Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Флагман» о защите прав потребителя, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительными и исключении пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Флагман» о защите прав потребителя, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительными и исключении пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома.

В обоснование своих требований ФИО1 указал, что 12 февраля 2014 года заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ООО «Флагман» обязался не позднее 3-го квартала 2015 года обеспечить передачу истцу Объекта долевого строительства –трехкомнатной квартиры проектной площадью 70,73 кв.м. со строительным номером № по адресу: МО, <адрес>. Однако до настоящего времени квартира ему не передана, в связи с чем с ответчика должна быть взыскана неустойка за период с 01.10.2015 года по 24.10.2015 года в размере 51 349 рублей. Кроме того, истцу был навязан к заключению договор на оказание услуг по сопровождению сделки с ООО «Домус риэлти», по которому указанная компания обязалась забронировать квартиру по 12.02.2014 года, а также выполнить все необходимые действия по регистрации договора долевого участия в регистрирующем органе. Поскольку заключение договора с ООО «Домус риэлти» было навязано, и непосредственно с ООО «Флагман» истец не мог заключить договор, то ответчик причинил истцу моральный вред, так как фактически навязал некачественные и дорогие услуги, что повлекло дополнительные расходы истца на контроль ООО «Домус риэлти». Учитывая причинение морального вреда указанными действиями ответчика, а также несвоевременную сдачу объекта долевого участия, ответчик должен компенсировать моральный вред, который он оценивает в размере 100 000 рублей, а также подлежит взысканию штраф в пользу истца. 20.04.2015 года представителем истца в почтовом отделении была оплачена квитанция на сумму 142 рубля 78 копеек за возврат отправленного ранее ответчику письма. На основании ст. 51 п.2 ГК РФ ответчик, как юридическое лицо, обязан возместить истцу данные убытки, причиненные вследствие предоставления недостоверных данных. Отсутствие ответчика по юридическому адресу на момент заключения договора долевого участия лишило истца права на согласование условий договора. Считает отдельные положения договора долевого участия ничтожными по следующим основаниям. Согласно п.4 ст. 7 ФЗ-214, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, а согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Условия п.2.4 и п.2.5 договора в совокупности ущемляют права истца как потребителя, устанавливая заведомо неравные условия, освобождая застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Кроме того, п.2.4 договора мотивирует ответчика ухудшать потребительские качества квартиры с выгодой для себя путем не возведения короба канализации и водоснабжения, вследствие чего в площадь квартиры вошли места общего пользования. Из-за этого у истца в будущем возникнут убытки на возведение короба, а также возрастут коммунальные платежи за неиспользуемую площадь. Условия п.3.1.3 и п. 3.1.6 договора, обязывающие истца нести расходы и коммунальные платежи с момента ввода Объекта в эксплуатацию, нарушают права истца, предусмотренные ст. 253 ЖК РФ. Кроме того, условие п.3.1.6 договора, обязывающее заключить договор в пользу третьего лица, не являющегося участником долевого участия, ничтожно в силу п.2 ст. 16 Закона № 2300-1. Условие п.3.3.3, перекладывающее гарантийные обязательства на третье лицо, противоречит п.6 ст.7 214-ФЗ и ничтожно в силу п.4 ст.7 №214-ФЗ. Условие п.4.4. договора, предусматривающее молчаливое принятие дополнительного соглашения, также противоречит вышеуказанному Закону и статьям 438, 452 ГК РФ, является ничтожным. Условие п.4.5 договора противоречит п.6 ст.8 ФЗ-214 и нарушает права истца как потребителя, лишает предъявлять претензии к качеству, а также гарантий надлежащего уведомления об окончании строительства, ничтожно в силу закона. Условие п.5.1 договора, указывающее, что свидетельством качества объекта долевого строительства является разрешение на ввод в эксплуатацию, ничтожно в силу п.4 ст.7 №214-ФЗ. Условие п.5.3 договора о неприменении положений подпунктов 2.3 пункта 2 ст.7 ФЗ № 214 также ничтожно, также как и условие п.9.5 договора в части признания договора расторгнутым со дня направления Застройщиком письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Компенсацию морального вреда за каждое указанное недействительное условие, ущемляющее права истца, оценивает в размере 1000 рублей, на общую сумму 10 000 рублей.

Просит взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период просрочки исполнения обязательств по договору долевого участия с 01.10.2015 года по 24.10.2015 года в размере 51 349 рублей 98 копеек, компенсацию морального вреда 100 000 рублей, убытки в размере 142 рубля 78 копеек, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца; признать недействительными и исключить п.2.4 договора, нарушающего права истца, защищаемые законом «О защите прав потребителей», п.2.5 договора, освобождающего ответчика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства и нарушающий права истца, защищаемые законом « О защите прав потребителей», п.3.1.3 договора, перекладывающий на истца расходы ответчика, п.3.1.6 договора, перекладывающий на истца расходы ответчика и обуславливающий приобретение квартиры с приобретением услуг третьих лиц, п.3.3.3 договора, освобождающий ответчика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, п.4.4. договора как противный требованиям закона, предъявляемым к сделке, пункт 4.5 договора, освобождающий ответчика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, п.5.1 договора, освобождающий ответчика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, пункт 5.3 договора, освобождающий ответчика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, п.9.5 договора; взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей за каждое недействительное условие договора долевого участия, нарушающее его права, всего 10 000 рублей, признать ответчика виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 14.8 ч.2 КоАП РФ, назначить наказание в виде административного штрафа ( л.д. 2-6).

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил последнее требование, вместо признании ответчика виновным в совершении указанного административного правонарушения, просил вынести частное определение за нарушение действующего законодательства и направить материалы в Пушкинскую горпрокуратуру для наложения на ответчика административного наказания по ст. 14.8 КоАП РФ (л.д.40), которое впоследствии как исковое требование просил не рассматривать, рассмотреть как ходатайство ( л.д. 128), в удовлетворении которого было отказано ( л.д.129).

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Флагман» по доверенности ФИО2 ( л.д.55) возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку оспариваемые пункты договора права истца не ущемляют, период просрочки передачи квартиры связан с незапланированными работами по прокладке газопровода и строительством котельной, неустойка не соразмерна последствиям нарушения обязательства, моральный вред истцу не причинен, просила снизить неустойку и штраф по ст. 333 ГК РФ, приобщила письменные возражения ( л.д. 56-58).

Представитель третьего лица ООО «Домус риэлти» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации ( ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что 12 февраля 2014 года между ФИО1 ( Участник долевого строительства) и ООО «Флагман» (Застройщик) был заключен договор № П-7/08/03/329 участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно п.1.1 договора, Застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить по строительному адресу: <адрес> 10-ти секционный жилой дом (корпус №) (далее «Объект») и после получения разрешения на ввод и эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства ( л.д.11-16).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что после ввода Объекта в эксплуатацию Участник долевого строительства приобретает право на получение в собственность трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 70,73 кв.м. (с учетом лоджий и балконов, посчитанных с соответствующим понижающими коэффициентами: лоджии –«0,5», балконы –«0,3»), расположенной на 3-м этаже 10-ти секционного жилого дома (корпус №), секция 8, № на площадке 1, расположение на площадке слева, условный номер <адрес>, по строительному адресу: МО, <адрес> (далее по тексту «Квартира»), а также доли в праве собственности на общее имущество в Объекте ( по тексту совместно именуемые –«Объект долевого строительства»).

Цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для создания Объекта долевого строительства, устанавливается в сумме 3 890 150 рублей ( п.2.1 договора).

Указанные в п.2.1 договора денежные средства в полном объеме были оплачены истцом 12.03.2014 года, что подтверждается платежным поручением ( л.д.24) и не отрицается сторонами.

В течение шести месяцев с даты, указанной в Разрешении на ввод в эксплуатацию Объекта, проведения технической инвентаризации и обмеров помещений, но не позднее III квартала 2015 года и при условии выполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате в соответствие с п.2.3, 2.4, 3.1.6 договора, Застройщик обязан обеспечить передачу Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. Ориентировочный срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию Объекта I квартал 2015 года (п.4.1 договора).

Таким образом, ответчик обязался исполнить свои обязательства перед истцом не позднее 30.09.2015 года, но до настоящего времени квартиру истцу не передал.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Истец просит взыскать неустойку за период с 01.10.2015 года по 24.10.2015 года (24 дня), что исходя из установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования 8,25%, составит: 3 890 150 рублей х 8,25 / 300 х 24 дня х 2 = 51 349 рублей 98 копеек.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 330 Гражданского Кодекса РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для снижения указанной неустойки, поскольку квартира до настоящего времени истцу не передана, такая неустойка предусмотрена договором и её несоразмерности не усматривается, в связи с чем ходатайство об этом ответчика не подлежит удовлетворению.

Указанные ответчиком обстоятельства, в том числе строительство газопровода и котельной, не могут освобождать ООО «Флагман» от ответственности за задержку передачи квартиры, относятся к коммерческому и хозяйственным рискам, которые ответчик при должной предусмотрительности имел возможность предусмотреть.

В порядке ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец имеет право требовать от ответчика компенсацию морального вреда за задержку передачи квартиры, поскольку ответчик виновен в нарушении прав истца как потребителя.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого было нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода).

До заключения указанного договора долевого участия, 23.01.2014 года ФИО1 заключил с ООО «Домус риэлти» ( Исполнитель) договор на оказание услуг по бронированию квартиры в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>

Согласно условиям договора, ООО «Домус риэлти» обязался осуществить бронирование указанной квартиры на срок до 30.01.2014 года, осуществить сбор документов, необходимых для предоставления в банк, после подписания Договора участия в долевом строительстве жилого дома подать документы в регистрирующий орган, получить зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве жилого дома в регистрирующем органе при отсутствии обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств, независящих от Исполнителя ( п.2.1 договора). Стоимость услуг Исполнителя составляет 25 000 рублей ( п.3.1 договора), которые истцом оплачены 23.01.2014 года ( л.д.9).

Из объяснений истца и его искового заявления следует, что поскольку заключение договора с ООО «Домус риэлти» было навязано, и непосредственно с ООО «Флагман» истец не мог заключить договор, то ответчик причинил истцу моральный вред, так как фактически навязал некачественные и дорогие услуги, что повлекло дополнительные расходы истца на контроль ООО «Домус риэлти», а также дополнительную переписку и расходы истца.

Статьей 421 ГК РФ установлена свобода договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Положения пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей направлены на защиту имущественных интересов потребителя от действий контрагента, обусловившего приобретение нужного потребителю товара приобретением другого товара, который потребителю не нужен и на приобретение которого потребитель не желал бы нести затраты.

Однако, в рассматриваемом случае ответчик заключать данный договор истцу не навязывал, и договор с ООО «Домус риэлти» содержал условие не только бронирования указанной квартиры, но и множество других услуг, которые не имеют прямого отношения к заключению договора долевого участия в строительстве, и с выполнением которых истец согласился.

В силу ст. 56 ч.1 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено убедительных доказательств того, что заключенный с ООО «Домус риэлти» договор на оказание услуг был навязан ответчиком, в связи с чем ООО «Флагман» должен нести какие-либо негативные последствия, связанные с этим договором, в том числе компенсировать истцу моральный вред.

Кроме того, заключенный истцом с ООО «Домус риэлти» договор не оспорен, не признан недействительным, в связи с чем оснований утверждать о том, что данным договором были причинены истцу какие-либо убытки или моральный вред, не имеется. В связи с чем, в этой части исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

04.02.2015 года ФИО1 направил ответчику заявление ( претензию) об отказе подписывать дополнительное соглашение к Договору долевого участия об изменении срока исполнения договора на три месяца ( л.д.29-32), которое было возвращено по истечению срока хранения, за возврат письма истец оплатил 142 рубля 78 копеек ( л.д. 29-33).

В обоснование требований о взыскании с ответчика убытков в размере 142 рубля 78 копеек, истец ссылается на пункт 2 ст. 51 ГК РФ, из которого следует, что данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления.

На основании абз. 3 п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо обязано возместить убытки, причиненные другим участникам гражданского оборота вследствие непредставления, несвоевременного представления или представления недостоверных данных о нем в единый государственный реестр юридических лиц.

Однако, в данном случае для разрешения спора по заключению дополнительного соглашения о переносе срока передачи квартиры по договору долевого участия не требовался какой-либо претензионный характер, и направление истцом в обязательном порядке указанного заявления (претензии) не требовалось. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчика в качестве убытков 142 рублей 78 копеек за неполучение указанной корреспонденции, не имеется. Кроме того, доказательств того, что ответчик представил в ЕГРЮЛ недостоверные сведения, не имеется.

Согласно ст. 166 п.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из ст. 167 п.1 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 п.1 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.." к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статьей 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пунктом 2.4 договора участия в долевом строительстве № П-7/08/03/329 от 12 февраля 2014 года предусмотрено, что общая площадь квартиры, указанная в п.1.2 настоящего договора, является ориентировочной (проектной). Уточненная площадь Квартиры устанавливается по завершении строительства на основании данных технического паспорта БТИ. При этом Стороны договорились, что в случае отклонения уточненной общей площади Квартиры (с учетом неотапливаемых помещений, посчитанных с соответствующим понижающим коэффициентом ( лоджии –0,5; балконы –0,3) в сторону увеличения, Стороны производят дополнительные взаиморасчеты исходя из суммы денежных средств, приходящихся на единицу площади Квартиры (один квадратный метр), в размере 55000 рублей. В случае уступки права требования по настоящему договору иным лицам, дополнительные взаиморасчеты при отклонении уточненной общей площади Квартиры в сторону увеличения производятся исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре уступки права требования. При этом подписание какого-либо дополнительного соглашения к настоящему договору не предусматривается. Образовавшуюся разницу Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику в течение 20 дней после получения письменного уведомления Застройщика о данных технической инвентаризации, но не позднее подписания акта приема-передачи Квартиры ( л.д. 11 оборот).

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что Стороны пришли к соглашению о том, что в случае уменьшения общей площади Квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, Стороны дополнительный перерасчет не производят.

Как ранее отмечалось, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.." по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 вышеуказанной статьи, к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.." застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2 ст. 7 указанного ФЗ).

С учетом изложенного, принимая во внимание положения п. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. ", ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд приходит к выводу о том, что условие п.2.5 договора долевого участия, исключающее возможность дополнительного перерасчета в случае уменьшения общей площади квартиры, ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение цены договора, нарушает права и законные интересы потребителя, соответственно является недействительным.

В то же время положения п.2.4 договора о перерасчете при увеличении площади квартиры и оплате денежных средств, по заявленным истцам основаниям, не противоречат требованиям Закона и не нарушают прав истца, за исключением фразы о том, что подписание какого-либо дополнительного соглашения к настоящему договору не предусматривается.

В данной части формулировки исковые требования истца о её незаконности подлежат удовлетворению, поскольку изменение общей площади квартиры относятся к существенным условиям договора долевого участия, которые должны в обязательном порядке уточняться в письменной форме ( ст. 452 ГК РФ).

Вышеуказанные доводы истца о том, что п.2.4 договора мотивирует ответчика ухудшать потребительские качества квартиры с выгодой для себя путем не возведения короба канализации и водоснабжения, ничем объективно не подтверждены, относятся к качеству квартиры, которая до настоящего времени истцу не передана, носят предположительных характер на будущее, в том числе о предполагаемых убытках и увеличении коммунальных платежей за неиспользуемую площадь.

В случае если у истца, при передаче ему квартиры, возникнуть претензии по коробу канализации либо другим техническим условиям квартиры, то он вправе разрешить такой спор в отдельном гражданском производстве с предъявлением конкретных фактов и требований, не носящих предположительный характер.

Следует также отметить, что хотя истец настаивает, что по условиям договора в случае уменьшения общей площади квартиры денежные средства ему должны быть возвращены, но в то же время и не согласен компенсировать ответчику разницу в случае увеличения площади квартиры.

В связи с изложенным, суд считает возможным признать п.2.5 договора недействительным полностью, а п.2.4 договора –только в указанной части.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрено, что Участник долевого строительства обязуется нести расходы по техническому обслуживанию Объекта, коммунальным услугам и уборке придомовой территории соразмерно доле владения площадью Квартиры со дня ввода Объекта в эксплуатацию (л.д.12).

Из пункта п.3.1.6 договора следует, что Участник долевого строительства обязуется возместить Застройщику расходы по техническому обслуживанию Объекта, эксплутационным и коммунальным услугам, содержанию придомовой территории, вывозу мусора со дня ввода Объекта в эксплуатацию до момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства. В течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства заключить с эксплуатирующей организацией договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, управление и оплатить за 4 месяца вперед расходы по техническому обслуживанию Объекта эксплутационным и коммунальным услугам, содержанию придомовой территории, вывозу мусора исходя из среднегородских расчетных ставок. Платежи производятся в соответствии с порядком и условиями, установленными договором, заключенным с жилищно-эксплутационной организацией ( л.д.12).

Однако, вышеуказанные пункты договора противоречат пп. 5, 6 п. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Тем более, действующее законодательство не допускает понуждения потребителя к заключению с эксплуатирующей организацией договора на оказание коммунальных услуг, эксплуатации, управления и оплате за 4 месяца вперед расходов по техническому обслуживанию Объекта эксплутационным, коммунальным и другим услугам.

В связи с изложенным, пункты 3.1.3, 3.1.6 договора подлежат признанию недействительными в полном объеме.

Пунктом 3.3.3 договора предусмотрено, что Застройщик обязуется после завершения строительства Объекта и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать эксплуатирующей организации Объект в эксплуатацию; при этом претензии по выявленным в ходе эксплуатации скрытым дефектам и недоделкам по Квартире будут приниматься и устраняться эксплуатирующей организацией ( л.д. 12 оборот).

Из пункта 5.1 договора следует, что Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует требованиям договора, технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его требованиям договора, технических и градостроительных регламентов, проектной документации, является выданное в установленном порядке разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора и/или указанных в п.5.1 договора обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства вправе требовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 рабочих дней с момента получения Застройщиком письменного требования. Стороны пришли к соглашению о том, что положения подпунктов 2,3 пункта 2 ст. 7 ФЗ-214 от 30.12.2004 года не применяются ( л.д.13).

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 2 вышеназванной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;2) соразмерного уменьшения цены договора;3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 4 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.." условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Таким образом, вышеуказанные пункты договора, которые освобождают ответчика о невозможности предъявления претензий по скрытым дефектам и недоделкам, безусловного подтверждения качества квартиры на основании только разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, возложения недостатков по качеству квартиры на третьих лиц, не применения ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и т.д., противоречат вышеуказанным нормам права и в этой части должны быть признаны недействительными.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае, если выполнение Застройщиком обязательств, предусмотренных п.4.1 договора становится невозможным в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока обязан направить Участнику долевого строительства, соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае неполучения ответа от Участника долевого строительства в течение четырнадцати дней после направления Застройщиком указанного уведомления, соглашение об изменении срока считается достигнутым между Сторонам на условиях, указанных в уведомлении Застройщика ( л.д.12 оборот).

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Однако, изменение срока передачи объекта долевого строительства может быть осуществлено только по общим правилам, установленным Гражданским Кодексом Российской Федерации, по соглашению сторон, а в случае невозможности достичь соглашения, в судебном порядке по требованию застройщика (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении условий договора совершается в той же форме, что и договор. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в части указанной формулировки о том, что Стороны пришли к соглашению, что в случае неполучения ответа от Участника долевого строительства в течение четырнадцати дней после направления Застройщиком указанного уведомления, соглашение об изменении срока считается достигнутым между Сторонам на условиях, указанных в уведомлении Застройщика, противоречат требованиям законодательства и подлежат признанию недействительными.

Из пункта 4.5 договора следует, что при уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п.4.3 договора срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства ( за исключением случая, указанного в 4.4. договора) Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящим пунктом одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства согласно п.4.2 договора.

Пунктом 6 статьи 8 вышеуказанного ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено (за некоторыми исключениями), что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный законом вышеуказанный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, указанный пункт 4.5. договора соответствует требованиям вышеизложенного законодательства, в связи с чем не может быть признан недействительным.

В то же время, следует обратить внимание, что указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Такой порядок предусмотрен законодательством и применяется независимо от его указания либо отсутствия в договоре долевого участия.

Пунктом 9.5 договора предусмотрено, что Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

-систематического нарушения (т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев) Участником долевого строительства сроков внесения платежей согласно п.2.3 договора в полном объеме или в части, или просрочки внесения платежа в полном объеме или в части в течение более чем два месяца;

-в иных случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством.

Договор считается расторгнутым со дня направления Застройщиком письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Однако последний абзац формулировки автоматического расторжения договора со дня направления Застройщиком письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора является незаконным по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Согласно ст. ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда как нарушение срока передачи квартиры, так и за включение в договор условий, не соответствующих требованиям законодательства. С учетом всех обстоятельств дела, продолжительности нарушения прав истца, а также не наступления для истца в настоящее время реальных неблагоприятных последствий при включении признанных недействительными пунктов договора, суд считает возможным снизить заявленную истцом компенсацию морального вреда и определить ее за все нарушения в размере 5 000 рублей.

По правилам п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Сумма штрафа с учетом порядка, установленного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», составляет (51 349 рублей 98 копеек + 5 000 рублей) : 2 = 28 174 рубля 99 копеек.

При определении размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, суд считает, что его размер, рассчитанный по правилам пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в сумме 28 174 рубля 99 копеек, явно несоразмерен последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, доказательства существенных убытков истца вследствие такого нарушения в деле не имеется, требования о нарушении срока сдачи объекта заявлены только за 24 дня, в связи, с чем в порядке ст.333 ГК РФ полагает необходимым уменьшить размер штрафа по данному делу и определяет его размер в сумме 10 000 рублей.

Оценив представленные доказательства в совокупности в порядке ст.67 ГПК РФ суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в доход муниципального образования Пушкинский муниципальный район в размере 2 340 рублей 50 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Флагман» о защите прав потребителя, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительными и исключении пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Флагман» в пользу ФИО1 по договору долевого участия в строительстве неустойку в размере 51 349 рублей 98 копеек, компенсацию морального вреда 5 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, всего взыскать 66 349 рублей 98 копеек.

Признать недействительными пункт 2.5, пункт 3.1.3, пункт 3.1.6, пункт 5.3 договора участия в долевом строительстве № П-7/08/03/329 от 12 февраля 2014 года, заключенного между ООО «Флагман» и ФИО1.

Признать недействительным п.3.3.3 договора участия в долевом строительстве № П-7/08/03/329 от 12 февраля 2014 года, заключенного между ООО «Флагман» и ФИО1, в части слов «При этом претензии по выявленным в ходе эксплуатации скрытым дефектам и недоделкам по квартире будут приниматься и устраняться эксплуатирующей организацией».

Признать недействительным п.2.4 договора участия в долевом строительстве № П-7/08/03/329 от 12 февраля 2014 года, в части слов « При этом подписание какого-либо дополнительного соглашения к настоящему договору не предусматривается».

Признать недействительным п.4.4. договора участия в долевом строительстве № П-7/08/03/329 от 12 февраля 2014 года, заключенного между ООО «Флагман» и ФИО1, в части слов «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае неполучения ответа от Участника долевого строительства в течение четырнадцати дней после направления Застройщиком указанного уведомления, соглашение об изменении срока считается достигнутым между Сторонам на условиях, указанных в уведомлении Застройщика».

Признать недействительным п.5.1 договора участия в долевом строительстве № П-7/08/03/329 от 12 февраля 2014 года, заключенного между ООО «Флагман» и ФИО1, в части слов «Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его требованиям договора, технических и градостроительных регламентов, проектной документации, является выданное в установленном порядке разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию»

Признать недействительным п.9.5 договора участия в долевом строительстве № П-7/08/03/329 от 12 февраля 2014 года, заключенного между ООО «Флагман» и ФИО1, в части слов «Договор считается расторгнутым со дня направления Застройщиком письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора».

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО «Флагман» о защите прав потребителя, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительными и исключении пунктов договора участия в долевом строительстве жилого дома отказать.

Взыскать с ООО «Флагман» в доход муниципального образования «Пушкинский район» госпошлину в размере 2340 рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме -25 марта 2016 года.

Судья: