Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ЖСПК №, ООО "ДомСервис" о признании недействительными договоров, аннулировании записи в ЕГРП, обязании устранить препятствия в пользовании общедомовым имуществом.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительными договоров, аннулировании записи в ЕГРП, обязании устранить препятствия в пользовании общедомовым имуществом, указывая, что они имеют в собственности квартиры в <адрес> и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома.

ООО "ДомСервис" использует помещение общедомового имущества коридор общей площадью *** кв.м. на *** этаже в третьем подъезде <адрес>, как нежилое, с целью расположения офиса.

Из сообщений Арзамасского отдела государственной жилищной инспекции <адрес> следует, что ООО "ДомСервис" использует нежилое помещение на основании договора аренды от <дата>, заключенного с ФИО3 Наличие указанного нежилого помещения подтверждается техническим планом помещения. ФИО3 является собственником нежилого помещения № общей площадью *** кв.м., расположенного на *** этаже в третьем подъезде дома № по <адрес>.

Согласно технической документации указанное помещение является общедомовым имуществом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир, предназначено для обслуживания всех квартир в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем реконструкции, принятие решения о пользовании общим имуществом относится к компетенции общего собрания собственником МКД.

Отчуждение общего имущества МКД неправомочным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество.

Сделка по отчуждению помещения общего имущества дома, на основании которой ФИО3 приобрел в собственность помещение № общей площадью *** кв.м., является незаконной. у добросовестного приобретателя права собственносзовании общедомовым имуществом.

ФИО1, ФИО2 просят признать недействительным правоустанавливающий документ, на основании которого ФИО3 является собственником нежилого помещения №, общей площадью *** кв.м., расположенного <адрес>; аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации нежилого помещения №, общей площадью *** кв.м., расположенного <адрес>; признать недействительным договор аренды нежилого помещения от <дата>., заключенным между ФИО3 и ООО «ДомСервис»; обязать ФИО3 устранить препятствия в пользовании общедомовым имуществом: демонтировать ограждение в виде кирпичной стены с дверным проемом в коридоре *** этажа в *** подъезде по адресу: <адрес>.

Определением судьи Арзамасского городского суда <адрес> от <дата> по делу в качестве соответчиков привлечены ЖСПК № и ООО "ДомСервис".

В ходе рассмотрения дела ФИО1 и ФИО2 уточнили свои исковые требования, просят признать недействительным договор № долевого участия в строительстве от <дата>, заключенный между ЖСПК-65 и ФИО3, аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, признать недействительным договор аренды от <дата>, заключенный между ФИО3 и ООО «Дом Сервис», обязать ФИО3 демонтировать ограждение в виде кирпичной стены с дверным проемом в коридоре *** этажа третьего подъезда дома № по <адрес>.

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель истца ФИО1 по доверенности Т. исковые требования поддержала, указанные в исковом заявлении обстоятельства подтвердила.

Представитель ответчика ЖСПК-65 В. иск не признала.

Представитель ответчика ООО «Дом Сервис» адвокат Б. иск не признал.

Ответчик ФИО4 в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Согласно ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату (ч. 1).

Судебная повестка является одной из форм судебных извещений и вызовов. Лица, участвующие в деле, извещаются судебными повестками о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий (ч.2).

Ответчик неоднократно вызывался в судебное заседание судебной повесткой, отправленной заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу регистрации: <адрес>. Конверты с повесткой на судебные заседания вернулись в Арзамасский городской суд с отметкой об истечении срока хранения на почте.

Неполучение ответчиком направленных им судебных извещений является следствием отказа ответчиков от получения судебной корреспонденции, а согласно ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Согласно ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Ответчик ФИО3 не представил сведения о причинах неявки и не просил об отложении дела.

<дата> от ФИО3 поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просит дело рассмотреть в его отсутствие, иск не признает.

Суд полагает рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3

Представитель Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна и влечет применение положений последствий ее недействительности, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п.1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В судебном заседании установлено следующее.

Учредительным собранием граждан от <дата> ( протокол общего собрания №) создан Жилищно-строительный потребительский кооператив №.

Согласно п. *** Устава ЖСПК № создан для удовлетворения потребностей его членов в жилой площади посредством строительства многоквартирного жилого дома в <адрес>, реконструкции и его последующей эксплуатации (содержания) (л.д. ***).

Истец ФИО1 является собственником квартиры №<адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>.

ФИО2 является собственником квартиры №<адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>.

Из материалов дела следует, что <дата> между ЖСПК № и ФИО3 был подписан инвестиционный договор №, в соответствии с которым ФИО3 принимает участие в финансировании строительства и сдаче в эксплуатацию ***-квартирного жилого дома по <адрес> путем внесения инвестиционного вклада в виде стоимости нежилого помещения согласно проекта общей площадью *** кв.м., расположенное на *** этаже в *** подъезде данного дома, а заказчик ЖСПК № после окончания строительства обязуется предоставить ФИО3 в собственность указанное помещение, принять инвестора в члены ЖСПК № и засчитать все ранее уплаченные им платежи по договору в счет уплаты паевых взносов в ЖСПК № ( паенакопления).

Инвестиционный договор от <дата> между ЖСПК № и ФИО3 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, таким образом, его нельзя признать заключенным.

<дата> ЖСПК № и ФИО3 заключили договор № долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ФИО13 принимает участие в финансировании строительства и сдаче в эксплуатацию ***-квартирного жилого дома по <адрес> путем внесения стоимости нежилого помещения за строительным номером *** проектной площадью *** кв.м. на *** этаже в *** подъезде, а ЖСПК № после окончания строительства обязуется предоставить ФИО3 в собственность указанное нежилое помещение по передаточному акту.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес><дата>.

Инвестиционный взнос по договору уплачен ФИО3 в размере *** рублей, что подтверждается квитанциями от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>. ( л.д. ***).

<дата> ФИО3 и ООО «Дом Сервис» заключили договор аренды, по которому ФИО3 предоставил в аренду ООО «ДомСервис» нежилое помещение площадью *** кв.м., расположенное на *** этаже по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.*** договора долевого участия в строительстве нежилые административно-офисные, торговые помещения, а также помещения подвального, цокольного или технических этажей, не входят в состав общего имущества объекта долевого строительства и не являются объектом по настоящему договору, стоимость указанных нежилых административно-офисных, торговых помещений и помещений, расположенных в подвальном, цокольном или техническом этажей, в долю участникам долевого строительства по настоящему договору не входят.

Из объяснения сторон усматривается, что в доме № по <адрес> административно-офисные, торговые помещения находятся с *** по 4 этаж, квартиры располагаются, начиная с ***-ого этажа.

Из поэтажного плана *** этажа ***-ьей секции дома № по <адрес> за <дата> усматривается, что на *** этаже располагаются квартиры, места общего пользования лестничная клетка под № площадью *** кв.м., коридор под № площадью *** кв.м., коридор № площадью *** кв.м., лестничная клетка № площадью *** кв.м.Площадь мест общего пользования составляла *** кв.м. ( л.д.***).

С лестницы имелся выход на общую лоджию через холл.

Из поэтажного плана от <дата> видно, что уже имеется нежилое помещение *** ( л.д.***).

Из поэтажного плана *** этажа ***ьей секции дома № по <адрес> за <дата> усматривается, что за счет нежилого помещения *** площадью *** кв.м. площадь мест общего пользования сократилась до *** кв.м. и состоит из лестничной клетки под № площадью *** кв.м., коридора под № площадью *** кв.м., коридора № площадью *** кв.м., лестничной клетки № площадью *** кв.м.

Выхода на общую лоджию не имеется.

Из объяснений представителя истца усматривается, что в нежилое помещение *** можно войти с улицы по общей лестнице. Лестница расположена с первого до последнего этажа дома и обслуживает все этажи. Однако, жильцам дома вход с улицы через данную лестницу затруднен, поскольку он на *** –этаже закрыт ООО «ДомСервис».

Заключенный между ФИО3 и ЖСПК № договор не содержит указания о том, что лестницы, лестничные площадки, холлы на этажах и лоджии, не входящие в состав отдельных квартир, не относятся к общему имуществу дома.

Таким образом, спорное имущество относится к общей собственности всех дольщиков.

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В силу ч.7 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В суде выяснялся вопрос вносились ли изменения в проектно-сметную документацию данного жилого дома с начала его строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Проектно-сметная документация на жилой дом представителем ответчика ЖСПК-65 не была предоставлена, в связи с чем суд исходит из технических паспортов на указанный объект в разное время.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, спорное нежилое помещение *** является общим имуществом собственников многоквартирного дома.

В силу п.1 ст. 290 ГК РФ, ч.1 ст. 36 ЖК РФ граждане, приобретая право собственности на помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (участнику долевого строительства) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений (п.38 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.).

Исходя из изложенного суд признает недействительным договор № долевого участия в строительстве от <дата>, заключенный между ЖСПК-65 и ФИО3.

В соответствии со ст. 167, ст. 168 ГК РФ стороны следует привести в первоначальное положение, взыскав с ЖСПК № в пользу ФИО3 фактически уплаченную им сумму в размере *** рублей и обязать ФИО3 демонтировать ограждение в виде кирпичной стены с дверным проемом в коридоре *** этажа третьего подъезда по адресу: <адрес>.

Поскольку суд признал договор долевого участия недействительным, то и договор аренды, заключенный между ФИО3 и ООО «ДомСервис», суд признает недействительным.

Вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности, в связи с чем требования истцов об аннулировании аннулирования записи в ЕГРП о собственности ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор № долевого участия в строительстве от <дата>, заключенный между ЖСПК-65 и ФИО3.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения № в доме № по <адрес>, заключенный <дата> между ФИО3 и ООО «ДомСервис».

Обязать ФИО3 демонтировать ограждение в виде кирпичной стены с дверным проемом в коридоре *** этажа третьего подъезда по адресу: <адрес>.

Взыскать с ЖСПК № в пользу ФИО3 *** рублей.

В иске ФИО1, ФИО2 об аннулировании записи в ЕГРП отказать.

Решение является основанием для аннулирования записи в ЕГРП о собственности ФИО3 на нежилое помещение площадью *** кв.м. за № в доме № по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья В.А.Леснова