Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сеньковской Л.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» об обязании произвести зачет неустойки в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства, взыскании неустойки, расходов на оплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Сеньковская Л.М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (далее также ООО «ЖК «Победа», ответчик) об обязании произвести зачет неустойки в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства, взыскании неустойки, расходов на оплату государственной пошлины.

Исковые требования заявлены на основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), условий договора участия в долевом строительстве 1, 3 очереди по проспекту Победы города Казани № 1Н от 25 августа 2014 года, дополнительных соглашений к нему, и мотивированы тем, что ответчик нарушил срок передачи истцу объекта долевого строительства. При этом ответчик оставил без удовлетворения требование истца о зачете неустойки в счет уменьшения стоимости объекта долевого строительства. В связи с этим истец просит обязать ответчика произвести зачет неустойки в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства на сумму 280 250 рублей исходя из стоимости его увеличенной площади в размере 65 000 рублей за 1 кв.м., взыскать неустойку за период с 02.05.2017 по 04.12.2017 в размере 1 434 203 рубля 55 копеек, расходы на оплату государственной пошлины.

Представитель истца Кутдусова И.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представлен отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении иска в части зачета требования об уплате неустойки в счет оплаты по договору; просит снизить размер неустойки, считая его в заявленном размере несоразмерным последствиям нарушения обязательства; при взыскании неустойки просил учитывать, что ответчик является хозяйствующим субъектом в области строительства многоквартирных домов и взыскание неустойки в полном объеме может негативно сказаться на других участниках долевого строительства.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Закона о долевом строительстве, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве).

Как следует из части 1, пункта 2 части 4, части 9 статьи 4 названного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (части 1 и 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве). В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом установлено, что 25 августа 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью «Генстрой-Казань» и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № 1Н, в силу которого ответчик принял на себя обязательство до 30 апреля 2016 года передать участнику долевого строительства нежилые помещения, а участник долевого строительства оплатить их стоимость.

Дополнительными соглашениями от 18 сентября 2014 года, от 25 февраля 2015 года № 2 к договору долевого участия в строительстве между обществом с ограниченной ответственностью «Генстрой-Казань» и ответчиком изменены параметры объектов долевого строительства.

Дополнительным соглашением от 30 июля 2015 года изменены условия договора участия в долевом строительстве в части срока планового завершения строительства до 31 марта 2016 года, в части срока передачи объекта долевого строительства до 31 декабря 2016 года.

На основании договора уступки права требования и перевода долга от 19 октября 2015 года № 5К-31/12 общество с ограниченной ответственностью «Генстрой-Казань» передал право требования по указанному договору долевого участия в части, касающейся нежилого помещения - офиса БС31 № 12 площадью 172,65 кв.м Сеньковской Л.М.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в котором расположено данное нежилое помещение, получено ответчиком 17 ноября 2017 года.

Дополнительным соглашением от 4 декабря 2017 года стороны изменили условия договора участия в долевом строительстве, определив, что истцу в связи с увеличением площади объекта по сравнению с проектной площадью на 5,85 кв.м необходимо дополнительно оплатить 380 250 рублей из расчета 65 000 рублей за 1 кв.м. в течение 15 рабочих дней с даты подписания соглашения; общая стоимость объекта долевого строительства составляет 11 602 500 рублей.

Передаточным актом от 5 декабря 2017 года подтверждается передача ответчиком истцу <адрес изъят>

Сеньковской Л.М. оплачена стоимость объекта долевого строительства в обще сумме 11 222 250 рублей, что подтверждается представленными квитанциями на указанную сумму и справкой от 25 февраля 2016 года, выданной ответчиком.

Поскольку обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ответчик выполнил с нарушением и объект долевого строительства передан только 5 декабря 2017 года, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства являются законными и обоснованными.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с 02 мая 2017 года по 04 декабря 2017 года.

Исходя из условий договора, положений Закона о долевом строительстве, учитывая, что объект долевого строительства фактически передан истцу 5 декабря 2017 года, неустойка в пределах заявленных требований подлежит исчислению за период с 02.05.2017 по 04.12.2017 и ее размер по правилам части 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве будет составлять 1 623 485 рублей 50 копеек (11 222 250 х 10%/150 х 217 дн.).

Представитель ответчика в письменном виде заявила ходатайство об уменьшении суммы неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В силу части 1 и части 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (пункт 2.2 Определения Конституционного Суда РФ от 15 января 2015 года № 7-О).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ), суд может уменьшить неустойку лишь при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России.

Принимая решение об уменьшении неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, суд оценивает степень выполнения ответчиком своих обязательств, действительный размер ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и другие заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года).

При этом предоставление суду права в случае явной несоразмерности неустойки, в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, последствиям нарушения обязательства уменьшить ее размер, не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан, поскольку реализует общеправовой принцип справедливости.

Оценивая возможность уменьшить заявленную истцом неустойку в настоящем деле, суд исходит из компенсационного характера неустойки, принимает во внимание длительность просрочки исполнения обязательства, цену договора.

Поскольку ответчик ведет хозяйственную деятельность в сфере строительства многоквартирных жилых домов, требующего значительных вложений, взыскание неустойки в заявленном истцом размере может негативно отразиться на финансовом положении ответчика и привести к множественным неблагоприятным результатам для участников долевого строительства. Суд считает, что данное обстоятельство также позволяет уменьшить размер неустойки.

Кроме того, суд учитывает недоказанность истцом тяжелого положения либо негативных последствий, обусловленных нарушением срока передачи объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, соблюдая разумный баланс между интересами сторон, суд снижает неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 130 000 рублей.

В части требований о зачете неустойки в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Наряду с надлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации) самостоятельным способом его прекращения является зачет однородных встречных требований (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Закон о долевом строительстве не запрещает прекращать обязательства участника долевого строительства по оплате цены, предусмотренной договором долевого участия, путем зачета встречного однородного (денежного) бесспорного требования, имеющегося у дольщика к застройщику. Если срок исполнения обоих указанных обязательств наступил, то они могут быть прекращены зачетом.

Согласно передаточному акту от 5 декабря 2017 года стоимость нежилого помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве между истцом и ответчиком, составляет 11 602 500 рублей.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Сеньковской Л.М. оплачена стоимость объекта долевого строительства в обще сумме 11 222 250 рублей.

Таким образом, разница в стоимости объекта долевого строительства, подлежащая оплате истцом составляет 380 250 рублей.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Казани от 9 октября 2018 года с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за период с 1 января 2017 года по 26 марта 2017 года в размере 70 000 рублей и произведен зачет данной неустойки в счет оплаты стоимости нежилого <адрес изъят> по договору участия в долевом строительстве от 25 августа 2014 года № 1Н.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Казани от 11 марта 2019 года с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за период с 27 марта 2017 года по 1 мая 2017 года в размере 30 000 рублей и произведен зачет данной неустойки в счет оплаты стоимости нежилого помещения <адрес изъят> по договору участия в долевом строительстве от 25 августа 2014 года № 1Н.

Ответчиком 20 апреля 2018 года получена претензия истца с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве, в которой истцом одновременно заявлено о зачете встречных однородных требований, в том числе в переделах суммы неустойки.

Поскольку у ответчика перед истцом имеется бесспорное денежное обязательство по уплате неустойки, а у истца обязательство по оплате стоимости объекта долевого строительства, срок которого наступил, учитывая факт направления истцом ответчику заявления о зачете, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, суд считает возможным осуществить зачет однородных требований в размере 130 000 рублей.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая вышеизложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 11 774 рубля 99 копеек (19 901 рубль (оплаченная госпошлина по чек – ордеру от 08.06.2018) – 2 300 рублей (госпошлина взысканная по решению суда от 09.10.2018) - 5 826 рублей 01 копейка (госпошлина взысканная по решению суда от 11.03.2019) = 11 774 рубля 99 копеек).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу Сеньковской Л.М. неустойку за период с 02.05.2017 по 04.12.2017 в размере 130 000 рублей.

Произвести зачет неустойки в размере 130 000 рублей в счет оплаты стоимости нежилого помещения - <адрес изъят> по договору участия в долевом строительстве от 25 августа 2014 года № 1Н (в редакции дополнительного соглашения от 4 декабря 2017 года).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу Сеньковской Л.М. расходы на оплату государственной пошлины 11 774 рубля 99 копеек.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

<данные изъяты>

Судья: Ф.Р. Шафигуллин

<данные изъяты>