Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Ленинского районного суда города Ставрополя, гражданское дело по исковому заявлению министерства имущественных отношений Ставропольского края к ФИО1 о взыскании неустойки и понуждении исполнить обязательства и расторжении договора аренды,

установил:

Министерство имущественных отношений Ставропольского края обратилось в суд с исковым заявлением, (впоследствии с уточненным) к ФИО1 о взыскании неустойки и понуждении исполнить обязательства.

В обоснования исковых требований указано, что между государственным унитарным предприятием Ставропольского края «Ставкрайимущество» и ФИО1 - 05.12.2016 заключен договор аренды объекта культурного наследия - «Особняк, 1914г.», с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <...> <номер обезличен> (далее - договор №16/2016).

В соответствии с распоряжением министерства имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) от 19.06.2018 № 299 «О прекращении государственному унитарному предприятию Ставропольского края «Ставкрайимущество» права хозяйственного ведения на недвижимое имущество» арендуемое ФИО1 имущество передано в казну Ставропольского края.

Согласно соглашению о перемене лиц в обязательстве по договору от 28.06.2018 арендодателем по договору выступает министерство.

Объект недвижимости с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <...> (далее - объект недвижимости) находится в собственности субъекта Российской Федерации - Ставропольского края и в соответствии с постановлением главы администрации Ставропольского края от 01.11.1995 № 600 «О дополнении списка памятников истории и культуры Ставропольского края, подлежащих государственной охране как памятников местного и республиканского значения, утвержденного решением крайисполкома от 01.10.1981 № 702» является объектом культурного наследия.

Приказом Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее - Управление) от 20.06.2016 № 282 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Особняк, 1914г.» (далее - охранное обязательство).

Приказом Управления от 26.07.2016 № 347 указанный объект недвижимости отнесен к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии с планом работ по сохранению объекта культурного наследия, который является приложением к охранному обязательству, собственник или иной законный владелец обязан провести противоаварийные работы по сохранению объекта недвижимости, а также по проведению комплексных реставрационных работ и работ по приспособлению объекта недвижимости для современного использования.

В рамках договора № 16/2016 на ФИО1 возложены обязанности по проведению ремонта и реставрационных работ по сохранению объекта недвижимости, в том числе в соответствии с охранным обязательством.

Работы, предусмотренные п.п. 2 - 26 графика проведения ремонтных и реставрационных работ (в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 к договору № 16/2016), по состоянию на 10.03.2020 не выполнены. Реставрация объекта недвижимости арендатором не производится, кроме того, состояние объекта существенно ухудшено, что подтверждается заключением о состоянии объекта недвижимого имущества от 10.03.2020, выполненного ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Пунктом 7.7 договора № 16/2016 предусмотрены санкции за нарушение сроков проведения ремонтных и реставрационных работ объекта недвижимости.

Таким образом, в соответствии с пунктом 7.7 договора № 16/2016 ФИО1 обязан оплатить министерству неустойку за просроченные обязательства за период с 12.09.2018 по 10.03.2020 включительно в размере 83 570 000 рублей.

Ввиду изложенного, ответчиком нарушены требования действующего законодательства, а также условия охранного обязательства.

Вместе с тем, работы, предусмотренные п.п. 2-31 графика проведения
ремонтных и реставрационных работ, в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 (котельная, внутридворовые входы, восстановление кровли, усиление элементов конструкций, плита балкона, укрепление кирпичной кладки наружных стен, восстановление перекрытий, отмостка, вертикальная гидроизоляция фундаментов, перегородки, электрооборудование, электроосвещение, молниезащита, реставрация кирпичных фасадов, реставрация штукатурных фасадов, окраска фасадов) до настоящего времени не выполнены, объект в эксплуатацию не введен.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды от 05.12.2016 № 16/2016, заключенного между министерством и ответчиком, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае существенного ухудшения арендатором состояния объекта аренды.

Возложенные на арендатора договором аренды работы, предусмотренные п.п. 2-26 графика проведения ремонтных и реставрационных работ (в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 к договору № 16/2016), по состоянию на 16.10.2020 не выполнены.

Указывает, реставрация объекта недвижимости арендатором не производится, кроме того, в результате неисполнения плана работ по сохранению объекта культурного наследия, действий ответчика по демонтажным работам перегородок и перекрытий, с последующим бездействием по проведению реставрационных работ, состояние объекта аренды существенно ухудшено, что подтверждается заключением о состоянии объекта недвижимого имущества от 10.03.2020, выполненного ГБУ СК «Ставкрайимущество» (имеется в материалах дела).

Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края неустойку за невыполнение обязательств по договору № 16/2016 в размере 83 570 000 (восемьдесят три миллиона пятьсот семьдесят тысяч) рублей, обязать ФИО1 исполнить обязательства в области сохранения, использования и государственной охраны объекта культурного наследия в натуре, в соответствии с пунктом 4.4.5 договора № 16/2016, предусмотренные графиком проведения ремонтных и реставрационных работ, в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 (котельная, внутридворовые входы, восстановление кровли, усиление элементов конструкций, плита балкона, укрепление кирпичной кладки наружных стен, восстановление перекрытий, отмостка, вертикальная гидроизоляция фундаментов, перегородки, электрооборудование, электроосвещение, молниезащита, реставрация кирпичных фасадов, реставрация штукатурных фасадов, окраска фасадов), а также расторгнуть договор аренды от 05.12.2016 № 16/2016, заключенный между министерством имущественных отношений Ставропольского края и ФИО1.

Представитель истца министерства имущественных отношений СК, действующая по доверенности ФИО2, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3, в судебном заседании уточненные исковые требования признала частично. Представила письменный отзыв в котором указала, что с заявленными исковыми требованиями согласны в части расторжения договора, в остальной части с заявленными требованиями не согласны по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» по итогам открытого аукциона (извещение № <номер обезличен>/02 от 28.10.2016), на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от 22.11.2016 № 1 Государственное унитарное предприятие «Ставкрайимуцество» и ФИО1, заключили 05.12.2016 договор аренды объекта культурного наследия № 16/2016 сроком на 49 лет с 05.12.2016 по 04.12.2065.

28.06.2018 на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве по договору аренды объекта культурного наследия от 05.12.2016 № 16/2016 права и обязанности арендодателя по договору переданы в - полном объеме ГУП «Ставкраймущество» министерству имущественных отношений Ставропольского края.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 13.03.2017, регистрационный номер <номер обезличен>.

Предметом Договора является объект культурного наследия - памятник регионального значения, площадью 751,9 кв.м., расположенный но адресу: <...>, кадастровый - номер <номер обезличен>, принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации - Ставропольскому краю, находящийся в неудовлетворительном состоянии. Объект передан Арендатору по акту приема-передачи имущества от 05.12.2016.

Согласно акту технического состояния объекта культурного наследия № 04-09/80-А от 20.06.2016, составленного управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, Объект аренды был передан в неудовлетворительном (аварийном) состоянии, требовались ремонтные и реставрационные работы стен и перекрытий, восстановление кровли, полов, лестниц; отсутствовали электроосвещение, водопровод, канализация, теплоснабжение.

В соответствии с п. 4.4.5 договора арендатор обязан за свой счет произвести ремонтные и реставрационные работы по сохранению объекта аренды до 31.12.2020 в соответствии с приложением №1 договора аренды, охранным обязательством от 20.06.2016 № 282 (с изменениями от 13.03.2017 № 66), оформленным Управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объекта культурного наследия, а также осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Охранное обязательство подписано ФИО1 14.03.2017 г.

К первому этапу работ согласно Приложению №1 к Договору Арендатор должен был приступить 01.12.2016, несмотря на то, что договор был заключен 05.12.2016, а охранное обязательство подписано Арендатором 14.03.2017. Изменения в этой части в договор были внесены лишь 15.02.2017.

Согласно общему журналу работ КС-6 ответчик приступил к выполнению ремонтно-восстановительных работ 15.02.2017, последняя запись в журнале сделана 08.09.2017.

21.09.2017 были проведены испытания керамического кирпича, отобранного из кирпичной кладки стен Объекта аренды, по результатам которого составлен протокол испытаний и установлено, что кирпич имеет марку прочности М50, в то время как минимальная марка кирпича должна быть М100. В письме от 20.10.2017 ответчик сообщил арендодателю, что при обустройстве новой кровли стены из вышеуказанного кирпича не выдержат нагрузки и рухнут, в связи с чем, просил совместной встречи для обсуждения вопроса консервации Объекта аренды. Поскольку указанные Арендатором обстоятельства являлись существенными и влияли на продолжение производства ремонтно-восстановительных работ Объекта аренды, 25.09.2017 работы на Объекте аренды были приостановлены, о чем составлен акт № 1 от 25.09.2017 о приостановлении строительства по форме КС-17.

Ответчик неоднократно - 22.09.2017 (вх. № 1836 от 25.09.2017), 20.10.2017 (вх. № 2096 от 20.10.2017), 02.02.2018 (вх. № 267 от 02.02.2018) и 25.04.2018 (вх. б/н от 25.04.2018) направлял в адрес Арендодателя уведомления о невозможности продолжения реставрационных и ремонтных работ на Объекте аренды ввиду выявленных недостатков в проектно-сметной документации и приостановке ремонтно-восстановительных работ.

В письмах от 02.02.2018 и 25.04.2018 ответчик также просил рассмотреть вопрос о расторжении договора, по причине того, что выявленные в проектно-сметной документации недостатки, а также отказ изменить вид разрешенного использования объекта аренды, повлекли невозможность исполнения договора со стороны ответчика.

В ответ на письмо от 25.04.2018 (исх. № 6155/08) Арендодатель сообщил, что расторгнуть договор не представляется возможным до исполнения Арендатором обязанности по произведению ремонта и реставрационных работ по сохранению объекта недвижимости, возложенных на последнего договором, и охранным обязательством.

Истец, заведомо зная о том, что работы приостановлены ввиду выявленных недостатков проектно-сметной документации, внести изменения в которую в соответствии с ч. 7 ст. 52 ГрК РФ без согласования с заказчиком, подрядчик самостоятельно не может, игнорируя указанные уведомления, 16.02.2018 направляет в адрес ответчика письмо (исх. № 460-10 от 16.02.2018) о необходимости выполнения работ в соответствии с графиком и уплате неустойки за несоблюдение сроков выполнения работ, 13.09.2018 и 10.12.2018 претензии о необходимости уплаты неустойки, 14.03.2019 обращается в Изобильненский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением о взыскании неустойки за просроченные обязательства по договору аренды, по решению которого с ответчика взыскана неустойка в размере 4 340 000 рублей и штраф в размере 100 000 рублей.

В направленных в адрес ответчик претензиях и в исковом заявлении истец указывает, что состояние объекта аренды нарушено и значительно ухудшено.

В соответствии с п. 4.1.2 истец имел право досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть Договор в случае существенного ухудшения Арендатором состояния Объекта аренды, однако указанным правом Истец не воспользовался, несмотря на то, что такое предложение поступало и от ответчика еще 25.04.2018.

Таким образом, в соответствии с условиями договора (п. 4.1.2, п. 8.1) только истец имел право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке, без обращения в суд. Однако, таким правом истец умышленно не воспользовался, с целью взыскания с арендатора неустойки в максимально возможном размере.

На основании изложенного, полагают, что истец умышленно не расторгал договор с целью увеличения размера неустойки и ее дальнейшего взыскания и только 30.04.2020 письмом № 7203/08 направил в адрес ответчика проект соглашения о расторжении договора, тем самым истец нарушил нормы ст. 1 и ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, министерство имущественных отношений Ставропольского края, выступая стороной в Договоре, является участником отношений, регулируемых гражданским законодательством и на него также распространяются нормы о необходимости действовать добросовестно, не допускать злоупотребление правом.

О злоупотреблении министерством имущественных отношений Ставропольского края своим субъективным правом в рамках правоотношений, возникший в результате заключения Договора с ФИО1, кроме злоупотребления правом на досрочное односторонне расторжение Договора во внесудебном порядке, свидетельствует и тот факт, что в ходе судебного заседания по рассмотрению в апелляционном порядке гражданского дела № 33-8739/2019 по иску министерства имущества Ставропольского края к ФИО1, состоявшемся 13.11.2019 истец пояснял, что за то состояние, в котором находится объект культурного наследия, предусмотрены огромные штрафные санкции со стороны Управления по сохранности памятников. В связи с чем на ФИО1 были возложены определенные инвестиционные обязательства.

После взыскания с ответчика неустойки за просроченные обязательства на дату - 10.09.2018, очевидно понимая, что и в дальнейшем ответчик не сможет исполнять обязательства по договору, истец не расторг договор в одностороннем порядке, злоупотребляя правом, предоставленным ему договором.

Также, в ходе одной из проверок объекта, проводимых арендодателем комиссионно 06.03.2019, отделу реестра государственной собственности сам же истец рекомендовал рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды в досудебном порядке, ссылаясь на положения Закона Ставропольского края от 16.03.2006 № 14-к «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации в Ставропольском крае».

Истец ссылается на то, что ответчиком нарушены также условия охранного обязательства, тем самым полностью снимая с себя обязанность по соблюдению охранного обязательства.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, как сторона сделки и как орган исполнительной власти, обладало информацией о том, что Объект находится в аварийном состоянии, ремонтно-реставрационные работы приостановлены, дальнейшее бездействие может повлечь полную утрату Объекта. Тем не менее, никаких мер, направленных на сохранение Объекта Арендодателем не предпринималось, а все действия были направлены на взыскание с Арендатора сумм неустойки.

С расторжением договора согласны, однако просят суд расторгнуть его по основанию, предусмотренному ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Так, обстоятельства, выявленные при проведении испытаний керамического кирпича, являлись существенными, поскольку увеличивали сметную стоимость ремонтных и реставрационных работ на Объекте.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Удорожание стоимости работ ФИО1 не мог предвидеть при заключении договора, в противном случае договор не был бы им заключен на условиях полной инвестиции ремонтных и реставрационных работ.

Также ответчик возражает против удовлетворения требования истца в той части, в которой истец просит обязать арендатора исполнить обязательства по договору в натуре.

Прежде всего, разрешая вопрос о допустимости понуждения должника
исполнить обязанность в натуре, необходимо учитывать не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

ФИО1 является физическим лицом, не осуществляет предпринимательскую деятельность, от доходов которой мог бы осуществлять финансирование ремонтно-реставрационных работ Объекта. В связи с чем, возложение на него обязанности по исполнению обязательств в натуре в этой части, не будет соответствовать принципу исполнимости судебного акта.

Прекращение вещного или иного обязательственного права на объект культурного наследия влечет за собой прекращение обязанности по его сохранению. Таким образом, после расторжения договора аренды, арендатор не может быть обязан выполнить охранное обязательство в натуре. При таких обстоятельствах судебный акт не будет соответствовать требованию исполнимости.

Относительно заявленных истцом требований о взыскании неустойки в размере 83 570 000 рублей поясняли, что как указано выше, после получения результатов испытаний кирпича, Ответчик неоднократно - 22.09.2017 (вх. № 1836 от 25.09.2017), 20.10.2017 (вх. № 2096 от 20.10.2017), 02.02.2018 (вх. № 267 от 02.02.2018) и 25.04.2018 (вх. б/н от 25.04.2018) направлял в адрес арендодателя уведомления о невозможности продолжения реставрационных и ремонтных работ на объекте аренды ввиду выявленных недостатков в проектно-сметной документации и приостановке ремонтно-восстановительных работ. Не получив ответа, 25.09.2017 работы на объекте аренды были приостановлены, о чем также сообщено в адрес истца 22.09.2017 (вх. № 1836 от 25.09.2017).

В ответ на указанные письма истец требует выполнения работ согласно графику и уплаты неустойки, относительно приостановления работ поясняет, что данное сообщение носит уведомительный характер и ответа не требует.

Таким образом, ФИО1 предпринял все меры, предоставленные ему законом и договором, чтобы исполнить обязательства по договору надлежащим образом.

Ответчик признает требования истца о расторжении договора, однако, просит суд расторгнуть договор по основанию, предусмотренному ст. 451 ГК РФ. Ответчик не признает и просит суд отказать истцу в удовлетворении требований в части обязании ответчика исполнить обязательства по договору в натуре. Ответчик не согласен с суммой неустойки, предъявленной ко взысканию. Дополнительные возражения приобщены к материалам дела.

Представитель третьего лица Управления Ставропольского края по сохранении и государственной охране объектов культурного наследия, действующий по доверенности ФИО4, в судебное заседание представил письменный отзыв, в котором указал, что в соответствии с преамбулой Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ (далее Федеральный закон) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Объект культурного наследия регионального значения «Особняк», 1914 г., расположен по адресу: <...> (далее объект культурного наследия), поставлен на государственную охрану на основании постановления главы администрации Ставропольского края от 1 ноября 1995г. № 600 «О дополнении списка памятников истории и культуры Ставропольского края, подлежащих государственной охране как памятников местного и республиканского значения, утвержденного решением крайисполкома от 01.10.1981 № 702», в соответчики с приказом Министерства культуры Российской Федерации, зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под №261510308530005.

В соответствии с приказом Управления от 20.06.2016 г. № 282 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия. При этом, в соответствии с приказом Управления от 26.07.2016 г. № 347 объект культурного наследия отнесен к категории объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии с ч. 2 ст. 50.1. Федерального закона решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о распоряжении находящимися в государственной или муниципальной собственности объектом культурного наследия должно содержать сведения об отнесении объекта к объектам культурного наследия, об обязанности лица, к которому переходит имущественное право на указанные объекты или земельные участки, выполнять установленные Федеральным законом требования в отношении объекта культурного наследия, в том числе при передаче объекта культурного наследия в аренду.

В соответствии со ст. 8.1. закона Ставропольского края «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации в Ставропольском крае» от 16.03.2006 N 14-кз, существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению данного объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

В случае неисполнения арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в соответствии с законодательством Российской Федерации и данным договором.

При этом, в соответствии с ч.11 ст.48 Федерального закона, лицо, которому объект культурного наследия передан во владение или в пользование на основании договора, обязано выполнять требования в отношении таких объектов, установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона. Распределение обязанностей по выполнению требований, предусмотренных статьей 47.2 настоящего Федерального закона, между сторонами договора устанавливается указанным договором, если иное не предусмотрено статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

Учитывая изложенное, а также неудовлетворительное состояние объекта культурного наследия, просит рассмотреть гражданское дело по исковому заявлению министерства имущественных отношений Ставропольского края к ФИО1 о взыскании неустойки за невыполнение обязательств по договору аренды и понуждении исполнить обязательства по существу заявленных доводов, с учетом обозначенной позиции.

Суд с учетом положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно преамбуле Закона N 73-ФЗ в Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории
и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) охрана
объектов культурного наследия обеспечивается, в том числе, заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния. Приведенная статья устанавливает круг лиц, на которых оформлением охранного обязательства должны быть возложены соответствующие обязанности. При этом обязанным лицом по исполнению предусмотренных в охранном обязательстве мероприятий является лицо, обладающее определенными полномочиями в отношении такого объекта.

Так, в соответствии с п. 11 ст. 47.6 Закона № 73-ФЗ, в случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится в государственной собственности субъекта Российской Федерации, не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, а передан в пользование на основании гражданско-правового договора, охранное обязательство подлежит выполнению таким лицом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что 05.12.2016 года между государственным унитарным предприятием Ставропольского края «Ставкрайимущество» и ФИО1 заключен договор аренды объекта культурного наследия - «Особняк, 1914г.», с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <...> <номер обезличен>.

В соответствии с распоряжением министерства имущественных отношений Ставропольского края от 19.06.2018 № 299 «О прекращении государственному унитарному предприятию Ставропольского края «Ставкрайимущество» права хозяйственного ведения на недвижимое имущество» арендуемое ФИО1 имущество передано в казну Ставропольского края.

Объект недвижимости с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <...> находится в собственности субъекта Российской Федерации - Ставропольского края и в соответствии с постановлением главы администрации Ставропольского края от 01.11.1995 № 600 «О дополнении списка памятников истории и культуры Ставропольского края, подлежащих государственной охране как памятников местного и республиканского значения, утвержденного решением крайисполкома от 01.10.1981 № 702» является объектом культурного наследия.

Приказом Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия от 20.06.2016 № 282 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Особняк, 1914г.».

Заочным решением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 30 июля 2019 года исковые требования министерства имущественных отношений Ставропольского края к ФИО1 о взыскании неустойки за просроченные обязательства по договору аренды, удовлетворены частично.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу Министерства имущественных отношений Ставропольского края неустойку за невыполнение обязательств по договору аренды в размере 1 000 000 рублей.

В удовлетворении требования о возложении на ФИО1 обязанности исполнить обязательство по проведению ремонтных и реставрационных работ объекта культурного наследия «Особняк, 1914г.», с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенною по адресу: <...>, а именно в срок до 31.12.2020 провести противоаварийные работы по сохранению объекта недвижимости, а также комплексные реставрационные работы и работы по приспособлению объекта недвижимости для современного использования, отказал.

В удовлетворении требования о взыскании с ФИО1 в пользу Министерства имущественных отношений Ставропольского края штрафа за существенное ухудшение состояния объекта недвижимости в размере 100 000 рублей, отказал.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27.11.2019 года заочное решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 30.07.2019 года в части взыскания с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края неустойки за невыполнение обязательств по договору аренды в размере 1000000 рублей, а также отказа в удовлетворении требования о взыскании с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края штрафа за существенное ухудшение состояния объекта недвижимости в размере 100000 рублей отменено с принятием в отмененной части нового решения, которым мсковые требования министерства имущественных отношений Ставропольского края к ФИО1 о взыскании неустойки и штрафа за просроченные обязательства по договору аренды удовлетворены.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края неустойку за невыполнение обязательств по договору аренды в размере 4340000 рублей.

Взыскал с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края штраф за существенное ухудшение состояния объекта недвижимости в размере 100000 рублей.

Взыскал с ФИО1 в пользу бюджета муниципального образования Изобильненского городского округа государственную пошлину в размере 29 900 рублей.

В остальной части заочное решение суда оставлено без изменения.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно заключению от 10.03.2020 года, выполненного ГБУ СК «Ставкрайимущество», при проведении сравнения предоставленных фотоматериалов 2016 года с фотоматериалами полученными в результате проведенного обследования 25.07.2019, установлено изменение состава конструктивных элементов здания, а именно отсутствие кровли, чердачного и междуэтажного перекрытия, перегородок. При проведении сравнения фотоматериалов 2019 года с фотоматериалами полученными в результате проведенного обследования 10.03.2020, не установлено изменение качественного и количественного состава конструктивных элементов здания (отсутствуют кровля, чердачное и междуэтажное перекрытия, перегородки). Отсутствие ограждающих конструкций здания, таких как кровля и перекрытия, усиливают негативное воздействие на здание природно-климатических факторов и ведут к увеличению физического износа здания, снижению прочности и несущей способности конструктивных элементов здания. На момент проведения обследования, согласно представленного заказчиком Графика проведения ремонтных и реставрационных работ, выполнены работы указанные в пункте №1. При визуальном осмотре выполнение работ, указанных в остальных пунктах графика, не выявлено. Согласно ст.45 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ, работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением. Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с правилами проведения работ по сохранению объектов культурного наследия, в том числе правилами проведения работ, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, утверждаемыми в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Лицо, осуществляющее разработку проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, осуществляет научное руководство проведением этих работ и авторский надзор за их проведением. За разъяснениями по существу сложившейся ситуации рекомендуют обратиться к лицу, осуществляющему авторский надзор за проведением работ по сохранению объекта культурного наследия

Таким образом, работы, предусмотренные п.п. 2 - 26 графика проведения ремонтных и реставрационных работ (в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 к договору № 16/2016), не выполнены.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Раздел 8 исследуемого договора аренды содержит положения о досрочном расторжении договора, в частности неисполнение одной стороной условий договора является основанием для его расторжения без обращения в суд.

Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения договора, он расторгается и не влечет дальнейших правовых последствий.

Возложенные на арендатора ФИО1 договором аренды работы, предусмотренные п.п. 2-26 графика проведения ремонтных и реставрационных работ (в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 к договору № 16/2016), по состоянию на 16.10.2020 не выполнены.

Реставрация объекта недвижимости арендатором не производится, кроме того, в результате неисполнения плана работ по сохранению объекта культурного наследия, действий ответчика по демонтажным работам перегородок и перекрытий, с последующим бездействием по проведению реставрационных работ, состояние объекта аренды существенно ухудшено, что подтверждается заключением о состоянии объекта недвижимого имущества от 10.03.2020, выполненного ГБУ СК «Ставкрайимущество».

В соответствии с пунктом 1 статьи 405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.

По смыслу пункта 6.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - Постановление Пленума № 35) если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество, то сторона, нарушившая договор и обязанная вернуть имущество, должна компенсировать всякое ухудшение имущества применительно к пункту 1 статьи 405 ГК РФ.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статья 622 ГК РФ).

В силу статьи 662 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договором предусмотрено приведение ремонтных и реставрационных работ объекта культурного наследия, арендатор обязан возвратить имущество с учетом проведения таких работ.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако это правило распространяется не на все обязательства сторон. Те условия договора, которые по смыслу предполагают их применение и после его расторжения, продолжают действовать, если иное не определено сторонами договора. Так, например, после расторжения договора могут продолжать выполняться гарантийные обязательства в отношении товаров или работ, соблюдаться условия о рассмотрении споров по договору в третейском суде и т.д. Продолжат действовать и те условия договора, которые прямо предусматривали выполнение сторонами каких-либо обязанностей уже после его расторжения, например, обязанность вернуть предмет аренды, обязанность вернуть денежные средства и т.д. (п. 3 Постановления Пленума № 35).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований министерства имущественных отношений Ставропольского края о расторжении договора аренды и обязании ФИО1 исполнить обязательства в области сохранения, использования и государственной охраны объекта культурного наследия в натуре, в соответствии с пунктом 4.4.5 договора № 16/2016, предусмотренные графиком проведения ремонтных и реставрационных работ, в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 (котельная, внутридворовые входы, восстановление кровли, усиление элементов конструкций, плита балкона, укрепление кирпичной кладки наружных стен, восстановление перекрытий, отмостка, вертикальная гидроизоляция фундаментов, перегородки, электрооборудование, электроосвещение, молниезащита, реставрация кирпичных фасадов, реставрация штукатурных фасадов, окраска фасадов).

За нарушение сроков проведения ремонтных и реставрационных работ объекта недвижимости пунктом 7.7 договора аренды предусмотрены санкции, а именно уплата неустойки в виде штрафа в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчик реставрационные и ремонтные работы, оговоренные в графике проведения ремонтных и реставрационных работ, в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017г. к договору аренды и подписанному сторонами не выполнил, в связи с чем, с ответчика подлежит к взысканию неустойка.

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету, представленному представителем истца за просроченные обязательства за период с 12.09.2018 по 10.03.2020 включительно с ответчика подлежит к взысканию неустойка в размере 83 570 000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

По мнению суда, указанная неустойка подлежит ко снижению на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ до 20 000 000 рублей, поскольку имеет значительный размер и является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. При этом суд учитывает, что ответчиком является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования министерства имущественных отношений Ставропольского края к ФИО1 о взыскании неустойки и понуждении исполнить обязательства - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 05.12.2016 № 16/2016, заключенный между министерством имущественных отношений Ставропольского края и ФИО1.

Обязать ФИО1 исполнить обязательства в области сохранения, использования и государственной охраны объекта культурного наследия в натуре, в соответствии с пунктом 4.4.5 договора № 16/2016, предусмотренные графиком проведения ремонтных и реставрационных работ, в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2017 (котельная, внутридворовые входы, восстановление кровли, усиление элементов конструкций, плита балкона, укрепление кирпичной кладки наружных стен, восстановление перекрытий, отмостка, вертикальная гидроизоляция фундаментов, перегородки, электрооборудование, электроосвещение, молниезащита, реставрация кирпичных фасадов, реставрация штукатурных фасадов, окраска фасадов).

Взыскать с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края неустойку за невыполнение обязательств по договору № 16/2016 в размере 20 000 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края неустойки за невыполнение обязательств по договору № 16/2016 в размере 63 570 000 рублей, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение одного месяца со дня его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено <дата обезличена>.

Судья О.В. Савина