01.2014 в случае преждевременного расторжения договора со стороны арендодателя, арендодатель обязан возместить арендатору затраты на неотделимое улучшение помещения.

В. 1.1 акта сдачи-приема помещения от 16.09.2018 указано, что арендодатель прекращает действие договора от 14.01.2014 с 01.09.2018 в связи с невыполнением пункта 2.3.4. указанного договора.

Между тем, суд не может расценить понесенные ответчиком расходы по улучшению арендуемого помещения в качестве исполнения обязанности по уплате арендных платежей, поскольку по условиям заключенного между сторонами договору от 14.01.2014 арендная плата должна вносится арендодателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, а каких-либо иных форм внесения арендной платы сторонами не предусмотрено. Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчик не заявлял самостоятельных материальных требований в рамках встречного иска о взыскании с истца указанных выше расходов, сумма которых в случае признания судом обоснованности данных требований по заявлению ответчика могла бы быть зачтена в счет задолженности по уплате арендных платежей.

При этом ответчик ФИО4, полагая, что имеет право на компенсацию произведенных им неотделимых улучшений арендуемого помещения вправе потребовать их возмещения с истца ФИО1 в рамках отдельного судебного разбирательства.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность на общую сумму 456 911,68 рублей, из которых 442 200 рублей – задолженность по арендной плате, 14 711,68 рублей – задолженность по оплате коммунальных услуг.

В соответствии с положением ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; расходы по оплате услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК - судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истицы пропорционально размеру удовлетворенных требований. Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, следовательно, с ответчика в пользу истицы подлежат возмещению судебные расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме.

Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены частично с учетом применения судом последствий пропуска срока исковой давности, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма госпошлины в размере 7 769,12 рублей, что соответствует объему удовлетворенных судом требований имущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО4 А.ичу о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 А.ича в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды в размере 456 911,68 рублей, сумму госпошлины в размере 7 769,12 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 11.07.2019 года