Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Владинвестгрупп» о признании права собственности, прекращении права общей долевой собственности, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ООО «фирма «ТЭС», ООО «Группа компаний «Владоград»,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Владинвестгрупп» (далее - ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп»):

-о признании права собственности на объект недвижимости – трехкомнатную квартиру, общей площадью 108,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>А <адрес> кадастровым номером №

- прекращении права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный «Первый Крымский» на объект недвижимости - трехкомнатную квартиру, общей площадью 108,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>А <адрес> кадастровым номером №

Заявленные исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого Общество обязалось заключить с истцом договор купли-продажи недвижимости и продать 3-х комнатную квартиру строительный №, расположенную на 8 этаже в секции 1 многоэтажного жилого дома, общей проектной площадью 114,30 кв.м. по адресу: <адрес>. Согласно тексту договора на момент отчуждения объекта сделки покупателю право собственности на квартиру должно будет принадлежать ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» как отчуждателю в соответствии с условиями договора паевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Компания по управлению активами «Владинвестгрупп» (пайщиком-инвестором), Заказчиком строительства – ООО «Центр жилищного строительства», Застройщиком - ООО «Группа компаний «Владоград» и владельцем земельного участка – фирма «ТЭС». В п. 1.2 договора Плановый срок окончания строительства жилого дома – 1 квартал 2016 года, плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2016 года. После ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности Общества на квартиру, стороны обязуются в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры. Стоимость продажи недвижимого имущества по основному договору составляет 5 357 812,50 руб., что в эквиваленте 142 875,00 долларов США (п. 2.1 договора). Договорная стоимость продаваемой квартиры является неизменной при условии внесения покупателем в полном объеме гарантийного обеспечительного платежа согласно п.2.2 договора. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение своих обязательств по договору истец передал в кассу продавца сумму в размере 2 625 000,00 руб., оставшаяся сумма обеспечительного платежа составила 2 442 188,00 руб., с учетом указанной выкупной цены 5 067 188,00 руб. В октябре 2014 года оставшаяся сумма не была перечислена на счет продавца в связи с неправомерными действия со стороны ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп», а также наличием обстоятельств очевидно свидетельствующие о том, что исполнение предварительного договора не будет произведено в установленный договором срок. Застройщиком ООО «Группа компаний «Владоград» жилой дом был введен в эксплуатацию только в конце 2020 года, то есть спустя 6 лет после заключения предварительного договора и по истечении 4 лет после получения застройщиком разрешения на строительство. Наличие указанных обстоятельств позволило покупателю в соответствии с требованиями ст. 328 ГК РФ с сентября 2014 года по дату ввода жилого дома в эксплуатацию в 4 квартале 2020 года приостановить дальнейшее исполнение своих договорных обязательств по уплате продавцу квартиры оставшейся части обеспечительного гарантийного платежа. Согласно полученной от ответчика ДД.ММ.ГГГГ претензии сумма не внесенного гарантийного обеспечительного платежа составила 99 110,00 долларов США, что в соответствии с официальным курсом, установленным ЦБ РФ на апрель 2021 года -77,77 руб. за 1 доллар США, эквивалентно сумме 7 707007,00 руб., с которой истец не согласен. Также истец считает, что заключенный ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит квалификации как договор участия в долевом строительстве и отношения сторон регулируются положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Протокольным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - ООО «фирма «ТЭС», ООО «Группа компаний «Владоград».

В судебном заседании представитель истца, заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены согласно ст. 113 ГПК РФ, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в суд не представили, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Выслушав пояснения лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Компания по управлению активами «Владинвестгрупп», действующего от своего имени, за счет и в интересах Закрытого недиверсифицированного венчурного паевого инвестиционного фонда «Первый Крымский» (Сторона 1) и ФИО2 (Сторона 2) был заключен предварительный договор купли-продажи №.

В соответствии с п. 1.1 договора Сторона 1 обязуется заключить со ФИО2 договор купли-продажи (Основной договор) и передать по нему недвижимое имущество: 3-х комнатную квартиру строительный №, расположенную на 8 этаже в секции 1 многоэтажного жилого дома, общей проектной площадью 114,30 кв.м. (определенной по внутренним размерам без отделки), находящимся по адресу: <адрес>, право собственности на которую на момент отчуждения будет принадлежать Стороне 1 в соответствии с условиями договора паевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Стороной 1 и Заказчиком строительства – ООО «Центр жилищного строительства», застройщиком - ООО «Группа компаний «Владоград» и владельцем земельного участка – фирма «ТЭС».

Согласно п. 1.2 договора плановый срок окончания строительства жилого дома – 1 квартал 2016 года. Плановый срок свода жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2016 года.

В соответствии с п. 2.4 договора после оформления и регистрации права собственности Стороны 1 на квартиру, стороны обязуются в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить Основной договор.

Согласно п. 2.5 договора стороны пришли к соглашению, что в случае необходимости по объективным причинам увеличить срок проведения строительных работ, Сторона 1 имеет право изменить срок заключения Основного договора, указанный в п. 2.4 настоящего договора в одностороннем порядке, но не более, чем на срок, необходимый для проведения таких работ, путем направления Стороне 2 соответствующего уведомления. Такое одностороннее изменение не будет нарушением обязательств Стороной 1. Увеличение срока строительства на срок более (6 шести) месяцев допускается по соглашению Сторон, что должно быть оформлено дополнительным соглашением к настоящему договору.

Стороны пришли к соглашению, что в случае нарушения уполномоченными органами сроков принятия дома в эксплуатацию, оформления и регистрации права собственности Стороны 1 на квартиру, предусмотренных действующим законодательством срок заключения Основного договора продлевается на срок, в течение которого указанные органы осуществляют определенные настоящим пунктом Договора действия.

В п. 2.1 договора сторонами установлена договорная стоимость продажи 1 кв.м. недвижимого имущества на дату заключения договора, которая составляет 1250,00 долларов США, что является эквивалентом 46 875,00 руб., определенным по коммерческому курсу покупки доллара США к рублю, установленному на момент заключения настоящего договора. Сторонами установлена договорная стоимость продажи имущества по основному договору, которая составляет 142 875,00 долларов США, что является эквивалентом 5 357 812,50 руб., определенным по коммерческому курсу покупки доллара к рублю, установленному на дату заключения настоящего договора.

Договорная стоимость недвижимого имущества является неизменной при условии внесения в полном объеме гарантийного обеспечительного платежа согласно п. 2.2 договора в течение пяти рабочих дней со дня подписания этого договора. При условии внесения Стороной 2 гарантийного обеспечительного платежа частями согласно с Графиком платежей (Приложение 2 к настоящему договору) договорная стоимость недвижимого имущества изменяется и устанавливается в указанном Графике.

По согласованию сторон этот платеж является способом обеспечения исполнения Стороной 2 взятых по договору обязательств, и в последствие он может быть зачтен как оплата по основному договору купли-продажи недвижимого имущества путем подписания сторонами дополнительного соглашения о зачете взаимных однородных требований.

Согласно п. 3.3.4 договора Сторона 2 вправе самостоятельно выбирать дату погашения задолженности по настоящему договору, но в соответствии с графиком остатка задолженности Договора, рассчитанного и утвержденного Сторонами. При этом сумма остатка задолженности ежемесячно увеличивается из расчета 1,33%.

При этом, в случае, если Сторона 2 частично погасила задолженность по настоящему договору, стороны составляют новый график остатка задолженности из расчета ежемесячного увеличения суммы нового остатка задолженности из расчета 1,33%

Согласно Приложению № к предварительному договору первый взнос обеспечительного платежа должен быть произведен до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 625 000,00 руб., что является эквивалентом 70 000,00 долларов США определенным по коммерческому курсу покупки доллара США к рублю на день заключения настоящего договора. Остаток обеспечительного платежа вносится согласно графику задолженности.

В соответствии с п. 3.2.1 договора после выполнения Стороной 2 обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора, Сторона 1 обязуются заключить Основной договор в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п.3.2.2 договора Сторона 1 обязуются уведомить Сторону 2 в течение 30 дней с момента получения правоустанавливающих документов, необходимых для заключения Основного договора о готовности его заключить, предложить место заключения и предоставить перечень необходимых для этого документов со Стороны 2.

Согласно п. 10.1 предварительного договора в случае не заключения основного договора по вине или по инициативе Стороны 2 в определенный разделом 2 настоящего договора срок, Сторона 1 имеет право в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора. При этом договор считается расторгнутым с момента получения Стороной 2 соответствующего уведомления.

Как следует из копии приходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривалось в судебном заседании, что ФИО2 перечислил ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» ДУ ЗПИФК «Первый Крымский» в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 625 000,00 руб.

Истец указывает, что по состоянию на октябрь 2014 года, с учетом внесенной суммы, оставшаяся сумма обеспечительного платежа должна составлять 2 442 188 руб., с учетом указанной выкупной цены 5 067 188 руб., однако данное условие им выполнено не было в результате неправомерных действий продавца. В сентябре-октябре 2014 года им были выявлены обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что исполнение предварительного договора не будет произведено ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» в установленный договором срок.

В частности истец ссылается на то, что в указанный период владельцу земельного участка – фирме «ТЭС» органом Стройнадзора Республики Крым было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта, указанного в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Аналогичная информация об отсутствии у застройщика прав землепользования и отсутствие исходно-разрешительной документации на строительство появилась в средствах массовой информации, в сети Интернет, указанные обстоятельства также были установлены судебными актами Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-3821/2015, по делу №А83-4963/2015, постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу №А83-9905/2016. Установленные обстоятельства дали достаточные и объективные данные истцу полагать, что с сентября 2014 года возникли и существуют обстоятельства, указывающие на то, что исполнение предварительного договора не будет произведено ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» в установленный договором срок, поскольку в отсутствие разрешительной документации у Застройщика не существует реальной возможности окончить строительство дома до ДД.ММ.ГГГГ, то есть в сроки указанные в договоре.

Также истец ссылается на то, что дом был введен в эксплуатацию только в конце 2020 году, то есть спустя 6 лет после заключения предварительного договора и по истечении 4 лет после получения застройщиком разрешения на строительство.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО2 с сентября 2014 года по дату ввода жилого дома в эксплуатацию в 4 квартале 2020 года приостановил дальнейшее исполнение своих договорных обязательств по уплате продавцу квартиры оставшейся части обеспечительного гарантийного платежа. Обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозможности начать строительство здания, объективно существовали в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в то время как договором был установлен срок окончания строительства 4 квартал 2016 года.

Истец, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 317, ст. 309, ч. 1 ст. 406 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2018) считает, что вправе в 2021 году выплатить продавцу ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» остаток обеспечительного платежа в размере 2 442 188 руб., рассчитанный согласно тем условиям сделки, которые существовали до возникновения просрочки исполнения обязательств по вине должника.

Также считает, что заключенный предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит квалификации как договор участия в долевом строительстве и отношения сторон регулируются положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что ФИО2 в сроки, установленные предварительным договором и Графиком внесения платежей обязательства по перечислению гарантийного обеспечительного платежа не исполнены. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 была направлена претензия, в соответствии с которой истцу было предложено в течение 15 банковских дней с момента ее получения внести на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» ДУ ЗПИФК «Первый Крымский» остаток гарантийного обеспечительного платежа в сумме эквивалентной 99 110,00 долларов США и оплатить неустойку за нарушение сроков внесения гарантийного обеспечительного платежа в сумме 1 100 000,00 руб. В указанной претензии также содержалось предупреждение о возможности применения ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» ДУ ЗПИФК «Первый Крымский» предусмотренных п. 10.1 Предварительного договора мер, в том числе по расторжению договора в одностороннем порядке, удержанию штрафа и неустойки. Указанная претензия была получена ФИО2ДД.ММ.ГГГГ и оставлена без удовлетворения. Денежные средства на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» ДУ ЗПИФК «Первый Крымский» перечислены не были. Ссылаясь на положения п. 3.1.4 Предварительного договора, ч. 1, 2 ст. 407, ч. 1, 2 ст. 450.1, ч. 2 ст. 453 ГК РФ ответчик считает заключенный со ФИО2 предварительный договор расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, а обязательства сторон – прекращенными.

Относительно доводов представителя истца о квалификации правоотношений указал, что из содержания предварительного договора следует, что ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» застройщиком объекта не является, действует от собственного имени в качестве доверительного управления ЗПИФК «Первый Крымский», обязуется заключить со ФИО2 договор купли-продажи продать по нему недвижимое имущество, созданное в будущем на которое на момент отчуждения будет принадлежать владельцам инвестиционных паев ЗПИФК «Первый Крымский». Целью предварительного договора являлось приобретение истцом недвижимого имущества, созданного в будущем, а не финансирование средств в его строительство. Договор участия в долевом строительстве между сторонами не заключался, а условия заключенного предварительного договора купли-продажи не содержат всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ. Таким образом, положения указанного закона не распространяются на ранее действовавшие правоотношения сторон.

Также указал, что ФИО2 не обладает правом собственности на спорное имущество, а заключение предварительного договора и частичная оплата гарантийного обеспечительного платежа не являются основанием для признания за ним права собственности в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 постановления N 49).

В соответствии с п.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Исходя из приведенных выше положений закона, право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации, при этом, до совершения сделки купли-продажи в отношении объекта недвижимости право собственности продавца на этот объект должно быть зарегистрировано в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Использование юридической конструкции предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В течение действия заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи спорного нежилого помещения заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении этого договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» направило в адрес ФИО2 претензию, в которой указало на наличие задолженности, а также обязанность ООО «УК «Владинвестгрупп» ДУ ЗПИФК «Первый Крымский» заключить основной договор купли-продажи, предусмотренный п. 3.2.1 предварительного договора только после исполнения стороной обязательств, предусмотренных п.2.2 предварительного договора, то есть полной оплаты. ФИО2 было предложено в течение 15 банковских дней с момента получения настоящей претензии внести на расчетный счет ООО «УК «Владинвестгрупп» ДУ ЗПИФК «Первый Крымский» остаток гарантийного обязательного платежа в сумме эквивалентной 99 110,00 долларов США, а также оплатить неустойку за нарушение сроков внесения гарантийного обеспечительного платежа в сумме 1 100 000,00 руб. В случае неисполнения настоящей претензии в установленный в ней срок ООО «УК «Владинвестгрупп» ДУ ЗПИФК «Первый Крымский» будет вынуждено принять меры к расторжению предварительного договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 10.1 с удержанием штрафа в размере 5% от суммы гарантийного обеспечительного платежа (7 143,75 долларов США).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 направил ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» в которой просил в течение 15 банковских дней с даты получения настоящей претензии сообщить актуальные реквизиты для перечисления денежных средств в размере 2 442 188,00 руб., а также сообщить процедур передачи в собственность квартиры, являющейся предметом заключенного ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора, сообщить дату, время и место подписания соответствующих документов, необходимых для осуществления регистрации права собственности.

Указанная претензия была получена ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 перечислил на счет ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» остаток обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 442 188,00 руб., что подтверждается платежным поручением №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» на основании платежного поручения № произвело возврат ФИО2 ошибочно перечисленных денежных средств в размере 2 442 188,00 руб., в связи с чем, что получатель денежных средств не является стороной по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации ФИО1 является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N14-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона N214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Таким образом, Закон N214-ФЗ регулирует только правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве, в то время как материалами дела не подтверждено, что при заключении предварительного договора N1-19 ответчик в какой-либо форме получил от истца оплату за долю в строительстве спорного дома (привлек средства как застройщик для строительства объекта недвижимости).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Фирма «ТЭС» (Застройщик), ООО «Группа компаний «Владоград» (Технический заказчик) и ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» действующего от собственного имени в качестве доверительного управляющего ЗПИФК «Первый Крымский» (Инвестор) был подписан договор №, в соответствии с которым ООО «Группа компаний «Владоград» обязуется по поручению, в интересах и от имени Зайстройщика, за счет привлеченных от Инвестора средств организовать и обеспечить строительство Объекта – строительство многофункционального комплекса по адресу: <адрес>.

Плановый срок окончания строительства – 4 квартал 2017 года, Плановый срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2018 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа компаний «Владоград» и ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» действующего от собственного имени в качестве доверительного управляющего ЗПИФК «Первый Крымский» (Инвестор) был подписан протокол распределения помещений по адресу: <адрес>А к договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора ООО «Группа компаний «Владоград» дано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: <адрес>А в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» после заключения предварительного договора было перерегистрировано на территории Республики Крым - ДД.ММ.ГГГГ.

В разделе сведения об основном виде деятельности указано – предоставление прочих финансовых услуг, кроме услуг по страхования и пенсионному обеспечению, не включенных в другие группировки (64.99).

Согласно выписке из ЕГРН, а также материалам регистрационного дела на спорный объект недвижимого имущества, правообладателем жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес>, кадастровый № площадью 108,1 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФК «Первый Крымский» находящегося под управлением (ранее ООО «КУА «Владинвестгрупп» (ЕГРПОУ 35228620).

При этом, из приказа ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» №-КГВ-ГРП-Ф от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество» следует, что строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> произведено за счет собственных средств.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства и установленные судом обстоятельства суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком был заключен не договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а предварительный договор, предметом которого является подготовка и заключение в последующем основного договора купли-продажи квартиры в построенном ООО «Группа компаний «Владоград» и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. При этом ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» застройщиком не является, и не являлось. Заключенный меду сторонами договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, условия заключенного предварительного договора купли-продажи не содержат всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ.

Доводы истца о том, что в данном случае имеют место неправомерные действия ответчика, а также ссылка на обстоятельства, установленные судебными актами при рассмотрении дел в арбитражном суде, не могут быть приняты во внимание, поскольку ответственность за нарушение сроков передачи квартиры в соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ, как прямо указано в законе, несет застройщик, в связи с чем, нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ к возникшим правоотношениям между истцом и ответчиком не применимы.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора.

Вместе с тем, истец, воспользовавшись свои правом в ходе судебного заседания изменил основания иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать за ним право собственности на объект недвижимости – трехкомнатную квартиру, общей площадью 108,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>А <адрес> кадастровым номером 90:22:010221:5526 и прекратить права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный «Первый Крымский» на указанный объект. Учитывая, что оплата квартиры истцом не осуществлена, у ответчика возникло право на односторонний отказ от исполнения договора.

Предварительный договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества, в то время как такой сделкой является именно основной договор купли- продажи недвижимости, который порождает правовые последствия по переходу права собственности на недвижимость.

Доводы представителя истца о том, что с учетом внесенной суммы, оставшаяся сумма обеспечительного платежа должна составлять 2 442 188 руб., с учетом указанной выкупной цены 5 067 188 руб., не могут быть приняты во внимание, поскольку договорная стоимость продаваемой квартиры является неизменной при условии внесения покупателем в полном объеме гарантийного обеспечительного платежа согласно п.2.2 договора.

Ссылка представителя истца на правовую позицию, сформулированную в Определении Верховного Суда РФ по делу N5-КГ17-141 от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть принята во внимание, поскольку обстоятельства указанные в данном судебном постановлении не имеют отношения к заявленному в настоящем деле спору, вытекающему из иных правоотношений.

Доводы представителя истца о том, что судом не были установлены и привлечены к участию в деле владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Первый Крымский», что является существенным нарушением норм процессуального права, являются несостоятельными, поскольку с учетом, установленных по делу обстоятельств спорные правоотношения не затрагивают прав и законных интересов иных лиц, не привлеченных к участию в деле.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО2 исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

р е ш и л:

В удовлетворении иска к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Владинвестгрупп» о признании права собственности, прекращении права общей долевой собственности, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ООО «фирма «ТЭС», ООО «Группа компаний «Владоград», отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> Республики Крым в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ф. Камынина

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.