Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договору купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании аванса,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, и взыскании аванса. В обоснование требований указала, что 13.10.2020г. между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи 1/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 644,2 кв.м., с кадастровым номером №, и 1/18 доли на земельный участок, общей площадью 450 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Кирова, 288/1. Стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 1 350 000 руб. В соответствии с п. 3 указанного договора ФИО3 обязалась не позднее 13.03.2020г. передать ФИО2 в собственность спорное недвижимое имущество, заключив основной договор купли-продажи, а ФИО2, в свою очередь, в счет причитающихся платежей оплатить ФИО3 аванс в размере 50 000 руб. ФИО2 оплатила ФИО3 аванс в размере 50 000 руб. Согласно п. 5 договора, до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО3 обязана предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки до 19.01.2020г. Согласно п. 7 договора, ФИО3 обязана снять с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан в данной жилом доме (27 человек), в том числе несовершеннолетних. В указанные срок, ответчица не исполнила условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно, не предоставила нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки и снятия с регистрационного учета зарегистрированных граждан из спорного жилого помещения. Указанный предварительный договор купли-продажи квартиры заключен истицей под влиянием заблуждения, в которое она введена ответчицей, ввиду того, что истица хотела приобрести полноценную квартиру, а согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2020г. ответчице принадлежит лишь 1/18 доля в праве общей долевой собственности на данный жилой дом, выдел доли не производился. Также, ответчицей получены от истицы денежные средства по юридическому оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 15 000 руб. Просит суд признать предварительный договор, заключенный 13.01.20202г. между ФИО3 и ФИО2 о заключении в будущем договора купли-продажи объектов недвижимости в виде: 1/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 644,2 кв.м., с кадастровым номером № и 1/18 доли на земельный участок, общей площадью 450 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0409047, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Кирова, 288/1, недействительным. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 50 000 руб., сумму расходов по юридическому оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 15 000 руб., сумму расходов по оформлению услуг представителя в размере 1 850 руб., сумму расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., сумму госпошлины в размере 2 150 руб.

В судебном заседании ФИО1, представитель по доверенности ФИО2, поддержала заявленные требования, просила иск удовлетворить.

В судебное заседание ФИО3 не явилась, надлежащим образом извещалась о дате, месте и времени судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщила.

В соответствии со ст. 237 ГПК РФ, ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления

Об уважительных причинах неявки ответчица суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав истицу, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

При вынесении решения суд руководствуется требованиями ст. 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств /ч. 1/.Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности /ч. 3/.

В судебном заседании установлено, что 13.10.2020г. между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи 1/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 644,2 кв.м., с кадастровым номером №, и 1/18 доли на земельный участок, общей площадью 450 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Кирова, 288/1.

Стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 1 350 000 руб.

Согласно п. 3 договора, оплата за приобретаемый объект недвижимости будет произведена в следующем порядке:

50 000 руб. - передаются в день подписания настоящего договора в качестве аванса;

150 000 руб. - передаются в срок до 19.01.2020г.;

1 150 000 руб. – в день подписания основного договора купли-продажи, до подачи документов в Росреестр.

В соответствии с п. 3 указанного договора ФИО3 обязалась не позднее 13.03.2020г. передать ФИО2 в собственность спорное недвижимое имущество, заключив основной договор купли-продажи, а ФИО2, в свою очередь, в счет причитающихся платежей оплатить ФИО3 аванс в размере 50 000 руб.

Согласно п. 1 соглашения о дополнительном авансе от 13.01.2020г., авансодатель передает авансополучателю в качестве дополнительного аванса денежную сумму в размере 50 000 руб. в счет причитающейся суммы в размере 1350 000 руб. по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2020г.

ФИО2 оплатила ФИО3 аванс в размере 50 000 руб., что подтверждается п. 3 договора.

В силу п. 5 договора, до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО3 обязана предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки до 19.01.2020г.

На основании п. 7 договора, ФИО3 обязана снять с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан в данной жилом доме (27 человек), в том числе несовершеннолетних.

В судебном заседании установлено, что в указанный срок ответчица не исполнила условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно не предоставила нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки и снятия с регистрационного учета зарегистрированных граждан из спорного жилого помещения.

Истица считает, что указанный предварительный договор купли-продажи квартиры заключен истицей под влиянием заблуждения, в которое она введена ответчицей, ввиду того, что истица хотела приобрести полноценную квартиру, а согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2020г. ответчице принадлежит лишь 1/18 доля в праве общей долевой собственности на данный жилой дом, выдел доли не производился.

На основании данного дополнительного соглашения, истицей передан ответчице аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 50 000 руб.

Таким образом, сумма, переданная ФИО2 – ФИО3, по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и дополнительному соглашению, составила 50 000 руб.

Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, ответчицей не представлено нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки и не сняты с регистрационного учета зарегистрированные лица из спорного жилого помещения.

Ввиду того, что ответчицей не представлены данные документы по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, истица отказалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 в адрес ФИО3 направлена претензия о возврате аванса, уплаченного по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и дополнительного соглашения, в размере 50 000 руб.

В настоящее время ФИО3 аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества ФИО2 не возвращен.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Принимая во внимание положения действующего законодательства, а также тот факт того, что ФИО3 не возвращен аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о наличии у ФИО2 права требовать возврата данного аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 50 000 руб., который суд считает необходимым взыскать с ФИО3 в полном объеме.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

На основании ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

В силу ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

сторона допустила очевидные оговорки, описку, опечатку и т.п.;

сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

сторона заблуждается в отношении природы сделки;

сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключение тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая установленные обстоятельства, а также то, что при заключении сделки истица введена в заблуждение в отношении предмета сделки, а именно, что ей продается неполноценная квартира, а доля в общей долевой собственности на жилой дом, в котором зарегистрировано 27 человек, одни из которых являются несовершеннолетними, а также не представлено согласие супруга на отчуждение спорного имущества, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно п. 7 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в случае выявления зарегистрированных в продаваемом жилом доме несовершеннолетних детей продавец обязуется выписать их своими силами и за свой счет. В случае несоблюдения данного пункта продавец обязан возместить все расходы, понесенные покупателем при заключении данной сделки.

В судебном заседании установлено, что ответчицей получены от истицы денежные средства по юридическому оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества размере 15 000 руб., что подтверждается распиской о получении денежных средств.

Ввиду того, что договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не заключен и не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд считает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму расходов по юридического оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 15 000 руб.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы /п. 9/.

ФИО2 при подаче иска заявлено требование о взыскании суммы расходов по оформлению полномочий представителя в размере 1 850 руб.

Ввиду того, что в нотариальной доверенности выданной ФИО4 на имя ФИО1 не прописаны ее полномочия на представления интересов истицы в суде на конкретное дело, то суд не находит оснований в удовлетворении данной части заявленных исковых требований.

Согласно ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С целью получения квалифицированной помощи при рассмотрении гражданского дела истица заключил договор на оказание юридических услуг, оплата стоимости которого в размере 20 000 руб. подтверждается материалами дела.

Таким образом, учитывая сложность дела, количество судебных заседаний по делу, а также требования разумности, справедливости, целесообразности и соразмерности, суд считает возможным взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

ФИО2 при подаче иска оплачена сумма госпошлины в размере 2 150 руб., что подтверждается чеком об оплате.

Принимая во внимание вышеизложенное, документальное подтверждение оплаты данных расходов, размер удовлетворенных исковых требований, суд считает взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму госпошлины в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235-237 ГПК РФ, суд

решил:

Признать предварительный договор, заключенный 13.01.20202г. между ФИО3 и ФИО2 о заключении в будущем договора купли-продажи объектов недвижимости в виде: 1/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 644,2 кв.м., с кадастровым номером № и 1/18 доли на земельный участок, общей площадью 450 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, - недействительным.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 аванс, уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2020г. в размере 50 000 рублей, сумму расходов по юридическому оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества в размере 15 000 рублей, сумму расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, сумму госпошлины в размере 2 150 рублей, а всего сумму денежных средств в размере 82 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара С.А. Баранов