Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3606/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды, судебных расходов,

по встречному иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Нейрон» о взыскании задолженности по арендной плате, расходов на оплату коммунальных платежей, судебных расходов,

установил:

ООО «Нейрон» обратилось в суд с иском, измененным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ФИО3, в котором просило взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 150 000 руб., внесенные в качестве обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от **/**/****, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 200 руб.

В обоснование заявленных требований ООО «Нейрон» указало, что **/**/**** заключило с ФИО3 (арендодателем) договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., сроком с **/**/**** по **/**/**** с дальнейшей пролонгацией в случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении данного договора. В рамках договора арендатором внесен арендодателю обеспечительный платеж в размере 150 000 руб.

**/**/****БНВ в мессенджере WhatsApp, где обычно велась переписка с арендодателем, направила уведомление о расторжении договора аренды, по соглашению сторон договор аренды расторгнут **/**/****.

**/**/**** ООО «Нейрон» направило ФИО3 претензию с требованием вернуть уплаченный по договору обеспечительный платеж. Данное требование арендодателем не исполнено.

По мнению арендатора, при расторжении договора аренды обеспечительный платеж подлежит возврату в полном объеме.

Ответчик ФИО3 иск не признала, обратилась в суд с встречным иском к ООО «Нейрон», в котором просила взыскать с арендатора в пользу арендодателя денежные средства в размере 92 837 руб. 38 коп в счет арендной платы за период с **/**/**** по **/**/**** по заключенному сторонами договору аренды от **/**/****, а также просила взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 986 руб.

В обоснование заявленных встречных требований ФИО3 указала, что по договору от **/**/**** предоставила ООО «Нейрон» в аренду помещение, расположенное по адресу: ...., сроком до **/**/**** с дальнейшей пролонгацией в случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора. ООО «Нейрон» внесен страховой депозит в сумме 150 000 руб.

В связи с отсутствием возражений действие договора аренды после **/**/**** продолжено на неопределенный срок.

**/**/**** ООО «Нейрон» уведомило о расторжении договора без соблюдения совокупности условий, указанных в пунктах 2.4.1 и 5.3 договора аренды, а именно: без указания даты планируемого освобождения арендуемого помещения, без направления соглашения о расторжении договора.

**/**/**** ООО «Нейрон» освободило помещение, не уведомив ФИО3, не передав помещение по акту, не направив соглашение о расторжении договора.

**/**/**** ФИО3 передала ОЕА в аренду освобожденное ООО «Нейрон» помещение.

По мнению ФИО3, ООО «Нейрон» нарушило требования пунктов 1.3, 2.3, 3.1, 3.4, 3.5 договора аренды, в связи с чем оснований для возврата страхового депозита в сумме 150 000 руб. не имеется. Кроме того, в период с **/**/**** по **/**/**** (16 дней) ООО «Нейрон» не оплатило платеж за аренду помещения в размере 77 419 руб. 20 коп., из расчета 150 000 руб. делить на 31 день и умножить на 16 дней, а также не оплатило коммунальные платежи, взысканные с ФИО3 судебным приказом № от **/**/**** в размере 15 846 руб. 85 коп., исполненным в полном объеме **/**/**** ФИО3 в рамках исполнительного производства.

В судебное заседание ответчик не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал, в удовлетворении встречных требований просил отказать; представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, суд пришел к следующему.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положений статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3).

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что по договору аренды от **/**/**** ФИО3 передала ООО «Нейрон» во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 186,9 кв.м, расположенное по адресу: ..... Срок действия договора определен с **/**/**** по **/**/**** с автоматическим продлением на следующий год, если ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить договор (пункт 1.3).

Согласно разделу 3 договора плата за пользование помещением вносится арендатором ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца (пункт 3.1), и составляет 155 000 руб. в месяц (пункт 3.3). Стоимость коммунальных услуг: электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления, а также уборки и охраны не включена в арендную плату и оплачивается арендатором отдельно на основании выставленных счетов ежемесячно (пункт 3.5).

В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что в качестве гарантийного платежа (залога) арендатор и арендодатель установили сумму в размере 150 000 руб.:

- авансируемая арендная плата в качестве последнего месяца аренды помещения при соблюдении пунктов 1.3, 2.3, 3.1, 3.4, 3.5;

- страховой депозит, возвращаемый арендодателем по истечении срока аренды при соблюдении пунктов 1.3, 2.3, 3.1, 3.4, 3.5 и сохранности имущества перечисленного в акте приема-передачи;

- указанная сумма вносится арендатором в кассу арендодателя в следующем порядке: сумма в размере 50 000 руб. вносится до **/**/****, сумма в размере 50 000 руб. вносится до **/**/****, сумма в размере 50 000 руб. вносится до **/**/****.

В пункте 2.3 договора указаны обязанности арендатора, такие как принять помещение, содержать его в надлежащем состоянии, использовать помещение по назначению, не производить перепланировку и переоборудование помещения, вносить арендные платежи, не передавать помещение в субаренду, безвозмездное пользование, не передавать арендные права в залог или в качестве вклада в уставной капитал без письменного согласия арендодателя, самостоятельно получить копии разрешений у уполномоченных органов, не использовать адрес как юридический, не допускать курения.

Согласно пункту 2.4.1 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора не позднее чем за два месяца, письменно сообщив арендодателю о досрочном освобождении помещения (досрочном расторжении договора). Передача помещения в исправном состоянии с учетом естественного износа арендодателю производится по акту приема-передачи. В случае не предупреждения или несвоевременного предупреждения арендодателя о предстоящем освобождении помещения (досрочном расторжении договора), арендатор лишается права на досрочное расторжение договора аренды и вправе его расторгнуть в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статье 620 ГК РФ.

Пунктом 2.4.2 договора досрочно расторгнуть договор аренды, не предупреждая об этом арендодателя в срок, указанный в пункте 2.4.1 настоящего договора, при соблюдении арендатором в совокупности следующих условий письменно уведомить арендодателя о своем намерении освободить арендуемое помещение с указанием даты, с которой арендатор планирует освободить арендуемую площадь и направить арендодателю соглашение о расторжении договора.

В договоре аренды не предусмотрены основания для отказа в возврате обеспечительного платежа (также называемого гарантийным платежом и страховым депозитом) в полном объеме за нарушение обязательств по договору. Из текста договора следует, что за счет обеспечительного платежа может быть погашен долг по арендной плате, ущерб при не сохранении имущества, переданного в аренду, долг по оплате потребленных коммунальных услуг.

Оплата ООО «Нейрон» гарантийного платежа ФИО3 подтверждается платежным поручением № от **/**/**** на сумму 50 000 руб., распиской ФИО3 от **/**/**** на сумму 50 000 руб., платежным поручением № от **/**/**** на сумму 50 000 руб., всего 150 000 руб.

Согласно исковому заявлению арендодатель и арендатор вели электронную переписку в рамках договора аренды в мессенджере WhatsApp.

**/**/****БНВ направила ФИО3 уведомление о расторжении договора аренды, стороны согласовали оплату арендных платежей **/**/****, принятие офиса в начале октября 2021. БНВ указала, что будет работать «месяц, а может чуть дольше».

Таким образом, с учетом положений пункта 2.4.1 договора аренды он расторгнут по соглашению сторон **/**/****.

Акт приема-передачи помещения при расторжении договора сторонами не составлен.

Какие-либо доказательства возврата помещения обществом ФИО3 не представлены.

Вместе с тем, в материалы дела представлена копия договора от **/**/**** аренды жилого помещения, расположенного по адресу: ...., между арендодателем ФИО3 и арендатором ОЕА

Следовательно, помещение **/**/**** передано в аренду иному арендатору, в связи с чем, суд полагает, что помещение освобождено ООО «Нейрон» и возвращено обществом ФИО3 не позднее **/**/****.

Доказательства оплаты арендных платежей за период с **/**/**** по **/**/**** не представлены.

Учитывая изложенное, суд полагает, что ООО «Нейрон» должно оплатить ФИО3 арендные платежи за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 80 000 руб., из расчета 155 000 руб. *16 дней /31 день.

Судебным приказом и.о. мирового судьи судебного участка №62 Иркутского района Иркутской области мирового судьи судебного участка №55 Иркутского района Иркутской области от **/**/**** по делу № с ФИО3 в пользу ПАО «Иркутскэнерго» взыскана задолженность по договору теплоснабжения № от **/**/**** за потребленную тепловую энергию по адресу: ...., за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 15 418 руб. 18 коп., пени в размере 117 руб. 95 коп., расходы по уплате государственной пошлине в размере 310 руб. 72 коп., всего взыскано 15 846 руб. 85 коп.

На основании указанного судебного приказа в отношении ФИО3 возбуждено исполнительное производство №-ИП, которое окончено в связи с исполнением требований исполнительного документа.

Таким образом, в связи с неисполнением ООО «Нейрон» обязанности по оплате коммунальных услуг в период аренды помещения ФИО3 оплачены за коммунальные услуги денежные средства в размере 15 418 руб. 18 коп.

ФИО3 заявлены ко взысканию долг по арендным платежам и расходы по оплате коммунальных услуг по судебному приказу в общей сумме 92 837 руб. 38 коп.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку в данном случае федеральным законом не предусмотрено рассмотрение требований в большем размере, чем заявлено, суд полагает, что требование ФИО3 к ООО «Нейрон» о взыскании долга по арендной плате за период с **/**/**** по **/**/**** и расходов по исполнению судебного приказа о взыскании коммунальных платежей в общей сумме 92 837 руб. 38 коп. подлежит удовлетворению.

Учитывая условия договора аренды, данная задолженность подлежит удовлетворению за счет обязательного платежа, находящегося у ФИО3

Оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере 57 162 руб. 62 коп. подлежит возврату ООО «Нейрон».

Следовательно, иск ООО «Нейрон» и встречный иск ФИО3 подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «Нейрон» в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 986 руб., с ФИО3 в пользу ООО «Нейрон» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 руб. 62 коп., следовательно, произведя зачет взаимных требований по возмещению судебных расходов, окончательно подлежат взысканию с ООО «Нейрон» в пользу ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 385 руб. 38 коп.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

встречные исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Нейрон» о взыскании задолженности по арендной плате, расходов на оплату коммунальных платежей, судебных расходов – удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» в пользу ФИО3 задолженность по договору аренды от **/**/**** в размере 92 837 руб. 38 коп. за счет обеспечительного платежа, внесенного обществом с ограниченной ответственностью «Нейрон». В данной части решение суда принудительному исполнению не подлежит.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» остаток обеспечительного платежа в размере 57 162 руб. 62 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» в пользу ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 986 руб. Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 руб. 62 коп. Произвести зачет взаимных требований по возмещению судебных расходов, окончательно взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 385 руб. 38 коп.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Нейрон» к ФИО3 о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды в размере 92 837 руб. 38 коп., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 599 руб. 38 коп. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области.

Судья

А.Н. Говорова

Решение суда в окончательной форме принято 25.12.2023.