Гражданский кодекс часть 1

Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Касымовой А.А., при секретаре Гайнулиной Е.Д., с участием представителя ООО «ТРИ-Т» ФИО1, представителя ФИО2ФИО3, представителя ФИО4ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ТРИ-Т» к ФИО2, ФИО4 о признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности, встречному иску ФИО4 к ООО «ТРИ-Т», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ООО «ТРИ-Т» обратилось в суд с указанным иском, в обоснование указав, что 16 сентября 2015 года между ООО «ТРИ-Т» и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – склада автозапчастей, расположенного на земельном участке, площадью 3761 кв.м, по адресу: ***, стоимостью 250000 рублей. Оплата по договору произведена до подписания договора; передача склада и земельного участка осуществлена продавцом покупателю по акту приема-передачи до подписания договора.

В целях регистрации права собственности на приобретенное имущество покупатель обратился в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако 30 сентября 2015 года государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с тем, что не предоставлено нотариально удостоверенное согласие супруги продавца на отчуждение данного имущества.

Вместе с тем, такое нотариально удостоверенное согласие супруги продавца на отчуждение им склада было получено, удостоверено одним из нотариусов Благовещенского нотариального округа; однако предоставлено не было, что свидетельствует об уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на склад в пользу покупателя. Просит суд с учетом уточнений признать за ООО «ТРИ-Т» право собственности на склад автозапчастей, расположенный по адресу: ***, назначение склада: нежилое, количество этажей: 1-2, общая площадь 1440,9 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 3761 кв.м, с кадастровым номером ***; осуществить государственную регистрацию права собственности указанного объекта недвижимости за ООО «ТРИ-Т»; взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ТРИ-Т» расходы по уплате государственной пошлины в размере 5700 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «ТРИ-Т» настаивал на удовлетворении уточненных требований по основаниям, изложенным в иске.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку в суд своего представителя, который в судебном заседании с иском не согласился, в обоснование возражений пояснил, что ООО «ТРИ-Т» по договору купли-продажи от 16 сентября 2015 года не исполнены существенные условия договора, а именно: не произведена оплата денежных средств, в связи с чем передача имущества произведена не была и из пользования собственника ФИО2 данное имущество не выбывало.

С момента государственной регистрации права на спорный объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права № 28 АБ 063449 от 10 августа 2015 года) ФИО2 как собственник осуществляет все права и несет обязанности, связанные с данным имуществом, а именно: заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществляет оплату по ним, а также оплату налогов, перезаключил договор аренды земельного участка, на котором расположен склад, им оспорена кадастровая стоимость указанного имущества.

Полагает требования ООО «ТРИ-Т» необоснованными, поскольку условия договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года сторонами не исполнены, имущество продавцом не предавалось, а покупателем не принималось.

Заявил о пропуске истцом срока на обращение в суд, предусмотренного п.4 ст.165 ГК РФ.

Просит суд в удовлетворении исковых требований ООО «ТРИ-Т» отказать в полном объеме. Относительно встречного иска ФИО4 пояснил, что не возражает против его удовлетворения.

Дело также рассмотрено в отсутствии ФИО4, надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте судебного заседания, обеспечившей явку в суд своего представителя, которая возражала против удовлетворения заявленных требований, предъявила встречные исковые требования к ООО «ТРИ-Т», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, в обоснование указав, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости является недействительным, в связи с тем, что в 2015 году в период их брака ее супруг приобрел (построил) за счет общих семейных денежных средств спорное имущество. Брак заключен 30 августа 2013 года. 10 августа 2015 года получено разрешение на ввод данного объекта недвижимости в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности. О наличии данного договора, заключенного без ее согласия, ей стало известно в рамках настоящего судебного процесса. На момент заключения договора ей принадлежала 1/2 доля спорного имущества; нотариальное согласие ею, как супругой, выражено не было, о совершении данной сделки ей ничего известно не было, условия сделки с ней супруг не согласовывал. Просит суд признать указанную сделку недействительной, применить последствия ее недействительности.

Кроме того, ООО «ТРИ-Т» по договору купли-продажи от 16 сентября 2015 года не исполнены существенные условия договора, а именно: не произведена оплата денежных средств. В связи с этим передача имущества произведена не была и из пользования собственника ФИО2 данное имущество не выбывало. ФИО2 как собственник осуществляет все права и несет обязанности, связанные с данным имуществом.

Спорный объект недвижимости ФИО2 сдавался в аренду ООО «Юнхе».

Указывает, что в настоящее время на основании брачного договора между ней и ФИО2 она является единственным собственником спорного объекта недвижимости.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – склада автозапчастей, расположенного по адресу: ***, от 16 сентября 2015 года, заключенный между ООО «Три-Т» и ФИО2, применить последствия недействительности сделки, вернуть стороны в первоначальное состояние.

Представитель ООО «ТРИ-Т» в судебном заседании с встречным иском ФИО4 не согласился, указав, что спорный объект недвижимости получен ФИО2 по безвозмездной сделке, поскольку ФИО2 денежные средства на строительство данного объекта не вкладывал; расходы на строительство он не возместил; объект возведен на денежные средства третьих лиц. В связи с этим склад автозапчастей является личным имуществом ФИО2, режим общего имущества супругов в данном случае не применим. ФИО2, являясь его единственным собственником, вправе был без согласия супруги распорядиться своим имуществом, что им и было сделано. Брачный договор, представленный в суд, считает ничтожным, поскольку он заключен 03 апреля 2018 года, тогда как определением суда от 02 апреля 2018 года приняты меры по обеспечению иска, а именно: ФИО2 запрещено производить действия, связанные с переходом права собственности на указанное имущество. Просит суд в удовлетворении встречного иска отказать.

Управление Росреестра по Амурской области, ФИО6, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что предметом рассматриваемого спора является признание права собственности и государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Рассматривая возражения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям со ссылкой на часть 4 статьи 165 ГК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 4 статьи 165 ГК РФ (последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки) срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Вместе с тем, пунктом 64 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки регистрации перехода права собственности на объект недвижимости после заключения договора купли-продажи не установлены. Следовательно, на требование о государственной регистрации перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года.

Течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 196, часть 1 статьи 200 ГК РФ), например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Поскольку со дня заключения сделки между ООО «ТРИ-Т» и ФИО2 прошло менее трех лет, то настоящий иск подан истцом в пределах срока исковой давности.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего на момент заключения между сторонами договора купли-продажи, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно статьи 1 которого государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является его государственная регистрация.

Согласно части 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 61 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 28/101/903/2018-5055 от 05 апреля 2018 года ФИО2 является собственником нежилого здания – склад автозапчастей, площадью 1440,9 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 3761 кв.м, предоставленном ФИО2 по договору аренды №191 от 05 декабря 2016 года.

16 сентября 2015 года между ФИО2 и ООО «ТРИ-Т» заключен договор купли-продажи склада автозапчастей, расположенного по адресу: ***.

Согласно пункту 2 указанного договора продавец продал, а покупатель купил указанный Склад за 250000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора.

Передача склада автозапчастей и земельного участка произведена до подписания настоящего договора по акту приема-передачи (п.3.2 Договора).

В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи указанного недвижимого имущества.

Стороны не оспаривали факт отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года.

10 февраля 2016 года Управлением Росреестра по Амурской области представителю ООО «ТРИ-Т» отказано в государственной регистрации права на указанный объект недвижимости, в связи с тем, что заявителем не представлено нотариально удостоверенного согласия супруги на отчуждение указанного недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец для подтверждения перехода к нему права собственности на спорный объект недвижимости должен представить доказательства исполнения им условий договора, определяющих порядок оплаты договора, и передачи ответчику указанных в договоре денежных средств, а также исполнения продавцом обязательства по передаче имущества.

В судебном заседании представителем ответчика указано, что причиной отказа от регистрации договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года является то, что истец не выполнил своих обязательств по оплате данного договора, фактическая передача спорного имущества не состоялась.

В обоснование нахождения объекта в фактическом пользовании ответчика им представлены договор электроснабжения от 11 февраля 2016 года, заключенный между ФИО2 и ЗАО «АНК», акт сверки взаимных расчетов между указанными лицами за 2016 год и за период с 01 января 2018 года по 06 апреля 2018 года, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** №16 от 02 марта 2009 года и договор аренды указанного земельного участка №191 от 05 декабря 2016 года, доказательства расчета и оплаты арендной платы по указанным договорам. Кроме того, в 2017 году ФИО2 осуществлялись действия по оспариванию кадастровой стоимости нежилого здания – склада автозапчастей, расположенного по адресу: ***.

Таким образом, из пояснений стороны ответчика и представленных им доказательств судом установлено, что нежилое здание и правоустанавливающие документы на него находятся в распоряжении ответчика, истцу не передавались.

Доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении сделки купли-продажи, о передаче ответчиком истцу склада автозапчастей, расположенного на земельном участке по адресу: ***, стороной истца в материалы дела не представлено.

Указание представителя ООО «ТРИ-Т» на то обстоятельство, что пунктом 2 договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года установлено, что расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора само по себе не подтверждает факт реальной передачи денежных средств ответчику. Доказательств исполнения договора в части оплаты полной стоимости приобретаемого объекта недвижимости истец также не представил.

Таким образом, доводы представителя истца о том, что условия договора купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме и ООО «ТРИ-Т» является законным владельцем нежилого здания, являвшегося предметом договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «ТРИ-Т», поскольку условия договора купли-продажи от 16 сентября 2015 года при отсутствии иных доказательств, подтверждающих передачу денежных средств и имущества, не свидетельствуют об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по передаче денежных средств и отчуждаемого имущества; покупателем не исполнены обязательства по оплате, фактической передачи спорного объекта недвижимости и земельного участка не состоялось, то есть правоотношений по договору купли-продажи между сторонами не возникло, право собственности на спорное здание к ООО «ТРИ-Т» не перешло.

Иных оснований для возникновения права собственности на спорное имущество ООО «ТРИ-Т» не указано.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 4 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Частью 1 статьи 35 СК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно части 2 указанной нормы права при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (часть 3 статьи 35 СК РФ).

В статье 167 ГК РФ определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица (ст.173.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что с 30 августа 2013 года по настоящее время ФИО2 и ФИО7 находятся в зарегистрированном браке, что подтверждается соответствующим свидетельством.

В период брака, 10 августа 2015 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое здание – склад автозапчастей, площадью 1440,9 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***.

Основанием для государственной регистрации права явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10 июля 2015 года №28-Ru 28302000-48-2015; данное обстоятельство следует из копии свидетельства о государственной регистрации права от 10 августа 2015 года №28АБ 063449.

16 сентября 2015 года между ФИО2 и ООО «ТРИ-Т» заключен договор купли-продажи указанного склада автозапчастей, расположенного по адресу: ***.

О состоявшейся сделке купли-продажи от 16 сентября 2015 года указанного объекта недвижимости ФИО4 не знала, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ супругу ФИО2 не давала. Спорное недвижимое имущество, на которое ФИО4 имела право в соответствии со статьей 34 СК РФ, как на общее совместное имущество супругов, против воли выбыло из ее владения.

Таким образом, отчужденное ответчиком ФИО2 недвижимое имущество приобретено супругами М-выми в период брака, и является их совместно нажитым имуществом. Согласия ФИО4 на его отчуждение ФИО2 получено не было, в связи с чем, сделка по распоряжению общим имуществом супругов М-вых заключена с нарушением требований закона.

Доказательств, свидетельствующих, что ООО «ТРИ-Т» не знало об отсутствии согласия ФИО4 на отчуждение спорного имущества в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

Напротив, из представленного стороной истца сообщения Управления Росреестра по Амурской области об отказе в государственной регистрации сделки от 10 февраля 2016 года следует, что причиной отказа послужило именно отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги на отчуждение указанного недвижимого имущества. Данный отказ сторонами не оспорен.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи склада автозапчастей, расположенного по адресу: ***, заключенного 16 сентября 2015 года между ФИО2 и ООО «ТРИ-Т».

Довод представителя ООО «ТРИ-Т» о том, что спорное имущество не является совместно нажитым супругами М-выми, поскольку приобретено ФИО2 по безвозмездной сделке, подлежит отклонению, поскольку противоречит положениям ст.34 СК РФ.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела стороной истца по встречному иску представлен брачный договор от 03 апреля 2018 года, согласно условий которого спорное имущество, как в период брака, так и в случае его расторжения является личной собственностью ФИО4

В статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены общие положения о последствиях недействительности сделки.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2 ст.167 ГК РФ).

Поскольку в ходе рассмотрения данного дела установлено, что исполнение по недействительной сделке – договору купли-продажи от 16 сентября 2015 года, заключенному между ФИО2 и ООО «ТРИ-Т», не носило реального характера (стороны не получили друг от друга чего-либо в виде исполнения по сделке), поэтому основания для применения последствий недействительности сделки в данном случае отсутствуют.

Для применения последствий недействительности сделки необходимо, чтобы по этой сделке было произведено хотя бы частичное имущественное предоставление. Пока такого предоставления нет, реституция не может иметь места, поскольку является беспредметной.

Признание такой сделки недействительной само по себе влечет восстановление положения, существовавшего до ее заключения, в виде наличия неисполненных обязательств сторон.

Учитывая изложенные нормы материального права, установленные по данному делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае последствий недействительности сделки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ТРИ-Т» к ФИО2, ФИО4 о признании права собственности на недвижимое имущество, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.

Встречные исковые требования ФИО4 к ООО «ТРИ-Т», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – склада автозапчастей, расположенного по адресу: ***, заключенный 16 сентября 2015 года между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «ТРИ-Т».

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Касымова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 августа 2018 года.