Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ООО «Сатурн-Р» о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратился в суд с иском к ООО «Сатурн-Р» о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, указав с учетом уточненного искового заявления, что 07.07.2017 г. по договору купли-продажи истец приобрел на праве собственности кладовое помещение №, расположенное на двенадцатом этаже жилого дома <адрес>. Указанное кладовое помещение имеет общую площадь 2,4 кв.м, кадастровый номер №. После приобретения кладового помещения в собственность от продавца истцу стало известно, что система пожаротушения жилого дома <адрес> расположена в нежилом помещении на подземной автостоянке в доме <адрес>. В указанном помещении находится система оборудования пожаротушения 4-х домов: <адрес>. Нежилое помещение, где располагается система пожаротушения имеет кадастровый номер № и принадлежит на праве собственности ООО «Сатурн-Р», являющимся застройщиком домов <адрес>. Учитывая тот факт, что спорное нежилое помещение непосредственно предназначено для обслуживания жилых домов <адрес>, а ООО «Сатурн-Р» как собственник не использует указанное помещение и находящееся в нем оборудование. Полагает, что нежилое помещение с кадастровым номером № является общей долевой собственностью всех собственников многоквартирных жилых домов <адрес>. Оборудование, находящееся в нежилом помещении с кадастровым номером №, обслуживающее жилые дома <адрес>, является общей долевой собственностью всех собственников многоквартирных жилых домов <адрес>. Этот факт ООО «Сатурн-Р» не оспаривается. Просит признать право общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № за собственниками многоквартирных жилых домов <адрес>

Истец в судебное заседание не явился, извещен, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, поддержал, пояснил, что 07.07.2017 г. истцом было приобретено кладовое помещение № по адресу: <адрес>. После покупки истцу стало известно, что система пожаротушения находится в доме <адрес>., на подземной автостоянке. В настоящее время спорное нежилое помещение на праве собственности принадлежит ООО «Сатурн-Р», истец полагает, что данное нежилое помещение является общей долевой собственностью всех собственников многоквартирных жилых домов. Просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, извещен, ходатайств и заявлений не представлено.

Представитель третьего лица ТСН «Юрша, 86» в судебном заседании с иском не согласилась, поддержала доводы письменного отзыва по иску, из которого следует, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 15,3 кв. м находится за пределами многоквартирного дома <адрес> и за пределами земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, следовательно, не может быть включено в состав общего имущества многоквартирного дома <адрес>. В технической документации на многоквартирный дом <адрес> сведения о нежилом помещении и расположенном в нем оборудовании отсутствуют, поскольку нежилое помещение расположено в другом многоквартирном доме: <адрес>, расположенном на другом земельном участке. Само оборудование если оно, расположенно в нежилом помещении, также не было передано ООО «Сатурн-Р» в общую долевую собственность собственников помещений всех четырех многоквартирных домов, документация на оборудование насосной станции в ТСЖ «Юрша, 86» застройщиком ООО «Сатурн-Р» не передавалась. Следовательно, оснований для признания нежилого помещения общим имуществом в многоквартирном доме <адрес> не имеется. Истец требование об оспаривании права собственности ООО «Сатурн-Р» на нежилое помещение не заявляет. Многоквартирные дома <адрес> находятся в управлении разных товариществ собственников жилья. Следовательно, ТСЖ «Юрша, 86» не может осуществлять содержание нежилого помещения за счет средств собственников многоквартирного дома <адрес>, полученных в счет оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, поскольку такое расходование будет являться нецелевым. Таким образом, на ТСЖ «Юрша, 86», равно как и на ТСН «Юрша 80», ТСН «Юрша 82», ТСН «Юрша, 84», осуществляющих управление многоквартирными домами, не может быть возложена обязанность по содержанию и ремонту нежилого помещения за счет средств собственников помещений многоквартирных домов. Истец ФИО6 не был уполномочен собственниками помещений многоквартирных домов <адрес> на представление их интересов в суде по иску о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение за собственниками помещений многоквартирных домов. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ТСН «Юрша, 80» в судебном заседании с иском не согласилась, поддержала доводы письменного отзыва по иску и дополнения к отзыву, из которых следует, что истец является собственником помещения в многоквартирном доме <адрес>. Он не имеет никакого отношения к помещениям и общему имуществу многоквартирного дома <адрес>. Общее собрание собственников помещений <адрес> не уполномочило ФИО6 выступать от имени собственников по вопросам определения состава общего имущества. Спорное нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 15,3 кв. м не входит в состав помещений многоквартирного <адрес>, не поименовано в техническом паспорте на многоквартирный дом. Спорное нежилое помещение не имеет никакого назначения, в т.ч. для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников. В технической документации на многоквартирный дом <адрес> сведения о нежилом помещении отсутствуют, поскольку нежилое помещение расположено в другом многоквартирном доме: <адрес>. Истец не обосновал и не доказал, каким образом наличие права собственности ООО «Сатурн-Р» на нежилое помещение в доме № нарушает его права, как собственника кладового помещения площадью 2,4 кв.м в доме №. Представленная истцом исполнительная документация по ЦТП (раздел ВК) не доказывает факт того, что спорное нежилое помещение непосредственно предназначено для обслуживания жилых домов третьих лиц (<адрес>). Принципиальная схема водоснабжения ЦТП в составе исполнительной документации по ЦТП показывает сети и оборудование, которое размещено в ЦТП, а не в спорном нежилом помещении. Кроме того, указанный ЦТП, в котором готовится ГВС для 4-х многоквартирных домов, расположен в доме <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «A-Терм». ТСН «Юрша 80» оплачивает подготовку горячей воды ООО «Тепло-Терм», эксплуатирующей ЦТП, как ресурсоснабжающей организации, к сетям которой подключен многоквартирный дом. В настоящем случае помещение находится в доме №, и не предназначено для обслуживания дома <адрес> (доказательств обратного в материалы дела не предоставлено). Факт того, что спорное нежилое помещение не используется собственником помещения ООО «Сатурн-Р» материалами дела не подтверждается. Мнение истца о том, что спорное нежилое помещение непосредственно предназначено для обслуживания жилых домов <адрес> также ничем не подтверждается. В кадастровом паспорте на спорное нежилое помещение не указано назначение помещения. Также в паспорте нет указание на какое-либо оборудование, находящее в помещении. Кроме того, само спорное помещение (без окон, без дверей) встроено в помещение автостоянки, которое также принадлежит ООО «Сатурн-Р». Скорее всего это помещение охраны автостоянки и рядом имеется сан.узел. Довод истца о том, что в спорном помещении имеется какое-либо оборудование - надуман, т.к. не представлено доказательств размещения оборудования в спорном помещении, паспортов на оборудование. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ТСН «Юрша, 82» в судебном заседании с иском не согласилась, поддержала доводы письменного отзыва по иску, который приобщен к материалам дела, доводы отзыва аналогичны позиции третьих лиц ТСН «Юрша, 86», ТСН «Юрша, 80». Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Также пояснив, что истцом не представлено доказательств, что спорное жилое помещение предназначалось для обслуживания всех четырех домов. Доказательств что в данном помещении находиться какое либо оборудование не представлено.

Третье лицо ТСЖ «Юрша, 84» в судебное заседание представителя не направил, извещался, ходатайств и заявление не представлено.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание представителя не направил, извещен, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления.

Выслушав представителя истца, представителей третьих лиц, исследовав материалы дела, материалы инвентарно-правового дела на домовладение в <адрес>, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании частей 1, 2, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 определен состав общего имущества, в которое включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживание нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома зависит не только от технических характеристики объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и определения назначения данного помещения - возможности использования его самостоятельно или только по вспомогательному назначению.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, в любом многоквартирном доме, могут быть помещения, не входящие в общее имущество многоквартирного дома.

Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома требует установления и исследования фактических обстоятельств и связан с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в данном доме, связаны ли с назначением последних и следуют ли их судьбе. При этом разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от возможности его использования в самостоятельных целях или только вспомогательно.

В соответствии с положениями статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном заседании из материалов дела и пояснений сторон установлено, что 07.07.2017 г. между ООО «Сатурн-Р» и ФИО6 был заключен Договор купли-продажи № б/н кладового помещения № 2, площадью 2,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенного на 12 этаже жилого дома по <адрес>. Право собственности ФИО6 на кладовое помещение было зарегистрировано в установленном порядке 14.07.2017 г. о чем в реестр внесена запись о регистрации № (л.д.8-9).

Истец просит суд признать право общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № за собственниками многоквартирных жилых домов <адрес>, которое по мнению истца относятся к общедомовому имуществу в силу действующего законодательства, и фактического его назначения и использования., что находящее в нем оборудование пожаротушения предназначено для обслуживания всех четырех многоквартирных домов

Как следует их материалов инвентарного и правового дела на домовладение в <адрес>, жилой дом по адресу: <адрес>, этажностью 20 этажей и 1 подземных этажом, был построен в 2011 г., застройщиком является ООО «Сатурн-Р».

Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, подземный этаж (отм. -3400) представляет собой техническое помещение для инженерных сетей, площадью 277,9 кв.м, ИТП ввода, площадью 7,9 кв.м., назначение – подземная автостоянка и ЦТП.

Согласно кадастрового плана помещения (план на отм. -3.400), рядом с подземной стоянкой и ЦТИ, после лестничного пролета, расположено нежилое помещение (в экспликации не поименовано).

Из доводов иска и пояснений представителя истца следует, что в спорном нежилом помещении, площадью 15,3 кв.м находится система пожаротушения 4-х домов: <адрес>, и расположено на подземной автостоянке в доме <адрес> предназначено для обслуживания четырех домов. Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности ООО «Сатурн-Р», которое является застройщиком домов <адрес>.

Согласно сведений ЕГРП, нежилое помещение № 4, этаж № отм. -3.400, расположенное в доме <адрес>, площадью 15,3 кв.м, условный номер: №, инвентарный №, кадастровый №, принадлежит на праве собственности с 11.10.2011 г. ООО «Сатурн-Р» (л.д.31-34).

По сведениям Управления Росреестра по Пермскому краю, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, ограниченном <адрес>, создавались (строились) многоквартирные жилые дома, в связи с чем в ЕГРП были зарегистрированы договора долевого участия в долевом строительстве жилого дома. Застройщиком являлся ООО «Сатурн-Р». В 2011 г. застройщиком на государственную регистрацию было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.05.2011 г. №, согласно которому в эксплуатацию был введен жилой дом со встроенными помещениями по <адрес>.

27.09.2011 г. в Управлении Росреестра по Пермскому краю обратилась ФИО1, действующая на основании доверенности, с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности ООО «Сатурн-Р» на нежилое помещение, площадью 15,3 кв.м, находящееся на этаже № отм. -3.400, в доме по <адрес>. На государственную регистрацию были представлены следующие документы: заявление о проведение государственной регистрации, доверенность, платежное поручение об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт помещения от 21.09.2011 г., выданный ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Пермскому краю.

11.10.2011 г. проведена государственная регистрация права собственности спорного нежилого помещения, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись (л.д.36-45).

Согласно кадастрового паспорта от 21.09.2011 г., спорное нежилое помещение представляет собой помещение № 4 на этаже № отм. -3.400, площадью 15,3 кв.м, назначение помещения не указано (л.д.81-83).

02.03.2017 г. от председателей многоквартирных домов в адрес ООО «Сатурн-Р» направлено письмо, содержащее требование о проведении обследования системы противопожарного водопровода, автоматики и приведения в соответствие помещение насосной станции, размещения схемы обвязки насосов, инструкцию по работе в автоматикой, передачи в собственность системы противопожарного водопровода с приложением исполнительной документации, актов, схем и т.д.

18.04.2017 г. в адрес ТСЖ «Юрша, 86», ТСН «Юрша, 84», ТСН «Юрша, 80», ТСН «Юрша, 82» направлены письма, из содержания которых следует, что нежилое помещение, площадью 15,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, предназначено и фактически используется для размещения в нем части оборудования входящего в систему пожаротушения жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресам: <адрес>. Полагает, что спорное жилое помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>, и предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах по адресам: <адрес>.

При этом данная переписка не свидетельствует о том, что в спорном нежилом помещении расположено какое то оборудование и спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания многоквартирных домов.

В обоснование доводов, что в спорном жилом помещении находиться оборудование предназначенное для обслуживания всех домов, истцом представлена документация заверенная ответчиком.

Как следует из исполнительной документации по центральному тепловому пункту (ЦТП) ООО «А-Терм», принципиальная схема водоснабжения ЦТП отражает сети и оборудование (в том числе противопожарные насосы жилых домов <адрес>), которые размещены в ЦТП. При этом согласно данной документации следует указание на ЦТП с насосами пожаротушения отражена площадь 87,9 кв.м (л.д136), согласно схеме отдельно отражено помещение 15,3 кв.м при этом в спорном нежилом помещение площадью15.3 кв. м. находящее рядом с ЦТП, отсутствуют какие либо указания на нахождение в нем какого либо оборудования, предназначенного для обслуживания всех многоквартирных домов.

Доказательств, что в спорном нежилом помещении расположено оборудование пожаротушения и данное оборудование предназначено для обслуживания четырех многоквартирных домов истцом суду не представлено

Судом предлагалось представителю истца представить доказательства, в том числе ходатайствовать о назначении экспертизы, однако представитель истца данное ходатайство не заявила.

Анализируя представленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение, в отношении которого зарегистрировано право ответчика, с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и по настоящее время имеют самостоятельное значение. В ходе рассмотрения дела установлено, что в технической документации на многоквартирный дом <адрес> сведения о назначении спорного нежилого помещения и расположенном в нем оборудовании (система пожаротушения 4-домов) отсутствуют, в связи с чем суд считает, что спорное нежилое помещение не является техническим помещением, связанным с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирных жилых домов по <адрес>

Согласно технической документации и материалам инвентарно правового дела спорное нежилое помещение проектировалось и создавалось в качестве самостоятельного помещения

К общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Спорное нежилое помещение согласно представленных документов являлось самостоятельным объектом, что и послужило основанием для регистрации права собственности на данное помещение за ООО «Сатурн-Р». Данное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

Более того, суд считает, что наличие в данном помещении инженерных коммуникаций не имеет значения для определения правового режима помещения, поскольку прохождение коммуникаций сами по себе автоматически не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, предназначенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием всего дома. Указанный факт влечет лишь обязанность владельца жилого или нежилого помещения обеспечивать доступ в него ремонтным и эксплуатационным организациям при необходимости контроля, ремонта и обслуживания коммуникаций, расположенных в этом помещении, т.е. определенные обременения прав на него, но не дает оснований для его признания общим имуществом многоквартирного дома.

На основании изложенного, истцу следует отказать в удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 15,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

В удовлетворении исковых требований ФИО6 о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирных домов <адрес> на нежилое помещение общей площадью 15,3 кв.м с кадастровым номером № по <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течении месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья подпись копия верна Судья