Гражданский кодекс часть 1

Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Денисовой Е.Г., при секретаре Посохиной О.Г., с участием представителя истца ФИО1- ФИО2 (доверенность №____ от Дата обезличенаг.), представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ -ФИО3 (доверенность №____д от Дата обезличенаг.), представителя ответчика ООО ТСК «Демский» ФИО4 (доверенность от Дата обезличенаг.), представителя ответчика Благовещенского межрайонного отдела УФССП по РБ судебного пристава- исполнителя ФИО5 (распоряжение №____ от Дата обезличенаг.), ответчика ФИО6 и его представителя ФИО7 (ордер №____ от Дата обезличенаг.), представителя третьего лица ООО «Центр регистрации и учета долговых обязательств» ФИО8 (доверенность от Дата обезличенаг.),

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ, ООО ТСК «Демский», Благовещенскому межрайонному отделу УФССП по РБ, ФИО6 о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратилась с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ, ООО ТСК «Демский», Благовещенскому межрайонному отделу УФССП по РБ, ФИО6 о признании торгов недействительными.

В обоснование иска указала, что она является собственником имущества в виде жилого дома с подвалом (литер Б- объект незавершенный строительством), а также жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу: ______ ______ ______. Данное имущество является предметом залога по кредитному договору между ФИО10 и ООО «ФИО11». Решением Благовещенского районного суда от Дата обезличенаг. удовлетворены исковые требования ООО «ФИО11» о взыскании с ФИО10 задолженности в сумме 1 102 818 руб. и обращено взыскание на указанное имущество. В настоящее время истцу стало известно о продаже Дата обезличенаг. указанного имущества на торгах в ТУ Росимущество по РБ. Проведенные торги истец считает недействительными, поскольку она не являлась должником по исполнительному производству, поэтому нарушены ее права. Судом не было оценено заложенное имущество на момент его реализации по рыночным ценам. С момента принятия решения об обращении взыскания заложенного имущества и до настоящего времени изменилась площадь жилого дома (литер Б). На момент принятия решения суда об обращении взыскания заложенного имущества, общая площадь недостроенного дома составляла 123,7 кв. м. В настоящее время общая площадь дома составляет 278,3 кв.м, кроме того, построен гараж, сарай, что существенно увеличивает рыночную стоимость жилого дома. Она лишена была возможности ходатайствовать о назначении экспертизы по оценке заложенного имущества, так как не была признана стороной по исполнительному производству.

Дата обезличенаг. истец уточнила исковые требования (т.1л.д.110), которые Дата обезличенаг. вновь уточнила и увеличила, просила признать недействительными торги, проведенные Дата обезличена года Торгово-строительным комплексом «Демский», действующему по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республики Башкортостан, в отношении арестованного имущества: жилой дом с подвалом, назначение: объект незавершенный строительством, общая площадь:123,7 кв.м., литера Б, инвентарный № б/н, расположенный по адресу: ______ ______ ______ ______ кадастровый (условный) номер №____, запись регистрации права собственности №____; жилой дом, назначение: жилое, 1-жтажный, общая площадь:25,5 кв.м., литера А, инвентарный №____, расположенный по адресу: ______ ______ ______ ______ кадастровый (условный) номер №____, запись регистрации права №____; земельный участок - размещение объектов индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1402 кв.м., расположенный по адресу: ______ ______ ______ ______, номер объекта №____, запись регистрации права №____. Признать недействительным договор купли-продажи от Дата обезличена года объектов недвижимости, расположенных по адресу ______, ______, ______, ______ - незавершенный строительством объект недвижимости - жилой дом с подвалом, общей площадью 123,7 кв.м. (литера Б); - жилой дом, 1 этажный, общей площадью 25,5 кв.м. (литера А); - земельный участок - земли населенных пунктов общей площадью 1402 кв.м., заключенный между Территориальным Управлением Росимущества в Республике Башкортостан и ФИО6 (т.2л.д.119)

В судебном заседании представитель истца ФИО1- ФИО2 поддержал иск, суду показал, что по исполнительному производству ФИО12 не была признана должником по требованию об обращении взыскания на ее имущество, в связи с чем, существенно нарушены ее права. Исполнительный лист, выданный в Дата обезличена г. к ФИО1 не имеет никакого отношения, поскольку ФИО13 (ФИО12) в нем должником не указана. В дальнейшем при исполнении исполнительного производства, судебный пристав И.М.А. выяснила, что не может исполнить исполнительный лист, поэтому обратилась в суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения исполнительного листа. Определением суда от Дата обезличенаг. указано, что обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО14 Судебный пристав-исполнитель должен был потребовать новый исполнительный лист, где должником должна быть указана ФИО13 (ФИО12). Также судебный пристав-исполнитель должен был вынести постановление о наложение ареста на имущество ФИО13 (ФИО12). Однако, судебный пристав исполнитель этого не сделал, а ограничился старым актом на должника ФИО10 Все документы в исполнительном производстве составлены на должника ФИО10, хотя на момент проведения торгов все знали, что имущество принадлежит ФИО15 В настоящее время отсутствует договор, по которому ТУ Росимущество по РБ обязуется реализовать имущество ФИО1, в договоре указано, что имущество принадлежит ФИО10 Торги не могут быть законными, если собственник реализованного имущества является другой человек. Нарушены все права собственника имущества ФИО1 В акте о наложении ареста на имущество, где имеется подпись ФИО13 (ФИО12), она расписалась как иное лицо, а не как сторона исполнительного производства. В заявке на реализацию от Дата обезличенаг. судебным приставом-исполнителем указывается оценка имущества «в соответствии с договором залога - 700 000 руб.», а не согласно судебного решения. Судебный пристав-исполнитель не вправе был указывать эту оценку, поскольку между сторонами был спор. Когда ФИО1 узнала о проведении торгов, то она подала заявление на восстановление срока для подачи частной жалобы на определение суда от Дата обезличенаг. об установлении начальной продажной цены. Срок ФИО12 был восстановлен, и кассационным определением Верховного Суда от Дата обезличена г. определение Благовещенского районного суда от Дата обезличенаг. об установлении начальной продажной цены - отменено. В настоящее время отсутствует начальная продажная цена арестованного имущества. Залоговая цена имущества не может быть определяющей, поэтому указание судебного пристава-исполнителя на договор залога от Дата обезличена года, является не законным. По данному делу проведена экспертиза, где имущество оценено 1 909 000 рублей. Исходя из экспертизы видно, насколько занижена стоимость проданного объекта. Если бы ФИО1 продала объект за 1 800 000 - 1 900 000 рублей, то она могла бы полностью рассчитаться со всеми долгами ФИО10 Кроме того, начальная продажная цена арестованного имущества определялась без привлечения по делу залогодателя. ТСК «Демский» принял на реализацию имущество, не принадлежащее должнику ФИО10, и фактически, без законно установленной начальной продажной цены имущества ФИО12, продал его с торгов.

Представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ -ФИО3 суду показала, что в соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. К публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решений суда, применяются правила, предусмотренные ст.ст. 448 и 448 ГК РФ об организации и порядке проведения торгов, нормы ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», ФЗ «Об исполнительном производстве». В данном случае никаких нарушений правил проведения торгов не было. Организатором было вовремя подано извещение, сведения представлены. Статья не предусматривает разногласия в цене, в извещении была указана начальная цена. ФИО15 знала об обращении взыскания на принадлежащее ей имущество с момента вынесения решения суда от Дата обезличенаг., более того она, как соответчик, признала иск полностью. Дата обезличенаг. ФИО13 присутствовала при наложении ареста, о чем сделана отметка в акте ареста и имеется ее подпись. Замечаний по документальному оформлению акта описи и ареста ею не были заявлены. Дата обезличенаг. при составлении акта передачи арестованного имущества на реализацию по акту ареста от Дата обезличенаг. ФИО13 присутствовала в качестве понятой, о чем имеется отметка в данном акте. Таким образом, истица знала о вынесенном судебном решении, об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, присутствовала при наложении ареста на заложенное имущество, присутствовала при передаче заложенного имущества торгующей организации, но не предпринимала никаких мер по защите своих прав до момента подачи данного иска, и не приняла никаких мер по добровольному погашению задолженности. В обосновании иска истица ссылается на то, что судебным приставом-исполнителем не были направлены ей копии материалов исполнительного производства по реализации заложенного имущества. Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения. Между тем действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и реализации имущества, а также при оценке имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не имеют отношения к порядку проведения торгов и допущенные при аресте, реализации и оценке имущества нарушения не являются основанием для признания торгов недействительными. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 22.12.2005г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства указал, что нарушения, допущенные судебным приставом -исполнителем при наложении ареста на имущество должника и его последующей оценке, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов (пункт 6,7). Иных доказательств, свидетельствующих о нарушении правил проведения торгов истицей в нарушение ст.55-57 ГПК РФ не представлены. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ООО ТСК «Демский» ФИО4 суду показал, что данный иск не обоснован, поскольку ФИО12 участвовала в процессе исполнительного производства. Процедура проведения торгов была соблюдена. При проведении торгов происходят следующие действия: публикация в средствах массовой информации; принятие заявок. Публикация в средствах массовой информации была дана, где сведения об объекте давались на основании решения суда. Заявка передается судебным приставом при подписании акта приема передачи. В соответствии с соглашением между Управлением Федеральной Службы судебных приставов и Росимуществом заявка передается одновременно с договором. Заявка поступила от судебного пристава исполнителя Дата обезличенаг. У торгующей организации имелось определение суда об определении начальной продажной стоимости. На момент проведения торгов у торгующей организации отсутствовали основания не проведения торгов. О необходимости проведения торгов в адрес Росимущества направляется уведомление о готовности имущества к реализации, после чего Росимущество дает поручение поверенной организации. В данном случае реализация имущества была поручена ТСК «Демский». Осуществлялась она на основании тех документов, которые поступили в реализующую организацию. ФИО12 должником по исполнительному листу являться не может, т.к. кредитный договор был заключен между заемщиком ФИО10 и банком, а ФИО12 являлась поручителем по обязательствам ФИО10 Когда представитель специализированной организации с покупателем приходит по месту нахождения реализуемого имущества, то в дом, обычно, не пускают, поэтому, скорее всего, осмотр дома ФИО13 (ФИО12) был визуальный. ФИО12 в акте ареста имущества сама не написала, что дом достроен, и не написала никаких замечаний. Нарушений правил проведения торгов, в данном случае, не было. В решение суда было указано - обратить взыскание на заложенное имущество. В исполнительном листе также было указано на чье имущество обратить взыскание. Начальная продажная цена осуществлялась постановлением судебного пристава-исполнителя и определением суда.

Представитель ответчика Благовещенского межрайонного отдела УФССП по РБ судебного пристава- исполнителя ФИО5 суду показал, что Дата обезличенаг. на исполнение судебному приставу-исполнителю И.М.А. поступил и/лист №____г. от Дата обезличенаг., выданный Благовещенским районным судом о взыскании с ИП ФИО10 в пользу ООО «ФИО11» задолженность по кредитному договору в сумме 1 102 818,66 руб., обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом с подвалом, назначение: объект, незавершенный строительством, жилой дом, земельный участок, находящиеся по адресу: РБ, ______, ______, ______. Дата обезличенаг. судебным приставом-исполнителем И.М.А. вынесено постановление о наложении ареста на имущество, она выехала на место нахождения имущества, и был составлен акт о наложении ареста на имущество. Дата обезличенаг. должник ФИО10 была назначена ответственным хранителем. В данном акте имеются подписи ФИО10, ФИО15, в котором ФИО13 фигурирует в качестве иного лица присутствующего при совершении исполнительных действий. При составление акта стороны, понятые, были ознакомлены с их правами. Заявлений от присутствующих лиц не поступало. Дата обезличенаг. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, с данным постановлением должник ФИО10 ознакомлена. Дата обезличенаг. в УФССП по РБ направлена заявка на реализацию арестованного имущества. Дата обезличенаг. получено уведомление о готовности к реализации арестованного имущества, согласно которому ТУ Росимущества по РБ поручено реализовать данное имущество на торгах, торгующая организация ООО ТСК «Демский». Дата обезличенаг. по акту передачи арестованного имущества на реализацию получено данное имущество на реализацию представителем ООО ТСК «Демский И.А.И.. Согласно выписки из ЕГРП заложенное имущество: жилой дом с подвалом, назначение: объект, незавершенный строительством, жилой дом, земельный участок, находящиеся по адресу: РБ, ______ ______ принадлежат не ФИО10, а ФИО15, которая должником по данному исполнительному листу не является. Дата обезличенаг., в целях надлежащей юридически правильной продажи данного арестованного имущества, судебный пристав-исполнитель И.М.А. обратилась в Благовещенский районный суд РБ с заявлением о разъяснении порядка исполнения. Дата обезличенаг. определением Благовещенский районный суд РБ заявление судебного пристава-исполнителя удовлетворил, разъяснив порядок и способ исполнения исполнительного документа, указав, что имущество принадлежит ФИО15 Определение обжаловано не было. В соответствии со ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве», Дата обезличенаг. ТУ Росимущества по РБ в лице генерального директора ООО ТСК «Демский» были проведены торги, о чем свидетельствует протокол о результатах торгов по продаже заложенного имущества №____. На основании данного протокола торги признаны состоявшимися, после чего представитель торгующей организации совместно с судебным приставом-исполнителем передали документы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Благовещенский отдел, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию от Дата обезличенаг. подписанная сторонами. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО6 и его представитель ФИО7 суду показали, что ФИО13( ФИО12) перед банком никем не является, поэтому ответственность нести не может. ФИО15 лишь закладывала свое имущество, тем самым, обеспечивая обязательства ФИО10. Все было проведено правильно, торги состоялись. То, что сторона истца провела оценку объекта, законом не предусмотрено. ФИО13 не является поручителем ФИО10, а просто передала свое имущество в залог. ФИО6 приобрел имущество на торгах за 707 000 руб., является добросовестным покупателем. На торгах на данный объект было два покупателя. В ходе торгов был сделан один шаг - в 1 %, первый покупатель от покупки отказался, поэтому приобрел ФИО6. Проят в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «Центр регистрации и учета долговых обязательств» ФИО8 суду показал, что в соответствии со ст. ст. 446-449 ГК РФ не предусмотрены основания по поводу изменения начальной продажной стоимости. Приобретение реализованного имущества является добросовестным. Начальная цена взята из договора залога, которая была согласована залогодателем и залогодержателем. Из документов следует, что ответчиком является только ФИО10. ФИО13 нельзя признать должником, она является лишь залогодателем. Учитывая то, что нового свидетельства о ГРП, изменяющего площадь объекта, не было, поэтому выставлять на продажу новый объект не возможно. Тех.паспорт не является правоустанавливающим документом. Можно реализовать измененный объект только при получение нового свидетельства о ГРП. Продавался тот объект, который был заложен, другой объект продать не могли. Торги состоялись, начальная цена была установлена. Торги показывают реальное соотношение цен.

Суд, выслушав стороны, третьих лиц, изучив материалы дела, исследовав материалы дела №____ и материалы к нему, приходит к следующему.

Согласно ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (ч.1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ч.2).

В силу ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Как следует из пунктов 1.2.- 1.3.3 договора залога недвижимого имущества №____ от Дата обезличенаг. (далее Договор залога), ФИО14 заложила ООО «ФИО11» принадлежащие ей на праве собственности объекты права:

жилой дом с подвалом, назначение: объект незавершенный строительством, общая площадь: 123,70 кв.м., литера: Б, инвентарный №____б/н; адрес объекта: ______, ______, ______, ______, кадастровый (или условный) номер:№____,

жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 25.50 кв.м., литера: А, инвентарный №____, адрес объекта: ______, ______, ______, ______, кадастровый (или условный) номер: №____,

земельный участок - размещение объектов индивидуального жилищного строительства; общая площадь: 1 402 кв.м; адрес объекта: ______, ______, ______, ______, ______, номер объекта: №____

На Дата обезличена года предмет залога (ипотека), в целом, стороны оценили в размере 700 000 руб. (п.1.6 Договора) (т.1л.д.34).

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ИП ФИО10 (Заемщика) перед ООО «ФИО11» (Кредитор) по кредитному договору №____ от Дата обезличенаг., заключенному в ______; залог действует до полного погашения суммы кредита, платы процентов и комиссии по нему ( п.2.1). ООО «ФИО11» предоставляет ФИО16 кредит на сумму 1 500 000 руб. под 11% годовых (п.2.2.;п.2.4 Договора залога)

Право собственности ФИО17 на указанное выше заложенное имущество, расположенное по адресу: ______ РБ ______, ______, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №____ от Дата обезличенаг. и серии №____ №____ от Дата обезличенаг.( с обременением -ипотека) на жилой дом с подвалом (литер Б); серии №____ от Дата обезличенаг. и №____ №____ от Дата обезличенаг.. ( с обременением -ипотека) на жилой дом (литер А); серия №____ №____ от Дата обезличенаг. на земельный участок; справкой Благовещенского городского филиала ГУП БТИ РБ, кадастровым паспортом на земельный участок, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (литер А) (т.1л.д. 14, 15, 39, 40-44, 63, 64 ).

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: ______ РБ ______ ______ выдано истцу администрацией муниципального района Благовещенский район РБ от Дата обезличенаг. сроком до Дата обезличенаг. (т.1л.д.62)

На Дата обезличенаг. по адресу: ______ РБ ______ ______ зарегистрированы истец с двумя несовершеннолетними детьми (т.1л.д.45).

В силу ст. 51 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно п.п.3, 4 ч.2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,. принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

Как следует из решения Благовещенского районного суда от Дата обезличенаг. по делу №____ по иску ООО «ФИО11» к ИП ФИО10, Рахматуллиной (ныне ФИО12) А.М., М.С.И. с ИП ФИО10 в пользу банка взыскана задолженность по кредиту в сумме 1102818,66 руб.; госпошлина - 12628,19 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом с подвалом, назначение: объект незавершенный строительством, общая площадь: 123,70 кв.м., литера: Б, инвентарный №____б/н; адрес объекта: ______, ______, ______, ______, кадастровый (или условный) номер:№____, жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 25.50 кв.м., литера: А, инвентарный №____, адрес объекта: ______, ______, ______, ______, кадастровый (или условный) номер: №____, земельный участок - размещение объектов индивидуального жилищного строительства; общая площадь: 1 402 кв.м; адрес объекта: ______, ______, ______, ______, ______, номер объекта: №____ (т.1л.д.12-13).

Дата обезличенаг. Благовещенским районным судом РБ вынесен исполнительный лист №____ аналогичного содержания (т.1л.д.26).

Постановлением судебного пристава - исполнителя Благовещенского МО СП УФССП по РБ от Дата обезличенаг. возбуждено исполнительное производство №____ только в отношении должника ФИО10. Предмет исполнения - взыскание долга 1102818,66 руб. и обращение взыскания на вышеуказанное заложенное имущество. (т.2л.д.9)

Как следует из Постановления о наложении ареста от Дата обезличенаг., судебным приставом - исполнителем постановлено произвести арест имущества должника ФИО10, при этом предметом исполнения указан долг в сумме 1102818,66 руб. и обращение взыскания на заложенное имущество указанное выше. (т.1л.д.49)

Судом установлено, что в исполнительном листе №____,выданном Благовещенским районным судом РБ от Дата обезличенаг. должником указана только ФИО10, поэтому в отношении истца ФИО9 не было возбуждено исполнительное производство в силу ст.30 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Судебный пристав-исполнитель в силу ст. 32 указанного закона обратился в суд с заявлением о разъяснении положений, способа и порядка исполнения исполнительного документа.

Определением Благовещенского районного суда РБ от Дата обезличенаг. судебному приставу-исполнителю Благовещенского межрайонного отдела УФССП по РБ разъяснено, что взыскание обращается на имущество, принадлежащее ФИО15 (т.1л.д.68).

Согласно п.1 ст. 48 ФЗ «Об исполнительном производстве», лицами, участвующими в исполнительном производстве, являются: взыскатель и должник (далее также - стороны исполнительного производства);

В силу ч.4 ст.49 ФЗ «Об исполнительном производстве», должником является гражданин или организация, обязанные по исполнительному документу совершить определенные действия (передать денежные средства и иное имущество, исполнить иные обязанности или запреты, предусмотренные исполнительным документом) или воздержаться от совершения определенных действий.

Согласно ч.1 ст. 50 ФЗ «Об исполнительном производстве», стороны исполнительного производства вправе знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии, представлять дополнительные материалы, заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, давать устные и письменные объяснения в процессе совершения исполнительных действий, приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе исполнительного производства, возражать против ходатайств и доводов других лиц, участвующих в исполнительном производстве, заявлять отводы, обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие), а также имеют иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. До окончания исполнительного производства стороны исполнительного производства вправе заключить мировое соглашение, утверждаемое в судебном порядке.

Главами 8 и 9 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено обращение взыскания и реализация имущества только должника.

В силу п.2 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительный документ, по которому взыскание не производилось или произведено частично, возвращается взыскателю, если невозможно исполнить обязывающий должника совершить определенные действия исполнительный документ, возможность исполнения которого не утрачена.

Однако, истец ФИО1(ФИО13) не была признана должником по исполнительному производству об обращении взыскания на заложенное имущество, при реализации имущества существенно были нарушены ее права.

Судом установлено, что в присутствии истца не был решен вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества с учетом изменений предмета залога (ипотеки), что подтверждается следующим.

Согласно технического паспорта от Дата обезличенаг. жилой дом с подвалом -незавершенное строительство (литер Б) имел общую площадь 123, 7 кв.м ; жилой дом (литер А)- общей площадью 25,5 кв.м., земельный участок- площадью 1402 кв.м (т.1л.д.29-33 и т.2л.д. 114-117 )

Согласно технического паспорта от Дата обезличенаг., у собственника ФИО15 имеется иной объект ипотеки: жилой дом (литер Б) -общей площадью 278,3 кв.м, в том числе, общая площадь жилых помещений 165,4 кв.м ( без подвала и веранды) ( т.1л.д.203); жилой дом (литер А) общей площадью 49,8 кв.м., жилая площадь 25,5 кв.м,. (т.1л.д.196), земельный участок площадью 1402 кв.м (т.1л.д.191-204).

Определением Благовещенского районного суда РБ от Дата обезличенаг. назначена экспертиза для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: ______ РБ ______ ______(т.1л.д.139)

Согласно заключения экспертизы ООО «ФИО18» №____ от Дата обезличенаг., рыночная стоимость объекта (литера А) составила 339 000 руб., объекта (литера Б) 1289000руб.; земельного участка 281000руб. (т.1л.д.147-177, 178; 227-228). Итого, общая стоимость заложенного имущества составляет 1909000руб.

Таким образом, судом установлено, что в период действия договора о залоге недвижимого имущества ФИО15 (с Дата обезличена года по настоящее время) заложенный ею объект незавершенного строительства был реконструирован, что выразилось в изменении параметров объектов капитального строительства, их частей (количества этажей, площади), что привело к появлению иного объекта незавершенного строительства.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005г. №90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке" указано, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнил статью 76 следующим предложением: "По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается".

Как следует из Акта о наложении ареста (описи имущества) от Дата обезличенаг., арест наложен на имущество, заложенное по договору залога ФИО15 (ФИО12) от Дата обезличена года. ФИО15 указана оценка стоимости описанного имущества в размере 1430000 руб. (не соответствующем оценке по договору залога), акт подписала ФИО15 как «иное лицо» (т.1л.д.51-52).

Постановлением судебного пристава - исполнителя Благовещенского межрайонного отдела УФССП по РБ И.М.А. от Дата обезличенаг. наложен арест на заложенное имущество поручителя должника, подлежащее государственной регистрации. Но с постановлением ознакомлена только должник ФИО10 (т.2л.д.20)

Как следует из заявки судебного пристава исполнителя И.М.А. на оценку вышеуказанного арестованного имущества от Дата обезличенаг., заложенное имущество на март 2009 года предварительно было оценено на общую сумму 1430000 руб., поэтому судебный пристав - исполнитель просила рекомендовать специализированную оценочную организацию для определения стоимости арестованного имущества (т.1л.д.117).

Благовещенскому межрайонному отделу УФССП по РБ письмом от Дата обезличенаг. УФССП по РБ возвращена заявка судебного пристава исполнителя И.М.А. на оценку арестованного заложенного имущества ФИО10 в связи с отсутствием оснований для заключения договора с оценщиком. Поскольку на указанное имущество обращено взыскание решением суда, в силу п.4 ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, исполнительной надписи нотариуса, а в случае спора - судом (т.1л.д.116).

Постановлением судебного пристава - исполнителя Благовещенского межрайонного отдела УФССП по РБ о передаче арестованного имущества на торги от Дата обезличенаг., на реализацию передано заложенное имущество истца, при этом указано, что оценка имущества составляет 700 000 руб. и произведена залогодателем и залогодержателем на основании договора залога. Аналогичные сведения содержатся в заявке на реализацию арестованного имущества №____ от Дата обезличенаг. (т.1л.д.53, 54). С данным постановлением истец ФИО9 ознакомлена не была.

Как следует из ответа УФССП по РБ о готовности к реализации арестованного имущества от Дата обезличенаг. №____, подписанного начальником отдела организации работы по реализации имущества должника ФИО4, рыночная стоимость объектов составила 700 000 руб.; начальная продажная цена заложенного имущества установлена определением Благовещенского районного суда РБ. (т.1л.д.55)

Согласно п.1.1. Договора №____ на реализацию заложенного недвижимого имущества от Дата обезличенаг., ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по РБ ( «Росимущество») по поручению УФССП по РБ обязуется реализовать ниже перечисленное имущество, арестованное судебным приставом-исполнителем И.М.А. по Акту описи и ареста от Дата обезличенаг. (постановление о передаче арестованного имущества на реализацию от Дата обезличенаг.), принадлежащее ФИО10 (т.2л.д.4)

Согласно п.1.2. данного Договора №____ сведения об имуществе: жилой дом с подвалом - объект незавершенного строительством (литер Б) общая площадь 123,7 кв.м.; жилой дом (литер А) общая площадь 25,5 кв.м; земельный участок общая площадь 1402 кв.м; местонахождение: РБ ______ ______ ______. В п.1.3. Договора указана рыночная стоимость имущества 700 000 руб. В силу п.2.2. данного договора, имущество должно быть реализовано Росимуществом посредством проведения публичных торгов в 2-х месячный срок со дня получения имущества для реализации. (т.2л.д.4)

Определением Благовещенского районного суда от Дата обезличенаг. произведена замена взыскателя с ООО «ФИО11» на ООО «Центр регистрации и учета долговых обязательств» (т.2л.д.37)

Как следует из акта передачи арестованного имущества на реализацию от Дата обезличенаг. в присутствии судебного пристава-исполнителя И.М.А., представителя ТСК «Демский» И.А.И., понятых А.Ю.В. и ФИО15 на реализацию передано имущество, оценка указана 700 000 руб. на основании договора залога.

Повторная заявка на проведение торгов №____, которую получил взыскатель для передачи в ТСК «Демский» от Дата обезличенаг. содержала сведения о том, что оценка имущества произведена судебным приставом в соответствии с договором залога на сумму 700 000 руб., остаток долга на Дата обезличенаг. всего 1115446,85 руб. с учетом госпошлины. (т.1л.д.57-58)

В газете «Башктортостан» размещено сообщение о проведении торгов спорного заложенного имущества, расположенного по адресу: РБ ______ ______ ______, указана начальная продажная цена - 700 000 руб. (лот №____) (т.1л.д.75).

Согласно протокола заседания комиссии от Дата обезличенаг. победителем торгов по продаже заложенного имущества признан ФИО6 предложивший наибольшую цену в сумме 707000руб.(т.2л.д.41).

Как следует из Протокола о результатах торгов по продаже заложенного имущества №____ от Дата обезличенаг. «Продавец» Территориальное Управление Росимущества в РБ, в лице генерального директора ООО ТСК «Демский» Ч.П.А., действующего на основании договора №____ от Дата обезличенаг. передает «Покупателю» ФИО6 в собственность объекты недвижимости, расположенные по адресу: РБ ______ ______ ______, -незавершенный строительством жилой дом с подвалом, общей площадью 123,7 кв.м (литер Б),жилой дом,1 этажный общей площадью 25,5 кв.м (литер А); земельный участок - земли населенных пунктов общей площадью 1402 кв.м. Имущество продается на основании уведомления УФССП по РБ от Дата обезличенаг. №____; заявки на реализацию арестованного имущества Благовещенского МО СП УФССП РФ по РБ от Дата обезличенаг. №____; поручения ТУ Росимущества по РБ от Дата обезличенаг. №____; договора на реализацию недвижимого и иного имущества на торгах №____ от Дата обезличенаг., стоимость имущества составила 707 000руб.(т.1л.д.80), что также следует из договора купли-продажи заложенного имущества №____ от Дата обезличенаг., вступившего в силу с момента подписания в силу п.6.1. Договора (т.2л.д.62-63)

Согласно акта приема-передачи имущества, реализованного на торгах от Дата обезличенаг. от Дата обезличенаг. претензий в отношении состояния и качества приобретенного имущества у покупателя нет, оплата стоимости имущества с учетом задатка, внесенного по договору о задатке от Дата обезличенаг.№____ произведена покупателем в полном объеме (т.2л.д.64), что также подтверждается платежным поручением №____ от Дата обезличенаг.; №____ от Дата обезличенаг.; №____ от Дата обезличенаг. (т.2л.д.66, 103, 104).

Как пояснил представитель истца ФИО2, ФИО12 (ФИО13) предполагала, что оценка будет проводиться перед торгами по рыночным ценам, на момент продажи заложенного имущества, с учетом произведенных ею построек, что подтверждается следующим.

Определением Благовещенского районного суда РБ от Дата обезличенаг. начальная продажная цена заложенного имущества указана в сумме 700 000 руб., в соответствии с соглашением залогодержателем и залогодателем (т.1л.д.74)

Однако, Определением Благовещенского районного суда РБ от Дата обезличенаг. ФИО9 восстановлен процессуальный срок для подачи частной жалобы на Определение Благовещенского районного суда РБ от Дата обезличенаг. об установлении начальной продажной цены в сумме 700 000 руб., поскольку ФИО19 не участвовала в этом судебном заседании и о результатах рассмотрения дела не была извещена (дело №____, материал №____л.д.25-26).

Кассационным определением Верховного суда РБ от Дата обезличенаг. отменено Определение Благовещенского районного суда РБ от Дата обезличенаг., указано, что вопросы об определении порядка обращения на заложенное имущество и его цены для реализации разрешаются в соответствии с требованиями ст.349, 350 ГК РФ путем вынесения самостоятельного решения (дело №____, материал №____л.д.41-42).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что при обращении взыскания на заложенное имущество начальная продажная цена, с которой начинаются торги, определяется решением суда. Нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта, поскольку может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительных публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» указано, что пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ГК РФ (пункт 2 статьи 63 Закона об исполнительном производстве) (в старой редакции) (п.6). Торги могут быть признаны недействительными ввиду отсутствия предмета торгов.(п.8).

В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч.1 ст. 448 ГК РФ, извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе, об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Судом установлено, что на торгах продавалось имущество должника ФИО10(как следует из договора на реализацию заложенного имущества от Дата обезличенаг., о чем указано выше), но продано имущество ФИО14, которая должником по исполнительному производству не была признана. На момент проведения торгов фактически имел место иной объект незавершенного строительства, чем был заложен по договору залога от Дата обезличенаг., поскольку общая площадь жилого дома с подвалом (литер Б) была значительно увеличена в результате застройки (было 123,7 кв.м, стало 278,3 кв.м). Фактически не была определена, в установленном законом порядке (по решению суда), начальная цена заложенного имущества (определение суда с разъяснением цены отменено), поэтому сведения в извещении о проведении торгов о начальной цене не соответствуют действительности. Кроме того, судом не был определен способ реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание (в данном случае торги), следовательно, торги проведены не законно.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи, заключенный между «Продавцом» Территориальным Управлением Росимущества в РБ и «Покупателем» ФИО6 о передаче в собственность объектов недвижимости, расположенных по адресу: РБ ______ ______ ______, - строительством жилой дом с подвалом, общей площадью 123,7 кв.м (литер Б), дом, 1 этажный общей площадью 25,5 кв.м (литер А); земельный участок - земли населенных пунктов общей площадью 1402 кв.м. по цене 707 000руб. является недействительным.

Согласно п.14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительных публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом... В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - фонд имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что при применении последствия недействительности сделки денежные средства покупателю должен вернуть продавец - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ.

Довод ответчиков о том, что нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не связаны с правилами проведения торгов и не являются основанием для признания судом торгов недействительными, в данном случае, не состоятелен, поскольку истец не являлся стороной в исполнительном производстве (должником), о чем указано выше.

Довод ответчиков об отсутствии регистрации на новый объект незавершенного строения, несостоятелен, поскольку не имеет правового значения. Если сам должник свое право собственности на имущество не зарегистрировал, регистрация его прав должна быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4).

Доводы ответчиков о том, что истица знала о вынесенном судебном решении, об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, присутствовала при наложении ареста на заложенное имущество, присутствовала при передаче заложенного имущества торгующей организации, но не предпринимала никаких мер по защите своих прав до момента подачи данного иска, не имеет правового значения, поскольку судом не был определен способ реализации заложенного имущества - торги, не была установлена начальная продажная цена на измененный объект ипотеки.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск ФИО9 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ, ООО ТСК «Демский», Благовещенскому межрайонному отделу УФССП по РБ, ФИО6 о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные Дата обезличена года Торгово-строительным комплексом «Демский», действующим по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республики Башкортостан, в отношении арестованного имущества:

жилой дом с подвалом, назначение: объект незавершенный строительством, общая площадь:123,7 кв.м., литера Б, инвентарный №____б/н, расположенный по адресу: ______ ______ ______ ______ кадастровый (условный) номер №____, запись регистрации права собственности №____;

жилой дом, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь:25,5 кв.м., литер А, инвентарный №____, расположенный по адресу: ______ ______ ______ ______ кадастровый (условный) номер №____, запись регистрации права №____;

земельный участок - размещение объектов индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1402 кв.м., расположенный по адресу: ______ ______ ______ ______, номер объекта №____, запись регистрации права №____

Признать недействительным договор купли-продажи от Дата обезличена года объектов недвижимости, расположенных по адресу ______, ______, ______, ______ - незавершенный строительством объект недвижимости - жилой дом с подвалом, общей площадью 123,7 кв.м. (литера Б); - жилой дом, 1 этажный, общей площадью 25,5 кв.м. (литера А); - земельный участок - земли населенных пунктов общей площадью 1402 кв.м., заключенный между Территориальным Управлением Росимущества в Республике Башкортостан и ФИО6.

Применить последствия недействительности сделки, обязав Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РБ вернуть 707 000 руб. ФИО6.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней через Благовещенский районный суд.

Судья: Денисова Е.Г.

______

Судья: Денисова Е.Г.

Решение ( не) вступило в законную силу__________________2010г.