Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Павлычеве О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Рахматуллиной Р. А. к Пиняйкину С. А. о понуждении к выполнению обязательств,

установил:

Рахматуллина Р.А. обратилась в суд к Пиняйкину С.А. с исковыми требованиями о понуждении к выполнению обязательств.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчик является арендатором земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи от 06.02.2023 года №№ земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-3» среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 метров.

На вышеуказанном земельном участке ответчик возвел здание, назначение: жилое, наименование: жилой дом, площадь: общая 1416,3 кв.м., этажностью: 4, в том числе, подземных 1, с кадастровым номером №, по адресу: Российская <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о праве № № от 09.09.2022 года.

Истец указала, что между ней и ответчиком Пиняйкиным С.А. 13 октября 2022 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны договорились, что подписание и заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества будет произведено после выполнения ответчиком условий, указанных в п. 3 вышеуказанного договора, но не позднее 13.03.2023 года. Главными и существенными условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества являлись подготовка необходимого пакета документов для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на имя покупателя; заключение основного договора купли-продажи нежилого здания, указанного в п. 2 вышеназванного договора; заключение дополнительного соглашения с Департаментом имущественных отношений в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» на «предпринимательство», снятие с кадастрового учета жилого дома, назначение – жилое, площадью 1416,3 кв.м., этажностью: 4, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, по адресу: Российская <адрес> осуществление кадастрового учета нежилого здания общей площадью 1412,1 кв.м., этажность -5, назначение - нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, с последующей регистрацией права собственности вышеуказанного объекта на имя Пиняйкина С.А. и предоставление истцу Рахматуллиной Р.А. Выписок из единого государственного реестра недвижимости на нежилое здание и земельный участок.

В ходе осуществления своих прав собственности (ст.209 ГК РФ), не нарушая прав и интересов других граждан, своими силами и средствами с целью улучшения эксплуатационных характеристик и исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.02.2022 года, за свои личные средства и своими силами ответчик осуществил переоборудование жилого дома, в результате которого образовался объект капитального строительства – нежилое здание, количеством этажей -5, общей площадью 1412,1 кв.м. Ответчик не возводил новое строение, а произвел переоборудование принадлежащего ему на праве собственности жилого дома, в результате чего изменились следующие характеристики: общая площадь, этажность. В настоящее время фактически вышеуказанное жилое строение является нежилым, в нем расположены отдельные помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

В установленном законом порядке ответчиком получена справка информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи, в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером №, расположен в зоне «Ж-3» - среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 метров, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи, установленные разделом 11.1 Правил, позволяют использовать земельный участок в основном виде разрешенного использования в данной зоне «предпринимательство» (код 4.0).

Истец ссылается также на то, что в последующем ответчик обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с заявлением об изменении назначения и наименования жилого дома общей площадью 1416,3 кв.м., этажностью: 4, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, вместе с тем, учитывая, что в результате проведенного переоборудования образовался объект капитального строительства - нежилое здание, основанием для обращения в суд с данным исковым заявлением послужило, в том числе, отсутствие Административного регламента, в соответствии с которым ответчик мог бы сохранить указанное здание в переоборудованном состоянии.

Истец в судебное заседание не явилась, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и своего представителя с доверенностью, то есть воспользовалась правом, предусмотренным статьей 48 ГПК РФ, на участие в деле посредством представителя.

Представитель истца Бурындина А.И. по доверенности в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, направил суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации города Сочи по доверенности Зейтунян А.С. в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, причины своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

В связи с изложенным на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 2 ст. 35 Конституции РФ установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Материалами дела установлено, что ответчик является арендатором земельного участка, площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, и здания, назначение: жилое, наименование: жилой дом, площадь: общая 1416,3 кв.м., этажность: 4, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о праве № № от 09.09.2022 года.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи от 06.02.2023 года №№ земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-3» среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 метров.

13 октября 2022 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились, что подписание и заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества будет произведено после выполнения ответчиком условий, указанных в п. 3 вышеуказанного договора, но не позднее 13.03.2023 года. Главными и существенными условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества являлись подготовка необходимого пакета документов для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на имя истца; заключение основного договора купли-продажи нежилого здания, указанного в п. 2 вышеназванного договора, заключение дополнительного соглашения с Департаментом имущественных отношений в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: Российская <адрес>, с вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» на «предпринимательство»; снятие с кадастрового учета жилого дома, назначение жилое, площадью 1416,3 кв.м., этажностью: 4, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; осуществление кадастрового учета нежилого здания общей площадью 1412,1 кв.м., этажность -5, назначение – нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, с последующей регистрацией права собственности вышеуказанного объекта на имя ответчика и предоставление истцу Выписок из ЕГРН на нежилое здание и земельный участок.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком предпринимались попытки исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи от 13 октября 2022 года, а именно, были получены сведения ИСОГД, исходя из которых земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне «Ж-3» (среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 метров), в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи, установленные разделом 11.1 Правил, позволяют использовать земельный участок в основном виде разрешенного использования в данной зоне «для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), «предпринимательство» (код 4.0).

Ответчиком было подано заявление в департамент архитектуры и градостроительства Администрации Муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об изменении назначения и наименования жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Однако в полученном ответчиком ответе департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 22.02.2023 года № № имеется ссылка на отсутствие административного регламента по переводу жилого здания в нежилое здание и указание на следующие обстоятельства: частью 3 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1-3 статьи 38 настоящего Федерального Закона вносятся в уведомительном порядке. Назначение здания, если объектом недвижимости является здание, отнесено к дополнительным сведениям. Порядок изменения назначения и критерии определения такой возможности в отношении зданий федеральным законодательством РФ не урегулирован. В связи с чем, изменить назначение жилого дома с кадастровым номером № на нежилое здание не представляется возможным.

Ответчиком по делу получено заключение специалиста №№ от 16.06.2023 года, согласно которому были сделаны следующие выводы.

При осуществлении физического осмотра специалистом установлено, что в исследуемом здании с кадастровым номером № было произведено устройство перекрытия в пространстве четвертого этажа, тем самым, образовался этаж без номера, высотой 2,85 м. Кроме того, специалистом было установлено, что пространство чердака было перепланировано таким образом, что на момент осмотра исследуемое пространство отвечает по своим характеристикам мансардному этажу. Так, на основании физического осмотра, а также проведенного анализа действующих определений нормативных актов, специалистом было установлено наличие дополнительного этажа, то есть количество этажей исследуемого здания – 5 этажей. Исследуемый объект с кадастровым номером № полностью расположен в правомерных границах земельного участка с кадастровым номером №. При выполнении строительных работ несущая способность конструктивных элементов здания, с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № не была затронута. Проведением установленных работ санитарно-эпидемиологические, а также сейсмологические требования, нормы и правила не нарушены. Сохранение проведенных строительных работ в исследуемом здании с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, угрозу жизни и здоровью для смежных землепользователей и иных граждан, а также препятствий третьим лицам, владельцам и/или нанимателям соседних домов и зданий не создает.

Суд признает указанное заключение специалиста № № от 16.06.2023 года обоснованным, последовательным, соответствующим материалам дела.

Специалист была опрошена в ходе судебного заседания, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, дала пояснения, подтвердив выводы, изложенные в заключении специалиста № № от 16.06.2023 года. Выводы и само заключение сторонами не оспариваются. Оснований сомневаться в компетентности и объективности выводов заключения специалиста № № от 16.06.2023 года у суда не имеется, в связи с чем, данное заключение учитывается судом при рассмотрении заявленных истцом требований по существу.

Суд руководствуется положениями ст. 67 ГПК РФ, частями 1-3 которой предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании п.2 разд. 4.1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Учитывая приведенные доводы, а также с целью приведения земельного участка в соответствие с назначением объекта и расположенных нежилых помещений в нем, необходимо привести в соответствие вид разрешенного использования с его фактическим использованием: с «под домами индивидуальной жилой застройки» на «под домами индивидуальной жилой застройки», «предпринимательство» (код 4.0).

Спорная постройка в силу ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу. Законом императивно предусмотрен момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Так, ГК РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которого право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1).

В силу п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав, является признание права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Рахматуллиной Р. А. к Пиняйкина С. А. о понуждении к исполнению обязательств удовлетворить.

Считать разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: Российская <адрес> «предпринимательство» код (4.0).

Разъяснить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для департамента имущественных отношений администрации города Сочи для заключения с Пиняйиным С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 07 от 10.02.2004 года в части изменения разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером № с «для индивидуального жилищного строительства» на «предпринимательство» код (4.0).

Разъяснить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для изготовления технического плана на нежилое здание общей площадью 1412,1 кв.м., этажность - 5, назначение – нежилое, наименование: нежилое здание, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2022, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке, с кадастровым номером №, на основании настоящего судебного акта как основного документа и проектной документации объекта недвижимости, без использования разрешения на ввод в эксплуатацию и технического паспорта на объект недвижимости, изготовленного до 01.01.2013 года.

Разъяснить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для снятия с кадастрового учета здание, назначение: жилое, наименование: жилой дом, площадь: общая 1416,3 кв.м., этажностью: 4, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также прекратить право собственности Пиняйкина С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на указанный объект на основании заявления Пиняйкина С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, без истребования дополнительных документов.

Разъяснить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для осуществления кадастрового учета нежилого здания общей площадью 1412,1 кв.м., этажностью 5, назначение – нежилое, наименование: нежилое здание, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2022, расположенного по адресу: Российская <адрес>, на основании судебного решения как основного документа, технического плана и проектной документации объекта недвижимости без использования разрешения на ввод в эксплуатацию и технического паспорта на объект недвижимости, изготовленного до 01.01.2013 года.

Разъяснить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за Пиняйкиным С. А., 29 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое здание, общей площадью 1412,1 кв.м., этажность - 5, назначение – нежилое, наименование: нежилое здание, материал наружных стен: из прочих материалов, год завершения строительства: 2022, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение суда составлено 06 июля 2023 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Е.М. Вергунова