Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому С.К.Н. к ООО «Трактиръ 903» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

С.К.Н. обратился в суд с иском к ООО «Трактиръ 903» о государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование иска указано, что С.К.Н. (далее - Истец/ покупатель) по договору купли-продажи от 24.11.2022 приобрел у ООО «Трактиръ 903» (далее-Ответчик/продавец) объект культурного наследия федерального значения «Здание производственного назначения» XVII в., площадью 736,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Псковская область, г.Псков, ул. Герцена, д.5 и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2725 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения станции, для иного использования, расположенный по адресу: Псковская область, г. Псков, ул.Герцена, д. 5 (далее-объект культурного наследия).

Согласно условиям Договора купли-продажи от 24.11.2022 (далее- Договор) стороны фактически осуществили приемку-передачу объекта культурного наследия, считая договор одновременно и передаточным актом (п. 4.1. Договора). Цена объекта культурного наследия определена сторонами в размере 12 000 000 рублей.

В соответствии с условиями договора покупатель произвел частичную оплату в размере 1 000 000 рублей в сроки установленные договором, что подтверждается платежными поручениями № 23615 от 12.12.2022, № 2321 от 13.12.2022, №87441 от 14.12.2022г., № 64634 от 15.12.2022. Окончательный расчет по условиям договора должен быть осуществлен после государственной регистрации перехода права собственности, а именно: в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю - 5 500 000 рублей и в срок до 31.08.2023 – оставшиеся 5 500 000 рублей (п. 2.2 Договора).

В соответствии с п. 5.4 Договора продавец обязался в срок не позднее 10 рабочих дней с момента подписания Договора обеспечить явку в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для регистрации перехода права собственности на объект культурного наследия.

Истец неоднократно обращался к ответчику с письмами от 09.12.2022, 10.01.2023 с требованием о необходимости государственной регистрации перехода права собственности. 31.03.2023 Ответчику направлена претензия с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Истцу на объект культурного наследия. Претензия оставлена без ответа. До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности на объект культурного наследия не произведена. В связи с чем, истец просит зарегистрировать переход права собственности от ООО «Трактиръ 903» к С.К.Н.. на недвижимое имущество:

- нежилое здание - объект культурного наследия федерального значения «Здание производственного назначения» XVII в., площадью 736,9 кв.м, с кадастровым номером 60:27:0010219:16, расположенное по адресу: Псковская область, г.Псков, ул. Герцена, д.5 и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2725 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения станции, для иного использования, расположенный по адресу: Псковская область, г.Псков, ул.Герцена, д.5. Взыскать с ООО «Трактир 903» расходы по уплате государственной пошлины.

По инициативе суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области и Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области.

Истец С.К.Н. в судебное заседание не явился, его интересы представляла Дианова С.И., которая исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Трактиръ 903» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела ответчик извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области – Иванова Е.А. просила в требованиях истца отказать, при этом пояснила, что определением Арбитражного суда Псковской области от 06.12.2022 приняты обеспечительные меры, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества: здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Герцена, 5.

Так, Арбитражным судом Псковской области 10.05.2023 рассмотрено заявление Сюрина Н.К. об отмене обеспечительных мер, по результатам рассмотрения вынесено определение об отказе в удовлетворении заявления об отмене обеспечительных мер в связи с тем, что права С.К.Н.. в отношении спорного имущества нарушены не были, поскольку он не является титульным собственником, а основания для принятия обеспечительных мер в случае удовлетворения иска (п. 4 ст. 96 АПК РФ) сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Арбитражным судом Псковской области рассмотрено дело по иску Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области к ООО «Трактиръ 903» об изъятии из собственности объекта культурного наследия и земельного участка и реализации с публичных торгов в порядке части 1 статьи 54 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ). Решением арбитражного суда Псковской области от 11.05.2023 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости Памятник принадлежит на праве собственности ООО «Трактиръ 903» на основании договора купли-продажи от 17.08.2020. Доводы С.К.Н.. о том, что он приобрел право собственности на указанное выше здание, являются несостоятельными, так как противоречат нормам действующего законодательства.

Отметила, что в соответствии с платежными поручениями, уже после того как обществу стало известно о рассмотрении дела в Арбитражном суде, на их счет переводятся деньги несмотря на то, что указанное здание является предметом судебного иска. В период рассмотрения дела в суде законный представитель общества и его представители не ставили в известность суд о том, что имели намерения продать здание, а приводили доводы и доказательства, подтверждающие намерения проводить работы по ремонту и реставрации. Факт нахождения Памятника в собственности Общества никем не оспаривался. Обществу на момент перевода на его счет денежных средств уже было известно, что здание и земельный участок являются предметом судебного спора, что подтверждается публикацией в «Псковской ленте новостей» от 08.12.2022, в которой руководитель Общества давал пояснения по данному факту. Однако, в соответствии с жалобой С.К.Н.., который имел намерения приобрести указанное здание, ему об этом не сообщили. Фактически все действия, которые были совершены по оплате и которые возможно проверить по движению денежных средств по счету, выполнены после того, как Обществу стало известно о направлении Комитетом искового заявления в суд.

Представитель третьего лица Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области Швецова Т.Г. в судебном заседании высказала возражения по поводу удовлетворения иска С.К.Н.., при этом пояснила, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 11.05.2023 из собственности ООО «Трактиръ 903» изъят объект культурного наследия федерального значения «Здание производственного назначения», XVII в.» КН 60:27:0010219:16, и земельный участок с КН 60:27:0010219:6, расположенные по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Герцена, д.5, для организации продажи с публичных торгов. В настоящее время Комитетом осуществляются действия по организации продажи с публичных торгов изъятых решением суда объектов недвижимости. Кроме того, определением суда от 06.12.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении спорных объектов. В силу части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу. Следовательно, решение суда об удовлетворении иска по настоящему делу не будет соответствовать критерию исполнимости.

Также представитель Комитета отметила, что Общество в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде не заявляло о заключении им договора купли-продажи спорных объектов, в связи с чем, Комитет просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона № 218 государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 6 Закона № 218 государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132,1331 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Частью 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из материалов дела следует, что объект культурного наследия федерального значения «Здание производственного назначения» XVII в., площадью 736,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Псковская область, г.Псков, ул. Герцена, д.5, приобретен ООО «Трактиръ 903» у ООО «Стройподдержка» на основании договора купли-продажи от 17.08.2020. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. 19.08.2020 внесена запись о государственной регистрации права за №.

Между ООО «Трактиръ 903» и С.К.Н. заключен договор купли-продажи от 24.11.2022, согласно которому последний приобрел объект культурного наследия федерального значения «Здание производственного назначения» XVII в., площадью 736,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Псковская область, г.Псков, ул. Герцена, д.5 и земельный участок с кадастровым номером №:6 общей площадью 2725 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения станции, для иного использования, расположенный по адресу: Псковская область, г. Псков, ул.Герцена, д. 5 (л.д.8-10).

Согласно условиям Договора купли-продажи от 24.11.2022 стороны фактически осуществили приемку-передачу объекта культурного наследия, считая договор одновременно и передаточным актом (п. 4.1. Договора). Цена объекта культурного наследия определена сторонами в размере 12 000 000 рублей.

Окончательный расчет по условиям договора должен быть осуществлен после государственной регистрации перехода права собственности, а именно в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю - 5 500 000 рублей и в срок до 31 августа 2023 года – оставшиеся 5 500 000 рублей (п. 2.2 Договора).

Истец неоднократно обращался к ответчику как к стороне сделки купли-продажи с требованием о необходимости государственной регистрации перехода права собственности, что подтверждается письмами от 09 декабря 2022 г, 10 января 2023 г. (л.д.26-27).

31 марта 2023 г. Ответчику направлена претензия с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Истцу на объект культурного наследия (л.д.28). Претензия оставлена без ответа. До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности на объект культурного наследия не произведена.

Несовершение ответчиком действий, направленных на регистрацию перехода права явилось поводом для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к ООО «Трактиръ 903» об изъятии из собственности объекта культурного наследия и земельного участка, расположенных по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Герцена, 5.

Определением Арбитражного суда Псковской области от 06.12.2022 приняты обеспечительные меры по данному иску, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества: здания с кадастровым номером 60:27:0010219:16 и земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010219:6, расположенных по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Герцена, 5.

Арбитражным судом Псковской области 10 мая 2023 г. рассмотрено заявление С.К.Н. об отмене обеспечительных мер, определением суда отказано в удовлетворении заявления С.К.Н. об отмене обеспечительных мер в связи с тем, что права С.К.Н. в отношении спорного имущества нарушены не были, поскольку он не является титульным собственником, а основания для принятия обеспечительных мер в случае удовлетворения иска (п. 4 ст. 96 АПК РФ) сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (л.д.55-56).

Постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2023 г. определение Арбитражного суда Псковской области от 10 мая 2023 г. оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 11 мая 2023 г. исковые требования Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области удовлетворены в полном объеме (л.д.49-53).

Постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2023 г. решение Арбитражного суда Псковской области от 11 мая 2023 г. оставлено без изменения.

В пункте 5.2 договора купли-продажи от 24.11.2022 указано, что право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи от 24.11.2022 продавец гарантирует, что на момент подписания договора отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не обещано к дарению, не заложено, не передано в качестве отступного, не обременено правами третьих лиц (в том числе и по договорам аренды), в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

С.К.Н. произвел частичную оплату в размере 1 000 000 рублей за приобретенное по договору купли-продажи от 24.11.2022 здания по адресу: г.Псков, ул. Герцена, 5, являющегося объектом культурного наследия в сроки, установленные договором, и данный факт подтверждается платежными поручениями № 23615 от 12.12.2022, № 2321 от 13.12.2022, №87441 от 14.12.2022 и №64634 от 15.12.2022. Однако определение о принятии обеспечительных мер вынесено Арбитражным судом Псковской области 06.12.2022, государственная регистрация запрета регистрации произведена 13.12.2022, номер регистрации 60:27:0010219:16-60/033/2-22-10, но при этом платежные поручения датированы 12.12.2022, 13.12.2022, 14.12.2022 и 15.12.2022. Фактически все действия, которые были совершены по оплате, выполнены после того, как ООО «Трактиръ 903» стало известно о направлении Комитетом искового заявления в Арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 54 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон № 73-ФЗ) в случае принятия судом решения об изъятии объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия либо земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, у собственника, содержащего данный объект либо данный земельный участок ненадлежащим образом, по представлению федерального органа охраны объектов культурного наследия либо регионального органа охраны объектов культурного наследия соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом выкупает указанный объект либо указанный земельный участок или организует их продажу с публичных торгов.

Решение Арбитражного суда Псковской области от 11 мая 2023 г. вступило в законную силу 19.07.2023. Комитетом осуществляются действия по организации продажи с публичных торгов изъятых решением суда объектов недвижимости: здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Герцена, 5.

Суд полагает, что доводы С.К.Н. о том, что он приобрел право собственности на указанное выше здание, являются несостоятельными, так как противоречат нормам действующего законодательства.

Кроме того, определением Арбитражного суда от 06.12.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении спорных объектов, что исключает правомерность передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключен до наложения на него ареста.

С учетом изложенного, приведенные обстоятельства являются правовым препятствием совершению государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу в отношении спорного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения иска Сюрина К.Н. к ООО «Трактиръ 903» о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований С.К.Н. к ООО «Трактиръ 903» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Псковский городской суд.

Судья А.С. Тимаева

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2023 года.