Гражданский кодекс часть 1

Дудинский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Кулага С.В., при секретаре Герасименко Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-361 по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и судебных расходов, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец-ответчик ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, ссылаясь на следующие обстоятельства.

01 августа 2017 года между истцом ФИО1 (арендодатель) и ответчиком ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого, ФИО1 обязалась предоставить ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, магазин «Саша». Срок действия договора - 3 года с момента подписания, до 31 июля 2020 года. Согласно п. 5.1. договора арендатор уплачивает арендодателю плату в размере 40 000 рублей ежемесячно, не позднее десятого числа каждого месяца в размере стопроцентной предоплаты. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена п. 7.2 в виде неустойки в размере 1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки. Во исполнение условий договора, 01 августа 2017 года истцом по акту приема-передачи было передано вышеуказанное имущество. С 10 октября 2017 года ответчик прекратила осуществлять предпринимательскую деятельность. За время действия договора, ФИО3 арендные платежи не вносила, в связи с чем, истцом в её адрес была направлена телеграмма с предложением досрочно расторгнуть договор аренды и погасить задолженность по арендным платежам. 10 февраля 2018 года ответчик, через третьих лиц передала истцу ключи от вышеуказанного помещения, отказавшись от дальнейшего сотрудничества. 26.02.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2017 по 10.02.2018 в размере 254 285 руб. 71 коп. и уплатить неустойку, которая, согласно представленному расчету, составляет 1 033 428 руб. 56 коп. Учитывая, что неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства, истец согласна на её уменьшение до 200 000 руб. В связи с вышеизложенным, истец-ответчик просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.08.2017 с 10 февраля 2018 года, взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 254 285 руб. 71 коп., неустойку в размере 200 000 руб. и до момента фактической выплаты денежных средств, расходы по оплате юридических услуг в размере 8 000 руб., судебные расходы за отправку телеграммы и претензии в размере 454 руб. 10 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 742 руб. 86 коп.

Ответчик- истец ФИО3 обратилась к ФИО1 со встречным иском о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, мотивируя свои требования тем, что 01.08.2017 между ней и ФИО1 был составлен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ФИО1 обязалась предоставить ФИО3 во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Указанный договор аренды является незаключенным, поскольку между сторонами недостигнуто соглашение по объекту недвижимости, который подлежит передаче, что является существенным условием договора. Нежилое помещение ФИО1 ФИО3 не передавала, последняя его не принимала и не использовала его в своих интересах, не вносила арендную плату, не оплачивала коммунальные услуги, не платила налоги в отношении этого помещения. До настоящего времени ФИО1 не представила ФИО3 документы, подтверждающие право собственности на какое – либо нежилое помещение, которое она намеривалась ей передать в аренду и которое возможно было бы идентифицировать. Составленный договор аренды от 01.08.2017 имеет срок действия три года, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании изложенного ФИО3 просит признать договор аренды нежилого здания от 01.08.2017 незаключенным.

Истец – ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения надлежаще уведомлена судом, представила ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие с участием своего представителя ФИО4

В судебном заседании представитель истца- ответчика ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, указанные выше, просила иск удовлетворить, встречные исковые требования не признала, просила в удовлетворении встречного иска отказать по основаниям, указанным в письменных отзывах. Кроме этого, суду показала, что в спорный период ФИО3 осуществляла свою деятельность в торговом павильоне «Саша», приняла его во владение и пользование по договору аренды нежилого помещения 01.08.2017, деятельность в нем осуществляла через своих доверенных лиц ФИО6 и ФИО7 При передаче торгового павильона, ФИО3 также было передано оборудование находящееся в нем, включая онлайн – кассу и терминал для безналичных расчетов. По устной договоренности с ФИО3 она могла пользоваться данным терминалом некоторое время, а в последующем должна была переоформить его на свое имя, однако этого не сделала, поскольку в октябре 2017 прекратила свою деятельность как индивидуальный предприниматель, что отражено в выписке из ЕГРИП, но фактически продолжала ею заниматься. Действительно, деньги от продажи товара, за который покупатели рассчитывались через терминал для безналичных расчетов, поступали на расчетный счет ФИО5, однако ФИО1 переводила данные денежные средства на свою банковскую карту и в последующем, наличными денежными средствами, передавала их либо ФИО3, либо ее доверенным лицам, либо переводила их им на банковские карты. Расписок о передаче денежных средств ФИО3 либо ее доверенным лицам у ФИО8 не имеется.

Ответчик – истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения надлежаще уведомлена судом, представила ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие с участием своего представителя ФИО10

В судебном заседании представитель ответчика - истца ФИО14 исковые требования ФИО1 не признал в полном объеме, просил в иске отказать, встречные исковые требования поддержал, просил иск к ФИО1 удовлетворить. Суду показал, что ФИО3 была введена ФИО1 в заблуждение относительно предмета договора. До заключения договора аренды ФИО3 помещение, которое предполагала взять в аренду у ФИО1, не осматривала, рассчитывала, что получит по договору аренды помещение магазина «Белая медведица», которое намного больше по площади торгового павильона «Саша». После подписания договора выяснилось, что ей передают не то помещение, на которое она рассчитывала. Данное помещение она не принимала, никогда в нем не работала, поэтому и не платила ФИО1 денежные средства за его аренду. Действительно, договор необходимо было расторгнуть в соответствии с его условиями, однако в силу своей юридической неграмотности ФИО3 не знала, как это нужно правильно сделать, сочла, что поскольку помещение она не приняла, то и договор между ней и ФИО1 не действует. Кроме этого договор аренды нежилого помещения, заключенный на три года не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав показания свидетелей, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статьи 8, 307 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено в судебном заседании, 01 августа 2017 года ФИО1 заключила с индивидуальным предпринимателем ФИО3 договор аренды нежилого помещения, предметом которого является предоставление ФИО1 (арендодатель) ФИО3 (арендатор) во временное владение и пользование за плату нежилого помещения общей площадью 50,2 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 21-25).

Суд считает неубедительными доводы представителя ответчика – истца ФИО3 ФИО14 о том, что указанный договор является незаключенным, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение по объекту недвижимости, который подлежал передаче, что является существенным условием договора, а также доводы о том, что ФИО3 до заключения договора не осматривала сдаваемое нежилое помещение и рассчитывала на получение помещение магазина «Белая медведица», поскольку данные доводы опровергаются показанием свидетеля ФИО11, которая суду показала, что работала продавцом в магазине «Саша» ИП ФИО1, расположенном в <адрес>. В начале августа 2017 в магазине проводилась ревизия товара, в которой она участвовала. Ревизия проводилась в связи с тем, что ФИО1 передавала данную торговую точку в аренду ФИО3 ФИО3 присутствовала при этом, подписывала документы. ФИО9 представила ее как новую «хозяйку» магазина.

Из показаний свидетеля ФИО6 следует, что ФИО1 и ФИО3 являются ее знакомыми. В мае- июне 2017 года она помогала работать ФИО1 в магазине «Саша», расположенном возле <адрес>. От нее же ей стало известно, что она хотела бы сдать данную торговую точку в аренду. После этого она предложила своей знакомой ФИО3 рассмотреть это предложение, она согласилась и подписала с ФИО1 договор аренды данной торговой точки. Была проведена ревизия, ФИО3 приняла товар и павильон. Через некоторое время, выяснилось, что в торговой точке много просроченного товара, начались жалобы от покупателей, однако претензии по этому поводу ФИО1 принимать на свой счет не желала. ФИО3 сказала ей (ФИО6), что не желает заниматься этой торговой точной и самоустранилась от работы. Она же еще некоторое время работала в данном павильоне, а потом предложила заниматься им ФИО7

Из показаний ФИО7 следует, что ФИО6 приходится ей сестрой. В октябре 2017 года она предложила ей взять в аренду у ФИО1 торговый павильон «Саша», расположенный в районе <адрес>. Она встретилась с ФИО1, передала ей денежную сумму в размере 40000 руб. и начала работать в нем. Все деньги от продажи товара по безналичному расчету перечислялись на счет ФИО1, поскольку терминал безналичной оплаты был оформлен на ее имя. В то же время деньги, полученные таким образом, ФИО1 ей не возвращала, лишь единожды выдала ей сумму в размере 23000 руб., которая и так принадлежала ей. Такое положение дел ее не устраивало, поэтому в феврале 2018 она перестала работать в данном торговом павильоне и вернула ключи от него ФИО1

Таким образом, в судебном заседании установлено, что 01.08.2017года ФИО1 и ФИО3 заключили между собой договор аренды нежилого помещения – торгового павильона «Саша», расположенного в районе <адрес>. При этом договором четко определено имущество, которое передавалось в аренду, следовательно, предмет договора был согласован сторонами при его заключении.

ФИО3 приняла арендуемое нежилое помещение во временное владение и пользование, следовательно, должна была выполнять условия заключенного договора. Доказательств тому, что ФИО3 расторгла данный договор с ФИО1 в порядке, предусмотренном п. 8 Договора, суду не представлено. Тот факт, что фактически деятельность в торговой точке – торговый павильон «Саша» осуществляли ФИО6 и ФИО7 не свидетельствует о том, что договор между ФИО1 и ФИО3 был расторгнут, следовательно ФИО1 вправе была получать от ФИО3 причитающиеся ей по договору арендные платежи.

Доводы представителя ФИО3 о том, что фактически деятельность в торговой точке осуществляла ФИО1, поскольку имеются счета – фактуры, расходные накладные оформленные на ее имя, суд считает несостоятельными, поскольку они опровергаются показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7 Кроме того, ни в одном из представленных документов нет подписи ФИО1 (л.д. 212- 239).

Доводы представителя ответчика – истца ФИО3 ФИО14 о том, что нежилое помещение ФИО1 ФИО3 не передавала, она его не принимала и не использовала в своих интересах в отношении этого помещения также опровергаются актом приема – передачи от 01.08.2017, согласно которому ФИО1 передала, а ФИО3 приняла во временное владение и распоряжение имущество, согласно приложению к договору №1, в том числе помещение магазина «Саша».

Также суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика – истца ФИО3 ФИО14 о том, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на три года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является недействительным.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение – торговой павильон «Саша» является нестационарным торговым объектом, земельный участок, на котором он расположен, арендуется до 31.12.2030, следовательно, не является объектом недвижимости, и договор аренды, заключенный в отношении него не подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, у суда нет оснований для признания договора аренды нежилого помещения, а именно торгового павильона «Саша» от 01.08.2017 незаключенным, в связи с чем, требования ФИО3 к ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Переходя к вопросу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 3 ст. 420 ГК РФ, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 01.08.2017 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения - общей площадью 50,2 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, следовательно, каждая из сторон обязана была выполнять его условия.

Согласно п. 3.4 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи и налоги.

Пунктом 5.1. и п. 5.4 вышеназванного договора предусмотрена арендная плата за предоставленное помещение, которая составляет 40 000 рублей в месяц и должна вноситься арендатором ежемесячно, но не позднее 10 числа каждого месяца в размере стопроцентной предоплаты. Согласно п. 5.5 договора арендная плата вноситься путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет арендодателя, либо наличными денежными средствами (л.д. 23).

Согласно п. 7.2. указанного договора, в случае невнесения арендной платы в сроки, указанные в договоре, арендатор выплачивает арендодателю, неустойку в размере 1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки (л.д. 23).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу в день его подписания сторонами и действует до 31 июля 2020 года. Срок аренды составляет три года (л.д. 22).

Согласно перечню передаваемого имущества (приложение №1 к договору), акту приема- передачи от 01.08.2017 ФИО3 приняла у ФИО1 и в том числе онлайн –кассу (1 штука), терминал для безналичных расчетов (1 штука), ПК с установленным роутером (1 штука) (л.д. 26-27).

Согласно ответу на запрос ПАО Сбербанк договор № от 13.08.2013 по оказанию эквайринговых услуг между ПАО Сбербанк был заключен с ИП ФИО1 (№) расчетный счет №; торгово – сервисная точка была установлена по адресу: <адрес>, терминал блокирован 03.05.2018 (л.д. 164).

Из пояснений представителя истца – ответчика ФИО1 ФИО13 следует, что при заключении договора аренды торгового павильона «Саша» в пользование ФИО3 было передано указанное выше оборудование, для расчета с покупателями, до момента переоформления договора об оказании эквайринговых услуг на имя ФИО3 Однако ФИО3 20.10.2017 прекратила осуществление своей предпринимательской деятельности, что сделало невозможным переоформления на ее имя указанного договора, поэтому с 01.08.2017 до 10.02.2018 ФИО3 при расчете с покупателями использовала расчетный счет ФИО1 и переданное ей оборудование для безналичных расчетов. Данные обстоятельства также подтверждаются показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО7

Анализируя выписку по счету № ИП ФИО1, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 выполнила перед ФИО1 свои обязательства по внесению арендных платежей в размере 40000 руб. ежемесячно, за период с 10.08.2017 по 10.02.2018, при этом суд исходит из следующего.

Терминал с расчетным счетом № начал использоваться Бовкун с 01.08.2017, согласно условиям договора.

Как следует из указанной выписки, по состоянию на 01.08.2017 остаток по счету на начало периода составляет 74511,65 руб. (л.д. 186). Также 01.08.2018 ФИО1 по данному счету были произведены расходные операции: 200 руб. – комиссия по договору РКО №, 2579,16 руб. – оплата счета № от 30.06.2017 АО «Таймырбыт», 2841,68 руб. – оплата счета № от 30.06.2017 АО «Таймырбыт». Также была совершена приходная операция на сумму 9418,45 руб. – оплата товара по операциям за 30.07.2017. Таким образом, по состоянию на 01.08.2017 на данном счете личных денежных средств ФИО1 находилось 78309,26 руб. ( 74511,65-200-2579,16-2841,68) +9418,45).

04.08.2017 с данного счета ФИО1 перевела на принадлежащий ей счет в ПАО Сбербанк № денежную сумму в размере 70000 руб., 10.08.2017 аналогичная операция была проведена ею на сумму в размере 4000 руб. Таким образом, на счете № по состоянию на 10.08.2017 личных денег ФИО1 находилось 4309,26 руб. (78309,26-74000).

11.08.2017 с данного счета были оплачены счета АО «Таймырбыт» №, № от 31.07.2017, то есть выставленные ресурсоснабжающей организацией до заключения договора арены с ФИО3, в размере 2600,48 руб., и 3033,31 руб., которые должны были быть оплачены из личных средств ФИО1, поскольку являлись ее обязательствами перед АО «Таймырбыт». При этом личных денежных средств ФИО2 на счете оказалось недостаточно 4309,26 – (2600,48 +3033,31) = -1324,53 руб.

В последующем ФИО1 со счета № осуществляла переводы денежных средств на принадлежащий ей счет ПАО Сбербанк № в следующих размерах: 18.09.2017 – 42000 руб., 10.10.2017 – 40000 руб., 18.10.2017 – 15000 руб., 23.10.17 – 11500 руб., 15.11.2017 – 20000 руб., 13.12.17 – 40000 руб., 19.12.17 – 7600 руб., 23.01.2018- 40000 руб., а всего 216100 руб. Данные обстоятельства также подтверждаются выпиской по счету № (л.д. 190-195).

Согласно выписке по счету № по состоянию на 09.02.2018 остаток по счету составил 49228,49 руб. Поскольку данный счет принадлежал ФИО1, и ответчик ФИО3 распоряжаться им самостоятельно не имела возможности, суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 49228,49 руб. после 09.02.2018 года осталась в пользовании ФИО1

Согласно условиям договора, арендная плата вноситься путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет арендодателя, либо наличными денежными средствами (п. 5.5).

Таким образом, общая сумма поступивших денежных средств от ФИО3 в пользу ФИО1 составила 266653,02 руб. (216100 + 49228,49 + 1324,53), где 216100 руб. – денежная сумма, переведенная ФИО1 со счета ИП на личный счет №, 49228,49 руб. – остаток по счету ИП на 09.02.2018, 1324,53 руб. – задолженность ФИО1 перед ФИО3 после расчета с АО Таймырбыт 11.08.2017. Данная сумма превышает размер заявленных исковых требований по основному требованию в размере 254285,71 руб. на 12367,31 руб.

Далее, как следует из выписки по счету № в период времени с 01.08.2017 по 10.08.17 на счет поступила денежная сумма в размере 42533 руб., за период с 11.08.2017 по 10.09.2017 на счет поступила денежная сумма в размере 131304,86 руб.. за период с 11.09.2017 по 10.10.2017 на счет поступила денежная сумма в размере 128212,44 руб., за период с 11.10.2017 по 10.11.2017 на счет поступила денежная сумма в размере 88744,52 руб., за период с 11.11.2017 по 10.12.2017 на счет поступила денежная сумма в размере 103391,05 руб., за период с 11.12.2017 по 10.01.2018 на счет поступила денежная сумма в размере 69804,49 руб., за период с 11.01.2018 по 09.02.2018 на счет поступила денежная сумма в размере 39000,57 руб.

Таким образом, ФИО1, единолично распоряжаясь расчетным счетом №, имела реальную возможность в течение каждого из периодов до 10 числа каждого месяца получать от ФИО3 плату по договору аренды, путем перечисления денежных средств с данного счета на иной принадлежащий ей расчетный счет, однако правом своим пользовалась по своему усмотрению и переводила денежные средства в удобное для нее время. Доводы представителя истца – ответчика ФИО1 ФИО4 о том, что полученные со счета № денежные средства в спорный период ФИО1 передавала ФИО3 являются голословными и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании арендных платежей по договору от 01.08.2017 за период времени с 01.08.2017 по 10.02.2018 в размере 254285,71 руб., неустойки в размере 200000 руб. и до момента фактической выплаты денежных средств незаконны, не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Истцом – ответчиком ФИО1 также заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.08.2017 на основании п. 8.1 договора - пропуск арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ФИО3 не имеет задолженности по внесению арендных платежей перед ФИО1 за период с 01.08.2017 по 10.02.2018 данный договор по указанному основанию расторжению не подлежит.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО3 в ходе судебного заседания не установлено, понесенные ФИО1 судебные расходы взысканию с ФИО3 не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и судебных расходов отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Дудинского районного суда Красноярского края.

Судья С.В. Кулага

В полном объеме решение изготовлено 04 июня 2019 года.