Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 действующей в интересах несовершеннолетних детей: ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, приведении сторон в первоначальное положение,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, приведении сторон в первоначальное положение. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между ним (ФИО1) и несовершеннолетними покупателями: ФИО3, ФИО4, в интересах которых действовала ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно договору, продавец передал в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому покупателю: ФИО3, ФИО4 объекты недвижимости: жилой дом, общей площадью 22,2 кв.м., кадастровый №, земельный участок, площадью 1641 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества определена сторонами в 483026 руб., из которых 453026 руб. стоимость жилого дома, 30000 руб. стоимость земельного участка. В п.6 договора купли-продажи указано, что 30000 руб. за земельный участок оплачено покупателями при подписании договора, а оставшуюся сумму 453026 руб. за жилой дом покупатели обязуются оплатить продавцу до ДД.ММ.ГГГГ за счет средств материнского (семейного) капитала. В п. 5 договора указано, что передача объектов недвижимости производится в день подписания договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, и договор купли-продажи будет иметь силу акта приема-передачи. Не все условия, указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствовали фактическим обстоятельствам сделки. Так, денежные средства в размере 30000 руб. покупатели ему не передавали, расчет за земельный участок не производился, расписка о получении от покупателей денежных средств истцом не оформлялась. Также, ДД.ММ.ГГГГ он не передавал покупателем объекты недвижимости: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, а также документы на них и ключи от дома. Переход прав собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрирован за покупателями в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. С указанной даты он владельцем жилья и земельного участка не является. Покупатели приобрели права владения, пользования и распоряжения имуществом, рассчитаться по сделке покупатели обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, расчет по договору по настоящее время не произведен. Он не получил от продавцов оплаты за отчужденный земельный участок и жилой дом, лишился права собственности на имущество, не получил денег, на которые рассчитывал при заключении договора. Кроме того, п.7 договора установлено, что выполнение сторонами обязательства по оплате стоимости земельного участка и жилого дома в рассрочку не обеспечивается залогом в силу закона. При подписании договора купли-продажи денег за земельный участок он не получал, между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что оплата за дом с земельным участком будет полностью произведена средствами материнского (семейного) капитала в срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 453026 руб. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчикам требование о добровольном расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предложил в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить между сторонами договор. В ответ на требование ФИО2 уведомила его, что средствами материнского (семейного) капитала она распорядилась, использовав их на приобретение другого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Денежными средствами на исполнение обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она не располагает и рассчитываться за приобретенные у него объекты недвижимости не желает. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 пенсионным органом было направлено уведомление в том, что решением Управления от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в связи с тем, что приобретенный дом находится в неудовлетворительном состоянии и не пригоден для проживания с несовершеннолетними детьми. Данное обстоятельство стало причиной не исполнения ответчиком условий договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что собственниками объектов недвижимости по сделке являются материальные ответчики, денег за дом и земельный участок истец не получил, условия договора оказались существенно нарушены, так как при заключении договора купли- продажи он рассчитывал получить денежные средства от реализации принадлежащего ему по праву собственности имущества, фактически же лишился того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора. Таким образом, он не достиг цели, преследуемой при заключении сделки купли-продажи, в связи с чем, имеются достаточные основания для расторжения договорных отношений с ответчиками в связи с существенным нарушением договора стороной. Во вне судебном порядке разрешить спор не удалось, ответчики не имеют денежных средств для расчета по договору, а для расторжения договора купли-продажи и возврата имущества в его собственность необходимо согласие органа опеки и попечительства, т.к. собственниками объектов являются несовершеннолетние дети. Ответчик ФИО2 согласие органа опеки на сделку не получила. На день предъявления иска в суд, требования истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате в его собственность ответчиком не исполнены. Просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетних детей: ФИО3, ФИО4 в отношении объектов недвижимости: жилого дома, общей площадью 22,2 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:148, земельного участка, площадью 1641 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:53, расположенных по адресу: <адрес>; прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 на объекты недвижимости и восстановить его право собственности.

Истец ФИО1 в судебное заседание, не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, согласно заявления просил о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске (л.д. 78).

Ответчик ФИО2, действующая в интересах ответчиков, несовершеннолетних детей: ФИО3, ФИО4, являясь их законным представителем, в судебное заседание не явилась, извещалась о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, согласно заявления исковые требования признала полностью и просила суд приобщить к материалам дела заявление о признании иска, рассмотреть дело в её отсутствие (л.д.56).

Госорган-орган опеки и попечительства администрации <адрес> края в судебное заседание не явились, предоставили заключение по требованиям истца, согласно которого не возражали относительно удовлетворения требований, поскольку имеются все законные основания для расторжения договора, нарушения прав несовершеннолетних не установлено. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.93-94).

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте слушания дела надлежащим образом, сведений об уважительности не явки в суд причин не представили, согласно заявлений поступивших на адрес суда просили о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 59,76).

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

С учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте судебного заседания, с вынесением решения.

Изучив материалы гражданского дела, разрешая дело в пределах заявленных требований, суд приходит к следующему.

Согласно ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), сделками признаются действия граждан.. ., направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.158 ГК РФ, сделки совершаются устно или в письменной форме.

В силу ст.161 ГК РФ, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять установленный законом минимальный размер оплаты труда должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

На основании ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В судебном заседании установлено, что решением Государственного учреждения Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации в <адрес> (межрайонное) (далее пенсионный орган) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдан государственный сертификат серия МК-10 № на улучшение жилищных условий – на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу) на приобретение жилья.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 (покупатели) заключен договор, согласно условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность (по ? доли каждому), а покупатель принять в общую долевую собственность (по ? доли каждому) и оплатить в соответствии с условиями договора: земельный участок площадью 1641 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов- для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером 22:41:021252:53 и жилой дом площадью 22,2 кв.м. кадастровым номером 22:41:021252:148, находящихся по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Цена приобретаемых объектов недвижимости составляет 483 026 руб., из которых 30 000 руб. земельный участок, 453 026 руб. - жилой дом. Стороны достигли соглашения, что 30 000 руб. уплачиваются при подписании настоящего договора за счет собственных средств за земельный участок, 453 026 руб. уплачиваются за часть жилого дома путем предоставления покупателями продавцу средств, обеспеченных государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал (л.д.12-13,60-75).

Право общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом ответчиков –несовершеннолтених губаревой К.А. и губаревой М.А. зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала путем направления на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 453 026 руб., приложив договор целевого займа №КС и справку о размерах остатка долга за пользование займом от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Для исключения факта «обналичивания» средств материнского (семейного) капитала путем участия в мошеннических схемах, пенсионный орган в адрес главы администрации <адрес> был направлен запрос о проведении обследования пригодности для проживания жилого дома расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно акта обследования технического состояния объекта «жилой дом» расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ комиссией было установлено, что данный жилой дом находится в неудовлетворительном состоянии и не пригоден для проживания.

Уведомлением пенсионного органа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из объяснений истца, изложенных в иске, о том, что исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 309, 450, 489 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик, являющийся покупателем спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнил своё обязательство по оплате приобретенного имущества.

Законный представитель ответчиков в ходе подготовки к судебному заседанию не отрицала, что оплату по договору не производила, написала заявление о признании иска в полном объеме.

В обоснование требования о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиками, истец указывает, что из содержания договора купли-продажи жилья следует, что при подписании договора купли-продажи ФИО1 получил от покупателей 30000 руб., что не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку при подписании договора деньги в сумме 30000 руб. не передавались, расписка в подтверждение получения денег, продавцом не оформлялась. Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком был заключен с рассрочкой платежа, так как в момент подписания договора у покупателей денег для расчета не было, поэтому они договорились с ФИО2, что оплата по договору будет произведена не позднее ДД.ММ.ГГГГ, на что обе стороны согласились. А поскольку, в выплате средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого дома было отказано, расчет по сделке не произведен, а собственными средствами ответчик не располагает. Таким образом, условия договора об оплате жилья ответчиками не исполнено, учитывая, что собственниками объектов недвижимости по сделке являются материальные ответчики, денег за дом и земельный участок он не получил, условия договора оказались существенно нарушены, так как при заключении договора купли- продажи он рассчитывал получить денежные средства от реализации принадлежащего ему по праву собственности имущества, фактически же лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Таким образом, он не достиг цели, преследуемой при заключении сделки купли-продажи, в связи с чем, имеются достаточные основания для расторжения договорных отношений с ответчиками в связи с существенным нарушением договора стороной.

Согласно ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В данном случае, такими доказательствами, являются только письменные доказательства, что прямо предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

При рассмотрении спора суд учитывает что в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, обязанность доказать исполнение обязательств по оплате товара в соответствии с условиями договора возложена на ответчика, однако ответчиком такие доказательства представлены не были.

Суд руководствуется положениями статей 421, 431, 450, 451 ГК РФ, и приходит к выводу, что согласно содержанию указанных норм права по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором; при этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Проверяя доводы истца о том, что применительно к указанному виду договора купли-продажи с оплатой товара в рассрочку законом предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору, суд, применяет положения ч. 2 ст. 489 ГК РФ, и учитывает, что указанная норма права предусматривает возможность отказа продавца от исполнения договора в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар.

Согласно п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства

В соответствии п.6 заключенного договора купли-продажи по соглашению сторон денежные средства за объекты недвижимости в сумме 453026 руб. должны быть переданы в полном объеме покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ, и договор подписан и истцом, и ответчиком в данной редакции.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что в судебном заседании факт передачи денежных средств за приобретенное нежилое помещение и земельный участок ответчиком истцу по договору купли-продажи, не нашел своего подтверждения и стороной ответчика не доказан.

При указанных обстоятельствах суд считает, что при включении в договор купли-продажи условия об оплате части жилого дома за счет средств материнского (семейного) капитала, отказе пенсионного органа в перечислении средств материнского капитала на приобретение спорного жилого помещения, непригодностью жилого помещения для проживания семьи с детьми, на что выделяются средства материнского капитала, исковые требования истца подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истец заявил требования о расторжении договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение. В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по делу в пределах заявленных истцом требований.

Согласно заключения органа опеки и попечительства администрации <адрес>, государственный орган считает возможным расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенный ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93).

В соответствии с п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых спорах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Стороной ответчика не представлено суду допустимых доказательств в обоснование возражений на иск. Доказательств того, что истцом в отношении ответчиков при заключении договора совершены уголовно-наказуемые деяния, суду так же не представлено.

С учетом вышеизложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В силу ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку ответчики являются малолетними, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с их законного представителя ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетних детей: ФИО3, ФИО4 в отношении объектов недвижимости: жилого дома, общей площадью 22,2 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:148, земельного участка, площадью 1641 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:53, расположенных по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки: вернуть стороны в первоначальное положение, передав жилой дом, общей площадью 22,2 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:148 и земельный участок, площадью 1641 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:53, расположенные по адресу: <адрес> в собственность ФИО1.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 на объекты недвижимости: жилой дом, общей площадью 22,2 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:148, земельный участок, площадью 1641 кв.м., с кадастровым номером 22:41:021252:53, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 900,00 руб.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Смоленский районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья