Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Губайдуллиной Оксаны Венеровны к Стазаеву Николаю Сергеевичу о признании права пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

истец в лице представителя Гаврилова И.В. обратилась в суд с настоящим иском в обоснование требований указав, что 02.05.2006 Губайдуллиной Н.А., матерью истца, на основании договора купли-продажи приобретена двухкомнатная квартира №, общей площадью 43,10 кв.м, расположенная <.........>. 15.05.2009 между ФИО11 и истцом заключен договор найма указанного жилого помещения, согласно п. 1.1 и п. 1.3 которого истцу предоставлено право пользования спорной квартирой сроком на пять лет, то есть до 14.05.2014 с последующим обязательным продлением права пользования жилым помещением на следующие пять лет на тех же условиях, то есть до 14.05.2019 или до момента расторжения договора, предусмотренного п. 5.2. После заключения договора найма истец вселилась в спорную квартиру, зарегистрирована в ней с 28.05.2009, проживает по настоящее время. На основании свидетельства о государственной регистрации права от 23.03.2015 собственником указанного жилого помещения является ответчик Стазаев Н.С. В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности от Губайдуллиной Н.А. к Стазаеву Н.С. не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В связи с изложенным истец имеет законное право пользования спорной квартирой, а ответчик в силу ст. 309 ГК РФ должен надлежащим образом исполнять обязательства наймодателя. Просит признать за истцом право пользования квартирой № <.........> на условиях договора найма от 15.05.2009.

В судебное заседание истец Губайдуллина О.В. не явилась, извещалась надлежащим образом, направила представителя, который исковые требования поддержал в полном объеме, просил случае их удовлетворения обратить решение суда к немедленному исполнению. Кроме того, пояснил, что право собственности ответчика Стазаева Н.С. ни он, ни истец не оспаривают. Вступившим в законную силу решением Находкинского городского суда от 02.06.2017 в удовлетворении требования Стазаева Н.С. о признании утратившими права пользования жилым помещением Губайдуллиной О.В., Немчиновыми было отказано. Истец фактически не была лишена права пользования данным помещением. Договор найма в момент его заключения не подлежал государственной регистрации по законодательству, действовавшему в момент его заключения. 20.04.2006 между Губайдуллиной Н.А. и Губайдуллиной О.В. был заключен договор займа денежных средств для приобретения квартиры по Находкинскому проспекту 114-35 сроком на три года. Денежные средства были переданы Губайдуллиной Н.А., в спорной квартире она никогда не проживала. После заключения договора займа, выяснилось, что Губайдуллина Н.А. не смогла вернуть заемные денежные средства, а Губайдуллина О.В. на тот момент продала свою квартиру, поэтому произошла новация договора займа в договор найма, о чем заключено соглашение о замене первоначального обязательства новацией от 30.04.2009. После подписания соглашения был заключен договор найма жилого помещения от 15.05.2009 в соответствии с его условиями Губайдуллина О.В. и ФИО13 – ее бабушка, были зарегистрированы в спорном помещении, истец проживает в нем по настоящее время. Вселилась Губайдуллина О.В. в квартиру именно по договору найма жилого помещения, а не как член семьи собственника жилого помещения. Все счета за коммунальные услуги выставлялись на Губайдуллину Н.А., то есть на собственника, а не на Губайдуллину О.В. В 2010 году кроме Губайдуллиной О.В в квартире были зарегистрированы ФИО5 и ФИО6, которые не являются родственниками ни Губайдуллиной О.В., ни ФИО11ФИО5 был гражданским мужем Губайдуллиной О.В. Основанием проживания Губайдуллиной О.В. является не факт того, что она является членом семьи собственника, а именно факт договора найма, поэтому в связи со ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. После вступления решения суда от 02.06.2017 о выселении Губайдуллиной О.В. со спорной квартиры в законную силу, был подготовлен настоящий иск. Истец хочет остаться в квартире и пользоваться ею. Стазаев Н.С. приобрел квартиру с торгов, он был извещен о том, что в ней проживают Губайдуллина О.В. и Немчиновы, взял на себя риски, купил квартиру для перепродажи, это не единственная его квартира.

Ответчик Стазаев Н.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил представителя, который с исковыми требованиями не согласился, просил в иске отказать. Пояснил, что Находкинским городским судом 24.11.2010 вынесено решение, которым обращено взыскание на принадлежащее Губайдуллиной Н.А. имущество и передаче имущества на публичные торги. Ответчиком данная квартира была приобретена в результате проведения торгов, имеется копия договора купли-продажи заложенного имущества от 26.12.2014, который просит приобщить к материалам дела. 15.04.2015 подан иск о признании утратившей право пользования и выселении истца из спорной квартиры. На протяжении трех лет данное дело рассматривалось, так как неоднократно откладывалось, поскольку Губайдуллина О.В. подавала заявления о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи заложенного имущества недействительным. 02.06.2017 вынесено решение о выселении Губайдуллиной О.В. На протяжении всего времени при рассмотрении данного вопроса истцом указанный договор найма жилого помещения не был предоставлен суду. Данный договор найма и заключение нового договора найма после окончания срока найма первоначального (с 15.05.2014) подлежат госрегистрации и вступают в силу с момента госрегистрации. Договор найма в суде не предоставлялся, считает, что он является фиктивным и никакого договора между Губайдуллиными не было.

Третье лицо Губайдуллина Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, предоставила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что полагает требования Губайдуллиной О.В. подлежащими удовлетворению. Дополнительно сообщила, что 15.05.2009 действительно заключила со своей дочерью договор найма жилого помещения, предоставив ей право пользования квартирой.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Губайдуллина Н.А. являлась собственником двухкомнатной <.........>, расположенной <.........>, на основании договора купли-продажи от 20.04.2006, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства о государственной регистрации права от 02.05.2006.

Решением Находкинского городского суда от 24.11.2010 с Губайдуллиной Н.А., ФИО7 в пользу ПО «ОВК» взыскана задолженность по договорам займа и госпошлина в общей сумме 3 849 962,71 рублей. На указанную квартиру, являющуюся предметом ипотеки, обращено взыскание, начальная продажная цена определена в размере 1 750 000 рублей, путем продажи с торгов. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГ. (дело №).

На основании договора купли-продажи заложенного имущества от 26.12.2014 Стазаев Н.С. является собственником <.........>, расположенной <.........>, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2015 года сделана запись регистрации №, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 23.03.2015 и выпиской из ЕГРН от 17.11.2017.

Решением Находкинского городского суда Приморского края от 29.10.2015, Губайдуллиной Н.А. отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Находкинскому городскому округу, выразившегося в не извещении должника о вынесении постановлений о передаче арестованного имущества на торги от 17.07.2014, об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем от 30.04.2014, о снижении цены имущества и о возложении обязанности на судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Находкинскому городскому округу об отмене указанных постановлений и признании квартиры <.........>, не переданной на реализацию. Определением Приморского краевого суда от 11.02.2016 указанное решение Находкинского городского суда оставлено без изменения.

Решением Находкинского городского суда Приморского края от 16.08.2016 Губайдуллиной Н.А. отказано в удовлетворении иска к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Стазаеву Н.С. о признании торгов недействительными. Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 29.11.2016 решение Находкинского городского суда от 16.08.2016 оставлено без изменения.

Решением Находкинского городского суда от 10.04.2017 Губайдуллиной Н.А. отказано в удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Стазаеву Н.С. о признании договора купли-продажи заложенного имущества недействительным.

Решением Находкинского городского суда от 02.06.2017 частично удовлетворены исковые требования Стазаева Н.С., постановлено выселить Губайдуллину О.В., ФИО5, ФИО6 без предоставления иного жилого помещения. В удовлетворении остальной части требований о признании указанных лиц утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано.

Поводом для обращения Губайдуллиной О.В. в суд с настоящим исковым заявлением послужило наличие договора найма спорного жилого помещения, заключенного 15.05.2009 между истцом и ее матерью Губайдуллиной Н.А., которая на момент совершения данной сделки являлась собственником квартиры. Полагая, что договор найма, заключенный с прежним собственником, позволяет истцу сохранить право пользования квартирой на условиях, предусмотренных указанным договором, Губайдуллина О.В. продолжает проживать в квартире, принадлежащей Стазаеву Н.С. Согласно выписке из поквартирной карточки от 17.04.2014 Губайдуллина О.В. зарегистрирована в данном жилом помещении с 28.05.2009 в качестве члена семьи собственника (дочь) (л.д.15.).

В силу ст. 235 Гражданского Кодекса Российской Федерации при отчуждении собственником имущества другим лицам право собственности прекращается, в том числе прекращается право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.

Вместе с тем, доказательств заключения Губайдуллиной О.В. с новым собственником Стазаевым Н.С. договора найма жилого помещения истцом не представлено.

Согласно ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны лица, которые при смене собственника сохраняют право пользования жилым помещением в силу закона.

При этом из договора купли-продажи заложенного имущества от 26.12.2014 не усматривается указание на наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из вышеперечисленных решений Находкинского городского суда, ранее при рассмотрении споров, предметом которых так или иначе являлось право пользования спорной квартирой, Губайдуллиными не было представлено договора найма жилого помещения, на который истец ссылается при рассмотрении настоящего спора. На этом основании суд критически относится к названному договору, а также представленным вместе с ним договору займа от 20.04.2006 и соглашению о замене первоначального обязательства новацией от 30.04.2009, поскольку в частности при рассмотрении спора о выселении из занимаемого жилого помещения указанное обстоятельство явилось бы существенным, однако Губайдуллина О.В., возражая против удовлетворения заявленных Стазаевым С.Н. требований, на него не ссылалась.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Находкинского городского суда от 02.06.2017 по гражданскому делу по иску Стазаева Н.С. к Губайдуллиной О.В., ФИО5, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, установлено, что Губайдуллина О.В. не является членом семьи собственника жилого помещения Стазаева Н.С., никакого соглашения между собственником жилого помещения и ответчиками о проживании в жилом помещении не имеется, каких-либо доказательств наличия правовых оснований для сохранения права пользования за ответчиками не представлено и судом не установлено. Таким образом, у нового собственника не возникает обязанностей перед ответчиками на сохранение права пользования жилым помещением на иных условиях, а право пользования жилым помещением ответчиками в соответствии с требованиями ст. 292 ГК РФ прекращается.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Однако, истцом не представлено доказательств того, что она, утратив право пользования жилым помещением в качестве члена семьи собственника вследствие отчуждения объекта недвижимости, приобрела право на проживание в квартире по договору найма со Стазаевым Н.С. и, соответственно, доказательств того, что Губайдуллина О.В. относится к числу лиц, которые в силу закона сохраняют право пользования жилым помещением при смене его собственника.

При этом доказательств достижения со Стазаевым Н.С. в предусмотренной договором форме соглашения о найме жилого помещения и заключения соответствующего договора о пользовании квартирой не представлено.

Согласно п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Таким образом, из положений приведенной правовой нормы, учитывая, что истцом не приведено доказательств наличия оснований для сохранения права пользования спорным помещением, следует, что правом проживания и пользования спорной квартирой истец обладала не в силу закона, а на основании соглашения с собственником жилого помещения. В связи с совершением Губайдуллиной Н.А. сделки по отчуждения квартиры у нового собственника в отсутствие соответствующего соглашения, а также соответствующего указания в договоре купли-продажи, не возникло обязанностей перед Губайдуллиной О.В. на сохранение ее права пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных договором найма.

Довод представителя ответчика о том, что спорная квартира служит для Губайдуллиной О.В. единственным жильем, а ответчик Стазаев Н.С. имеет помимо данного жилого помещения иные объекты недвижимости, пригодные для проживания, сам по себе не является достаточным основанием для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковое заявление Губайдуллиной Оксаны Венеровны к Стазаеву Николаю Сергеевичу о признании права пользования жилым помещением оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

Судья М.А. Чернова

решение в мотивированном

виде принято 16.01.2018