Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М. А., единолично, при секретаре Суздаловой М. Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1к ФИО2о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным в силу притворности, взыскании денежных сумм,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ____, недействительным в силу притворности. В обоснование своих требований указал, что договор является притворной сделкой, заключен для вида, с целью прикрыть договор займа денежных средств на сумму ___ руб., цена договора определена сторонами в ___ руб., реальная стоимость имущества составляет не менее ___ руб., действия ФИО2 свидетельствуют о его недобросовестности в приобретении спорного жилого помещения, на что указывает низкая цена предмета договора, отсутствие указания о правах лиц, проживающих в жилом помещении, воли ФИО1 на отчуждение спорного имущества не имелось.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали. Дополнительно пояснили, что договор является притворным, воли истца на отчуждение имущества не было, стоимость жилого дома и земельного участка проведена без определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, по договору займа оплатил ___ руб., также в договоре купли-продажи не указаны другие объекты недвижимости, расположенные на участке, а именно двухбоксовый гараж с жилым помещением на втором этаже, свайное поле-фундамент. Также пояснили, что жилой дом и земельный участок были переданы ответчику в качестве обеспечения исполнения договора займа, проценты по которому истец выплатил ответчику, намерения продать это имущество у истца не было, оригиналы всех документов на земельный участок и дом остались у истца, который по настоящее время несет бремя их содержания и проживает в доме. Узнал о продаже ответчиком дома третьему лицу лишь тогда, когда пришел в банк заложить дом и участок для выплаты ответчику основного долга.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, дело в соответствии со ст.ст. 48, 167 ГПК РФ рассмотрено в его отсутствие с участием представителя ФИО4, который в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что был заключен договор займа, потом истец обратился к ответчику для заключения договора купли-продажи дома и участка, указывая на затруднения в возврате займа, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я). Также пояснил, что истец ни разу не произвел платежи в счет погашения основного долга и процентов, не обращался к ответчику за досудебным урегулированием спора, не предпринял действий для сохранения дома и участка. Договор займа у ответчика отсутствует, поскольку в тот же день при заключении договора купли-продажи он его порвал, поскольку вместе с истцом они решили заключить договор купли-продажи, а не договор займа. Также пояснил, что Б. получил от истца денежные средства за свои посреднические услуги в заключении договора, а не в качестве уплаты процентов. Просил в иске отказать полностью.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании с иском не согласился, суду пояснил, что купил указанные жилой дом и земельный участок у ФИО2, зарегистрировал право собственности на законном основании, однако заехать в дом не может, поскольку истец отказывается выезжать, был вынужден обратиться с исковым заявлением в суд о выселении истца. Также пояснил, что истец сам подавал документы на регистрацию сделки, перед заключением договора с ФИО2 он осматривал объекты недвижимости, при этом участвовал ФИО1, который каких-либо возражений не высказал. Ссылаясь на отсутствие оснований недействительности сделки, просил в иске отказать.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Решением Якутского городского суда от ____ 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от ____ 2015 года, в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 отказано.

Постановлением Президиума Верховного суда РС (Я) от ____ 2016 года данные судебные постановления отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом в качестве основания отмены указано существенное нарушение норм процессуального и материального права, которые выразились в неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном толковании и применении норм материального права. Данным вступившим в законную силу судебным постановлением установлено, что доводы судебных инстанций сведены на доказательствах только о наличии волеизъявления ФИО1 на совершение сделки по отчуждению своего недвижимого имущества и государственную регистрацию перехода права собственности другим лицам. Выводы суда, основанные только на этих доказательствах, признаны Президиумом Верховного суда РС (Я) недостаточными для признания решения законным и обоснованным, поскольку оно принято с нарушением принципов состязательности и равноправия сторон.

Судом установлено, что истец ФИО1 являлся собственником недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым №, площадью ___ кв. м и земельного участка с кадастровым №, площадью ___ кв. м, расположенных по адресу: ____, право собственности приобретено на основании распоряжения первого заместителя главы городского округа «город Якутск» от ____ 2010 года №, договора купли-продажи земельного участка от ____ 2010 года №, акта приема-передачи земельного участка от ____ 2010 года, кадастрового паспорта здания от ____ 2008 года, государственная регистрация произведена ____ 2010 года.

____ 2014 года ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, государственная регистрация перехода права собственности произведена ____ 2014 года.

Как установлено из материалов дела, сделке по оформлению между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, предшествовала другая сделка – договор купли-продажи, совершенная между этими же сторонами в тот же день ____ 2014 года. По договору займа займодавец ФИО2 предоставил заемщику ФИО1 денежные средства в размере ___ руб. под ___% в месяц в срок до ____ 2015 года (п.п. 1.1-2.1).

В материалах дела имеются расписки ФИО1 в получении от ФИО2 денежных средств в размере ___ руб. согласно договору займа (л.д. 11). Передача указанных заемных денег подтверждается банковским платежным поручением № от ____ 2014 год о перечислении на банковскую карту ФИО1 ___ руб. с указанием их целевого назначения – по процентному договору займа, банковским платежным поручением № от ____ 2014 года о перечислении ___ руб. (л.д. 144-145). Остальная часть заемных средств была передана истцу в наличной форме, что подтверждается показаниями свидетеля Б. (л.д. ___), а также объяснениями сторон в судебном заседании.

Представитель ответчика в судебных заседаниях ____ и ____ 2015 года и в настоящем судебном заседании подтверждает факт заключения между сторонами договора займа. При этом доказательств его доводов о расторжении данного договора или новации обязательств при заключении договора купли-продажи, оспаривании данного договора в порядке, предусмотренном ст. 812 ГК РФ, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. То обстоятельство, что истец не выплатил ответчику задолженность по договору займа, не может быть признано подтверждением его расторжения или прекращения по иному основанию, а может являться предметом самостоятельного иска.

Из буквального толкования имеющихся в материалах дела расписок (л.д. ___) следует, что истец передал Б. денежные средства в счет оплаты процентов за пользование займом. Доказательств доводов ответчика о том, что данные выплаты представляли собой оплату посреднических услуг Б. при заключении договора купли-продажи, не представлено.

По условиям п. 2.1 договора купли-продажи стоимость земельного участка и жилого дома установлена в размере ___ руб., что полностью совпадает в суммой займа, а доказательств того, что данная стоимость представляет собой рыночную цену этого имущества, ответчиков также не представлено. Вместе с тем истец представил суду оценку данного недвижимого имущества, согласно которой его рыночная стоимость намного превышает указанную в договоре цену. Данная оценка ответчиком и третьим лицом в судебном заседании не опровергнуты.

Согласно п. 2.2 данного договора на момент его подписания покупатель произвел полный расчет с продавцом, однако в материалах дела отсутствуют доказательства (расписка, платежная ведомость и др.), указывающие исполнение им как покупателем предусмотренной п. 1 ст. 454 ГК РФ обязанности уплатить за приобретенную вещь денежной суммы (цены). При этом представитель ответчика в настоящем судебном заседании, как и в предыдущих судебных заседаниях, подтверждает, что договор купли-продажи данных жилого дома и земельного участка подписан за счет той же суммы, которая была ранее выдана истцу в качестве займа. Следовательно, доказательств исполнения ответчиком обязательств покупателя по оспариваемому договору купли-продажи недвижимости не представлено, фактически эта обязанность ответчиком не выполнена.

Судом также установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что истец по настоящее время проживают в названном жилом доме, пользуется указанным выше земельным участком, несет расходы по их содержанию, доказательств о совершении со стороны ответчика после подписания договора купли-продажи действий, направленных на содержание этого имущества, не представлено. Также не представлено доказательств доводов ответчика о достижении между сторонами соглашения относительно проживания истца в доме до ____ 2016 года.

Таким образом, договор купли-продажи сторонами не исполнен, поскольку имущество фактически продавцу не передано, цена покупателям продавцом не уплачена.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи в силу ст. 484 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статьей 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.ст. 549, 550, 558 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество; договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 170 (пункт 2) ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Правовая позиция Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» регламентирует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Оценивая исследованные судом доказательства в их совокупности, исходя из анализа установленных выше обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ни у продавца ФИО1, ни у покупателя ФИО2 намерения достичь правовых последствий, присущих договору купли-продажи, а именно – получение продавцом оплаты проданного товара, получения покупателем правомочий собственника по владению, пользованию, распоряжению приобретенным имуществом – не имелось. Оспариваемый договор был заключен для обеспечения исполнения обязательств истца по договору займа. Следовательно, фактически оспариваемая сделка купли-продажи прикрывала сделку залога недвижимости. С учетом этого к сделке должны применяться нормы права, регулирующие отношения по ипотеке, а не по купле-продаже.

Доводы ответчика и третьего лица о подписании истцом договора и представлении его в регистрирующий орган по доброй воле, судом отклоняются, так как основанием для оспаривания сделки в данном случае является не обман, насилие или угроза насилия, существенное заблуждение стороны, а притворность.

Требований о применении последствий недействительности сделки истец не заявлял, оснований для их применения по инициативе суда не имеется.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере ___ руб., расходы по оценке недвижимого имущества в размере ___ руб., а также расходы на представителя, с учетом количества судебных заседаний, пересмотров в апелляционной и кассационной инстанциях, - в размере ___ руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать недействительным в силу притворности договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, заключенный между ФИО1и ФИО2____ 2014 года в отношении жилого дома в составе литер ___, ___, общей площадью ___ кв.м, с хозпостройками, а также земельного участка площадью ___ кв.м, с кадастровым №, расположенных по адресу: ____.

Взыскать с ФИО2в пользу ФИО1___ руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: М. А. Кузьмина