Гражданский кодекс часть 1

Заречный районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Осокина М.В. при секретаре судебного заседания Дудиной А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании убытков, а также по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи и возвращения сторонам полученного по ним,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 подписано два самостоятельных договора купли-продажи объектов недвижимости:

- земельный участок, площадью 1 000 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 347 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, в <адрес>, кадастровый №;

- дом, площадью 50 кв.м., местоположением примерно в 347 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, в <адрес>.

Во исполнение договора купли-продажи дома ФИО1 передал ФИО2 денежные средства на сумму 400 000 рублей. Однако в дальнейшем установлено, что дом большей частью расположен за пределами земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем имеет признаки самовольной постройки, а значит, указанная сделка является ничтожной, поскольку возведение самовольной постройки не образует возникновения права собственности на нее, в связи с чем она не может быть отчуждена. С учетом изложенных обстоятельств истец просил применить последствия ничтожной сделки, взыскав с ФИО2 в свою пользу денежные средства, переданные по договору купли-продажи, на сумму 400 000 рублей, исключить из Единого государственного реестра прав сведения о праве собственности на указанный жилой дом. Кроме того, за время владения домом истцом произведен его ремонт, в связи с чем он также просил взыскать в качестве убытков расходы, понесенные им на проведение указанного ремонта на сумму 399 928 рублей.

В уточненном исковом заявлении и дополнении к нему истец увеличил суммы требования о возмещении убытков до 1 170 138, 57 рублей, а также полагал возможным рассмотреть стоимость понесенных затрат на указанную сумму в качестве неосновательного обогащения ответчика, которая при возвращении ей дома получит его с неотделимыми улучшениями стоимостью 1 170 138, 57 рублей.

В свою очередь, ФИО2 подано встречное исковое заявление, в котором она просила договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и дома, площадью 50 кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть, в связи с существенным нарушением ФИО1 как покупателем условий указанных договоров по внесению оплаты стоимости указанного имущества, поскольку из 900 000 рублей по каждому из договоров им переданы только по 400 000 рублей, просила обязать ФИО1 передать (возвратить) ей земельный участок и дом, возложить на нее обязанность вернуть полученную часть стоимости имущества, вынести решение о государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости на указанные дом и земельный участок за нею.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1, его представитель ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, указав, что решением Заречного районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи земельного участка и дома, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены, с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана сумма долга по каждому из указанных договоров по 500 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины на сумму 13 200 рублей и по оплате услуг представителя на сумму 40 000 рублей. Апелляционным определением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по указанному гражданскому делу решение Заречного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части взыскания с ФИО1 долга по договору купли-продажи дома, в удовлетворении искового заявления в указанной части отказано. Основанием к тому послужило установление судебной коллегией расположения жилого дома в большей части за пределами участка, что свидетельствует о признаках самовольности постройки, а значит, и ничтожности сделки по ее продаже. Недействительная сделка не порождает собой последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью, стороны по ней должны быть приведены в первоначальное положение, а значит, ФИО1 должны быть возвращены денежные средства в сумме 400 000 рублей, переданные в качестве оплаты стоимости продаваемого дома, а ФИО2 должен быть возвращен сам дом. Однако в доме проведен ремонт в виде устройства теплых полов, выравнивания стен, поклейки обоев, установки натяжных потолков, а также смонтирован камин и кухонный гарнитур по индивидуальным размерам, которые представляют неотделимые улучшения демонтаж которых повлечет несоразмерное уменьшение их стоимости, к дому также пристроено дополнительное помещение, которое является его неотъемлемой частью, в связи с чем расходы по оплате проведения соответствующих работ и приобретения предметов на общую сумму 1 170 138, 57 рублей подлежат взысканию с ответчика. Одновременно с этим, истец по первоначальному иску ФИО1, его представитель ФИО3 указали, что удовлетворение встречного иска невозможно, так как договоры, о расторжении которых просит ФИО2, уже являлись предметом судебного разбирательства, решением Заречного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи земельного участка с ФИО1 взыскана задолженность на сумму 500 000 рублей, указанное решение вступило в законную силу и исполнено ФИО1 путем перечисления денежных средств на указанную сумму на депозит нотариуса. Договор купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ, как это указано в Апелляционном определении Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, является ничтожной сделкой, в связи с чем не может быть расторгнут.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, ее представитель ФИО4 просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать, полагая, что приобретенный им у ФИО2 дом не имеет признаков самовольной постройки, так как выводы суда о том, что большей своей частью он выходит за пределы земельного участка ошибочны, одновременно с этим, заявил, что необходимая для его легализации часть земельного участка, примыкающая к участку с кадастровым №, может быть приобретена истцом, исходя из фактического землепользования в случае не превышения его площади минимально допустимым размерам земельного участка для соответствующего вида разрешенного использования; возражал против взыскания убытков, полагая, что неотделимость соответствующих улучшений, как и расходы на их произведение не доказаны стороной истца; настаивал на удовлетворении встречных исковых требований, обосновав свою позицию существенным нарушением ФИО1 условий договоров купли-продажи по оплате стоимости приобретенного имущества, утверждая, что наличие вступивших в законную силу решения Заречного районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ и Апелляционного определения Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ этому не препятствуют, поскольку в случае удовлетворения требований встречного иска ФИО2 как добросовестный участник гражданского оборота обратится за исполнением только одно из решений по существу рассматриваемого спора.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управление Росреестра по Свердловской области в суд не явился, был уведомлен надлежащим образом.

Суд, выслушав позиции сторон, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства, фото и видеоматериалы, полагает необходимым отметить следующие обстоятельства.

В соответствии с часть 2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В данной части следует отметить, что решением Заречного районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи земельного участка и дома, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены, с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано сумма долга по каждому из указанных договоров на сумму по 500 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины на сумму 13 200 рублей и по оплате услуг представителя на сумму 40 000 рублей. Апелляционным определением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по указанному гражданскому делу решение Заречного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части взыскания с ФИО1 долга по договору купли-продажи дома, в удовлетворении искового заявления в указанной части отказано, снижена сумма судебных расходов, в остальной части решение оставлено без изменения. Основанием к тому послужило установление судебной коллегией расположение жилого дома в большей части за пределами участка, что свидетельствует о признаках самовольности постройки, а значит и ничтожности сделки по ее продаже.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным постановлением по делу с участием ФИО2 и ФИО1 установлено, что дом площадью 50 кв.м., местоположением примерно в 347 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, в <адрес>, является самовольной постройкой, а сделка по его отчуждению ничтожна.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). (п.1)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. (п.2)

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. (п.3)

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. (п.1)

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (п.2)

Исходя из указанных положений закона, в силу недействительности договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ как ничтожной сделки, в пользу истца должна быть взыскана выплаченная им часть стоимости приобретаемого имущества на сумму 400 000 рублей, а ответчику возвращен дом.

При этом, исходя из установленного факта признания указанного дома самовольной постройкой, возведение которой в соответствии с п.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации не порождает возникновения права собственности, является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правах на нее.

Установление данных фактов, а также подтверждение ФИО1 исполнения им решения Заречного районного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ в части взыскания с него в пользу ФИО2 задолженности по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из заявления от ДД.ММ.ГГГГ на имя нотариуса, приходно-кассового ордера и платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ о зачислении на депозит нотариуса 527 600 рублей, исключает возможность удовлетворения встречного искового заявления ФИО2, поскольку применение избранного ею способа правовой защиты своих интересов при наличии соответствующих судебных постановлений невозможно.

Доводы о возможной легализации владения смежным участком, на котором в большей части расположен дом, суд находит не имеющими значения для рассматриваемого спора, поскольку приобретение соответствующего участка в случае наличия соответствующего правового механизма является правом истца и не может быть возложена на него судом.

В части разрешения требования истца о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений суд полагает необходимым отметить следующие обстоятельства.

В силу абзаца 3 статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Улучшениями являются такие изменения, которые носят оправданный, полезный и разумный характер.

Право на получение затрат, понесенных в связи с произведенными улучшениями имущества, имеет лицо, являющееся добросовестным владельцем такого имущества.

Ставить вопрос о добросовестности можно в том случае, если лицо не знало об отсутствии у него правовых оснований пользоваться таким имуществом, либо о наличии на данное имущество прав третьих лиц.

Исследованными в судебном заседании доказательствами установлено, что заявленные истцом работы выполнены в период владения ФИО1 домом на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ и до наложения Заречным районным судом по делу № запрета на совершении действий по демонтажу и реконструкции дома от ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о проведении соответствующих работ в период наложения запрета при исследовании материалов исполнительного производства и допросе свидетеля Свидетель №1 не установлено.

В подтверждение проведения ФИО1 ремонта в доме, монтажа камина и кухонного гарнитура, строительства пристроя к дому представлены следующие доказательства:

1. Договор № по разработке натяжного потолка на сумму 2 071, 23 рулей;

2. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ по приобретению и монтажу натяжного потолка на сумму 24 357, 94 рубля; Спецификация от ДД.ММ.ГГГГ, Акт выполненных услуг (работ) и приема-передачи материалов от ДД.ММ.ГГГГ;

3. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ по установке маскировочной ленты натяжного потолка; спецификация от ДД.ММ.ГГГГ, акт выполненных услуг (работ) и приема-передачи материалов от ДД.ММ.ГГГГ;

4. Гарантийные письма ИП ФИО6 о производстве работ по монтажу натяжного потолка по адресу: <адрес>, проведении оплаты по нему на суммы 24 357, 94 рубля, 2 071, 23 рубля, 4 160 рублей.

5. Товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 21 029, 4 рублей по приобретению обоев;

6. Договор купли-продажи мебели № от ДД.ММ.ГГГГ, бланк заказа №, в соответствии с которым истцом приобретен кухонный гарнитур стоимостью 287 850 рублей, вытяжка Элика стоимостью 8 500 рублей, которые доставлены по адресу: <адрес>, стоимость доставки 1 450 рублей, товарная накладная, справка ООО "<данные изъяты> об оплате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 296 350 рублей, техническое заключение о невозможности демонтажа кухонного гарнитура без соразмерного ущерба имуществу;

7. Договор строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по ремонту дома по адресу: <адрес>, ориентир <адрес>, стоимостью 738 050 рублей; акты о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым выполнены работы по устройству монолитного фундамента 40см на 50 см, 17 метров стоимостью 185 000 рублей, возведение деревянного каркаса 4*8 м стоимостью 69 000 рублей, демонтаж кирпичной печи - 2 000 рублей, снятие чернового пола - 5 500 рублей, отсыпка керамзитом 15 куб - 3 060 рублей, стяжка бетоном и армирование 16 500 рублей, герметичное утепление (экопласт 5 см) 108 кв.м. - 43 200 рублей, кладка теплого пола 4 кабеля по 100 метров - 180 000 рублей, заливной пол - 90 000 рублей, выравнивание стен (от 3 мм относительно перепада уровня) 33 кв.м - 9 240 рублей, устройство фальш стены из ГКЛ -15 000 рублей, подготовка под обои 5,5 на 5,5 высота 3 м - 11 550 рублей, инсталяция камина - 90 000 рублей; квитанции к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на суммы 484 050 рублей и 254 000 рублей.

8. Договор купли-продажи товара с предоплатой № от ДД.ММ.ГГГГ по приобретению Мойки и смесителя на общую стоимость 32 160 рублей, кассовые и товарные чеки на сумму 32 160 рублей, акт приема-передачи товара,

9. фотоматериалы и видеозапись процесса проведения и результата выполненных работ.

Исходя из содержания заявленных истцом работ и представленных в подтверждение тому доказательств, суд полагает, что строительство пристрой к дому площадью 28 кв.м. по своему характеру как и основное строение представляет собой самовольную постройку, поскольку также выходит за пределы участка, что следует из представленных схемы расположения дома на земельном участке, данных фото- и видеоматериалов расположения пристроя на протяжении всей длины дома. С учетом указанных обстоятельств данный пристрой не может быть возвращен ответчику, поскольку в противном случае посредством решения суда будет передана самовольная постройка, что недопустимо в соответствии с требованиями ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, исходя из представленных фото и видеоматериалов, суд полагает, что в отличие от прочих улучшений, проведенных внутри дома, данный пристрой может использоваться истцом самостоятельно, а значит, хоть и не может быть отделен без повреждения имущества вследствие отнесения к объектам недвижимости в силу тесной связи с землей, не является в полном значение этого слова неотделимым улучшением.

В отношении проведенных улучшений внутри дома, суд полагает обоснованными доводы истца о взыскании понесенных им расходов на проведение ремонта, приобретение и монтаж камина, кухонного гарнитура, мойки и смесителя в качестве убытков, поскольку истцом соответствующие траты понесены в период, когда он полагал себя законным владельцем соответствующего имущества, носят оправданный, полезный характер, сведений об их явной чрезмерности и неразумности не получено. Данные убытки как реальный ущерб, то есть утрата стоимости принадлежащего истцу имущества в виде выбытия соответствующих улучшений, вследствие их проведения в доме, который был продан ему истцом и является самовольной постройкой, подлежат взысканию с ответчика. Указанные убытки являются следствие недействительности сделки купли-продажи дома, поскольку при отсутствии оснований ее недействительности соответствующие улучшения остались бы в собственности истца.

При этом, суд полагает ошибочным утверждение о неосновательном обогащении ответчика, которому в порядке двусторонней реституции по недействительной сделке возвращается дом с соответствующим неотделимыми улучшениями, поскольку в соответствии со ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации на самовольную постройку, а значит, и на неотделимые от нее улучшения право собственности не возникает и передано быть не может.

С учетом изложенных обстоятельств с ответчика в пользу истца в качестве возмещения убытков подлежит взысканию 883 978 рублей, составляющих стоимость проведения ремонта в доме, приобретение кухонного гарнитура, мойки и смесителя.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца также подлежит возмещению сумма государственной пошлины уплаченная при подаче иска пропорционально удовлетворению исковых требований на сумму 16 039 рублей 78 копеек, исходя из расчета: ((400 000 + 883 978 - 1 000 000) * 1 + 13 200 = 16 039,78 р.)

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 12, 194 - 199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании убытков удовлетворить частично.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 выплаченные по договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства на сумму 400 000 рублей.

Возложить обязанность на ФИО1 передать ФИО2 жилой дом, площадью 50 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки на сумму 883 978 рублей.

Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности на объект недвижимости – жилой дом, площадью 50 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину на сумму 16 039 рублей 78 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи и возвращения сторонам полученного по ним отказать, в связи с необоснованностью требований.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Свердловский областной суд через Заречный районный суд Свердловской области.

Судья М.В.Осокин

Секретарь А.Ю.Дудина