Гражданский кодекс часть 1

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В. при секретаре Степановой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ОАО «Морские Нивы» о признании договора заключенным,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ОАО «Морские Нивы», в котором просили признать заключенным договор купли-продажи в общую долевую собственность недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Морские Нивы» и ФИО1, ФИО2.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи с ОАО «Морские Нивы», предметом которого являлась доля №... в праве общей долевой собственности на здание общежития, расположенного по адресу <адрес> а также доля №... в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по тому же адресу.

В договоре не был указан перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением, доля в праве собственности на которое была продана истцам.

Права на указанное недвижимое имущество были зарегистрированы за истцами в установленном законом порядке.

В дальнейшем постановлением администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ разрешенное использованием жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на которое приобрели истцы, изменено на «многоквартирный малоэтажный жилой дом коридорного типа».

На основании постановления администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ жилому помещению, соответствующему приобретенным истцами долям в праве общей долевой собственности, присвоен адрес: <адрес> В №... года истцами были получены свидетельства о государственной регистрации права собственности, отражающие произошедшие изменения. На каждого истца оформлена доля ? в праве общей долевой собственности на квартиру.

В 2015 году в мотивировочной части апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 было указано, что договор купли-продажи доли в здании общежития от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный истцами и ОАО «Морские Нивы», не может считаться заключенным в связи с несоблюдением сторонами установленных законодательством требований о согласовании существенных условий договора.

Истцы обратились в ОАО «Морские Нивы» с требованием оформить надлежащим образом отношения по переходу прав на недвижимость, оплаченную истцами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Однако ответчик отказался оформлять договор купли-продажи в соответствии с требованиями законодательства и согласился лишь на подписание дополнительного соглашения к нему.

В 2016 году истцами и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны уточнили некоторые условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в частности, включив в него условие о лицах, имевших и сохранявших по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право пользования приобретаемой недвижимостью.

Между тем указанное дополнительное соглашение не в полной мере защищает интересы истцов, поскольку не является самостоятельным договором и не устраняет возникшую неопределенность со статусом договора купли-продажи, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковое заявление поддержала, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истцом ФИО9 в судебном заседании полагал, что иск подлежит удовлетворению по доводам, изложенным в нем.

Представитель ОАО «Морские Нивы» в судебное заседание не явился, ОАО «Морские Нивы» о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом. Представитель направил заявление о признании исковых требований.

Выслушав пояснения истца, представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 434 ГК РФ, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно п. 8 ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

В силу разъяснений, приведенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №..., Пленума ВАС РФ №... от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Исходя из смысла вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, соответствующие последствия договора могут быть применены после установления факта наличия или отсутствия конкретного правоотношения между сторонами.

Договор, при заключении которого сторонами не было достигнуто соглашение по условиям, определяющим предмет договора, может быть признан незаключенным по требованию одной из сторон договора. Констатация незаключенности договора будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН о правах на спорное недвижимое имущество прежнего собственника, а для покупателей- для возврата исполненного по договору и возмещения убытков.

Судом установлено, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи, заключенному между ОАО «Морские Нивы» и ФИО2, ФИО1, истцам в собственность были переданы 692/3686 доли в праве общей долевой собственности на здание общежития, расположенного по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, а также 972/5180 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:19:070123:266, расположенный по тому же адресу.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последние обязуются оплатить в соответствии с условиями договора вышеуказанные доли в праве собственности на недвижимое имущество: здание общежития и земельный участок.

Согласно п. 2.1 договора здание общежития и земельный участок продаются за 346 000 руб., которые покупатели уплатили продавцу в полном размере до подписания настоящего договора полностью.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за истцами было зарегистрировано право общей долевой собственности на здание общежития и земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ разрешенное использованием жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на которое приобрели истцы, изменено на «многоквартирный малоэтажный жилой дом коридорного типа».

В мае 2014 года за истцами было зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>.

Право собственности истцов на вышеуказанное имущество и договор, на основании которого произведена государственная регистрация права, никем не оспорен.

В обоснование исковых требований истцы указывают, что в 2015 году в мотивировочной части апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 было указано, что договор купли-продажи доли в здании общежития от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный истцами и ОАО «Морские Нивы», не может считаться заключенным в связи с несоблюдением сторонами установленных законодательством требований о согласовании существенных условий договора.

Однако, указанным судебным актом оценка заключенности или незаключенности договора в целом не давалась.

Так, из определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оно вынесено по рассмотренному гражданскому делу по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО5 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении состоящих на регистрационном учете в нем.

В тексте определения суд ссылается на то, что истцами не было представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для прекращения права пользования ответчиками спорным жилым помещением. В договоре купли-продажи доли в здании общежития от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Морские Нивы»(продавец), ФИО2, ФИО1 (покупатели) перечень лиц, сохраняющих в соответствии законом право пользования этим жилым помещением, не согласован.

Следовательно, судом апелляционной инстанции указано на наличие у ответчиков права пользования жилым помещением, невозможность их выселения в связи с тем, что условие о сохранении за ними права пользования должны были быть включены в договор в качестве существенных условий договора, о котором, именно, в части разрешенных прав ответчиков было указано на его незаключенность.

Постановление суда апелляционной инстанции не было направлено на установление факта наличия или отсутствия конкретного правоотношения между ОАО «Морские Нивы» (продавцом), и ФИО2, ФИО1 (покупателями) в целях дальнейшего применения соответствующих последствий. В резолютивной части апелляционного определения отсутствует указание на незаключенность договора, что не позволяет суду по настоящему делу применить соответствующие последствия.

Учитывая, что из материалов дела с достоверностью следует факт наличия воли сторон на заключение договора, договор совершен в предусмотренной соглашением сторон форме и в установленном порядке зарегистрирован, принимая во внимание, что правовые последствия в виде перехода права собственности к покупателям объекта недвижимости наступили, суд считает возможным исковые требования удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи в общую долевую собственность недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Морские Нивы» и ФИО1, ФИО2.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Попова