Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о понуждении заключить договор аренды земельного участка по адресу: *** для индивидуального жилищного строительства площадью *** кв.м, что составляет *** доли общей площади *** кв.м земельного участка №, сроком на 3 года, размер арендной платы в год *** руб.,

установил:

в обоснование иска указано, что на основании постановления главы МО «Гатчинский район» от ***№ гражданам *** был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ***, для индивидуального жилищного строительства площадью *** кв.м, что составляет *** доли общей площади *** кв.м земельного участка №, сроком на 11 месяцев с множественностью лиц на стороне арендатора, и заключен договор аренды № от *** На основании договора дарения от ****** подарили *** долю жилого дома лит. ***, расположенного на земельном участке по адресу: *** ответчику ФИО1 При этом ответчик обязался оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством. Но до сих пор ответчик договор аренды на земельный участок не заключил. На основании разрешения администрации ответчик ФИО1 провел реконструкцию жилого дома, фактически возведя на земельном участке отдельный самостоятельный жилой дом лит. ***. Решением суда от *** право общей долевой собственности на жилой дом лит. *** у ответчика ФИО1, ФИО2 и ФИО3 прекращено. На основании ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 445 ГК РФ требовал от суда понудить ответчика заключить договор аренды части земельного участка площадью *** кв.м, которую фактически использует ответчик.

Истец – Администрация Таицкого городского поселения просил рассмотреть дело в его отсутствие, на иске настаивал.

Ответчик ФИО1 пояснил, что согласен с требованиями администрации о необходимости оформить права на фактически используемый земельный участок, но не знает как.

Привлеченные третьими лицами ФИО2 и ФИО3 представили письменные возражения относительно заявленных требований.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дел, установил следующее:

Изначально ответчик ФИО1 (*** доля), третьи лица ФИО2 (*** доля) и ФИО3 (*** доля) являлись собственниками жилого дома № по *** общей площадью *** кв.м, в том числе жилой площадью *** кв.м, год постройки *** г (л.д. ***).

Постановлением главы администрации Гатчинского муниципального района № от *** ответчику ФИО1 была разрешена реконструкция *** доли дома с увеличением общей и жилой площади (л.д***).

После чего, на едином придомовом земельном участке ответчиком ФИО1 было возведено строение литера «***» площадью по наружному обмеру *** кв.м, обозначенное как незавершенный строительством объект (процент готовности = ***%) по адресу: ***.

Вступившим в законную силу решением *** суда по делу № от *** ФИО2 отказано в иске к ФИО1 об обязаниивосстановить разрушенную часть дома лит. «***». Определением *** суда от ***, вступившим в законную силу, прекращено производство по иску ФИО2 к ФИО1 об обязании снести самовольную постройку лит. «***».

Вступившим в законную силу решением *** суда от ***№ постановлено прекратить право общедолевой собственности ФИО2, ФИО3 и ФИО1 на одноэтажный жилой дом литера «***» с надворными постройками площадью *** кв.м., инв. №, расположенный по адресу: ***

Произвести раздел домовладения, выделен в собственность ФИО1 объект литера «***» незавершенный строительством готовностью ***% площадью по наружному обмеру *** кв.м, расположенный по адресу: ***

Выделен в общедолевую собственность по *** доле в праве ФИО2 и ФИО4 жилой дом лит. «***» общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв.м, состоящий из комнаты площадью *** кв.м, кухни площадью *** кв.м, с пристройкой лит. ***» площадью *** кв.м, верандой литера *** площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***

При вынесении решения суд учел, что между сторонами также сложился порядок пользования отдельными частями земельного участка, при котором строение лит. «***» располагается на части земельного участка, используемого ФИО2 и ФИО3, а строение лит. «***» и сарай лит. «***» на части участка, используемой ответчиком, что в случае приватизации участка позволит осуществить его раздел, а при не возможности определить порядок пользования (л.д. ***).

В настоящий момент ФИО2 и ФИО4 являются собственниками индивидуального жилого дома, *** года постройки, общей площадью *** кв.м №, каждая по *** доле в праве (л.д. ***).

Ответчик ФИО1 является собственником индивидуального жилого дома площадью *** кв.м №, расположенного по адресу: ***

На основании вступившего в законную силу решения *** суда от ***№ за ФИО2 и ФИО3 в ЕГРН зарегистрировано право собственности за каждой на *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок № площадью *** кв.м, расположенный по адресу: *** Границы данного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. ***).

При этом, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Администрация Таицкого городского поселения и ФИО1 решение суда не оспаривали.

Постановлением и.о. главы администрации Гатчинского муниципального района от ***№ был расторгнут по соглашению сторон договор аренды № от ***, заключенный с ***.С. и ***.С. (л.д. ***). Данное постановление также ответчиком не оспорено.

В ЕГРН *** зарегистрировано прекращение права аренды (л.д. ***).

Права ответчика ФИО1 на земельный участок не зарегистрированы.

В ходе проведения муниципального земельного контроля *** было установлено, что ответчик и третьи лица до настоящего времени используют единый земельный участок. ФИО1 использует часть земельного участка самовольно, т.е. без разрешающих документов (л.д. ***).

Следует отметить, что фактически спор между истцом и ответчиком отсутствует, т.к. ответчик сам обращался в администрацию Таицкого городского поселения с просьбой заключить с ним договор аренды на занимаемый земельный участок (л.д. ***).

Стороны признали, что в настоящий момент на одном земельном участке, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, расположены два индивидуальных жилых дома, которые находятся в собственности трех физических лиц. Земельный участок площадью *** кв.м, на который истец пытается понудить ответчика заключить договор аренды, не состоит на кадастровом учете, его границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, и он фактически является частью единого земельного участка №. Участок площадью *** кв.м неделим, т.к. минимальная площадь вновь образуемого земельного участка под ИЖС на территории Таицкого поселения составляет *** кв.м.

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФесли иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанныхцелях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор аренды с каждым собственником, а единый для всех собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. При этом заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них, что следует из пункта 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

А п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривает, что в случае наличия на одном неделимом земельном участке зданий, находящихся в собственности разных лиц, они имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

То есть спорный земельный участок мог быть предоставлен или всем собственникам в аренду, или в собственность. В данном случае, поскольку третьи лица уже являются участниками общей долевой собственности на единый земельный участок, то ответчик не лишен права на обращение в суд с иском о признании права собственности на *** долю в праве общей долевой собственности на землю. Возможности предоставления единого участка в собственность и в аренду одновременно закон не предусматривает.

Исковые требования также не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку не прошедший кадастровый учет, без определенных судебным решением границ земельный участок и его часть (а не доля в праве общей долевой собственности) не могут являться объектами гражданских правоотношений.

Вместе с тем суд отмечает, что истец не лишен судебной защиты имущественного права на получение платы за фактическое использование ответчиком земельного участка в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ, предусматривающих, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. При этом формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В этой связи в случае, когда юридическое или физическое лицо пользуется земельным участком без соответствующей оплаты, то оно обязано возместить собственнику участка стоимость неосновательного обогащения в размере соответствующему размеру арендной платы за период пользования участком.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 196-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска администрации муниципального образования Таицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о понуждении заключить договор аренды земельного участка по адресу: ***, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***