Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца (ответчика, соответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика (истца по вторичному иску) ФИО2, представителя соответчика по встречному иску ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска к ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения, процентов, встречному исковому заявлению ФИО4 к департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, администрации г.Хабаровска, обществу с ограниченной ответственностью «БМК-Строй» о признании недействительным соглашения о расторжении договора, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровка обратился к Магдалину А.В. с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование истец указал, что в собственности ответчика находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050205:21 площадью 312, 2 кв.м. по адресу <...> «а». Объект расположен на земельном участке площадью 1974 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0050205:102. Ответчик без правоустанавливающих документов пользуется имуществом и не платит за пользование.

Просит взыскать с ответчика в свою пользу неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 415 369 руб. 50 коп., проценты за указанный период в размере 34 833 руб. 30 коп.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, в порядке ст.43 ГПК РФ, привлечено ООО «БМК-Строй».

ФИО4 обратился со встречным иском к департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.

В обоснование заявленных требований указал, что право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050205:21 площадью 312, 2 кв.м. по адресу <...> «а» возникло на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ним и ООО «БМК-Строй», по условиям которого должник (ООО «БМК-Строй») передает кредитору (ФИО4) в качестве отступного принадлежащий должнику на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050205:50 общей площадью застройки 998,8 кв.м. 412, 2 кв.м., местоположение объекта г.<адрес>Казарменный, 4 «а» литер Б, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050205:102 площадью 1974 кв.м., адрес земельного участка <...> «а». В отношении указанного земельного участка между ООО «БМК-Строй» и от имени городского округа «Город Хабаровск» департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока действия договора арендатор земельный участок арендодателю не возвратил, продолжил им пользоваться, вносил арендную плату, которая принималась к зачету арендодателем, в связи с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Право собственности на объект незавершённого строительства возникло у Магдалина А.В. в период действия договора аренды, в связи с чем с даты государственной регистрации права собственности н объект недвижимости он приобрел право пользования земельным участок, а следовательно, права и обязанности по договору аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БМК-Строй» и департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска заключено соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которого обязательства сторон по договору прекращаются с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация соглашения. Учитывая, что при переходе права собственности на объект недвижимости ФИО4 приобрел право пользования земельным участком, принимая права и обязанности арендатора, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде, в связи с чем ООО «БМК-Строй» не имело полномочий на подписание соглашения о расторжении договора аренды, указанная сделка является недействительной в силу п.2 ст.168 ГК РФ. С учетом условий договора аренды, который распространяет свое действие на Магдалина А,В., размер задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 166 860 руб. 58 коп.

Просит суд признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БМК-Строй» и от имени городского округа «Город Хабаровск» департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение; признать действующим (заключённым) для Магдалина А.В. на тех же условиях, что и для бывшего собственника объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050205:50 и на неопределённый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050205:102, площадью 1974 кв.м., расположенного по адресу <...> «а».

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску привлечены ООО «БМК-Строй», администрация г.Хабаровска.

В судебном заседании представитель истца (ответчика, соответчика по встречному иску) ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признала, полагая действия департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска по заключению соглашения о расторжения договора аренды соответствующими закону.

Представитель ответчика (истца по вторичному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика по встречному иску ФИО3 встречные исковые требования признала в полном объеме, полностью поддержала позицию, изложенную ФИО4 во встречном исковом заявлении.

В судебное заседание ФИО4, представитель Управления Росреестра по <адрес> не явились, извещены надлежащим образом, от Магдалина А.В, поступило заявление о рассмотрении делав его отсутствие.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Коган» приобрело у департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска объект незавершенного строительства по пер.Казарменному, 4 «а».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Каган» принадлежал объект незавершенного строительства площадью застройки 2017,2 кв.м. по пер.Казарменному, 4 «а» г.Хабаровска.

Распоряжением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р ООО «Каган» предоставлен в аренду земельный участок площадью 6152,41 кв.м. по адресу <...> «а» под объект незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ООО «Каган» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка.

Постановлением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «Каган» выдано разрешение на реконструкцию объекта незавершённого строительства, принадлежащего обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ) на арендуемом земельном участке (договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№) по адресу <адрес>, пер.Казарменный, 4 «а».

В результате разделения и уточнения размеров объекта незавершённого строительства по пер.Казарменному, 4»а» лит. А образованы: объект незавершённого строительства лит.Б площадью 998,8 кв.м., объект незавершенного строительства лит.А площадью 1361,1 кв.м.

На основании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, решения ДД.ММ.ГГГГ ООО «Каган» принадлежал объект незавершённого строительства, 1-этажный, общая площадь застройки 998,8 кв.м., степень готовности 3%, инв.№, лит.Б, адрес объекта <адрес>, пер.Казамерный, 4 «а» лит.Б

Распоряжением департамента муниципальной собственности администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «Каган» утверждена схема расположения земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» площадью 1974 кв.м., образованного из земель государственной собственности, расположенного по пер.Казарменному, 4 «а» для использования под объект незавершенного индивидуального жилищного строительства.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «Каган» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050205:102, площадью 1974 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, пер.Казарменный, 4 «а» для использования под объект незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> и ООО «Каган» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050205:102, площадью 1974 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, пер.Казарменный, 4 «а» для использования под объект незавершенного строительства.

Земельный участок передан ООО «Каган» по передаточному акту от 13.03.2013г.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Каган» и ООО «БМК-Строй» заключено соглашение № о передаче нереализованного имущества должника кредиторам в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: объект незавершённого строительства, 1-этажный, общая площадь застройки 998,8 кв.м., степень готовности 3%, инв.№, лит.Б, адрес объекта <адрес>, пер.Казамерный, 4 «а» лит.Б, условный №; право аренды земельного участка площадью 1974 кв.м. (местоположение <адрес>, р-н Индустриальный, пер.Казарменный, <адрес>, кадастровый №, основание – постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с департаментом муниципальной собственности администрации <адрес>.

Право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано за ООО «БМК-Строй» 13.08.2014г.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БМК-Строй» (арендатор) и департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> (арендодатель) заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 1974 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0050205:102, расположенный в <адрес> по пер.Казарменному, 4 «а» для окончания строительства объекта незавершенного строительства – административного здания (лит. «Б»). Срок договора определен сторонами м ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разделом 2 договора предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы ев 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет УФК по <адрес>. На момент заключения договора размер арендной платы составляет 80 989 руб. 51 коп. в год.

Произведена государственная регистрация договора аренды, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ№.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 28.04.2015г.

Распоряжением департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ по заявлению ФИО4, утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, пер. Казарменный, 4 «а» с кадастровым номером 27:23:0050205:102.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> и ООО «БМК-Строй» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Установлено, что обязательства сторон по договору прекращаются с ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок передан ООО «БМК-Строй» департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> по передаточному акту от 19.12.2018г.

Произведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ№.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1 и 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункты 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса в первоначальной редакции).

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержит следующее разъяснение. По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены приобретенный ФИО4 объект недвижимости, ООО «БМК-Строй» использовало на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В данном случае в силу прямого указания закона (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса, действовавший в период приобретения объектов) произошла перемена лица (арендатора) в договоре от ДД.ММ.ГГГГ№.

С учетом изложенного, с момента перехода права арендатор земельного участка к Магдалину А.В., ООО «БМК-Строй» выбыло из правоотношений, связанных с арендной земельного участка, в связи с чем было не управомочено заключать соглашение о расторжении договора аренды.

В силу ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учётом изложенного, соглашение о расторжении договора земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «БМК-Строй» и департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> является недействительной сделкой.

В силу п.4 ст.166 ГК РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сдлеки, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации соглашении о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «БМК-Строй» и департаментом муниципальной собственности администрации <адрес>.

Вместе с тем, учитывая, что права арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ФИО4 в силу закона, дополнительно признавать действующим (заключённым) для Магдалина А.В. на тех же условиях, что и для бывшего собственника объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050205:50 и на неопределённый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050205:102, площадью 1974 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, пер.Казарменый, 4 «а» не требуется.

Согласно данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

ФИО4 как новый собственник недвижимости имеет право пользования участком на тех же условиях, что и первый и все последующие собственники, оснований к изменению режима пользования участком при переходе прав на недвижимость закон не устанавливает, плата за пользование должна вноситься на условиях договора аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Учитывая, что ФИО4, фактически являясь арендатором спорного земельного участка, несет обязанность по внесению платы за пользование участок, при этом с момента приобретения права пользования им арендные платежи не вносил, что не оспаривалось в судебном заседании, суд считает необходимым взыскать с него в пользу департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска задолженность по арендной плате за испрашиваемый период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 162 200 руб. 91 коп. (80989,51/365х731)

Также с Магдалина А.В. в пользу департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст.395 ГК РФ, в размере 26 583 руб. 18 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Признать недействительным соглашение о расторжении договора земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «БМК-Строй» и департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации соглашении о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «БМК-Строй» и департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска.

Взыскать с ФИО4 в пользу департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска задолженность за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 162 200 руб. 91 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26 583 руб. 18 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течении месяца со дня вынесения мотивированного решения суда – 24 июня 2019г.

Председательствующий подпись А.А. Крюк

Копия верна: судья А.А. Крюк

<данные изъяты>