Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» о понуждении к заключению договора субаренды части земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» в лице филиала ОАО «РЖД» Свердловской железной дороги (далее ОАО «РЖД») о понуждении к заключению договора субаренды части земельного участка площадью кв.м., расположенного по адресу: . Иск мотивирует тем, что является собственником части жилого , который находится на землях полосы отвода железной дороги, переданных в долгосрочную аренду ОАО «РЖД». В связи с этим у ответчика имеется обязанность заключить с ним, как с собственником части жилого дома, договор субаренды на придомовой земельный участок. Ответчиком не оспаривалось его право на заключение договора субаренды на участок в указанной площади, ему (ФИО2) был направлен проект договора субаренды. Однако с условиями направленного ему договора он не согласен. В договор необходимо внести изменения и дополнения, а именно включить в договор между ОАО «РЖД» (Арендатор) и ФИО2 (Субарендатор) следующие условия:

- Установить обязанность Арендатора подписать «акты согласования местоположения границ земельного участка», для Приложения № 1 к договору субаренды земельного участка (части земельного участка), и «акты согласования местоположения границ земельного участка» межевого плана земельного участка, выполненного ООО «Тюменьгеоресурс», для постановки земельного участка на кадастровый учет;

- В актах передачи земельного участка в Приложении № 2 указать, что в полосе отвода Арендатора имеется личный имущественный комплекс Субарендатора, который включает в себя: неблагоустроенную кирпичную жилую часть дома с верандой, холодный туалет, подсобные помещения в деревянном здании (3х12 метров) для хранения дров, угля и др; построенные вместе с домом для его эксплуатации, обслуживания, отопления; строения, сооружения: баня керамзитоблочная (5х8 метров) с пристроем, гараж (кирпичные), земляная ямка с навесом и стайка, выгребная яма, сооружения для стирки-сушки белья, для удовлетворения бытовых и личных нужд, расположенные на индивидуальной придомовой территории, принадлежащие Субарендатору на праве собственности;

- Указать разрешенное использование земельного участка: под существующий комплекс зданий и сооружений с территорией благоустройства, для эксплуатации и обслуживания , ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, удовлетворения хозяйственных, бытовых и иных личных нужд;

- Указать срок действия договора субаренды с 04 мая 2010 года по 24 апреля 2053 года;

- Указать дополнительные права Субарендатора, которые соответствовали бы правам Арендатора по договору аренды земельного участка от 05 августа 2005 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и ОАО «РЖД».

Истцом представлен письменный проект договора с измененными и дополненными истцом условиями (л.д.97-104). Заключить договор на указанных условиях ответчик отказывается, чем нарушает его права.

Истец ФИО2 в судебном заседании иск поддержал по изложенным основаниям, суду пояснил, что ответчик обязан с ним заключить договор субаренды как с собственником строения, находящегося на арендованном ОАО «РЖД» земельном участке, обязанность по заключению договора субаренды предусмотрена в договоре долгосрочной аренды ответчиком земельного участка. Ему ответчиком был направлен проект договора субаренды, однако с данным проектом он не согласен, поскольку полагает, что необходимо в договор включить указанные в исковом заявлении условия. Следует обязательно указать, что на участке имеется имущественный комплекс, указать назначение земельного участка путем указания, что земельный участок предоставляется для указанных в иске целей, изменить срок субаренды – полностью на весь срок аренды, а также изложить все те же условия, на которых ответчику был предоставлен в аренду указанный земельный участок. Он, как субарендатор, должен иметь такие же права. Заключить договор в предложенном ему истцом виде он отказывается, настаивает на включении в договор указанных условий, считает, что типовой договор, представленный ответчиком, может изменяться и дополняться, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Представитель ответчика ОАО «РЖД» ФИО3, действующая на основании доверенности от 20 августа 2010 года, в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что обязанности заключения договора субаренды у них нет, имеется право на заключение таких договоров. Ни законом, ни договором, ни иным добровольно принятым обязательством обязанность ОАО «РЖД» заключать договор субаренды не предусмотрена, тем более, на указанных истцом условиях. При этом с истцом ОАО «РЖД» заключить договор субаренды земельного участка не отказывается, напротив, заинтересовано в этом. Истцу был направлен проект договора для подписи, однако истец внес в договор свои исправления и дополнения, которые не могут быть приняты ответчиком. На основании локальных нормативных актов Распоряжением ОАО «РЖД» № 506р утвержден типовой договор субаренды, который заключается в таких случаях с собственниками зданий и строений, расположенных в полосе отвода железной дороги. Изменять условия типового договора они не вправе. Указать в договоре на наличие на участке построек, указать иное назначение земель, как просит истец, внести условия о его правах на земельный участок, которые указаны в договоре аренды, с их стороны невозможно. Заключение договора субаренды возможно только путем присоединения истца к типовому договору. По поводу установления более длительного срока действия договора субаренды у ответчика возражений не имеется, но при заключении договора на срок более года необходима его регистрация, истцу в таком случае необходимо проводить межевание части земельного участка, присваивать ему условный кадастровый номер. Межевой план ООО «Тюменьгеоресурс» в таком виде, в каком его сделал истец, не может быть согласован ответчиком, поскольку ФИО2 произвел межевание земельного участка, а не части земельного участка, и намерен поставить его на кадастровый учет, как земельный участок. При этом, указанный земельный участок входит в состав земельного участка полосы отвода железной дороги, который уже стоит на кадастровом учете, что при проведении межевания не учтено, в межевом плане указано на назначение земель «земли населенных пунктов», что не соответствует действительности. Кроме того, после возникновения споров по вопросу заключения договора субаренды специалистами ОАО «РЖД» был произведен осмотр земельного участка, на который истец просит заключить договор, и было установлено, что для строения, находящегося в собственности истца, на праве субаренды на условиях льготной арендной платы истцу может быть предоставлен только земельный участок, необходимый для его использования. Ориентировочная площадь данной части участка 128 кв.м., но она требует уточнения в установленном порядке. Остальная площадь земли, которую истец называет «придомовой территорией» с расположенными хозяйственными постройками, не является территорией, необходимой для использования части жилого дома истца. Все постройки на этой «придомовой территории» возведены самовольно. Доводы истца о праве собственности на данные постройки не подтверждено. Данную часть участка ОАО «РЖД» может предоставить в субаренду, но только с установлением соответствующей «рыночной» арендной платы.

Представителем третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области представлен письменный отзыв на иск, в котором указывают, что ОАО «РЖД» на основании договора аренды имеет право на заключение договоров субаренды с собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на полосе отвода железной дороги, принятие решения оставляют на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено.

На основании договора приватизации от 16 декабря 2008 года ФИО2 передана в собственность квартира по адресу: .

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 25 августа 2009 года квартира, принадлежащая истцу, признана частью жилого дома. Право собственности истца на жилое помещение, как часть жилого дома, по , зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22).

Согласно письму ОАО «РЖД» №НРИ-672/245 от 13 июля 2009 года на обращение ФИО2 в предоставлении к части жилого дома в собственность земельного участка ему было отказано, предложено заключить договор субаренды земельного участка, для оформления обратиться в сектор управления имуществом Тюменского отделения Свердловской железной дороги (л.д.41).

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в собственность, ФИО2 обратился в Тюменский районный суд с иском о признании недействительным договора аренды между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области и ОАО «РЖД» в части передачи части земельного участка площадью кв.м., признании права приватизации земельного участка, признании права на подсобные помещения.

Решением Тюменского районного суда от 10 февраля 2010 года, вступившим в законную силу, в указанном иске ФИО2 отказано (л.д.89-91).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером , на котором расположен , находится в полосе отвода железной дороги, расположенной по адресу: Тюменская область, Тюменский район, станция Озеро Андреевское, относится к категории: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, и является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о праве собственности от года.

Данный земельный участок на основании договора аренды года, передан в аренду ОАО «Российские железные дороги» сроком на лет до года (л.д.55-65).

В части иска ФИО2 о признании права приватизации земельного участка судом отказано в связи с отсутствием доказательств факта предоставления спорного земельного участка в 1968 году теще ФИО2 ФИО4, на который истец ссылался в обоснование заявленного иска, а также в связи с тем, что передача в собственность гражданам земель категории, к которой они относятся, для ведения подсобного хозяйства и огородничества не предусмотрена.

Отказ ФИО2 в удовлетворении исковых требований о признании права за истцом на подсобные помещения № 4, 5, 6, 7 мотивирован тем, что истцом не представлены технические характеристики данных объектов, указание на данные подсобные помещения отсутствуют в техническом паспорте, а также в договоре приватизации квартиры, документы о предоставлении ФИО4, либо ФИО2 каких-либо подсобных помещений отсутствуют, нумерация данных помещений произведена истцом произвольно по своему усмотрению на Плане топографической съемки от 10 мая 2009 года.

Установленные судом обстоятельства являются в силу ст.61 ГПК РФ преюдициальными для рассмотрения настоящего дела. Данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, суд не может переоценивать обстоятельства дела, которым ранее уже была дана оценка судом.

04 мая 2010 года истец обратился с письменным заявлением к ответчику о заключении договора субаренды земельного участка на срок месяц (л.д.66). На данное заявление, как следует из искового заявления, истцу было предложено доработать План земельного участка.

Для выполнения кадастровых работ истец обратился в ООО «Тюменьгеоресурс», которым были подготовлены межевой план, акты согласования местоположения границ земельного участка (л.д.20-35).

12 августа 2010 года истец обратился к ответчику с заявлением о подписании актов согласования границ земельного участка (л.д.161).

На обращение ФИО2 по вопросу заключения договора субаренды части земельного участка полосы отвода железной дороги площадью кв.м. на срок свыше месяцев, в связи с необходимости постановки в данном случае части земельного участка на кадастровый учет, письмом ОАО «РЖД» от 17 сентября 2010 года ФИО2 предложено представить оригинал кадастрового паспорта части земельного участка (л.д.130).

29 сентября 2010 года истец подал ответчику свой вариант договора субаренды, что подтверждается отметкой на договоре о получении его ответчиком, в котором изложил условия, подлежащие, по его мнению, обязательному включению в договор, без указания которых на заключение договора субаренды он не согласен (л.д.12-22).

25 января 2011 года истцу ответчиком вновь был направлен проект договора, основанный на типовом договоре субаренды, с предложением подписать договор и направить в Тюменскую дистанцию пути (л.д.111-116).

Согласно объяснениям истца, данный проект был скопирован с первого варианта, предложенного ОАО «РЖД», без учета внесенных им исправлений. Межевой план был ему возвращен без согласования, акты не были подписаны, после чего истец обратился в суд с настоящим иском.

Свидетель ФИО5, работающая ведущим инженером Тюменского филиала ОАО «РЖД», подтвердила вышеизложенные обстоятельства обращения ФИО2 с заявлениями о заключении договора субаренды, суду пояснила, что ФИО2 на его обращение был направлен проект договора, основанный на типовом договоре, утвержденном Распоряжением ОАО «РЖД» № 506р, для подписи. Однако ФИО2 подписывать договор отказался, вместо этого представил свой вариант договора, внес изменения и дополнения, которые приняты быть не могут. Затем был проведен осмотр земельного участка, испрашиваемого ФИО2, и установлено, что по льготной цене может быть предоставлена только часть земельного участка, необходимая непосредственно для обслуживания принадлежащей ФИО2 части жилого дома, примерной площадью 128 кв.м., а не 946 кв.м.. Остальная часть, как ее называет ФИО2, «придомовая территория», находится в отдалении от дома, через проселочную дорогу, там находятся постройки, возведенные самовольно. Данную часть земельного участка возможно предоставить в аренду по «рыночной» цене.

Допрошенные по ходатайству ФИО2 свидетели ФИО6, ФИО7 суду пояснили, что часть принадлежит истцу, он намерен оформить права на прилегающий земельный участок, который находится у него в пользовании длительное время, полагали обоснованными включение указанных истцом условий в договор.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

ГК РФ и другими законами РФ не предусмотрена обязанность ОАО «РЖД» в указанном случае заключить договор субаренды части земельного участка.

В соответствии с Правилами пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 года № 264, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области и ОАО «РЖД» был заключен договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, от года (л.д.55-65).

Распоряжением ОАО «Российские железные дороги» от 14 апреля 2005 года № 506р (далее Распоряжение № 506р) утвержден Порядок организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды, Приложением к которому является типовой договор субаренды земельного участка (части земельного участка).

Согласно п.5.4 Распоряжения № 506р лица, имеющие в собственности объекты недвижимости, расположенные на земельных участках (частях земельных участках), имеют исключительное право на заключение с ОАО «РЖД» договоров субаренды таких земельных участков (частей земельных участков) на срок до окончания действия договора аренды, заключенного ОАО «РЖД». При этом плата по договору субаренды земельного участка (части земельного участка) устанавливается в размере, равном размеру арендной платы для данного земельного участка (части земельного участка) за соответствующую площадь с учетом НДС.

В соответствии с п.2.2 Распоряжения № 506р договор субаренды земельного участка (части земельного участка) заключается ОАО «РЖД» в соответствии с примерной формой договора субаренды, предусмотренной в Приложении.

Распоряжением № 506р предусмотрен порядок подачи документов для заключения договора субаренды, перечень таких документов, порядок принятия решения по заявлению и основания для отказа.

Таким образом, как следует из Распоряжения № 506р, ОАО «РЖД» добровольно приняло на себя обязательства заключать договоры субаренды земельных участков (частей земельных участков) с собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды, на условиях, предусмотренных типовым договором субаренды земельного участка, в установленном Распоряжением порядке.

Согласно объяснениям представителя ответчика ОАО «РЖД», а также показаниям свидетеля ФИО8, ответчик не возражает, и напротив, принимает все меры для того, чтобы заключить с истцом договор субаренды на условиях типового договора. Отказа в заключении договора истцу никто не давал, ответчик сам заинтересован в заключении данного договора, истцу неоднократно направлялись проекты договора.

Однако на тех условиях, которые им выдвигает истец, заключение договора невозможно. Имеется типовой договор, к которому истец только может присоединиться. В типовом договоре могут быть изменены только индивидуально-определенные характеристики объекта, передаваемого в субаренду. Срок определяется по соглашению сторон. Однако если срок договора больше года, как просит истец, то необходим обязательный кадастровый учет земельного участка. Согласование межевания, проведенного истцом, невозможно, вследствие того, что истец намерен сформировать самостоятельный земельный участок, однако в субаренду ему может быть предоставлена только часть земельного участка, входящая в состав государственных земель.

В соответствии с п.5.1 Распоряжения № 506р в договоре субаренды земельного участка (части земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок (часть земельного участка), подлежащий передаче арендатору в качестве объекта субаренды. При этом до заключения договора субаренды земельные участки (части земельных участков), подлежащие передаче в субаренду, должны быть сформированы как объекты прав и поставлены на государственный кадастровый учет. Передача в субаренду части земельного участка на срок менее 1 года может осуществляться на основании оригинала кадастровой карты земельного участка, на которой отображена имеющая учетный кадастровый номер часть земельного участка, передаваемая в субаренду, и (или) ситуационного плана земельного участка, на котором отображена часть земельного участка, передаваемая в субаренду, подписанного сторонами договора и скрепленного их печатями.

В силу ст.26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованными доводы ответчика о том, что на предложенных истцу ответчиком условиях заключения договора субаренды на срок более 1 года, как требует истец, договор подлежит государственной регистрации и необходима постановка земельного участка (части земельного участка) на государственный кадастровый учет. Суд также соглашается с доводами ответчика о том, что проведенное истцом межевание не может быть согласовано, поскольку не содержит сведений о том, что объект межевания является частью земельного участка, находящегося в федеральной собственности и уже поставленного на кадастровый учет, а в межевом плане указано на назначение земель «земли населенных пунктов», что противоречит установленным во вступившем в законную силу решении суда обстоятельствам.

Суд приходит к выводу, что вследствие того, что истцом не были представлены все необходимые, предусмотренные Распоряжением № 506р, документы для заключения договора субаренды, а также вследствие отсутствия обязанности ОАО «РЖД» заключения договора на указанных истцом условиях, с которыми ответчик не согласен, ответчиком обоснованно было отказано в подписании представленного истцом проекта договора субаренды.

В силу ст.3 ГПК РФ в судебном порядке подлежит защите нарушенное либо оспариваемое право.

Ответчиком право истца на заключение договора субаренды под принадлежащим ему на праве собственности строением не оспаривалось, напротив, согласно материалам дела ответчик неоднократно предлагал истцу заключить указанный договор на условиях, предусмотренных типовым договором субаренды. При этом ответчик возражал против законности заключения с истцом договора субаренды в его редакции с включением указанных истцом условий, без постановки надлежащим образом на государственный кадастровый учет.

Истец в судебном заседании пояснил, что на заключение договора субаренды в представленном ему истцом варианте он не согласен, настаивал на заключении договора субаренды в представленном им варианте, с обязательным включением условий, изложенных в исковом заявлении.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Поскольку суд не усматривает обязанности, предусмотренной законом либо добровольно взятым обязательством, ответчика заключить с истцом договор субаренды на указанных им условиях, на иных условиях, в том числе предложенных истцом, истец заключать с истцом договор в ходе судебного разбирательства отказался, принимая во внимание, что спорная часть земельного участка, которую истец просит в субаренду на срок более года, не поставлена в установленном порядке на государственный кадастровый учет, вследствие чего не может быть признана объектом гражданских прав, в удовлетворении иска ФИО2 о понуждении заключить договор субаренды на изложенных в иске условиях суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст. 421, 428, 445 ГК РФ, ст.ст. 6, 11.2, 22, 26, 70 ЗК РФ, ст.ст. 3, 56, 67, 68, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» о понуждении заключить договор субаренды части земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Тюменский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2011 года

Судья (подпись) Е.А.Пленкина