Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «СУ №», ООО «Объединенная управляющая компания», ФИО8 «Ивановский промышленный» о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности, исключении записи из ЕГРП, признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с первоначальным иском к АО «СУ №», в котором указывала, что между ней и ФИО3 с одной стороны и ответчиком с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО4 ул., <адрес> (строительный адрес: <адрес>, мкр. 22, <адрес>, секция 3, этаж 1, № пп 1) площадью 348,8 кв.м, в общую долевую собственность в следующих долях: ФИО2 -45,699% доля в праве, ФИО3 54,301% доля в праве, стоимость помещения согласно п. 2.6. предварительного договора составила <данные изъяты>. В соответствии п. 2.7. предварительного договора покупатели обязались перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере <данные изъяты> коп., а ответчик согласно п. 2.1. предварительного договора обязался заключить с покупателями основной договор в течение 3 лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее чем через 60 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на нежилое помещение, после заключения основного договора оплаченные денежные средства, составляющие обеспечительный платеж, зачитываются в счет оплаты основного договора. ДД.ММ.ГГГГФИО3 уступил свои права по предварительному договору истице путем заключения договора уступки требования и перевода долга по предварительному договору от 18.12.2012г. №, договор уступки зарегистрирован в общем реестре ЗАО «СУ-155» ДД.ММ.ГГГГ за №. Истица в полном объеме выполнила свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, что подтверждается платежными поручениями №№, 97/52986, 97/52987, 97/50151, 97/55434, 97/55118, 97/50585, 97/50583, 97/50152, 01441. Ответчик АО «СУ №» передал нежилое помещение истце в фактическое владение и пользование, что подтверждается разрешением №БТ-2221/нп от ДД.ММ.ГГГГ на производство работ по доведению нежилого помещения до состояния пригодного для проживания. Истица пользуется, владеет спорным помещением, несет бремя его содержания с момента фактической передачи помещения ответчиком АО «СУ №», заключил договор управления многоквартирным домом, оплачивает коммунальные платежи. Однако ответчик АО «СУ №» уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем истица просила признать за ней право собственности на спорное помещение. В ходе судебного рассмотрения дела исковые требования истицей были уточнены, к участию в деле в качестве соответчика привлечены ООО «Объединенная управляющая компания», ФИО8 «Ивановский промышленный», которые так же являлись приобретателями спорного помещения. Истица, с учетом уточненных требования, просила суд признать заключенный ДД.ММ.ГГГГ с АО «СУ №» договор основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, прекратить право общей долевой собственности ЗПИФН «Ивановский промышленный» на спорное помещение, исключить из ЕГРП запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве общей долевой собственности ЗПИФН «Ивановский промышленный» на спорное помещение, признать за ней право собственности на нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО4 ул., <адрес> площадью 348,8 кв.м.

Истица и ее представитель по доверенности ФИО6 в судебное заседания явились, настаивали на удовлетворении иска, с учетом принятых судом уточнений, в полном объеме, дополнительно пояснив суду, что срок доверительного управления спорным имуществом у ООО «Объединенная управляющая компания» истек ДД.ММ.ГГГГ поэтому данный ответчик не может совершать никаких юридически значимых действий в отношении спорного имущества, доказательств надлежащей оплаты за спорное помещение между соответчиками суду не представлено. По мнению истицы и ее представителя фактически ею и ФИО3ДД.ММ.ГГГГ был заключен фактически обычный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Ответчик ЗАО «СУ №», будучи надлежащем образом извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушаний не представил, суду вынесено определение о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчиков ЗПИФН «Ивановский промышленный» и ООО «Объединенная управляющая компания» в судебное заседание явился, возражал против заявленных требований в полном объеме, представив суду письменные возражения на иск. Из пояснений представителя указанных ответчиков ФИО7 и письменного отзыва следует, что ответчик ЗПИФН «Ивановский промышленный» является собственником спорного нежилого помещения на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №/КП1/И от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО8 «Ивановский промышленный» на основании которого ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности к владельцам паев ЗПИФН «Ивановский промышленный», на момент заключения договора купли-продажи какие либо зарегистрированные права третьих лиц, в т.ч. истицы, на спорное помещение отсутствовали, оплата за спорное помещение была произведена своевременно и в полном объеме, в день подписания договора купли-продажи был подписан акт приема-передачи помещения. Так же представитель ответчиков указывал, что истица и ФИО3 свои обязательства по предварительному договору в части внесения обеспечительного платежа в полном объеме не выполнены, внеся ответчику только часть обеспечительного платежа, при этом рыночная стоимость спорного помещения существенно выше суммы предварительного договора.

Третье лицо управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, будучи надлежащем образом извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушаний не представил.

Третье лицо ФИО3, будучи надлежащем образом извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо АО «НС Банк», будучи надлежащем образом извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушаний не представил.

Третье лицо ЗПИФН «Горки-2 первый» в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска.

Третье лицо ЗАО «Первый специализированный депозитарий», будучи надлежащем образом извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушаний не представил.

Суд, выслушав доводы истца, изучив представленные сторонами документами, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана представить доказательства в обоснование требований и возражений по иску.

В силу пп. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствие с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.

В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Исходя из приведенных выше положений закона, право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации, при этом, до совершения сделки купли-продажи в отношении объекта недвижимости право собственности продавца на этот объект должно быть зарегистрировано в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено судом, согласно данным ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение было первоначально ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано на АО «СУ №», право собственности на помещение за АО «СУ №» было прекращено ДД.ММ.ГГГГ и с указанной даты собственником помещения стал ЗАО АК КБ «Независимый строительный банк», право собственности ЗАО АК КБ «Независимый строительный банк» на спорное помещение было прекращено ДД.ММ.ГГГГ и с указанной даты собственником спорного помещения стало АО «СУ №», право собственности АО «СУ №» на спорное помещение было прекращено ДД.ММ.ГГГГ и с указанной даты собственником стало ЗПИФН «Горки-2 Первый», ДД.ММ.ГГГГ право собственности ЗПИФН «Горки-2 Первый» на спорное помещение было прекращено и с указанной даты собственником стало АО «СУ №», ДД.ММ.ГГГГ право собственности АО «СУ №» было прекращено и с указанной даты собственником спорного помещения до настоящего времени является соответчик ЗПИФН «Ивановский промышленный» (том 2 л.д.28-30).

Между истицей и ФИО3 с одной стороны и ответчиком АО «СУ №» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор о покупке в будущем спорного помещения. В тексте предварительного договора не указано, что речь идет о вновь создаваемом объекте гражданских прав (новом строительстве), так же в тексте предварительного договора не указано на каких правовых оснований у АО «СУ №» в будущем возникнет право собственности на спорное помещение (т.1 л.д.5-8).

Как следует из данных ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ АО «СУ №» собственником спорного помещения не являлся, на данную дату собственником спорного помещения являлся ЗПИФН «Горки-2 Первый».

При этом согласно данных ЕГРП каких либо обременений, в т.ч. обязательств ЗПИФН «Горки-2 Первый» передать право собственности АО «СУ №» не зарегистрировано. На дату выдачи ответчиком АО «СУ №» истице разрешения на производство работ от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.21) АО «СУ №» так же собственником спорного помещения не являлся и соответственно не обладал полномочиями по распоряжению спорным имуществом.

Таким образом, заключая с истицей предварительный договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ответчик АО «СУ №» совершал действия, направленные в будущем на возникновение права на имущество, ему не принадлежащее, поэтому данный договор является ничтожным и в силу ничтожности не образует правовых последствия.

Доводы истицы о том, что ответчик АО «СУ №» фактически передал ей во владение спорное помещение с ДД.ММ.ГГГГ и с этого момента она оплачивает содержание данного помещения не могут быть приняты судом, т.к. ответчик АО «СУ №», давая истице разрешение на производство работ, так же распоряжался имуществом, ему не принадлежащем, и соответственно данные действия ответчика АО «СУ №» так же не порождают для истицы каких либо правовых последствий.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО2 к АО «СУ №», ООО «Объединенная управляющая компания», ФИО8 «Ивановский промышленный» о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности, исключении записи из ЕГРП, признании права собственности на нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца через Балашихинский городской суд.

Судья Т.К.Двухжилова