Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-356/17 по исковому заявлению ФИО1 к администрации Иркутского сельского поселения, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование своих требований истец указала, что 05 июня 2008 года между ней - ФИО1 с одной стороны, ФИО2 и ФИО3 с другой стороны был заключен предварительный договор. Согласно указанного договора она передала ФИО2 и ФИО3 денежные средства в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей в счет покупки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, которое они ей продали за 100 000 (сто тысяч) рублей. С момента заключения указанного договора спорное нежилое помещение было передано ей во владение, о чем указано в п. 4 договора. Указанный договор был удостоверен нотариусом Саянского нотариального округа ФИО4 Какого-либо иного документа помимо указанного между ней и ФИО5 и ФИО6 не составлялось и переход права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не регистрировался. После заключения, указанного выше договора на основании разрешения на реконструкцию, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Куйтунский район 09 июня 2008 года, ею была произведена реконструкция спорного помещения. 16 октября произведенные изменения нежилого помещения введены в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Куйтунский район. 01 июля 2011 года спорное нежилое помещение было поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 38:10:140202:195. В настоящее время ей необходимо зарегистрировать свое право собственности на спорное помещение, для чего она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. Работниками указанного учреждения было разъяснено, что право собственности на указанное нежилое помещение не может быть зарегистрировано, так как право собственности продавцов не зарегистрировано в ЕГРП и предоставленный ею договор поименован как «Предварительный». Указанные обстоятельства не позволяют ей зарегистрировать свое право собственности на вышеуказанное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то обстоятельство, что договор поименован как «Предварительный», считает, что у нее возникло право собственности на спорное нежилое помещение на основании указанного договора. Так, право собственности ФИО2 и ФИО3 на спорное помещение возникло на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 27 октября 1992 года (на момент приватизации помещение являлось жилой квартирой). Когда и на основании решения каких органов ответчики ФИО2 и ФИО3 произвели перевод жилого помещения в нежилое ей неизвестно, однако согласно технической документации помещения, переданной ими в момент заключения предварительного договора от 05 июня 2008 года, помещение являлось нежилым. При заключении сделки по продаже спорного нежилого помещения договор купли-продажи был ошибочно поименован как «Предварительный». Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества. Однако из содержания Предварительного договора от 05 июня 2008 года следует, что ФИО2 и ФИО6 продают ей нежилое помещение за 100 000 (сто тысяч) рублей и денежные средства переданы ею в момент заключения данного договора. Также указанный договор содержит указание о передаче ей объекта недвижимости с момента заключения договора. То есть указанным Предварительным договором определены все существенные условия, необходимые для совершения сделки купли-продажи недвижимости, и определены права и обязанности сторон договора по отношению к имуществу, являющемуся предметом договора. Согласно позиции Верховного суда РФ, договор, содержащий условие об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора, не является предварительным (Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. № 78-КГ16-13, Определение Верховного Суда РФ от 08 декабря 2015 г. № 5-КГ15-165, Определение Верховного Суда РФ от 10 ноября 2015 г. № 78-КГ15-29). Таким образом, заключенный между ней и ответчиками С-выми договор, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, а обязанности по оплате нежилого помещения и условия его использования покупателем, то есть фактически согласовали обязательства по основному договору купли-продажи. Указанные обязательства сторонами исполнены в полном объеме. В силу указанного, у нее возникло право собственности на спорное нежилое помещение общей площадью 110,1 кв. м. кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> однако ввиду изложенных выше обстоятельств у нее не имеется возможности зарегистрировать свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Просит признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение общей площадью 110,1 кв. м. кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала и пояснила, что после покупки спорного нежилого помещения у ответчиков она сделала в нем ремонт, произвела реконструкцию, оформила техпаспорт, поставила помещение на кадастровый учет. Она хотела использовать помещение под кафе, но не получилось. В связи с чем помещение стоит пустое. Сейчас она хочет оформить свое право собственности на помещение и продать его.

Ответчик ФИО2 исковые требования признал и пояснил, что они с супругой в 1992 году приобрели у ЗАО «Иркутское» нежилое помещение по адресу <адрес> Использовали его для КБО. Потом его снимала у них в аренду ФИО1 В 2008 году она у них помещение выкупила, провела реконструкции, хотела открыть кафе, но не получилось. Помещение до сих пор стоит пустое. При заключении предварительного договора купли-продажи помещения ФИО1 передала им деньги, а они ей передали помещение. Почему договор назвали предварительным, он пояснить не может, он в таких тонкостях не разбирался, видимо, посоветовала нотариус, которая удостоверяла договор. Помещения после постановки на кадастровый учет числится на нем, он платит за него налоги.

Ответчик ФИО3 исковые требования признала и пояснила, что согласна с пояснениями супруга.

Представитель ответчика администрации Иркутского сельского поселения глава администрации ФИО7 в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав истца, ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно предварительному договору от 05.06.2008 года ФИО1 передала деньги в сумме 100 000 рублей ФИО2 и ФИО3 в счет покупки у них нежилого помещения с земельным участком под ним, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 6).

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение в 2-х этажном кирпичном доме под кафе по адресу: <адрес> имеет общую площадь 108,60 кв.м. (л.д. 7-19).

Согласно разрешению на реконструкцию № 1053814009992/0096 Отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> разрешил реконструкцию (переоборудование) объекта капитального строительства: нежилых помещений общей площадью 104,4 кв.м., расположенных в 2-х этажном кирпичном доме под кафе по адресу: <адрес> (л.д. 20).

Согласно кадастровому паспорту общая площадь здания по адресу <адрес> составляет 110.1 кв.м., кадастровая стоимость 1309564,47 рублей (л.д. 22).

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости здание по адресу: <адрес>, площадью 110,1 кв.м., кадастровая стоимость 458686,51 рубль (л.д. 23).

На л.д. 24 имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 1053814009939/0071, согласно которого администрация муниципального образования Куйтунский район в лице начальника отдела архитектуры и градостроительства разрешил ввод в эксплуатацию реконструированного (переоборудованного) объекта капитального строительства нежилых помещений в 2-х этажном кирпичном доме под кафе, расположенного по адресу: <адрес>№ (л.д. 24).

Согласно договора передачи жилищного помещения в собственность граждан от 27.10.1992 года ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приобрели производственное здание в кирпичном исполнении 2-х этажное по адресу <адрес> в совместную долевую собственность (л.д. 25-26).

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако заключенный между сторонами договор купли-продажи нежилого помещения от 5 июня 2008 года, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора была произведена передача нежилого помещения от продавцов покупателю сразу после заключения договора, а денежные средства переданы продавцам покупателем до заключения договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признании за ФИО1 права собственности на указанное в исковом заявлении нежилое помещение подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение общей площадью 110,1 кв.м, кадастровый номер 38:10:140202:195, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня его вынесения через Куйтунский районный суд Иркутской области.

Судья Степаненко В.П.

Решение не вступило в законную силу.