Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка « АК БАРС » ( ОАО ) к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

Акционерный коммерческий банк « АК БАРС » ( ОАО ) обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. В обосновании иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АК БАРС» БАНК (Истец, БАНК) и ФИО3 и ФИО1 (Ответчики, Заемщики) был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого, истец принял на себя обязательство предоставить ответчикам кредит в размере 8 660 000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения в личную собственность ФИО2 - жилого дома, <данные изъяты> адрес (местонахождение) объекта: <адрес> Кадастровый (или условный) №, за цену 9 380 583 рубля и

- земельного участка 1: <данные изъяты>., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, Кондратовское с/п, д.Кондратово, <адрес>. Кадастровый (или условный) №, за цену 90 522 рубля

- земельного участка 2: земельный участок для личного подсобного хозяйства, <данные изъяты>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, расположенною за пределами участка. Кадастровый (или условный) № за цену 158895 руб.

Объект недвижимости и земельный участок 1, земельный участок 2 при совместном упоминании - Объект недвижимости), общая стоимость Объекта недвижимости составляет 9 630 000 рублей. Ответчик обязался вернуть кредит и уплатить проценты за пользование кредитом по ставке 16,40 % 4 годовых (п. 1.1., 4.1.1. Договора), с учетом снижений, предусмотренных пунктом 1.1. кредитного договора.

Сумма кредита была перечислена Банком ДД.ММ.ГГГГ на текущий счет №, отрытый в ОАО «АК БАРС» БАНК на имя Заемщика. Факт выдачи Истцом и получения Ответчиком суммы кредита подтверждается банковским ордером № и выпиской по счету Заемщика. Впоследствии денежные средства были перечислены на счет продавца квартиры. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита составил 110 375 руб.

Одним из условий кредитного Договора является обязанность Заемщика своевременно вносить на счет денежные средства для возврата кредита, уплаты Банку процентов за пользование предоставленным кредитом и иных платежей, предусмотренных Договором, в соответствии с Графиком платежей (Приложение № к Договору). Начиная с ДД.ММ.ГГГГ Заемщиками допускались нарушения сроков погашения кредита, установленных графиком, затем с ДД.ММ.ГГГГ денежные средства не поступали. Последний платеж поступил ДД.ММ.ГГГГ. На момент составления искового заявления срок просрочки составил более 240 дней.

Согласно пункту 2 статьи 811 ГК если договором предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с пунктами 4.4.1. кредитного договора Банк вправе досрочно потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но не уплаченных процентов на за пользование кредитом, а также суммы неустойки при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 (тридцать) календарных дней (п. 4.4.1.6), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 4.4.1.в).

В адрес Ответчика неоднократно направлялись требования о погашении задолженности по кредиту, регулярно осуществлялись звонки на мобильный телефон. До настоящего момента Ответчик никаких шагов по погашению возникшей задолженности не предпринимал.

Данный факт согласно п.2 ст.811 Гражданского Кодекса РФ и п. 4.4.1. Кредитного договора дает Кредитору (Банку) право потребовать от заемщика досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

ДД.ММ.ГГГГ заемщикам были направлены требования № о полном досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора (с учетом положений п. 1.7. кредитного договора). Копия требования с почтовым реестром прилагается. До настоящего момента задолженность не погашена.

С учетом изложенных выше обстоятельств, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (день составления расчета) года размер задолженности Ответчика по возврату суммы кредита составляет 9 063 556 руб. 72 коп.

В соответствии с п. 4.4.3. Договора, Банк вправе потребовать расторжения Договора и возврата суммы кредита, начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом и суммы неустойки при существенном нарушении заемщиком условий договора.

В силу пункта 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 на стороне покупателя и ООО «Продторг» на стороне продавца в отношении указанного выше дома и земельного участка, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. В разделе 2 договора купли-продажи установлено, что недвижимость приобретается за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых ОАО «АК БАРС» БАНК размере 8 660 000 рублей.

Право собственности ФИО2 на дом и земельные участки зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца, как залогодержателя, по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно пункту 4.4.2 Кредитного договора банк вправе обратить взыскание на объект недвижимости при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 (тридцать) календарных дней (согласно п. 4.4.1.).

В силу пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно п. 2. 78 Закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса

В момент заключения кредитного договора в ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости был оценен сторонами как предмет ипотеки в силу закона, 9 630 ООО рублей.

В связи с тем, что с момента заключения кредитного договора прошел значительный период времени, изменилась рыночная стоимость недвижимости. В целях определения актуальной рыночной и ликвидационной стоимости имущества Банком было подготовлено заключение о стоимости предмета залога (Служебная записка Управления экспертизы залогов от ДД.ММ.ГГГГ приложена). Учитывая нерыночные условия продажи (вынужденность реализации, укороченный срок экспозиции), в качестве нижней границы диапазона цен реализации недвижимости, Банк принял ликвидационную стоимость недвижимого имущества для установления начальной продажной цены имущества с торгов в размере 7 161 600 рублей. В то же время при проведении осмотра и фотографирования объекта залога сотрудникам банка не удалось попасть в дом и оценить его внутреннее состояние и состояние коммуникаций.

Поскольку Ответчик незаконно уклоняется от добровольного исполнения договорного обязательства, истец просит расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО3, ФИО1. Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 в пользу ОАО «АК БАРС» БАНК задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 9 063 556 руб. 72 коп., в том числе:

- задолженность по основному долгу в сумме 8 509 558 руб. 18 коп.;

- задолженность по процентам за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 553 998 руб. 72 коп.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 в пользу ОАО «АК БАРС» БАНК задолженность по процентам за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу (включительно) по ставке, указанной в кредитном договоре - 14,40 % годовых.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 в пользу ОАО «АК БАРС» БАНК уплаченную Истцом государственную пошлину в размере 59 517 руб. 78 коп. (53 517 руб. 78 коп. - по пп.1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, 6 000 руб. - по пп.З ч. 1 ст. 333.19 НК РФ - за требование неимущественного характера о расторжении -кредитного договора).

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество:

-- жилой дом, <данные изъяты> адрес(местонахождение) объекта: <адрес> Кадастровый (или условный) №,

-- земельный участок 1: <данные изъяты>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №

-- земельный участок 2: <данные изъяты> адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, в целях удовлетворения предъявленных требований ОАО «АК БАРС» БАНК путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную цену, с которой начинаются торги, установить на основании заключения независимой оценочной компании.

Представитель ОАО « АК БАРС» БАНК в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, на иске настаивает в полном объеме

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Возражений в суд не представила.

Ответчик ФИО1 с иском согласен частично. Просит определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 12.000.000 руб. согласно представленной справки Пермской торгово-промышленной палаты, поскольку истцом она занижена. В доме, на которое обращается взыскание, произведен частичный ремонт на сумму 5.000.000 руб.

Выслушав ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд пришел к

следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО3 и ФИО1 был заключен кредитный договор № ( л.д.5-11).

В соответствии с условиями договора, истец принял на себя обязательство предоставить ответчикам кредит в размере 8 660 000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения в личную собственность ФИО2 - жилого дома, <данные изъяты>., инв. №, с постройками (<данные изъяты>), адрес (местонахождение) объекта: <адрес> Кадастровый (или условный) №, за цену 9 380 583 рубля и земельного участка 1: земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, <данные изъяты> (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, за цену 90 522 рубля.; земельного участка 2: земельный участок для личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, <данные изъяты>., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) № за цену 158895 руб.

Ответчик обязался вернуть кредит и уплатить проценты за пользование кредитом по ставке 16,40 % годовых (п. 1.1., 4.1.1. Договора), с учетом снижений, предусмотренных пунктом 1.1. кредитного договора.

Сумма кредита была перечислена Банком ДД.ММ.ГГГГ на текущий счет №, отрытый в ОАО «АК БАРС» БАНК на имя Заемщика. Факт выдачи Истцом и получения Ответчиком суммы кредита подтверждается банковским ордером № (л.д.21) и выпиской по счету Заемщика. В последствии денежные средства были перечислены на счет продавца квартиры. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита составил 110 375 руб.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ Заемщиками допускались нарушения сроков погашения кредита, установленных графиком, затем с ДД.ММ.ГГГГ денежные средства не поступали. Последний платеж поступил ДД.ММ.ГГГГ. На момент составления искового заявления срок просрочки составил более 240 дней.

На день рассмотрения дела задолженность по основному долгу составляет 8 509 558 руб. 18 коп. Задолженность по процентам за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 553 998 руб. 72 коп.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ (с учетом положений ст. 819 ГК РФ) заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ (с учетом положений ст. 819 ГК РФ) если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Оценивая доказательства в совокупности, и, принимая во внимание, что принятые на себя обязательства ФИО2 по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом, суд приходит к выводу о том, что требования ОАО «АК БАРС» подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку они основаны на положениях кредитного договора, которые не противоречат положениям действующего гражданского законодательства.

Расчет задолженности сумм, подлежащих взысканию с ответчиков, суд находит правильными, поскольку произведен в соответствии с условиями кредитного договора, с учетом фактически исполненных ФИО2 обязательств по данному договору.

В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

До вступления в законную силу судебного решения о расторжении кредитного договора Банк вправе требовать исполнения обязательств по уплате процентов за пользование кредитом по ставке, указанной в кредитном договоре.

Поскольку точная дата вступления в законную силу судебного решения на момент подачи иска неизвестна, проценты за пользование кредитом за указанный период подлежат начислению ежедневно на сумму остатка основного долга, исходя из процентной ставки по кредитному договору.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Статьей 323 ГК РФ установлено, что при солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Поскольку ФИО1 является созаемщиком ФИО2 по вышеуказанному кредитному договору, суд приходит к выводу, что задолженность по кредитному договору полежит взысканию в пользу ОАО АК БАРС БАНК с ответчиков солидарно.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Право собственности ФИО2 на дом и земельные участки зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии №. ( л.д.25-27).

В момент заключения кредитного договора в ДД.ММ.ГГГГ года объект недвижимости был оценен сторонами как предмет ипотеки в силу закона, в размере 9 630 ООО рублей.

В целях определения актуальной рыночной и ликвидационной стоимости имущества Банком было подготовлено заключение о стоимости предмета залога. Учитывая нерыночные условия продажи (вынужденность реализации, укороченный срок экспозиции), в качестве нижней границы диапазона цен реализации недвижимости, Банк принял ликвидационную стоимость недвижимого имущества для установления начальной продажной цены имущества с торгов в размере 7 161 600 рублей, которую просит указать в решении суда. При этом начальная продажная цена имущества была определена без проведения осмотра и фотографирования объекта, без оценки внутреннего состояния дома и коммуникаций.

Ответчик ФИО1 не согласен с размером начальной цены заложенного имущества, на которое обращается взыскание, представил справку Пермской торгово-промышленной палаты, в которой рыночная стоимость объекта недвижимости указана c учетом внутреннего состояния объекта в размере 9.000.000-12.000.000 руб., среднее значение 10 500 000 рублей.

Ответчик пояснил, что на отделку жилого дома вложены денежные средства в размере около 5.000.000 руб., факт вложения значительных денежных средств в строительство и отделку дома подтверждается представленными в суд документами, в связи с чем, просит установить начальную продажную цену имущества, заложенного в ДД.ММ.ГГГГ., с которой начинаются торги, в размере 12 000 000 рублей.

Определяя действительную стоимость заложенного имущества, суд принимая во внимание, что с момента заключения кредитного договора и договора залога прошел значительный период времени, ответчиками вложены денежные средства в обустройство объекта в размере около 5 млн.руб., что подтверждается представленными финансовыми документами, в связи с чем изменилась в сторону увеличения рыночная стоимость недвижимости, исходя из принципа необходимости соблюдать баланс интересов сторон, суд считает возможным согласиться с доводами ответчика и установить начальную продажную цену, с которой начинаются торги в размере, в пределах, определенных специалистами Пермской ТПП от ДД.ММ.ГГГГ. Определяя конкретный размер начальной цены для продажи объекта, суд учитывает разъяснения ТПП, содержащиеся в справке, в частности, указано, что осмотр объекта не производился, объект предполагается не заложенным, не обремененным долговыми обязательствами и какими-то иными скрытыми факторами, которые могут оказать существенное влияние на величину итоговой стоимости. Поскольку фактически объект заложен, обременен долговыми обязательствами, суд определяет начальную стоимость объекта в размере определенного специалистами среднего значения стоимости объекта (в которую входят дом и два земельных участка, обозначенных выше), 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 59517 руб. 78 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «АК БАРС» БАНК и ФИО3, ФИО1.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 в пользу ОАО «АК БАРС» БАНК задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 9 063 556 руб. 72 коп., в том числе:

- задолженность по основному долгу в сумме 8 509 558 руб. 18 коп.;

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу ОАО «АК БАРС» БАНК уплаченную Истцом государственную пошлину в размере 59 517 руб. 78 коп., по 29758 руб. 89 коп. с каждого.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество:

- жилой дом, <данные изъяты> адрес(местонахождение) объекта: <адрес>.

Кадастровый (или условный) №,

- земельный участок 1: <данные изъяты>., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №,

- земельный участок 2: <данные изъяты>., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, в целях удовлетворения предъявленных требований ОАО «АК БАРС» БАНК путем продажи с публичных торгов.

Начальную продажную цену, с которой начинаются торги, установить на основании справки Пермской Торгово-промышленной палаты в размере 10 500.000 руб.

Решение в течении месяца со дня его изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Перми.

Судья: Щербакова О.Б.